Das kann ich ehrlich gesagt nicht beurteilen, da wir beide mit Anfang 30 eigentlich nur die "Niedrigzinsphase" kennen (ging ja über Jahre). Wir sind beide leider etwas "zu spät" in den Beruf eingestiegen und haben daher nicht direkt an Eigentum gedacht, also wir 2018 die ersten Vollzeitjobs hatten.

Mein Bruder konnte aber dank 0.x% Zins eine Wohnung kaufen und das bei einer monatlichen Belastung, die unter seiner damaligen Miete gelegen hat. Und das bei einer in etwa gleich großen Wohnung

Für uns wäre es anhand eines Beispiels in München so, dass die "Nachbarwohnung" bei mir im Haus zum Kauf steht. Je nach EK, wäre die Belastung 3.5-4x so hoch, wie meine aktuelle Miete. Selbst wenn wir einen "Mehrwert" durch Eigentum sehen, ist ein Kauf zu den Preisen / Konditionen einfach absoluter Quatsch

Der Einkäufer schrieb am 30.01.2023:

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Meine Freundin (lebt aktuell in Frankfurt) und ich (wohne in München) und planen gerade zusammenzuziehen und suchen daher entweder eine größere Wohnung zur Miete in eine der beiden Städte.

Erkenntnis 1: Mieten ist um ein vielfaches günstiger jeden Monat, als Kaufen (weil sich die Kaufpreise längst von den Mieten entkoppelt haben)

Erkenntnis 2: Fast jede ausgeschriebene Wohnung bzw. der Mietpreis kann im Nachgang mit Verweis auf den Mietpreisspiegel gerügt bzw. gesenkt werden. Die Ausnahmen von der Mietpreisbremse (v.a. Neubau) greifen zwar, aber Neubau macht vielleicht 5% vom Angebot aus. Die restlichen Ausnahme sind kaum anwendbar, da die Mietverträge nicht die verschärfte Auskunftspflicht des Vermieters erfüllen und daher Ausnahmen nicht anwendbar sind

Erkenntnis 3: Unsere Mieten liegen aktuell etwa genau dort, was der Mietpreisdeckel zulässt. Entsprechend sind Steigerungen nach aktueller Gesetzeslage ausgeschlossen und Mieten bzw. die jetzigen Mietverträge fortzusetzen ist nochmals um ein Vielfaches günstiger als auszuziehen und zu kaufen

WiWi Gast schrieb am 29.01.2023:

WiWi Gast schrieb am 28.01.2023:

Die Mieten können ja durch die staatlichen Eingriffe aktuell gar nicht so stark steigen, wie dies durch den „Markt“ (also Angebot und Nachfrage) eigentlich passieren würde.

WiWi Gast schrieb am 28.01.2023:

Wenn die Mieten so sehr steigen sollten wie hier von einigen prognostiziert wird: Denkt ihr, die Banken sehen dann Kreditraten von 50% des Haushaltseinkommens und mehr nicht mehr so eng? Ich meine, irgendjemand wird die höheren Mieten ja auch bezahlen (sonst könnten sie ja nicht steigen) und wer eine so hohe Miete bezahlen kann, der kann auch eine ähnlich hohe Kreditrate zahlen. Dann ist die Situation eben wieder ähnlicher zur Nachkriegszeit (oder in wo Leute 70-80% fürs Wohnen ausgeben mussten. Aber immerhin gehörte ihnen danach das Haus.
Oder denkt ihr, die Leute werden sich wieder deutlich verkleinern und dann zu dritt oder viert auf 60qm leben?

Welche staatlichen Eingriffe bitte? Die Mietpreisbremse gilt für die meisten Immobilien nicht und ein bundesweiter Deckel ist derzeit nicht absehbar. Würde es unserer unverschämten Regierung zwar zutrauen, aber noch gibt es das nicht. Am Ende sitzen wir alle im gleichen Boot. Ob Mieter oder Vermieter. Dass Deckelungen der Mieten zu nachlassendem Angebot sowie nachlassender Wohnqualität auf Grund nicht durchführbarer Instandhaltung und Modernisierung führt, ist ausreichend bekannt. Gab es schon in der DDR. War nicht gut. Wird auch in Zukunft nicht gut. Der Staat soll seine Finger raus lassen. Überall wo er mitmischt, passiert mist. Prominentes Beispiel: Teslas und die unnötige Förderung letztes Jahr, was den gewinnbringenden Verlauf im Ausland auf Kosten der Steuerzahler erst möglich gemacht hat. Der Staat hat es einfach nicht drauf. Ist ein low performer derbsten Ausmaß.

Zu Erkenntnis 1: war das nicht immer so ausserhalb der Niedrigzinsphase?

antworten

Der Einkäufer schrieb am 30.01.2023:

Zu Erkenntnis 1: war das nicht immer so ausserhalb der Niedrigzinsphase?

Das war auch innerhalb der Niedrigzinsphase so.
Die Beispiele die hier immer genannt wurden, wo die Rate der Miete entsprach, waren entweder sehr günstige Einzelfälle oder es wurde einiges ausgeblendet, wie das eingesetzte EK, Instandhaltung, etc.
Bei den in den letzten Jahren aufgerufenen Multiples ist es bis auf Ausnahmen schlicht nicht möglich, unter der Miete zu liegen, selbst bei 0-Zins nicht.

antworten

Mieten ist in Ballungsräumen aktuell finanziell viel lukrativer als zu Kaufen.

Mag in Norwegen anders sein, da ich dort die Preise nicht kenne. Aber zu aktuellen Preisen / Zinsen zu kaufen, macht sehr wenig Sinn, wenn man eine adäquate Mietwohnung finden kann.

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Sehe ich auch so wie du.
Ich komme ursprünglich aus Norwegen und bei uns sagt man , wenn einer zur Miete wohnt kann er gleich das Geld aus dem Fenster werden.
Bei uns in der Familie und im Freundeskreis würde niemand zur Miete wohnen.
Ich glaube eher das zur Miete nur Menschen wohnen die nicht den richtigen Bezug zu Geld haben, ärmlich sind oder auch etwas ängstlich sind zu finanzieren.

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Seit wann gibt es beim privaten Hauskauf eine Rendite? Die rendite ist vielleicht das Lebensgefühl. Mehr aber nicht. Oder vermietest du dein Haus?

Beim privaten Hauskauf zählen nicht nur Lebensgefühl, auch Mietersparnis, Vermögensaufbau und Wohnsicherheit (keine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich). Außerdem findet man vergleichbare Immobilien oft nur zum Kauf und nicht zur Miete.
Die langfristige Ersparnis der Kaltmiete (nach Abzahlung der Immobilie nur noch Instandhaltungsaufwand, der zum gewissen Teil selbst gesteuert werden kann), der gleichzeitige Vermögensaufbau sowie die Möglichkeit des steuerfreien Gewinns bei Verkauf der Immobilie sind natürlich finanzielle Aspekte, die bei Selbstnutzern eine Rolle spielen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Sehe ich auch so wie du.
Ich komme ursprünglich aus Norwegen und bei uns sagt man , wenn einer zur Miete wohnt kann er gleich das Geld aus dem Fenster werden.
Bei uns in der Familie und im Freundeskreis würde niemand zur Miete wohnen.
Ich glaube eher das zur Miete nur Menschen wohnen die nicht den richtigen Bezug zu Geld haben, ärmlich sind oder auch etwas ängstlich sind zu finanzieren.

Das sagt man nicht nur in Norwegen...

Die letzten beiden Generationen meiner Familie wurden vermögend, weil sie Immobilien gehortet haben. Ich habe seit 2010 als Berufsanfänger gekauft. Seitdem haben mir Bedenkenträger erklärt, es sei zu teuer und die Preise würden "bald" fallen. 12 Jahre später und nach etwa 100-200 Prozent Preisanstieg könnten sich die Preise halbieren (was sie nicht werden) und ich hätte bei einem Verkauf noch Gewinn gemacht... Die Eigenkapitalrendite in der Vermieten ist unschlagbar.

Mein eigenes Haus habe ich vor drei Jahren gekauft.

1. Zins plus Tilgung < Potenzielle Miete.
2. Keine EFH zur Miete in der Region.

3. Komplettsanierung und NK etwa 300.000.

4. war gigantisch in dieser Phase.
5. ist meiner Meinung nach quasi überall der Fall: Wenn ich einen Garten möchte, muss man bei uns kaufen, außer die nimmst einen Gartenanteil im EG eines MFH.
6. muss man sich leisten können und wollen und damit ist die alternative Vermögensbildung natürlich massiv ausgebremst. Wenn ich 3. kalkulatorisch als Opportunitätskosten heranziehe, wird mir übel. Rechne mal 2 Prozent Dividende und 5 Prozent Kursplus... Puh... 0.07*300.000=21.000 also monatlich 1.750... Das zerschießt dir jede wohlwollende Rechnung, außer das Haus macht im Wert ähnliche Sprünge.

Ich bin - und vor allem wir als Familie sind - glücklich. Nichtsdestotrotz ist eine eigene Immobilie ein massiver Kostenfresser. Ich habe kleine Wohnungen zu 110 Prozent finanziert und dennoch einen positiven Cashflow gehabt, das ist natürlich der Hammer, aber unser Haus kostet einen Haufen Geld und wenn ich da wirklich auf die entgangenen Dividenden und Börsengewinne schiele, muss ich heulen...

antworten

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Sehe ich auch so wie du.
Ich komme ursprünglich aus Norwegen und bei uns sagt man , wenn einer zur Miete wohnt kann er gleich das Geld aus dem Fenster werden.
Bei uns in der Familie und im Freundeskreis würde niemand zur Miete wohnen.
Ich glaube eher das zur Miete nur Menschen wohnen die nicht den richtigen Bezug zu Geld haben, ärmlich sind oder auch etwas ängstlich sind zu finanzieren.

Das sagt man nicht nur in Norwegen...

Die letzten beiden Generationen meiner Familie wurden vermögend, weil sie Immobilien gehortet haben. Ich habe seit 2010 als Berufsanfänger gekauft. Seitdem haben mir Bedenkenträger erklärt, es sei zu teuer und die Preise würden "bald" fallen. 12 Jahre später und nach etwa 100-200 Prozent Preisanstieg könnten sich die Preise halbieren (was sie nicht werden) und ich hätte bei einem Verkauf noch Gewinn gemacht... Die Eigenkapitalrendite in der Vermieten ist unschlagbar.

Mein eigenes Haus habe ich vor drei Jahren gekauft.

1. Zins plus Tilgung < Potenzielle Miete.
2. Keine EFH zur Miete in der Region.

3. Komplettsanierung und NK etwa 300.000.

4. war gigantisch in dieser Phase.
5. ist meiner Meinung nach quasi überall der Fall: Wenn ich einen Garten möchte, muss man bei uns kaufen, außer die nimmst einen Gartenanteil im EG eines MFH.
6. muss man sich leisten können und wollen und damit ist die alternative Vermögensbildung natürlich massiv ausgebremst. Wenn ich 3. kalkulatorisch als Opportunitätskosten heranziehe, wird mir übel. Rechne mal 2 Prozent Dividende und 5 Prozent Kursplus... Puh... 0.07*300.000=21.000 also monatlich 1.750... Das zerschießt dir jede wohlwollende Rechnung, außer das Haus macht im Wert ähnliche Sprünge.

Ich bin - und vor allem wir als Familie sind - glücklich. Nichtsdestotrotz ist eine eigene Immobilie ein massiver Kostenfresser. Ich habe kleine Wohnungen zu 110 Prozent finanziert und dennoch einen positiven Cashflow gehabt, das ist natürlich der Hammer, aber unser Haus kostet einen Haufen Geld und wenn ich da wirklich auf die entgangenen Dividenden und Börsengewinne schiele, muss ich heulen...

Darum bin ich immer für einen Neubau, wo man sich sein "Wunschhaus" von der grünen Wiese aufbauen kann. Was will ich mit einem sanierten Altbau, das eine andere Familie oder ein Bauträger nach SEINEN Wünschen gebaut hat? Es geht doch um meine Wünsche und nicht um seine.
Die Lebensqualität ist dann für mich und die Familie auch eine andere als z.B. entgangene Dividenden.

antworten

Norwegen. Wieviele Menschen wohnen da pro Quadratkilometer?
Selbst dort ist die Wohneigentumsquote in den letzten 10 Jahren von 84% auf 81% gefallen, weil es sich weniger leisten können.

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Sehe ich auch so wie du.
Ich komme ursprünglich aus Norwegen und bei uns sagt man , wenn einer zur Miete wohnt kann er gleich das Geld aus dem Fenster werden.
Bei uns in der Familie und im Freundeskreis würde niemand zur Miete wohnen.
Ich glaube eher das zur Miete nur Menschen wohnen die nicht den richtigen Bezug zu Geld haben, ärmlich sind oder auch etwas ängstlich sind zu finanzieren.

antworten

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Der Einkäufer schrieb am 30.01.2023:

Zu Erkenntnis 1: war das nicht immer so ausserhalb der Niedrigzinsphase?

Das war auch innerhalb der Niedrigzinsphase so.
Die Beispiele die hier immer genannt wurden, wo die Rate der Miete entsprach, waren entweder sehr günstige Einzelfälle oder es wurde einiges ausgeblendet, wie das eingesetzte EK, Instandhaltung, etc.
Bei den in den letzten Jahren aufgerufenen Multiples ist es bis auf Ausnahmen schlicht nicht möglich, unter der Miete zu liegen, selbst bei 0-Zins nicht.

Wir haben ein Neubau gekauft wo das genau so eintritt
Zugegenermaßen mit 2% Tilgung

antworten

Ist aber ein riesiger Unterschied, ob die Belastung 20-40% über der Miete lag (so war es bei unserem Kauf Ende 2019) oder dass es jetzt Faktor 3x von der Miete wäre.

Entweder habe ich damals gekauft oder ich würde jetzt mieten. Eine dreifache Belastung in Kauf zu nehmen, mach einfach keinen Sinn mehr.

Dann lieber mieten und die Ersparnis gewinnbringend anlegen. Dann habe ich entweder ein sehr komfortables EK Polster für einen späteren Kauf oder ich kann meine Miete im Alter entspannt aus dem Ersparten bestreiten, wenn ich die Rente anderweitig ausgeben will.

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Der Einkäufer schrieb am 30.01.2023:

Zu Erkenntnis 1: war das nicht immer so ausserhalb der Niedrigzinsphase?

Das war auch innerhalb der Niedrigzinsphase so.
Die Beispiele die hier immer genannt wurden, wo die Rate der Miete entsprach, waren entweder sehr günstige Einzelfälle oder es wurde einiges ausgeblendet, wie das eingesetzte EK, Instandhaltung, etc.
Bei den in den letzten Jahren aufgerufenen Multiples ist es bis auf Ausnahmen schlicht nicht möglich, unter der Miete zu liegen, selbst bei 0-Zins nicht.

antworten

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Sehe ich auch so wie du.
Ich komme ursprünglich aus Norwegen und bei uns sagt man , wenn einer zur Miete wohnt kann er gleich das Geld aus dem Fenster werden.
Bei uns in der Familie und im Freundeskreis würde niemand zur Miete wohnen.
Ich glaube eher das zur Miete nur Menschen wohnen die nicht den richtigen Bezug zu Geld haben, ärmlich sind oder auch etwas ängstlich sind zu finanzieren.

Das sagt man nicht nur in Norwegen...

Die letzten beiden Generationen meiner Familie wurden vermögend, weil sie Immobilien gehortet haben. Ich habe seit 2010 als Berufsanfänger gekauft. Seitdem haben mir Bedenkenträger erklärt, es sei zu teuer und die Preise würden "bald" fallen. 12 Jahre später und nach etwa 100-200 Prozent Preisanstieg könnten sich die Preise halbieren (was sie nicht werden) und ich hätte bei einem Verkauf noch Gewinn gemacht... Die Eigenkapitalrendite in der Vermieten ist unschlagbar.

Mein eigenes Haus habe ich vor drei Jahren gekauft.

1. Zins plus Tilgung < Potenzielle Miete.
2. Keine EFH zur Miete in der Region.

3. Komplettsanierung und NK etwa 300.000.

4. war gigantisch in dieser Phase.
5. ist meiner Meinung nach quasi überall der Fall: Wenn ich einen Garten möchte, muss man bei uns kaufen, außer die nimmst einen Gartenanteil im EG eines MFH.
6. muss man sich leisten können und wollen und damit ist die alternative Vermögensbildung natürlich massiv ausgebremst. Wenn ich 3. kalkulatorisch als Opportunitätskosten heranziehe, wird mir übel. Rechne mal 2 Prozent Dividende und 5 Prozent Kursplus... Puh... 0.07*300.000=21.000 also monatlich 1.750... Das zerschießt dir jede wohlwollende Rechnung, außer das Haus macht im Wert ähnliche Sprünge.

Ich bin - und vor allem wir als Familie sind - glücklich. Nichtsdestotrotz ist eine eigene Immobilie ein massiver Kostenfresser. Ich habe kleine Wohnungen zu 110 Prozent finanziert und dennoch einen positiven Cashflow gehabt, das ist natürlich der Hammer, aber unser Haus kostet einen Haufen Geld und wenn ich da wirklich auf die entgangenen Dividenden und Börsengewinne schiele, muss ich heulen...

Die 7% musst du auch noch versteuern. 300k in eine Immobilie stecken heißt im Umkehrschluss die Immo kostet 700k aufwärts? Wer wohnt denn aktuell in einer Bude die so viel wert ist? Gleiches mit Gleichem vergleichen.

antworten

Kleine Anekdote dazu:

In meinem Heimatdorf, ca. 15 min von Augsburg weg, wurde ein Haus an einer Hauptverkehrstrasse verkauft. Das war schon recht luxuriös, bis auf eben die Lage an der Strasse.

Das stand für 1,6 Mio. EUR drin und wurde vor ca 6 Monaten zur Miete angeboten.
Der Käufer hat es anscheinend geteilt und wollte auf 2 Wohneinheiten dann jeweils 1.5k Miete.

Also Faktor 45, falls er es vermietet bekommen hat.

Ich weiss natürlich nicht was er tatsächlich bezahlt hat oder ob es nicht verkauft wurde und daher vermietet wurde.

Nur um es heute zu kaufen bräuchte man bei ca. 500k EK (also ca. 1,3 Mio Kredit) und 6k Rate noch mal 30 Jahre um das Haus zu bezahlen...

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Ist aber ein riesiger Unterschied, ob die Belastung 20-40% über der Miete lag (so war es bei unserem Kauf Ende 2019) oder dass es jetzt Faktor 3x von der Miete wäre.

Entweder habe ich damals gekauft oder ich würde jetzt mieten. Eine dreifache Belastung in Kauf zu nehmen, mach einfach keinen Sinn mehr.

Dann lieber mieten und die Ersparnis gewinnbringend anlegen. Dann habe ich entweder ein sehr komfortables EK Polster für einen späteren Kauf oder ich kann meine Miete im Alter entspannt aus dem Ersparten bestreiten, wenn ich die Rente anderweitig ausgeben will.

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Der Einkäufer schrieb am 30.01.2023:

Zu Erkenntnis 1: war das nicht immer so ausserhalb der Niedrigzinsphase?

Das war auch innerhalb der Niedrigzinsphase so.
Die Beispiele die hier immer genannt wurden, wo die Rate der Miete entsprach, waren entweder sehr günstige Einzelfälle oder es wurde einiges ausgeblendet, wie das eingesetzte EK, Instandhaltung, etc.
Bei den in den letzten Jahren aufgerufenen Multiples ist es bis auf Ausnahmen schlicht nicht möglich, unter der Miete zu liegen, selbst bei 0-Zins nicht.

antworten

Kaufen oder Mieten? Am Ende ist es immer eine Wette auf die Zukunft die wir alle nicht kennen. Eine Immobilie ist im ersten Moment immer teurer als zu mieten. Aber: Die Rate bleibt i.d.R. gleich. Und wir sprechen hier ja über Zeiträume von 20-30 Jahren. Die Mieten aber steigen immer weiter... zwar langsam aber kontinuierlich. Immobilien sind kein schnelles Geld! Wer schnelles Geld und Gewinne realsieren will muss irgendwas wildes an der Börse treiben.

Ich freue mich das meine Vorfahren einige Immobilien (auch anderen: z.B. Grundstücke und z.B. Wald etc.) besitzen. Wir spekulieren dabei auch garnicht auf große Gewinne. Es reicht wenn der Wert einigermaßen erhalten wird und bestenfalls noch etwas Gewinn dabei rauskommt der inverstiert werden kann. Mehr ist nicht nowendig.

Alleine dieser Fakt bringt mir Sicherheit im Leben und ich kann z.B. auch beruflich mal erwas riskieren. Ich führe die Tradition jedenfalls weiter und habe auch meine erste (selbstgenutzte) Immobilie gekauft (2020). Damit auch meine Kinder diese Sicherheit haben.

antworten

Ergänzung: Mietpreisbremse kannste schon deshalb vergessen, weil dann niemand mehr Wohnungen mehr baut -> Es rentiert sich nicht mehr. Die brauchen wir aber dringend. Alleine schon um Altbestand zu ersetzen. Von Zuwanderung und größerem Raumbedarf pro Person (z.B. wegen Home-Office) will ich garnicht sprechen.

antworten

Du triffst es auf den Punkt.

Als Familie mit größerem Platzbedarf gibt es leider keine Alternative zum Kauf.
Wir haben jahrelang ein Haus in unserer Wunschgegend gesucht da uns unsere ETW mit zwei Kindern schlicht zu klein wurde, Homeoffice hat den Rest gegeben.
Die Wohnung haben wir 2011 direkt nach dem Studium gekauft, da wir bereits seit Jahren in einer Beziehung waren. Damals zu 3,5 Prozent Zinssatz und ratet mal: alle haben abgeraten, zu teuer usw. (immer das gleiche Thema). Neubau zu 3000€/qm.
Das hat lange perfekt gepasst und da unsere Gehälter gestiegen sind, konnten wir parallel EK fürs Haus ansparen.

Daneben haben wir auch was Größeres alternativ zur Miete gesucht (wäre auch ok gewesen) und exakt 1x gab es eine passende Immobilie für 2900€ kalt. Sorry, diesen Betrag zahle ich nur für etwas Eigenes.

Das passende Haus haben wir dann leider erst 2022 gefunden, zu gestiegenen Zinsen (2,6) und natürlich noch viel zu hohem Kaufpreis. Wir haben uns trotzdem dafür entschieden da wir einfach mehr Platz brauchen und keine Zeit mehr haben zu warten. Außerdem war die DHH aus 2013.

Da wir bereits eine Immobilie mit Wertzuwachs gekauft haben, ist es diese eben zum wahrscheinlich falschen Zeitpunkt aber wer weiß das schon.
Finanziert haben wir auf 20 Jahre, schauen wir mal, was wir rückblickend sagen werden.
Seit unserem Kauf letztes Jahr kam übrigens kein neuwertiges Haus mehr auf den Markt in unserer Gegend. Wir sind also sehr froh, zugeschlagen zu haben.

Die Verkäufer haben natürlich den Jackpot gelandet aber das hätten wir mit dem Verkauf unserer Wohnung auch. Da sie so neu ist, haben wir sie jedoch erstmal vermietet mit dem Plan, dort wieder einzuziehen, wenn die Kinder aus dem Haus sind.
Es gibt also nicht nur Schwarz und Weiß. Trotz der aktuellen Situation kann es Fälle geben, in welchen sich ein Kauf noch rechnet. Ich kenne einige, die eine kleinere Immobilie für den Erwerb einer Größeren veräußert haben und für die ist der Preis nicht ganz so schmerzhaft.

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Sehe ich auch so wie du.
Ich komme ursprünglich aus Norwegen und bei uns sagt man , wenn einer zur Miete wohnt kann er gleich das Geld aus dem Fenster werden.
Bei uns in der Familie und im Freundeskreis würde niemand zur Miete wohnen.
Ich glaube eher das zur Miete nur Menschen wohnen die nicht den richtigen Bezug zu Geld haben, ärmlich sind oder auch etwas ängstlich sind zu finanzieren.

Das sagt man nicht nur in Norwegen...

Die letzten beiden Generationen meiner Familie wurden vermögend, weil sie Immobilien gehortet haben. Ich habe seit 2010 als Berufsanfänger gekauft. Seitdem haben mir Bedenkenträger erklärt, es sei zu teuer und die Preise würden "bald" fallen. 12 Jahre später und nach etwa 100-200 Prozent Preisanstieg könnten sich die Preise halbieren (was sie nicht werden) und ich hätte bei einem Verkauf noch Gewinn gemacht... Die Eigenkapitalrendite in der Vermieten ist unschlagbar.

Mein eigenes Haus habe ich vor drei Jahren gekauft.

1. Zins plus Tilgung < Potenzielle Miete.
2. Keine EFH zur Miete in der Region.

3. Komplettsanierung und NK etwa 300.000.

4. war gigantisch in dieser Phase.
5. ist meiner Meinung nach quasi überall der Fall: Wenn ich einen Garten möchte, muss man bei uns kaufen, außer die nimmst einen Gartenanteil im EG eines MFH.
6. muss man sich leisten können und wollen und damit ist die alternative Vermögensbildung natürlich massiv ausgebremst. Wenn ich 3. kalkulatorisch als Opportunitätskosten heranziehe, wird mir übel. Rechne mal 2 Prozent Dividende und 5 Prozent Kursplus... Puh... 0.07*300.000=21.000 also monatlich 1.750... Das zerschießt dir jede wohlwollende Rechnung, außer das Haus macht im Wert ähnliche Sprünge.

Ich bin - und vor allem wir als Familie sind - glücklich. Nichtsdestotrotz ist eine eigene Immobilie ein massiver Kostenfresser. Ich habe kleine Wohnungen zu 110 Prozent finanziert und dennoch einen positiven Cashflow gehabt, das ist natürlich der Hammer, aber unser Haus kostet einen Haufen Geld und wenn ich da wirklich auf die entgangenen Dividenden und Börsengewinne schiele, muss ich heulen...

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Das stimme ich auf alle Fälle zu.
Nichtsdestotrotz werden die Mieten dadurch massiv gedämpft bzw. können nicht erhöht werden.

Dass damit die Wohnungsnot nicht gelöst werden kann, sollte jedem klar sein

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Ergänzung: Mietpreisbremse kannste schon deshalb vergessen, weil dann niemand mehr Wohnungen mehr baut -> Es rentiert sich nicht mehr. Die brauchen wir aber dringend. Alleine schon um Altbestand zu ersetzen. Von Zuwanderung und größerem Raumbedarf pro Person (z.B. wegen Home-Office) will ich garnicht sprechen.

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Selbst in München gibt es doch längst eine Mietpreisbremse.

Warum werden Dinge diskutiert, die bereits Realität sind?

Außerdem gibst du doch zu, dass sich Bauen nicht lohnt weil Grundstücke zu hoch bewertet sind. Mit der Mietpreisbremse hat das überhaupt nichts zu tun. Die Mieten werden aus dem Einkommen bezahlt und wenn die Einkommen nicht groß steigen kannst du auch ohne Mietpreisbremse nicht sonderlich erhöhen.

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Ergänzung: Mietpreisbremse kannste schon deshalb vergessen, weil dann niemand mehr Wohnungen mehr baut -> Es rentiert sich nicht mehr. Die brauchen wir aber dringend. Alleine schon um Altbestand zu ersetzen. Von Zuwanderung und größerem Raumbedarf pro Person (z.B. wegen Home-Office) will ich garnicht sprechen.

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Die Rate bleibt gleich, dafür muss man als Eigentümer ja auch die Immobilie instandhalten!

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Kaufen oder Mieten? Am Ende ist es immer eine Wette auf die Zukunft die wir alle nicht kennen. Eine Immobilie ist im ersten Moment immer teurer als zu mieten. Aber: Die Rate bleibt i.d.R. gleich. Und wir sprechen hier ja über Zeiträume von 20-30 Jahren. Die Mieten aber steigen immer weiter... zwar langsam aber kontinuierlich. Immobilien sind kein schnelles Geld! Wer schnelles Geld und Gewinne realsieren will muss irgendwas wildes an der Börse treiben.

Ich freue mich das meine Vorfahren einige Immobilien (auch anderen: z.B. Grundstücke und z.B. Wald etc.) besitzen. Wir spekulieren dabei auch garnicht auf große Gewinne. Es reicht wenn der Wert einigermaßen erhalten wird und bestenfalls noch etwas Gewinn dabei rauskommt der inverstiert werden kann. Mehr ist nicht nowendig.

Alleine dieser Fakt bringt mir Sicherheit im Leben und ich kann z.B. auch beruflich mal erwas riskieren. Ich führe die Tradition jedenfalls weiter und habe auch meine erste (selbstgenutzte) Immobilie gekauft (2020). Damit auch meine Kinder diese Sicherheit haben.

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Ich habe auch drei Immobilien (kleine Wohnungen) als Anlage. Das macht für mich auch finanziell Sinn.

Selbst wohne ich aber auch zur Miete, da es finanziell einfach deutlich lukrativer ist und daher eine sehr viel höhere Flexibilität für mich besteht.

Wenn dann würde ich, sie oben jemand anders geschrieben hat, nur ein Haus nach meinen Anforderungen bauen und dieses selbst bewohnen. Aber niemals eine „0815“ Wohnung nur eigenen Nutzung kaufen

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Kaufen oder Mieten? Am Ende ist es immer eine Wette auf die Zukunft die wir alle nicht kennen. Eine Immobilie ist im ersten Moment immer teurer als zu mieten. Aber: Die Rate bleibt i.d.R. gleich. Und wir sprechen hier ja über Zeiträume von 20-30 Jahren. Die Mieten aber steigen immer weiter... zwar langsam aber kontinuierlich. Immobilien sind kein schnelles Geld! Wer schnelles Geld und Gewinne realsieren will muss irgendwas wildes an der Börse treiben.

Ich freue mich das meine Vorfahren einige Immobilien (auch anderen: z.B. Grundstücke und z.B. Wald etc.) besitzen. Wir spekulieren dabei auch garnicht auf große Gewinne. Es reicht wenn der Wert einigermaßen erhalten wird und bestenfalls noch etwas Gewinn dabei rauskommt der inverstiert werden kann. Mehr ist nicht nowendig.

Alleine dieser Fakt bringt mir Sicherheit im Leben und ich kann z.B. auch beruflich mal erwas riskieren. Ich führe die Tradition jedenfalls weiter und habe auch meine erste (selbstgenutzte) Immobilie gekauft (2020). Damit auch meine Kinder diese Sicherheit haben.

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Nicht der Vorposter, aber der Punkt ist durchaus schon berechtigt.

Aber eher aus der Sicht, dass die Mietpreisbremse den Kern des Problems nicht löst. Und das ist eben die zu geringe Anzahl an Wohnungen / Immobilien. Durch die Deckelung der Preise ist es für Investoren / Vermieter weniger attraktiv Wohnraum zu schaffen bzw. sanieren.

Die Mietpreisbremse wirkt dann in der Hinsicht "dämpfend" auf die Preise der vorhandenen Wohnungen / Immobilien aber verlangsamt oder hindert die Schaffung von dringend benötigten neuen Wohnraum.

Bitte nicht falsch verstehen. Ich unterstützte die Idee der Mietpreisbremse, aber das wirkliche Problem kann nur angegangen werden, wenn der Staat entweder mehr Bauland schafft oder deutliche Zuschüsse gewehrt, sodass Vermieter / Investoren mit weniger Kapitaleinsatz eine Rendite erwirtschaften können und damit "nicht mehr so viel" Miete für die Rendite verlangen müssen.

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Selbst in München gibt es doch längst eine Mietpreisbremse.

Warum werden Dinge diskutiert, die bereits Realität sind?

Außerdem gibst du doch zu, dass sich Bauen nicht lohnt weil Grundstücke zu hoch bewertet sind. Mit der Mietpreisbremse hat das überhaupt nichts zu tun. Die Mieten werden aus dem Einkommen bezahlt und wenn die Einkommen nicht groß steigen kannst du auch ohne Mietpreisbremse nicht sonderlich erhöhen.

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Ergänzung: Mietpreisbremse kannste schon deshalb vergessen, weil dann niemand mehr Wohnungen mehr baut -> Es rentiert sich nicht mehr. Die brauchen wir aber dringend. Alleine schon um Altbestand zu ersetzen. Von Zuwanderung und größerem Raumbedarf pro Person (z.B. wegen Home-Office) will ich garnicht sprechen.

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Mietpreisbremse, steigende Anforderungen und verfehlte Wohnungsbaupolitik werden die Situation bei den Wohnungen durch die steigende Nachfrage und wenig Neubau/Modernisierungen den nächsten Jahren drastisch verschärfen.

Dadurch werden peu a peu die Mieten steigen; insbesondere in größeren Städten werden wir möglicherweise in das selbe Fahrwasser wie London und Paris geraten, nämlich das die Menschen 50%+ des verfügbaren Einkommens für die Miete ausgeben müssen.

Selbst junge Absolventen mit gutem Job bei Banken können dort die ersten Jahre nur noch in WGs leben; die leistbaren qm pro Familie im Schnitt werden auch herunter kommen müssen….

antworten

Mietpreisbremse hin oder her.
Das ist mir als Vermieter völlig egal. Ich vermiete 2 Wohnungen für 18€ pro qm. Die Mieter akzeptieren es und gut ist.

Wenn sie es nicht akzeptieren dürfen sie auch gerne ausziehen. Jedenfalls zieh ich das bereits seit 10 Jahren so durch und es hat sich niemand beschwert.

antworten

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Der Einkäufer schrieb am 30.01.2023:

Zu Erkenntnis 1: war das nicht immer so ausserhalb der Niedrigzinsphase?

Das war auch innerhalb der Niedrigzinsphase so.
Die Beispiele die hier immer genannt wurden, wo die Rate der Miete entsprach, waren entweder sehr günstige Einzelfälle oder es wurde einiges ausgeblendet, wie das eingesetzte EK, Instandhaltung, etc.
Bei den in den letzten Jahren aufgerufenen Multiples ist es bis auf Ausnahmen schlicht nicht möglich, unter der Miete zu liegen, selbst bei 0-Zins nicht.

Stimmt, die üblichen 20% EK waren natürlich dabei. Andererseits ist zwischen 1.400 Euro Kreditrate (ca. 900 Euro Tilgung; ca. 500 Euro Zins - verschiebt sich natürlich jeden weiteren Monat in Richtung mehr Tilgung und weniger Zins) und 2.200 Euro Kaltmiete noch VIEL Spielraum. Instandhaltung wird es die nächsten 12-15 Jahre keine geben, weil Neubau. Bis dahin ist es dann abgezahlt.

Und das ist eigentlich auch das verrückte. Der Wert geht ja mittlerweile Richtung eine Million Euro und das werden wir mit Anfang 40 abgezahlt haben. Diesen Wert hätten wir nie, nie, niemals über ETFs und Co. ansparen können. Das ist eine absurd hohe Summe für zwei Konzern-Normalverdiener wie wir es sind.

Wenn es also nicht die reine Sparleistung sein kann, muss dort eine Arbitrage vorhanden sein. Ganz konkret müsste man tatsächlich eher die Zinsen mit der Kaltmiete vergleichen - denn Tilgung ist kapitalbildend, Zinsen und Kaltmiete nicht.

Und wenn wir jetzt 500 Euro Zinsen (+ Instandhaltung, theoretisch - praktisch kennen wir auch viele mit Häusern 20-25 Jahre alt, wo bisher auch noch nie etwas gravierendes war) und 2.200 Euro Kaltmiete vergleichen, dann ist klar, woher das Vermögen kommt. Ganz klar von den Niedrigzinsen und von nichts anderem.

Das sind mal eben 20k weniger Ausgaben pro Jahr - 300k weniger Zinsen als Kaltmiete auf 15 Jahre. Wobei die Kaltmiete noch inflationieren wird. Und dann ist unser 2014er Grundstück und 2016er Bau halt auch noch mal so an sich ein paar 100k im Wert gestiegen (knapp 200qm, Stadtrand, 500-700k Stadt).

Sagen wir mal 300k+ werden Zins-Kaltmiete-Arbitrage, 300k+ wird der Wertgewinn (viele davon natürlich 2014-2021) und maximal 300k wird der eigener Sparanteil (EK+Sondertilgungen) werden. So war es damals zu 1,x% Zeit.

Aktuell würde ich nicht kaufen oder bauen. Sollten die Zinsen während des nächsten Booms aber wieder auf unter 2% sinken (2024, 2025 oder später), dann sollte man auch noch einmal rechnen, wie hoch die Kaltmiete ist und wie hoch die Zinsen. Ich denke, dann werden sich wieder gute Einstiegspunkte ergeben. Aktuell bei fast 4% Zinsen - nein!

antworten

Ich persönlich würde auch bis zu +30% für die Kreditrate gegenüber der Miete zahlen. Im Leben gehts nicht darum alles auf den letzten Euro durchzuoptimieren. Man kann ja auch sein Gehalt nicht auf den Euro genau planen. Ist der Bonus dieses Jahr 1000€ oder 6000€?

Keine Ahnung. Also könnte auf den Monat gerechnet mein Gehalt um bis zu 400€ schwanken. Vielleicht werde ich auch betriebsbedingt gekündigt und muss dann einen neuen Job antreten, wo ich 500€ weniger netto verdiene. Kann alles passieren.

Genauso kann es sein, dass sich meine Kaufentscheidung im Nachhinein als ungünstig erweist. Dann ist es halt so und ich bezahle ein wenig mehr als als Mieter, dafür kann ich aber auch sicher sein dass ich niemals mehr bezahlen werde müssen, mich niemand rauswerfen kann und ich alles so gestalten kann wie ich möchte. Wenn wegen diesen paar hundert Euro meine Existenz steht oder fällt dann habe ich meine Finanzen sowieso nicht im Griff.

antworten

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Ich persönlich würde auch bis zu +30% für die Kreditrate gegenüber der Miete zahlen. Im Leben gehts nicht darum alles auf den letzten Euro durchzuoptimieren. Man kann ja auch sein Gehalt nicht auf den Euro genau planen. Ist der Bonus dieses Jahr 1000€ oder 6000€?

Keine Ahnung. Also könnte auf den Monat gerechnet mein Gehalt um bis zu 400€ schwanken. Vielleicht werde ich auch betriebsbedingt gekündigt und muss dann einen neuen Job antreten, wo ich 500€ weniger netto verdiene. Kann alles passieren.

Genauso kann es sein, dass sich meine Kaufentscheidung im Nachhinein als ungünstig erweist. Dann ist es halt so und ich bezahle ein wenig mehr als als Mieter, dafür kann ich aber auch sicher sein dass ich niemals mehr bezahlen werde müssen, mich niemand rauswerfen kann und ich alles so gestalten kann wie ich möchte. Wenn wegen diesen paar hundert Euro meine Existenz steht oder fällt dann habe ich meine Finanzen sowieso nicht im Griff.

Es geht doch aber aktuell eben genau nicht um 30% mehr oder weniger. Hier sind die Kosten für den m2 entweder 10€/Monat oder 5k€ kaufen, was bei 3,5% auf 30 Jahre inkl. Nebenkosten (10%) und Instandhaltung (1€) eben ~25,5€ pro Monat ausmachen. D.h. wir reden von Plus Minus 150%. 1000€ oder 2550€ pro Monat machen eben schon einen gewaltigen Unterschied.

antworten

18€ - hängt halt immer von der Lage ab.

In München wärst du da in einigen Lagen unter Mietspiegel. Da wird sich also niemand beschweren ;-)

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Mietpreisbremse hin oder her.
Das ist mir als Vermieter völlig egal. Ich vermiete 2 Wohnungen für 18€ pro qm. Die Mieter akzeptieren es und gut ist.

Wenn sie es nicht akzeptieren dürfen sie auch gerne ausziehen. Jedenfalls zieh ich das bereits seit 10 Jahren so durch und es hat sich niemand beschwert.

antworten

30-50% mehr ist doch auch gar kein Problem.

Bei uns wäre es aber viel mehr als das. Zahlen aktuell 2.400€ Miete und eine vergleichbare Wohnung als Finanzierung (20% EK) würde uns pro Monat in etwa 6.200€ kosten.

Dazu noch die Rendite, die wir für unser EK nicht mehr direkt bekommen würden.

Macht einfach keinen Sinn. Aber 30% mehr hätten wir längst zugeschlagen

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Ich persönlich würde auch bis zu +30% für die Kreditrate gegenüber der Miete zahlen. Im Leben gehts nicht darum alles auf den letzten Euro durchzuoptimieren. Man kann ja auch sein Gehalt nicht auf den Euro genau planen. Ist der Bonus dieses Jahr 1000€ oder 6000€?

Keine Ahnung. Also könnte auf den Monat gerechnet mein Gehalt um bis zu 400€ schwanken. Vielleicht werde ich auch betriebsbedingt gekündigt und muss dann einen neuen Job antreten, wo ich 500€ weniger netto verdiene. Kann alles passieren.

Genauso kann es sein, dass sich meine Kaufentscheidung im Nachhinein als ungünstig erweist. Dann ist es halt so und ich bezahle ein wenig mehr als als Mieter, dafür kann ich aber auch sicher sein dass ich niemals mehr bezahlen werde müssen, mich niemand rauswerfen kann und ich alles so gestalten kann wie ich möchte. Wenn wegen diesen paar hundert Euro meine Existenz steht oder fällt dann habe ich meine Finanzen sowieso nicht im Griff.

Es geht doch aber aktuell eben genau nicht um 30% mehr oder weniger. Hier sind die Kosten für den m2 entweder 10€/Monat oder 5k€ kaufen, was bei 3,5% auf 30 Jahre inkl. Nebenkosten (10%) und Instandhaltung (1€) eben ~25,5€ pro Monat ausmachen. D.h. wir reden von Plus Minus 150%. 1000€ oder 2550€ pro Monat machen eben schon einen gewaltigen Unterschied.

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Das ist eine uralte Idee, so wurde es in Westdeutschland in den 1960er und 1970er Jahren gemacht. Die von privaten Investoren gebauten Mietwohnungen (keine Eigentumswohnungen) wurden vom Staat gefördert. Dafür kam er Belegungsrechte zu moderaten Mieten. Der Hauseigentümer hatte so kein Mitspracherecht, wer in die Wohnungen eingewiesen wurde. Die Belegungsrechte vom Staat waren zeitlich befristet. Danach konnte der Eigentümer frei über sein Haus frei verfügen.

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

aber das wirkliche Problem kann nur angegangen werden, wenn der Staat entweder mehr Bauland schafft oder deutliche Zuschüsse gewehrt, sodass Vermieter / Investoren mit weniger Kapitaleinsatz eine Rendite erwirtschaften können und damit "nicht mehr so viel" Miete für die Rendite verlangen müssen.

antworten

Mache ich auch so, allerdings vermiete ich voll möbliert inkl. Internet, Smart TV und Waschmaschine warm für € 21. Alle Nebenkosten gehen auf mich. Ich nehme auch alle Steigerungen der Energiekosten auf mich. Meine Mieterin ist von Gas, Wasser und Elektro nicht betroffen. Kann man aber nur machen, wenn die Mieterin eine exzellente Qualität hat.
Dafür verzichte ich auf Mieterhöhungen.

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Mietpreisbremse hin oder her.
Das ist mir als Vermieter völlig egal. Ich vermiete 2 Wohnungen für 18€ pro qm. Die Mieter akzeptieren es und gut ist.

Wenn sie es nicht akzeptieren dürfen sie auch gerne ausziehen. Jedenfalls zieh ich das bereits seit 10 Jahren so durch und es hat sich niemand beschwert.

antworten

Ist Dir nicht klar, dass die aktuellen 4% Zinsen historisch gesehen super günstig sind?

Meine erste Finanzierung hatte ich zu 10% abgeschlossen, zum Glück aber variabel. Einige Jahre später musste ich so nur noch 6% bezahlen. Damals war jeder ein King, der einen zuteilungsreifen Bausparvertrag hatte. Weil man für das Bauspardarlehen nur 4,5% Zinsen bezahlen musste. Die Kaufpreise waren in Relation zum damaligen Einkommen ungefähr so wie heute. Mit einer Belastung von 30% hätte praktisch kein Boomer kaufen können. Die Belastung ging eher in Richtung 50%, und das waren im wesentlichen nur Zinsen.

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Aktuell würde ich nicht kaufen oder bauen. Sollten die Zinsen während des nächsten Booms aber wieder auf unter 2% sinken (2024, 2025 oder später), dann sollte man auch noch einmal rechnen, wie hoch die Kaltmiete ist und wie hoch die Zinsen. Ich denke, dann werden sich wieder gute Einstiegspunkte ergeben. Aktuell bei fast 4% Zinsen - nein!

antworten

Nein, deutsche Großstädte werden nie auf dem Niveau von London oder Paris landen.

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Mietpreisbremse, steigende Anforderungen und verfehlte Wohnungsbaupolitik werden die Situation bei den Wohnungen durch die steigende Nachfrage und wenig Neubau/Modernisierungen den nächsten Jahren drastisch verschärfen.

Dadurch werden peu a peu die Mieten steigen; insbesondere in größeren Städten werden wir möglicherweise in das selbe Fahrwasser wie London und Paris geraten, nämlich das die Menschen 50%+ des verfügbaren Einkommens für die Miete ausgeben müssen.

Selbst junge Absolventen mit gutem Job bei Banken können dort die ersten Jahre nur noch in WGs leben; die leistbaren qm pro Familie im Schnitt werden auch herunter kommen müssen….

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Warum hast du dann nicht schon längst zugeschlagen? 5000€ Kaufpreis pro qm bedeuteten bei 1% Zinsen und 2% Tilgungsrate gerade mal eine monatliche Kreditrate von 12,50€ pro qm. Bei 0% EK.

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

30-50% mehr ist doch auch gar kein Problem.

Bei uns wäre es aber viel mehr als das. Zahlen aktuell 2.400€ Miete und eine vergleichbare Wohnung als Finanzierung (20% EK) würde uns pro Monat in etwa 6.200€ kosten.

Dazu noch die Rendite, die wir für unser EK nicht mehr direkt bekommen würden.

Macht einfach keinen Sinn. Aber 30% mehr hätten wir längst zugeschlagen

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Ich persönlich würde auch bis zu +30% für die Kreditrate gegenüber der Miete zahlen. Im Leben gehts nicht darum alles auf den letzten Euro durchzuoptimieren. Man kann ja auch sein Gehalt nicht auf den Euro genau planen. Ist der Bonus dieses Jahr 1000€ oder 6000€?

Keine Ahnung. Also könnte auf den Monat gerechnet mein Gehalt um bis zu 400€ schwanken. Vielleicht werde ich auch betriebsbedingt gekündigt und muss dann einen neuen Job antreten, wo ich 500€ weniger netto verdiene. Kann alles passieren.

Genauso kann es sein, dass sich meine Kaufentscheidung im Nachhinein als ungünstig erweist. Dann ist es halt so und ich bezahle ein wenig mehr als als Mieter, dafür kann ich aber auch sicher sein dass ich niemals mehr bezahlen werde müssen, mich niemand rauswerfen kann und ich alles so gestalten kann wie ich möchte. Wenn wegen diesen paar hundert Euro meine Existenz steht oder fällt dann habe ich meine Finanzen sowieso nicht im Griff.

Es geht doch aber aktuell eben genau nicht um 30% mehr oder weniger. Hier sind die Kosten für den m2 entweder 10€/Monat oder 5k€ kaufen, was bei 3,5% auf 30 Jahre inkl. Nebenkosten (10%) und Instandhaltung (1€) eben ~25,5€ pro Monat ausmachen. D.h. wir reden von Plus Minus 150%. 1000€ oder 2550€ pro Monat machen eben schon einen gewaltigen Unterschied.

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Planwirtschaftliche Modelle wie Preiskontrollen, etwa bei Mietendeckeln oder Mietpreisbremsen, sind ein Problem. Zum einen sorgen sie nicht nur für eine Reduzierung des Neubaus, sondern auch für eine Reduzierung der Wohnqualität bzw. sogar einen Verlust bestehenden Wohnraums, aufgrund mangelhafter Instandhaltung seitens der Vermieter. Zum anderen verursacht ein künstliches Niedrighalten von Bestandsmieten eine Ungleichverteilung von Wohnraum - Bestandsmieter haben keinen finanziellen Grund mehr, sich zu verkleinern, selbst wenn sich ihr Haushalt massiv verkleinert, etwa bei Auszug der Kinder.

Beispiel dazu: Mir ist der Fall eines Paars bekannt, das zwei Wohnungen mit ca. 200 qm Wohnfläche und 8 Zimmern für ein paar hundert Euro monatlich bewohnt. Schöner großer Altbaukomplex, bei dem ein anderer Gebäudeteil inzwischen unbewohnbar ist (Einsturzgefahr), die Eigentümer aber seit Jahren nichts investieren (warum auch bei den Mieten, insbesondere wenn man sie nicht adäquat erhöhen kann - 15% mehr von nix ist immer noch nix) und dieser Teil somit leersteht. Dem Paar, übrigens Gutverdiener, wurde die größere Wohnung zum Spottpreis von etwa 2000€ pro qm angeboten, das war ihnen aber zu teuer. Vom neuen Eigentümer erhoffen sie sich aber Investitionen. :-) Solche Leute dürfen dank Mietpreisbremse parasitär für lau wohnen, während andere keine Wohnung finden und eigentlich schöne Gebäude bei solchen Mieten vergammeln. Bis dann vielleicht auch ihr Gebäudeteil eines Tages unbewohnbar wird.

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Nicht der Vorposter, aber der Punkt ist durchaus schon berechtigt.

Aber eher aus der Sicht, dass die Mietpreisbremse den Kern des Problems nicht löst. Und das ist eben die zu geringe Anzahl an Wohnungen / Immobilien. Durch die Deckelung der Preise ist es für Investoren / Vermieter weniger attraktiv Wohnraum zu schaffen bzw. sanieren.

Die Mietpreisbremse wirkt dann in der Hinsicht "dämpfend" auf die Preise der vorhandenen Wohnungen / Immobilien aber verlangsamt oder hindert die Schaffung von dringend benötigten neuen Wohnraum.

Bitte nicht falsch verstehen. Ich unterstützte die Idee der Mietpreisbremse, aber das wirkliche Problem kann nur angegangen werden, wenn der Staat entweder mehr Bauland schafft oder deutliche Zuschüsse gewehrt, sodass Vermieter / Investoren mit weniger Kapitaleinsatz eine Rendite erwirtschaften können und damit "nicht mehr so viel" Miete für die Rendite verlangen müssen.

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Ich meinte nur, man bekommt das Haus heute nicht mehr quasi geschenkt. Das war 2014/2015/2016 bei uns so.

Jetzt sind wieder normale Boomer-Verhältnisse, d.h. jahrzehntelang deutlich mehr Kreditrate als Kaltmiete, dafür hat man in 25-30 Jahren das Haus als Eigentum. Alles wieder normal, d.h. bei normalen Verhältnissen ist der ETF lt. allgemeiner Meinung die bessere Investition.

2014, 2015, 2016 haben Häuser renditemäßig (auch über eingesparte Miete) Runden um ETFs gedreht. Das hat mittlerweile auch der Kommer zugegeben.

1,x% Zinsen, langfristig fest bis zur Abzahlung. Damals noch deutlich niedrigere Preise als heute. Und es gab trotzdem Leute, die konnten, aber es nicht gemacht haben. Die mieten jetzt für 1.600 - 2.200 Euro Kaltmiete hier bei uns statt 500 Euro Zinsen zu zahlen plus Tilgung. In paar Jahren sind wir bei fertig, mit Anfang 40.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Ist Dir nicht klar, dass die aktuellen 4% Zinsen historisch gesehen super günstig sind?

Meine erste Finanzierung hatte ich zu 10% abgeschlossen, zum Glück aber variabel. Einige Jahre später musste ich so nur noch 6% bezahlen. Damals war jeder ein King, der einen zuteilungsreifen Bausparvertrag hatte. Weil man für das Bauspardarlehen nur 4,5% Zinsen bezahlen musste. Die Kaufpreise waren in Relation zum damaligen Einkommen ungefähr so wie heute. Mit einer Belastung von 30% hätte praktisch kein Boomer kaufen können. Die Belastung ging eher in Richtung 50%, und das waren im wesentlichen nur Zinsen.

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Aktuell würde ich nicht kaufen oder bauen. Sollten die Zinsen während des nächsten Booms aber wieder auf unter 2% sinken (2024, 2025 oder später), dann sollte man auch noch einmal rechnen, wie hoch die Kaltmiete ist und wie hoch die Zinsen. Ich denke, dann werden sich wieder gute Einstiegspunkte ergeben. Aktuell bei fast 4% Zinsen - nein!

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Nein nicht in München. Nähe Nürnberg. 20km von der Innenstadt entfernt. Der Mietspiegel liegt hier bei 11€ und ich vermiete für 18€.
Aber ich bin nicht der einzige. Seit Jahren ist die Nachfrage nunmal hoch und kein Mieter kann sich erlauben das anzufechten. Dann ist man schneller draußen als man denkt.
900€ Kaltmiete für 50qm finde ich angemessen.

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

18€ - hängt halt immer von der Lage ab.

In München wärst du da in einigen Lagen unter Mietspiegel. Da wird sich also niemand beschweren ;-)

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Mietpreisbremse hin oder her.
Das ist mir als Vermieter völlig egal. Ich vermiete 2 Wohnungen für 18€ pro qm. Die Mieter akzeptieren es und gut ist.

Wenn sie es nicht akzeptieren dürfen sie auch gerne ausziehen. Jedenfalls zieh ich das bereits seit 10 Jahren so durch und es hat sich niemand beschwert.

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WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Die 7% musst du auch noch versteuern. 300k in eine Immobilie stecken heißt im Umkehrschluss die Immo kostet 700k aufwärts? Wer wohnt denn aktuell in einer Bude die so viel wert ist? Gleiches mit Gleichem vergleichen.

Das Haus hat über 700.000 gekostet und wir haben jetzt inkl. NK über eine Million ausgegeben, 160-qm-Bungalow mit Wintergarten und Vollkeller bei 2,25 m Deckenhöhe, schön bei der Grundsteuer...

Oben schrieb jemand, warum man ein altes Haus saniert? Einfach: Ein Neubau hätte mit Abriss 400.000-600.000 mehr gekostet. Das hätten wir uns nicht leisten können.

Das Grundstück hat deutlich über 1.000 Quadratmeter und einen uneinsehbaren Garten und liegt zentral. Wenn ich die Neubaugegenden - deutlich außerhalb - bei uns anschaue, dann geben die Menschen für 400-qm-Grundstücke und Neubauten am Ende deutlich mehr Geld aus als wir und wohnen die nächsten 20 Jahre Tür an Tür mit einsehbarem Garten... das muss man wollen.
Wir wollten das nicht und konnten die 400.000-600.000 mehr auch nicht aufbringen und mussten deshalb anpacken und selbst durchsanieren, das will auch nicht jeder. Am Ende ist es wie immer: Fast jeder hat uns im Vorhinein abgeraten, jetzt erzählen uns dieselben Menschen, dass sie das auch gekonnt hätten... wir haben 9 Monate im Feierabend und am Wochenende saniert (mit Freunden und Verwandten - vielen Dank noch einmal an der Stelle) im Schlepptau, die Bauleitung übernommen und die Demontage (das Haus war noch komplett möbliert und jede Wand und Decke beplankt), Entsorgung sowie Malerarbeiten, Fliesen und Parkett, Elektrik, Silikon selbst gemacht...

Das Haus ist nun komplett auf Stand: Der Grundriss wurde nach unseren Bedürfnissen angepasst (Wände raus für einen Raum "offen Wohnen/Kochen/Essen" und zwei kleine Abstellräume), Küche, Bäder, Fliesen bzw. Parkett, smarte Fußbodenheizung, Fenster, Haustür, Kamin und Klima sind neu... Wir werden das Dach in 10 Jahren neu decken lassen und wohnen dann exakt nach unseren Wünschen.

Zu uns: Drei Köpfe, 37, 33 und 2 Jahre alt, in Summe etwa 180.000-220.000 Haushaltsbrutto (bonusabhängig) plus 30.000 Mieteinnahmen... Das Depot ist runter bis auf 40.000 und noch 30.000 auf dem Festgeld.

Gleiches mit Gleichem: Es gibt bei uns quasi keine Immobilien mit mehr als 5 Zimmern zur Miete... mit geplant 2 Kinderzimmern und 2 Büros wird es in der 4-Zimmer-Wohnung sehr kuschlig, also hatten wir die Wahl, uns bis an unsere Grenze zu verschulden oder Mehrzweckräume und ein geteiltes Kinderzimmer vorzuhalten.

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Ich persönlich bin kein großer Freund der Maxime "der Markt regelt".

Ich kenne den Immobilien Markt nicht gut genug um mir wirklich ein Urteil erlauben zu können. Ich glaube aber schon, daß wir hier staatliche Eingriffe brauchen, die insbesondere die Mieteinnahmen mehr in den Fokus rücken und die Wertsteigerung der Immobilien aus dem Fokus rücken.
Ich glaube die hohen Mieten, waren in der Vergangenheit nötig um die hohen Kaufpreise zu finanzieren und selbst damit sind die Wohnungen oft nicht finanzierbar gewesen. Gelohnt hat sich das Geschäft doch oft nur, weil man auf eine entsprechende Wertsteigerung spekuliert hat.

Ob der Mietpreisdeckel ein geeignetes Tool ist um den entgegen zu wirken weiß ich nicht. Spontan würde ich eher Nein sagen, da es Vermieten eher noch unattraktiver macht. Ich kann die Notwendigkeit zum Teil aber nachvollziehen, da es der Spekulation in sofern einen Riegel verschiebt, das ein hoher Kaufpreis nicht einfach an den Mieter weitergeben werden kann. Mit einzelnen Geschichten kann man hier aber nicht argumentieren. Es gibt auch unzählige sehr traurige Geschichten in denen Renter/Familien aus der Wohnung geklagt wurden.

Ich bin mir nicht mal ganz sicher ob wir wirklich zu wenig Wohnungen haben. Die Wohnungen sind nur an der falschen Stelle oder es wohnen die falschen Leute drin. Ich weiß, einzelnen Städte sind in den letzten Jahren stark gewachsen aber tendenziell sinkt unsere Bevölkerung.
Meiner Ansicht nach, müsste man versuchen, den Zuzug in den beliebten Städten abzubremsen, indem man andere Regionen durch eine gute Wirtschaftspolitik attraktiver macht. Es müsste darüber hinaus Programme geben, die es insbesondere für Rentner attraktiver macht ihre Familien Wohnungen oder Häuser aufzugeben. Das scheitert aktuell gar nicht mal so oft am Willen der Rentner, sondern daran das eine neue kleine Wohnung zu mieten oft auch teurer ist als die große Wohnung mit alt Vertrag ganz zu schweigen vom Eigentum.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Planwirtschaftliche Modelle wie Preiskontrollen, etwa bei Mietendeckeln oder Mietpreisbremsen, sind ein Problem. Zum einen sorgen sie nicht nur für eine Reduzierung des Neubaus, sondern auch für eine Reduzierung der Wohnqualität bzw. sogar einen Verlust bestehenden Wohnraums, aufgrund mangelhafter Instandhaltung seitens der Vermieter. Zum anderen verursacht ein künstliches Niedrighalten von Bestandsmieten eine Ungleichverteilung von Wohnraum - Bestandsmieter haben keinen finanziellen Grund mehr, sich zu verkleinern, selbst wenn sich ihr Haushalt massiv verkleinert, etwa bei Auszug der Kinder.

Beispiel dazu: Mir ist der Fall eines Paars bekannt, das zwei Wohnungen mit ca. 200 qm Wohnfläche und 8 Zimmern für ein paar hundert Euro monatlich bewohnt. Schöner großer Altbaukomplex, bei dem ein anderer Gebäudeteil inzwischen unbewohnbar ist (Einsturzgefahr), die Eigentümer aber seit Jahren nichts investieren (warum auch bei den Mieten, insbesondere wenn man sie nicht adäquat erhöhen kann - 15% mehr von nix ist immer noch nix) und dieser Teil somit leersteht. Dem Paar, übrigens Gutverdiener, wurde die größere Wohnung zum Spottpreis von etwa 2000€ pro qm angeboten, das war ihnen aber zu teuer. Vom neuen Eigentümer erhoffen sie sich aber Investitionen. :-) Solche Leute dürfen dank Mietpreisbremse parasitär für lau wohnen, während andere keine Wohnung finden und eigentlich schöne Gebäude bei solchen Mieten vergammeln. Bis dann vielleicht auch ihr Gebäudeteil eines Tages unbewohnbar wird.

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Nicht der Vorposter, aber der Punkt ist durchaus schon berechtigt.

Aber eher aus der Sicht, dass die Mietpreisbremse den Kern des Problems nicht löst. Und das ist eben die zu geringe Anzahl an Wohnungen / Immobilien. Durch die Deckelung der Preise ist es für Investoren / Vermieter weniger attraktiv Wohnraum zu schaffen bzw. sanieren.

Die Mietpreisbremse wirkt dann in der Hinsicht "dämpfend" auf die Preise der vorhandenen Wohnungen / Immobilien aber verlangsamt oder hindert die Schaffung von dringend benötigten neuen Wohnraum.

Bitte nicht falsch verstehen. Ich unterstützte die Idee der Mietpreisbremse, aber das wirkliche Problem kann nur angegangen werden, wenn der Staat entweder mehr Bauland schafft oder deutliche Zuschüsse gewehrt, sodass Vermieter / Investoren mit weniger Kapitaleinsatz eine Rendite erwirtschaften können und damit "nicht mehr so viel" Miete für die Rendite verlangen müssen.

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Aktuelle Meldung: Vonovia fängt keine Neubauprojekte mehr an und erwartet steigende Mieten!

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Planwirtschaftliche Modelle wie Preiskontrollen, etwa bei Mietendeckeln oder Mietpreisbremsen, sind ein Problem. Zum einen sorgen sie nicht nur für eine Reduzierung des Neubaus, sondern auch für eine Reduzierung der Wohnqualität bzw. sogar einen Verlust bestehenden Wohnraums, aufgrund mangelhafter Instandhaltung seitens der Vermieter. Zum anderen verursacht ein künstliches Niedrighalten von Bestandsmieten eine Ungleichverteilung von Wohnraum - Bestandsmieter haben keinen finanziellen Grund mehr, sich zu verkleinern, selbst wenn sich ihr Haushalt massiv verkleinert, etwa bei Auszug der Kinder.

Beispiel dazu: Mir ist der Fall eines Paars bekannt, das zwei Wohnungen mit ca. 200 qm Wohnfläche und 8 Zimmern für ein paar hundert Euro monatlich bewohnt. Schöner großer Altbaukomplex, bei dem ein anderer Gebäudeteil inzwischen unbewohnbar ist (Einsturzgefahr), die Eigentümer aber seit Jahren nichts investieren (warum auch bei den Mieten, insbesondere wenn man sie nicht adäquat erhöhen kann - 15% mehr von nix ist immer noch nix) und dieser Teil somit leersteht. Dem Paar, übrigens Gutverdiener, wurde die größere Wohnung zum Spottpreis von etwa 2000€ pro qm angeboten, das war ihnen aber zu teuer. Vom neuen Eigentümer erhoffen sie sich aber Investitionen. :-) Solche Leute dürfen dank Mietpreisbremse parasitär für lau wohnen, während andere keine Wohnung finden und eigentlich schöne Gebäude bei solchen Mieten vergammeln. Bis dann vielleicht auch ihr Gebäudeteil eines Tages unbewohnbar wird.

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Nicht der Vorposter, aber der Punkt ist durchaus schon berechtigt.

Aber eher aus der Sicht, dass die Mietpreisbremse den Kern des Problems nicht löst. Und das ist eben die zu geringe Anzahl an Wohnungen / Immobilien. Durch die Deckelung der Preise ist es für Investoren / Vermieter weniger attraktiv Wohnraum zu schaffen bzw. sanieren.

Die Mietpreisbremse wirkt dann in der Hinsicht "dämpfend" auf die Preise der vorhandenen Wohnungen / Immobilien aber verlangsamt oder hindert die Schaffung von dringend benötigten neuen Wohnraum.

Bitte nicht falsch verstehen. Ich unterstützte die Idee der Mietpreisbremse, aber das wirkliche Problem kann nur angegangen werden, wenn der Staat entweder mehr Bauland schafft oder deutliche Zuschüsse gewehrt, sodass Vermieter / Investoren mit weniger Kapitaleinsatz eine Rendite erwirtschaften können und damit "nicht mehr so viel" Miete für die Rendite verlangen müssen.

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Ach Gottchen, wie oft wurde das hier schon widerlegt?

Ja, damals waren die Zinsen doppelt so hoch, die realen Kaufpreise lagen aber auch um die Hälfte niedriger. Bitte hört auf mit diesen historischen Zinsvergleichen.

Wenn man das nicht versteht, muss man wirklich die letzten 10 Jahre geschlafen haben.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Ist Dir nicht klar, dass die aktuellen 4% Zinsen historisch gesehen super günstig sind?

Meine erste Finanzierung hatte ich zu 10% abgeschlossen, zum Glück aber variabel. Einige Jahre später musste ich so nur noch 6% bezahlen. Damals war jeder ein King, der einen zuteilungsreifen Bausparvertrag hatte. Weil man für das Bauspardarlehen nur 4,5% Zinsen bezahlen musste. Die Kaufpreise waren in Relation zum damaligen Einkommen ungefähr so wie heute. Mit einer Belastung von 30% hätte praktisch kein Boomer kaufen können. Die Belastung ging eher in Richtung 50%, und das waren im wesentlichen nur Zinsen.

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Da Vonovia meist an "B Standorten" vermietet (oft ohne Mietpreisbremse in der Gegend), wird das auch sicher funktionieren.

Des Weiteren ist Vonovia auch kein klassischer Bauträger / Projektentwickler. Daher ist deren Aussage zum Neubau zwar interessant, aber nicht wirklich ausschlaggebend

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Aktuelle Meldung: Vonovia fängt keine Neubauprojekte mehr an und erwartet steigende Mieten!

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Planwirtschaftliche Modelle wie Preiskontrollen, etwa bei Mietendeckeln oder Mietpreisbremsen, sind ein Problem. Zum einen sorgen sie nicht nur für eine Reduzierung des Neubaus, sondern auch für eine Reduzierung der Wohnqualität bzw. sogar einen Verlust bestehenden Wohnraums, aufgrund mangelhafter Instandhaltung seitens der Vermieter. Zum anderen verursacht ein künstliches Niedrighalten von Bestandsmieten eine Ungleichverteilung von Wohnraum - Bestandsmieter haben keinen finanziellen Grund mehr, sich zu verkleinern, selbst wenn sich ihr Haushalt massiv verkleinert, etwa bei Auszug der Kinder.

Beispiel dazu: Mir ist der Fall eines Paars bekannt, das zwei Wohnungen mit ca. 200 qm Wohnfläche und 8 Zimmern für ein paar hundert Euro monatlich bewohnt. Schöner großer Altbaukomplex, bei dem ein anderer Gebäudeteil inzwischen unbewohnbar ist (Einsturzgefahr), die Eigentümer aber seit Jahren nichts investieren (warum auch bei den Mieten, insbesondere wenn man sie nicht adäquat erhöhen kann - 15% mehr von nix ist immer noch nix) und dieser Teil somit leersteht. Dem Paar, übrigens Gutverdiener, wurde die größere Wohnung zum Spottpreis von etwa 2000€ pro qm angeboten, das war ihnen aber zu teuer. Vom neuen Eigentümer erhoffen sie sich aber Investitionen. :-) Solche Leute dürfen dank Mietpreisbremse parasitär für lau wohnen, während andere keine Wohnung finden und eigentlich schöne Gebäude bei solchen Mieten vergammeln. Bis dann vielleicht auch ihr Gebäudeteil eines Tages unbewohnbar wird.

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Nicht der Vorposter, aber der Punkt ist durchaus schon berechtigt.

Aber eher aus der Sicht, dass die Mietpreisbremse den Kern des Problems nicht löst. Und das ist eben die zu geringe Anzahl an Wohnungen / Immobilien. Durch die Deckelung der Preise ist es für Investoren / Vermieter weniger attraktiv Wohnraum zu schaffen bzw. sanieren.

Die Mietpreisbremse wirkt dann in der Hinsicht "dämpfend" auf die Preise der vorhandenen Wohnungen / Immobilien aber verlangsamt oder hindert die Schaffung von dringend benötigten neuen Wohnraum.

Bitte nicht falsch verstehen. Ich unterstützte die Idee der Mietpreisbremse, aber das wirkliche Problem kann nur angegangen werden, wenn der Staat entweder mehr Bauland schafft oder deutliche Zuschüsse gewehrt, sodass Vermieter / Investoren mit weniger Kapitaleinsatz eine Rendite erwirtschaften können und damit "nicht mehr so viel" Miete für die Rendite verlangen müssen.

antworten

Es ist wirklich ein komplettes Marktversagen aufgrund der zahlreichen staatlichen Eingriffe und SPD & Grüne werde davon auch nicht abrücken.

Es braucht im Bestand massiv steigende Preise, damit sich für Boomer in der 5-Zimmer-Wohnung ein Umzug wieder lohnt.

Es kann auch nicht sein, dass Bestandsmieten, Neumieten und Neubaumieten so extrem auseinanderdriften - alleine die Neubaumieten sind marktgerecht.

Auch der extreme Kündigungsschutz von Bestandsmietern macht den Markt kaputt.

Das Ergebnis sieht man aktuell auf dem Mietmarkt. Nichts wird gebaut. Wenn mal eine Bestandswohnung auf den Markt kommen, dann sind dort hunderte Interessenten und am Ende geht die viel zu billige 4-Raum-Wohung (weil gebunden an Mietspiegel, der einfach mit dem Markt nicht mithält) an eine DINKS-Paar Mitte 50.

Die Mieten müssen massiv steigen, sonst wird nichts mehr gebaut und der Wohnraummangel wird noch extremer.

Die Bauindustrie wird sich jetzt auf Sanierungen von solventen Eigentümern konzentrieren. Auf Dämmung, PV, Wärmepumpen, Badsanierungen usw. - davon können die gut leben. Aber da wird dann nicht eine neue Wohnung entstehen.

antworten

Wir können uns ja alle noch daran erinnern, wie oft Kommer und Beck hier in der Niedrigzinsphase zitiert wurden nach dem Motto, Immobilien-Kauf lohnt sich nicht.
Wer diesem Motto gefolgt ist dürfte es jetzt bereuen.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Ich meinte nur, man bekommt das Haus heute nicht mehr quasi geschenkt. Das war 2014/2015/2016 bei uns so.

Jetzt sind wieder normale Boomer-Verhältnisse, d.h. jahrzehntelang deutlich mehr Kreditrate als Kaltmiete, dafür hat man in 25-30 Jahren das Haus als Eigentum. Alles wieder normal, d.h. bei normalen Verhältnissen ist der ETF lt. allgemeiner Meinung die bessere Investition.

2014, 2015, 2016 haben Häuser renditemäßig (auch über eingesparte Miete) Runden um ETFs gedreht. Das hat mittlerweile auch der Kommer zugegeben.

1,x% Zinsen, langfristig fest bis zur Abzahlung. Damals noch deutlich niedrigere Preise als heute. Und es gab trotzdem Leute, die konnten, aber es nicht gemacht haben. Die mieten jetzt für 1.600 - 2.200 Euro Kaltmiete hier bei uns statt 500 Euro Zinsen zu zahlen plus Tilgung. In paar Jahren sind wir bei fertig, mit Anfang 40.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Ist Dir nicht klar, dass die aktuellen 4% Zinsen historisch gesehen super günstig sind?

Meine erste Finanzierung hatte ich zu 10% abgeschlossen, zum Glück aber variabel. Einige Jahre später musste ich so nur noch 6% bezahlen. Damals war jeder ein King, der einen zuteilungsreifen Bausparvertrag hatte. Weil man für das Bauspardarlehen nur 4,5% Zinsen bezahlen musste. Die Kaufpreise waren in Relation zum damaligen Einkommen ungefähr so wie heute. Mit einer Belastung von 30% hätte praktisch kein Boomer kaufen können. Die Belastung ging eher in Richtung 50%, und das waren im wesentlichen nur Zinsen.

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Aktuell würde ich nicht kaufen oder bauen. Sollten die Zinsen während des nächsten Booms aber wieder auf unter 2% sinken (2024, 2025 oder später), dann sollte man auch noch einmal rechnen, wie hoch die Kaltmiete ist und wie hoch die Zinsen. Ich denke, dann werden sich wieder gute Einstiegspunkte ergeben. Aktuell bei fast 4% Zinsen - nein!

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Schön wäre es, wenn das tatsächlich so leicht gehen würde.

Meine Eltern / Familie vermietet mehrere Wohnungen in München. Bei drei Wohnungen haben wir jetzt eine Rüge erhalten hinsichtlich Mietpreisbremse. Die Rüge ist auf Basis der vergangenen Urteile auch rechtlich in Ordnung und wir haben die Miete gesenkt.

Ich kann dir aber gleich sagen, dass du keine Chance hast mit deinem "Dann ist man schneller draußen als man denkt". Eigenbedarf funktioniert zu 99% nicht. Vor allem bei einer vorangegangen Rüge des Mietpreises, haben Gerichte klargemacht, dass Eigenbedarf nur in nachgewiesenen Sonderfällen möglich ist.

Die einzige Möglichkeit wäre eine sehr umfangreiche Sanierung, nach der du Miete entsprechend neu festsetzen könntest. Aber das ist für dich als Vermieter mit sehr hohen Investitionen verbunden.

Ich wünsche dir daher viel Glück, dass deine Mieter nicht rügen. Denn wenn sie es tun, dann wirst du (wie es bei uns eben auch war) feststellen, dass du dann erstmal nichts machen kannst, außer die Miete zu senken. Und ggf. musst du zu viel bezahlte Miete erstatten.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Nein nicht in München. Nähe Nürnberg. 20km von der Innenstadt entfernt. Der Mietspiegel liegt hier bei 11€ und ich vermiete für 18€.
Aber ich bin nicht der einzige. Seit Jahren ist die Nachfrage nunmal hoch und kein Mieter kann sich erlauben das anzufechten. Dann ist man schneller draußen als man denkt.
900€ Kaltmiete für 50qm finde ich angemessen.

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

18€ - hängt halt immer von der Lage ab.

In München wärst du da in einigen Lagen unter Mietspiegel. Da wird sich also niemand beschweren ;-)

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Mietpreisbremse hin oder her.
Das ist mir als Vermieter völlig egal. Ich vermiete 2 Wohnungen für 18€ pro qm. Die Mieter akzeptieren es und gut ist.

Wenn sie es nicht akzeptieren dürfen sie auch gerne ausziehen. Jedenfalls zieh ich das bereits seit 10 Jahren so durch und es hat sich niemand beschwert.

antworten

Laut Bloomberg hat der deutsche Immomarkt den größten Funding Gap in Europa.

23 Mrd. EUR Kredite werden innerhalb der nächsten zwei Jahre bei den großen gewerblichen Immobilienbesitzern fällig, die nicht refinanziert werden können.

Der Distress im Immomarkt ist auf Höchstniveau seit 2012. Die Banken werden die Kredite proaktiv restrukturieren weil die Zinsen hoch bleiben.

Steigende Mieten? Joar, die steigen jetzt schon nur weit unterhalb der Inflationsrate.
Das nützt Vonovia überhaupt nichts.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Aktuelle Meldung: Vonovia fängt keine Neubauprojekte mehr an und erwartet steigende Mieten!

antworten

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Laut Bloomberg hat der deutsche Immomarkt den größten Funding Gap in Europa.

23 Mrd. EUR Kredite werden innerhalb der nächsten zwei Jahre bei den großen gewerblichen Immobilienbesitzern fällig, die nicht refinanziert werden können.

Der Distress im Immomarkt ist auf Höchstniveau seit 2012. Die Banken werden die Kredite proaktiv restrukturieren weil die Zinsen hoch bleiben.

Steigende Mieten? Joar, die steigen jetzt schon nur weit unterhalb der Inflationsrate.
Das nützt Vonovia überhaupt nichts.

Aktuelle Meldung: Vonovia fängt keine Neubauprojekte mehr an und erwartet steigende Mieten!

Naja klar macht es keinen Sinn zu bauen und im Grunde auch zu kaufen. Das sieht man doch an den Mieten. Da hast du ein Multiple von 30 oder so, der den Kaufpreis rechtfertigt.

Kann denn nicht der Bodenwert nach unten gehen? Meiner Meinung nach die einfachste Möglichkeit. Länder geben Bauland frei und zwar günstig. Würde wetten, dann wird fleißig wieder gebaut. Finde es ist nicht sooo schwer das Ziel der Ampel zu erreichen.

antworten

Das nützt nur den Mieter nichts, die Mieten steigen in der Konstellation weiter egal was mit der Vonovia passiert. Wenn sie pleite gehen oder aufgekauft werden heizt das nur weiter die Preise an.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Laut Bloomberg hat der deutsche Immomarkt den größten Funding Gap in Europa.

23 Mrd. EUR Kredite werden innerhalb der nächsten zwei Jahre bei den großen gewerblichen Immobilienbesitzern fällig, die nicht refinanziert werden können.

Der Distress im Immomarkt ist auf Höchstniveau seit 2012. Die Banken werden die Kredite proaktiv restrukturieren weil die Zinsen hoch bleiben.

Steigende Mieten? Joar, die steigen jetzt schon nur weit unterhalb der Inflationsrate.
Das nützt Vonovia überhaupt nichts.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Aktuelle Meldung: Vonovia fängt keine Neubauprojekte mehr an und erwartet steigende Mieten!

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Stimmt, 23Mrd laufen die nächsten 2 Jahre ab.
Das sind Kredite mit einem Zins von Durchschnittlich 6%. Bedeutet diese Kredite, welche bei Kreditvergabe bei 40mrd lagen und somit 17 Mrd bereits getilgt sind, nun einen Durchschnittzins von 3,5% statt 6% erhalten und das bei 17Mrd geringerer Restschuld.

Damit wurde dieser Gap als sehr positiv für die Schuldner eingeordnet. Zwar sehr hoch was richtig ist aber im Zuge der Zinssenkung der letzten 15 Jahre und des Abtrags der Schuld sehr positiv.

Ich werde auch einen Gap haben in 15 Jahren, denn der liegt dann bei einer Restsumme von 20K die ich dann mit einem Schlag aus meiner Hosentasche mit einem Lächeln begleichen werde.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Laut Bloomberg hat der deutsche Immomarkt den größten Funding Gap in Europa.

23 Mrd. EUR Kredite werden innerhalb der nächsten zwei Jahre bei den großen gewerblichen Immobilienbesitzern fällig, die nicht refinanziert werden können.

Der Distress im Immomarkt ist auf Höchstniveau seit 2012. Die Banken werden die Kredite proaktiv restrukturieren weil die Zinsen hoch bleiben.

Steigende Mieten? Joar, die steigen jetzt schon nur weit unterhalb der Inflationsrate.
Das nützt Vonovia überhaupt nichts.

Aktuelle Meldung: Vonovia fängt keine Neubauprojekte mehr an und erwartet steigende Mieten!

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WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Laut Bloomberg hat der deutsche Immomarkt den größten Funding Gap in Europa.

23 Mrd. EUR Kredite werden innerhalb der nächsten zwei Jahre bei den großen gewerblichen Immobilienbesitzern fällig, die nicht refinanziert werden können.

Der Distress im Immomarkt ist auf Höchstniveau seit 2012. Die Banken werden die Kredite proaktiv restrukturieren weil die Zinsen hoch bleiben.

Steigende Mieten? Joar, die steigen jetzt schon nur weit unterhalb der Inflationsrate.
Das nützt Vonovia überhaupt nichts.

Aktuelle Meldung: Vonovia fängt keine Neubauprojekte mehr an und erwartet steigende Mieten!

Joar unter der Inflationsrate, das hilft dem Mieter nun wie genau?
Junge junge das was demnächst auf den Markt kommt wird mindestens 20% teurer vermietet werden aufgrund der Baukosten 2021/2022. Der Mietmarkt wird noch viel heisser wie er ohnehin schon ist.

antworten

Die Kommunen können öffentliches Eigentum nicht einfach unter Wert verkaufen. Was aber geht ist die Vergabe von Grundstücken in Erbpacht. Dann muss das Grundstück nicht gekauft werden. Statt dessen wird eine jährliche Pacht bezahlt. Die Kirchen machen das schon lange so.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Laut Bloomberg hat der deutsche Immomarkt den größten Funding Gap in Europa.

23 Mrd. EUR Kredite werden innerhalb der nächsten zwei Jahre bei den großen gewerblichen Immobilienbesitzern fällig, die nicht refinanziert werden können.

Der Distress im Immomarkt ist auf Höchstniveau seit 2012. Die Banken werden die Kredite proaktiv restrukturieren weil die Zinsen hoch bleiben.

Steigende Mieten? Joar, die steigen jetzt schon nur weit unterhalb der Inflationsrate.
Das nützt Vonovia überhaupt nichts.

Aktuelle Meldung: Vonovia fängt keine Neubauprojekte mehr an und erwartet steigende Mieten!

Naja klar macht es keinen Sinn zu bauen und im Grunde auch zu kaufen. Das sieht man doch an den Mieten. Da hast du ein Multiple von 30 oder so, der den Kaufpreis rechtfertigt.

Kann denn nicht der Bodenwert nach unten gehen? Meiner Meinung nach die einfachste Möglichkeit. Länder geben Bauland frei und zwar günstig. Würde wetten, dann wird fleißig wieder gebaut. Finde es ist nicht sooo schwer das Ziel der Ampel zu erreichen.

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WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Ich meinte nur, man bekommt das Haus heute nicht mehr quasi geschenkt. Das war 2014/2015/2016 bei uns so.

Jetzt sind wieder normale Boomer-Verhältnisse, d.h. jahrzehntelang deutlich mehr Kreditrate als Kaltmiete, dafür hat man in 25-30 Jahren das Haus als Eigentum. Alles wieder normal, d.h. bei normalen Verhältnissen ist der ETF lt. allgemeiner Meinung die bessere Investition.

2014, 2015, 2016 haben Häuser renditemäßig (auch über eingesparte Miete) Runden um ETFs gedreht. Das hat mittlerweile auch der Kommer zugegeben.

1,x% Zinsen, langfristig fest bis zur Abzahlung. Damals noch deutlich niedrigere Preise als heute. Und es gab trotzdem Leute, die konnten, aber es nicht gemacht haben. Die mieten jetzt für 1.600 - 2.200 Euro Kaltmiete hier bei uns statt 500 Euro Zinsen zu zahlen plus Tilgung. In paar Jahren sind wir bei fertig, mit Anfang 40.

Schön dass ihr den perfekten Zeitpunkt hattet. Es gibt aber auch Leute, die haben genau in der Zeit angefangen zu arbeiten und 0€ EK. Es ist einfach zu sagen "lol wieso habt ihr da nicht gekauft?" wenn man einfach finanziell (noch) nicht in der Lage war. Oder die Familiensituation es nicht hergab (als Single z.b.).

antworten

Die Mieten steigen weit unterhalb der Inflation.
Insofern eine reale Mietsenkung für die Mieter und im Endeffekt ein weiterer Wertvernichter für Immobilien.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Das nützt nur den Mieter nichts, die Mieten steigen in der Konstellation weiter egal was mit der Vonovia passiert. Wenn sie pleite gehen oder aufgekauft werden heizt das nur weiter die Preise an.

antworten

Natürlich werden sich die Grundstückswerte ebenso anpassen.
Wenn keiner ein Grundstück bebauen kann, ist der Wert sowieso nicht gegeben.

Große Investoren haben in der letzten Dekade so viel Kapital reingepumpt und damit die Preise getrieben, das wird sich wieder umkehren. Eine Vervielfachung von Bodenpreisen kann nicht nachhaltig sein.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Naja klar macht es keinen Sinn zu bauen und im Grunde auch zu kaufen. Das sieht man doch an den Mieten. Da hast du ein Multiple von 30 oder so, der den Kaufpreis rechtfertigt.

Kann denn nicht der Bodenwert nach unten gehen? Meiner Meinung nach die einfachste Möglichkeit. Länder geben Bauland frei und zwar günstig. Würde wetten, dann wird fleißig wieder gebaut. Finde es ist nicht sooo schwer das Ziel der Ampel zu erreichen.

antworten

Aber selbstverständlich kann sich der Wert ändern und sinken.
Was steigen kann, kann auch fallen.

Die Entwicklung bei den Bodenpreisen ist nicht nachhaltig.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Die Kommunen können öffentliches Eigentum nicht einfach unter Wert verkaufen. Was aber geht ist die Vergabe von Grundstücken in Erbpacht. Dann muss das Grundstück nicht gekauft werden. Statt dessen wird eine jährliche Pacht bezahlt. Die Kirchen machen das schon lange so.

antworten

Grosse Investoren haben in den guten / sehr guten Lagen eigentlich kaum etwas investieren können. Weil diese Lagen schon seit Jahrzehnten komplett bebaut sind. Was da passiert ist der Abriss von EFHs und dann Neubau von EFHs. In seltenen Fällen auch mal eine kleine ETW-Anlage.

Grosse Investitionen laufen in mittleren und einfachen Wohnlagen. Z.B. Umnutzung von ehemaligen Gewerbegebieten. Da sind dann hunderte von Wohnungen gebaut worden.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Natürlich werden sich die Grundstückswerte ebenso anpassen.
Wenn keiner ein Grundstück bebauen kann, ist der Wert sowieso nicht gegeben.

Große Investoren haben in der letzten Dekade so viel Kapital reingepumpt und damit die Preise getrieben, das wird sich wieder umkehren. Eine Vervielfachung von Bodenpreisen kann nicht nachhaltig sein.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Naja klar macht es keinen Sinn zu bauen und im Grunde auch zu kaufen. Das sieht man doch an den Mieten. Da hast du ein Multiple von 30 oder so, der den Kaufpreis rechtfertigt.

Kann denn nicht der Bodenwert nach unten gehen? Meiner Meinung nach die einfachste Möglichkeit. Länder geben Bauland frei und zwar günstig. Würde wetten, dann wird fleißig wieder gebaut. Finde es ist nicht sooo schwer das Ziel der Ampel zu erreichen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Natürlich werden sich die Grundstückswerte ebenso anpassen.
Wenn keiner ein Grundstück bebauen kann, ist der Wert sowieso nicht gegeben.

Große Investoren haben in der letzten Dekade so viel Kapital reingepumpt und damit die Preise getrieben, das wird sich wieder umkehren. Eine Vervielfachung von Bodenpreisen kann nicht nachhaltig sein.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Naja klar macht es keinen Sinn zu bauen und im Grunde auch zu kaufen. Das sieht man doch an den Mieten. Da hast du ein Multiple von 30 oder so, der den Kaufpreis rechtfertigt.

Kann denn nicht der Bodenwert nach unten gehen? Meiner Meinung nach die einfachste Möglichkeit. Länder geben Bauland frei und zwar günstig. Würde wetten, dann wird fleißig wieder gebaut. Finde es ist nicht sooo schwer das Ziel der Ampel zu erreichen.

Hatte neulich in meiner Stadt geschaut. 400qm Grundstück gibt es ca für 300k zu haben.
Passt wohl ein Haus 10m x 16 m drauf. Macht so etwas Sinn? Habe gesehen, dass man wohl für unter 300k ein Fertighaus bekommen kann.

Klar wenn jetzt die Grundstückpreise deutlich sinken wäre es wirklich attraktiv. So ist es wohl 50% Grundstück und 50% Haus als Kostenverteilung.

antworten

Vonovia steht ja auch das Wasser bis zum Hals.
Deshalb will man Objekte im Milliardenwert veräußern, bevor man von Schulden erdrückt wird und das EK mit Wertkorrekturen unter Druck gerät.

Der Gewinn von Vonovia speiste sich ja weniger aus den Mieteinnahmen als aus der Höherbewertung der Objekte.
In 9M 2021 hat Vonovia 5 Mrd. EUR Ergebnis aus der Höherbewertung während die Mieteinnahmen nur 2,36 Mrd. EUR erlösen konnten

Diese Gewinnquelle ist vollständig versiegt und kehrt sich um.
Bereits in Q3 2022 betrug das Ergebnis aus der Bewertung nur noch 21,7 Mio. EUR, ein Jahr vorher waren es noch 1,37 Mrd. EUR!
In Q4, spätestens Q1 2023 wird die Bewertung ein negatives Ergebnis hervorbringen.

Die Aktie ist nicht ohne Grund in den Boden gestampft worden.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Aktuelle Meldung: Vonovia fängt keine Neubauprojekte mehr an und erwartet steigende Mieten!

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WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Die Mieten steigen weit unterhalb der Inflation.
Insofern eine reale Mietsenkung für die Mieter und im Endeffekt ein weiterer Wertvernichter für Immobilien.

Das nützt nur den Mieter nichts, die Mieten steigen in der Konstellation weiter egal was mit der Vonovia passiert. Wenn sie pleite gehen oder aufgekauft werden heizt das nur weiter die Preise an.

Und das hilft dir als Mieter wie? Hä?

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Was heißt hier Hä?

Die Inflation hebt doch die Gehälter an. Wird doch hier - auch gerne von dir - postuliert und als Argument für Kaufen und Verschuldung genommen. Das gilt natürlich ebenso für den Mieter.
Die Inflation entwertet die reale Miete Stück für Stück!

Oder gilt das jetzt plötzlich nicht mehr?

Der Einkäufer schrieb am 31.01.2023:

Und das hilft dir als Mieter wie? Hä?

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WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Vonovia steht ja auch das Wasser bis zum Hals.
Deshalb will man Objekte im Milliardenwert veräußern, bevor man von Schulden erdrückt wird und das EK mit Wertkorrekturen unter Druck gerät.

Der Gewinn von Vonovia speiste sich ja weniger aus den Mieteinnahmen als aus der Höherbewertung der Objekte.
In 9M 2021 hat Vonovia 5 Mrd. EUR Ergebnis aus der Höherbewertung während die Mieteinnahmen nur 2,36 Mrd. EUR erlösen konnten

Diese Gewinnquelle ist vollständig versiegt und kehrt sich um.
Bereits in Q3 2022 betrug das Ergebnis aus der Bewertung nur noch 21,7 Mio. EUR, ein Jahr vorher waren es noch 1,37 Mrd. EUR!
In Q4, spätestens Q1 2023 wird die Bewertung ein negatives Ergebnis hervorbringen.

Die Aktie ist nicht ohne Grund in den Boden gestampft worden.

Aktuelle Meldung: Vonovia fängt keine Neubauprojekte mehr an und erwartet steigende Mieten!

War zu erwarten, weil Vonovia seit 2019 nach IFRS bilanziert. Da reißt eine Neubewertung mit sinkenden Buchwerten direkt eine fettes Loch in den Geldbeutel und dazu noch in das Verhältnis Verbindlichkeiten zu Anlagevermögen, was Banken generell nicht so witzig finden. Klassischer Double Trouble. Selber Schuld, kann ich da nur sagen.

Jeder WiWi lernt schon spätestens im zweiten Semester, was der Vorteil bei HGB vs. IFRS ist und vor allem, was die Risiken sind.

antworten

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Vonovia steht ja auch das Wasser bis zum Hals.
Deshalb will man Objekte im Milliardenwert veräußern, bevor man von Schulden erdrückt wird und das EK mit Wertkorrekturen unter Druck gerät.

Der Gewinn von Vonovia speiste sich ja weniger aus den Mieteinnahmen als aus der Höherbewertung der Objekte.
In 9M 2021 hat Vonovia 5 Mrd. EUR Ergebnis aus der Höherbewertung während die Mieteinnahmen nur 2,36 Mrd. EUR erlösen konnten

Diese Gewinnquelle ist vollständig versiegt und kehrt sich um.
Bereits in Q3 2022 betrug das Ergebnis aus der Bewertung nur noch 21,7 Mio. EUR, ein Jahr vorher waren es noch 1,37 Mrd. EUR!
In Q4, spätestens Q1 2023 wird die Bewertung ein negatives Ergebnis hervorbringen.

Die Aktie ist nicht ohne Grund in den Boden gestampft worden.

Aktuelle Meldung: Vonovia fängt keine Neubauprojekte mehr an und erwartet steigende Mieten!

War zu erwarten, weil Vonovia seit 2019 nach IFRS bilanziert. Da reißt eine Neubewertung mit sinkenden Buchwerten direkt eine fettes Loch in den Geldbeutel und dazu noch in das Verhältnis Verbindlichkeiten zu Anlagevermögen, was Banken generell nicht so witzig finden. Klassischer Double Trouble. Selber Schuld, kann ich da nur sagen.

Jeder WiWi lernt schon spätestens im zweiten Semester, was der Vorteil bei HGB vs. IFRS ist und vor allem, was die Risiken sind.

Revaluation model nach IFRS meinst du?
Hab noch nie ein Unternehmen gesehen, welches dieses anwendet. Ist doch viel zu aufwändig ständig die Fair values zu berechnen.

antworten

Revaluation model nach IFRS meinst du?
Hab noch nie ein Unternehmen gesehen, welches dieses anwendet. Ist doch viel zu aufwändig ständig die Fair values zu berechnen.

Adler Real Estate AG GB 2021 S. 99:

"Im Zugangszeitpunkt werden Investment Properties mit ihren Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich angefallener Anschaffungsnebenkosten bewertet. In den Folgeperioden werden die Investment Properties mit ihren beizulegenden Zeitwerten bewertet."

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WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Vonovia steht ja auch das Wasser bis zum Hals.
Deshalb will man Objekte im Milliardenwert veräußern, bevor man von Schulden erdrückt wird und das EK mit Wertkorrekturen unter Druck gerät.

Der Gewinn von Vonovia speiste sich ja weniger aus den Mieteinnahmen als aus der Höherbewertung der Objekte.
In 9M 2021 hat Vonovia 5 Mrd. EUR Ergebnis aus der Höherbewertung während die Mieteinnahmen nur 2,36 Mrd. EUR erlösen konnten

Diese Gewinnquelle ist vollständig versiegt und kehrt sich um.
Bereits in Q3 2022 betrug das Ergebnis aus der Bewertung nur noch 21,7 Mio. EUR, ein Jahr vorher waren es noch 1,37 Mrd. EUR!
In Q4, spätestens Q1 2023 wird die Bewertung ein negatives Ergebnis hervorbringen.

Die Aktie ist nicht ohne Grund in den Boden gestampft worden.

Aktuelle Meldung: Vonovia fängt keine Neubauprojekte mehr an und erwartet steigende Mieten!

War zu erwarten, weil Vonovia seit 2019 nach IFRS bilanziert. Da reißt eine Neubewertung mit sinkenden Buchwerten direkt eine fettes Loch in den Geldbeutel und dazu noch in das Verhältnis Verbindlichkeiten zu Anlagevermögen, was Banken generell nicht so witzig finden. Klassischer Double Trouble. Selber Schuld, kann ich da nur sagen.

Jeder WiWi lernt schon spätestens im zweiten Semester, was der Vorteil bei HGB vs. IFRS ist und vor allem, was die Risiken sind.

Revaluation model nach IFRS meinst du?
Hab noch nie ein Unternehmen gesehen, welches dieses anwendet. Ist doch viel zu aufwändig ständig die Fair values zu berechnen.

Unternehmen vielleicht nicht, aber gewissenhafte Wirtschaftsprüfer sehr wohl schon. Wir prüfen sogar aktuelle Marktpreise von Edelmetallen im Bankschließfach oder bei der Fahrzeugflotte gelagertem Kraftstoff und bilanzieren entsprechend. Immobilien sowieso.

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WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Vonovia steht ja auch das Wasser bis zum Hals.
Deshalb will man Objekte im Milliardenwert veräußern, bevor man von Schulden erdrückt wird und das EK mit Wertkorrekturen unter Druck gerät.

Der Gewinn von Vonovia speiste sich ja weniger aus den Mieteinnahmen als aus der Höherbewertung der Objekte.
In 9M 2021 hat Vonovia 5 Mrd. EUR Ergebnis aus der Höherbewertung während die Mieteinnahmen nur 2,36 Mrd. EUR erlösen konnten

Diese Gewinnquelle ist vollständig versiegt und kehrt sich um.
Bereits in Q3 2022 betrug das Ergebnis aus der Bewertung nur noch 21,7 Mio. EUR, ein Jahr vorher waren es noch 1,37 Mrd. EUR!
In Q4, spätestens Q1 2023 wird die Bewertung ein negatives Ergebnis hervorbringen.

Die Aktie ist nicht ohne Grund in den Boden gestampft worden.

Aktuelle Meldung: Vonovia fängt keine Neubauprojekte mehr an und erwartet steigende Mieten!

War zu erwarten, weil Vonovia seit 2019 nach IFRS bilanziert. Da reißt eine Neubewertung mit sinkenden Buchwerten direkt eine fettes Loch in den Geldbeutel und dazu noch in das Verhältnis Verbindlichkeiten zu Anlagevermögen, was Banken generell nicht so witzig finden. Klassischer Double Trouble. Selber Schuld, kann ich da nur sagen.

Jeder WiWi lernt schon spätestens im zweiten Semester, was der Vorteil bei HGB vs. IFRS ist und vor allem, was die Risiken sind.

Revaluation model nach IFRS meinst du?
Hab noch nie ein Unternehmen gesehen, welches dieses anwendet. Ist doch viel zu aufwändig ständig die Fair values zu berechnen.

Unternehmen vielleicht nicht, aber gewissenhafte Wirtschaftsprüfer sehr wohl schon. Wir prüfen sogar aktuelle Marktpreise von Edelmetallen im Bankschließfach oder bei der Fahrzeugflotte gelagertem Kraftstoff und bilanzieren entsprechend. Immobilien sowieso.

Hast du Ahnung von Bilanzierung? Du hast nach IFRS ein Wahlrecht nach Cost Model oder Revaluation Model. Wenn du dich wie 99,99999 % aller Unternehmen für das Cost Model entscheidest (was HGB sehr nahe komme), sind die FV für eine Revaluation ziemlich egal.

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WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Vonovia steht ja auch das Wasser bis zum Hals.
Deshalb will man Objekte im Milliardenwert veräußern, bevor man von Schulden erdrückt wird und das EK mit Wertkorrekturen unter Druck gerät.

Der Gewinn von Vonovia speiste sich ja weniger aus den Mieteinnahmen als aus der Höherbewertung der Objekte.
In 9M 2021 hat Vonovia 5 Mrd. EUR Ergebnis aus der Höherbewertung während die Mieteinnahmen nur 2,36 Mrd. EUR erlösen konnten

Diese Gewinnquelle ist vollständig versiegt und kehrt sich um.
Bereits in Q3 2022 betrug das Ergebnis aus der Bewertung nur noch 21,7 Mio. EUR, ein Jahr vorher waren es noch 1,37 Mrd. EUR!
In Q4, spätestens Q1 2023 wird die Bewertung ein negatives Ergebnis hervorbringen.

Die Aktie ist nicht ohne Grund in den Boden gestampft worden.

Aktuelle Meldung: Vonovia fängt keine Neubauprojekte mehr an und erwartet steigende Mieten!

War zu erwarten, weil Vonovia seit 2019 nach IFRS bilanziert. Da reißt eine Neubewertung mit sinkenden Buchwerten direkt eine fettes Loch in den Geldbeutel und dazu noch in das Verhältnis Verbindlichkeiten zu Anlagevermögen, was Banken generell nicht so witzig finden. Klassischer Double Trouble. Selber Schuld, kann ich da nur sagen.

Jeder WiWi lernt schon spätestens im zweiten Semester, was der Vorteil bei HGB vs. IFRS ist und vor allem, was die Risiken sind.

Klar, wer kennt ihn nicht: den wiwi im 2ten Semester, der das vonovia Management in Sachen Bilanzierung berät.

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So geht es mir auch. Allerdings - und da möchte ich ein anderes Thema ansprechen - weiß ich nicht, ob es sogar gut war, nicht gekauft zu haben. Thema: Gebäuderichtlinie!

Der EU-Rat hat sich auf einen Vorschlag zur Überarbeitung der Gebäuderichtlinie geeinigt. Bis 2050 soll der Gebäudesektor in der Europäischen Union klimaneutral sein.

Die Hauptziele der Überarbeitung bestehen darin, dass alle neuen Gebäude spätestens 2030 klimaneutral sein sollen – bestehende Immobilien müssen laut einer Mitteilung des Rates bis zum 2050 in Nullemissionsgebäude umgebaut werden. Deutschland hat sich das Ziel bis 2045 gesetzt.

Habt ihr euch schon mit diesem Thema beschäftigt? Was haltet ihr davon?

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Ich meinte nur, man bekommt das Haus heute nicht mehr quasi geschenkt. Das war 2014/2015/2016 bei uns so.

Jetzt sind wieder normale Boomer-Verhältnisse, d.h. jahrzehntelang deutlich mehr Kreditrate als Kaltmiete, dafür hat man in 25-30 Jahren das Haus als Eigentum. Alles wieder normal, d.h. bei normalen Verhältnissen ist der ETF lt. allgemeiner Meinung die bessere Investition.

2014, 2015, 2016 haben Häuser renditemäßig (auch über eingesparte Miete) Runden um ETFs gedreht. Das hat mittlerweile auch der Kommer zugegeben.

1,x% Zinsen, langfristig fest bis zur Abzahlung. Damals noch deutlich niedrigere Preise als heute. Und es gab trotzdem Leute, die konnten, aber es nicht gemacht haben. Die mieten jetzt für 1.600 - 2.200 Euro Kaltmiete hier bei uns statt 500 Euro Zinsen zu zahlen plus Tilgung. In paar Jahren sind wir bei fertig, mit Anfang 40.

Schön dass ihr den perfekten Zeitpunkt hattet. Es gibt aber auch Leute, die haben genau in der Zeit angefangen zu arbeiten und 0€ EK. Es ist einfach zu sagen "lol wieso habt ihr da nicht gekauft?" wenn man einfach finanziell (noch) nicht in der Lage war. Oder die Familiensituation es nicht hergab (als Single z.b.).

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WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Vonovia steht ja auch das Wasser bis zum Hals.
Deshalb will man Objekte im Milliardenwert veräußern, bevor man von Schulden erdrückt wird und das EK mit Wertkorrekturen unter Druck gerät.

Der Gewinn von Vonovia speiste sich ja weniger aus den Mieteinnahmen als aus der Höherbewertung der Objekte.
In 9M 2021 hat Vonovia 5 Mrd. EUR Ergebnis aus der Höherbewertung während die Mieteinnahmen nur 2,36 Mrd. EUR erlösen konnten

Diese Gewinnquelle ist vollständig versiegt und kehrt sich um.
Bereits in Q3 2022 betrug das Ergebnis aus der Bewertung nur noch 21,7 Mio. EUR, ein Jahr vorher waren es noch 1,37 Mrd. EUR!
In Q4, spätestens Q1 2023 wird die Bewertung ein negatives Ergebnis hervorbringen.

Die Aktie ist nicht ohne Grund in den Boden gestampft worden.

Aktuelle Meldung: Vonovia fängt keine Neubauprojekte mehr an und erwartet steigende Mieten!

War zu erwarten, weil Vonovia seit 2019 nach IFRS bilanziert. Da reißt eine Neubewertung mit sinkenden Buchwerten direkt eine fettes Loch in den Geldbeutel und dazu noch in das Verhältnis Verbindlichkeiten zu Anlagevermögen, was Banken generell nicht so witzig finden. Klassischer Double Trouble. Selber Schuld, kann ich da nur sagen.

Jeder WiWi lernt schon spätestens im zweiten Semester, was der Vorteil bei HGB vs. IFRS ist und vor allem, was die Risiken sind.

Revaluation model nach IFRS meinst du?
Hab noch nie ein Unternehmen gesehen, welches dieses anwendet. Ist doch viel zu aufwändig ständig die Fair values zu berechnen.

Unternehmen vielleicht nicht, aber gewissenhafte Wirtschaftsprüfer sehr wohl schon. Wir prüfen sogar aktuelle Marktpreise von Edelmetallen im Bankschließfach oder bei der Fahrzeugflotte gelagertem Kraftstoff und bilanzieren entsprechend. Immobilien sowieso.

Hast du Ahnung von Bilanzierung? Du hast nach IFRS ein Wahlrecht nach Cost Model oder Revaluation Model. Wenn du dich wie 99,99999 % aller Unternehmen für das Cost Model entscheidest (was HGB sehr nahe komme), sind die FV für eine Revaluation ziemlich egal.

Habe ich. Von daher weiß ich auch, dass Vonovia wie die meisten Immobilienunternehmen nach IAS 40 Fair Value seine Property Investments bilanziert und zwar zum jeweils aktuellen Zeitwert, scheint also leider nicht zu deinen 99,9999 % der Unternehmen zu gehören. Einfach mal in den Vonovia Jahresabschluss gucken unter Ziffer 8 ff., das hilft. Daher ist die Aktie auch da, wo sie ist.

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WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Vonovia steht ja auch das Wasser bis zum Hals.
Deshalb will man Objekte im Milliardenwert veräußern, bevor man von Schulden erdrückt wird und das EK mit Wertkorrekturen unter Druck gerät.

Der Gewinn von Vonovia speiste sich ja weniger aus den Mieteinnahmen als aus der Höherbewertung der Objekte.
In 9M 2021 hat Vonovia 5 Mrd. EUR Ergebnis aus der Höherbewertung während die Mieteinnahmen nur 2,36 Mrd. EUR erlösen konnten

Diese Gewinnquelle ist vollständig versiegt und kehrt sich um.
Bereits in Q3 2022 betrug das Ergebnis aus der Bewertung nur noch 21,7 Mio. EUR, ein Jahr vorher waren es noch 1,37 Mrd. EUR!
In Q4, spätestens Q1 2023 wird die Bewertung ein negatives Ergebnis hervorbringen.

Die Aktie ist nicht ohne Grund in den Boden gestampft worden.

Aktuelle Meldung: Vonovia fängt keine Neubauprojekte mehr an und erwartet steigende Mieten!

War zu erwarten, weil Vonovia seit 2019 nach IFRS bilanziert. Da reißt eine Neubewertung mit sinkenden Buchwerten direkt eine fettes Loch in den Geldbeutel und dazu noch in das Verhältnis Verbindlichkeiten zu Anlagevermögen, was Banken generell nicht so witzig finden. Klassischer Double Trouble. Selber Schuld, kann ich da nur sagen.

Jeder WiWi lernt schon spätestens im zweiten Semester, was der Vorteil bei HGB vs. IFRS ist und vor allem, was die Risiken sind.

Revaluation model nach IFRS meinst du?
Hab noch nie ein Unternehmen gesehen, welches dieses anwendet. Ist doch viel zu aufwändig ständig die Fair values zu berechnen.

gibt es genügend nur mal Abschlüsse lesen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Laut Bloomberg hat der deutsche Immomarkt den größten Funding Gap in Europa.

23 Mrd. EUR Kredite werden innerhalb der nächsten zwei Jahre bei den großen gewerblichen Immobilienbesitzern fällig, die nicht refinanziert werden können.

Der Distress im Immomarkt ist auf Höchstniveau seit 2012. Die Banken werden die Kredite proaktiv restrukturieren weil die Zinsen hoch bleiben.

Steigende Mieten? Joar, die steigen jetzt schon nur weit unterhalb der Inflationsrate.
Das nützt Vonovia überhaupt nichts.

Naja die Aussage bezieht sich aber auf Gewerbeimmobilien (Büro, Shopping....) nicht Wohnimmobilien.

Das Problem bei Vonovia Adler... ist die IFRs Bilanzierung mit dem Revaluation Modell

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Aktuelle Meldung: Vonovia fängt keine Neubauprojekte mehr an und erwartet steigende Mieten!

antworten

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Die Kommunen können öffentliches Eigentum nicht einfach unter Wert verkaufen. Was aber geht ist die Vergabe von Grundstücken in Erbpacht. Dann muss das Grundstück nicht gekauft werden. Statt dessen wird eine jährliche Pacht bezahlt. Die Kirchen machen das schon lange so.

Doch das geht grds. schon, Einheimischenmodelle z.B. oder Genossenschaften, nur macht der Staat das nicht weil er ja auch maximalen Gewinn haben will.

Defacto schiebt der Staat sehr einseitig die Verantwortung Richtung Vermieter und verteuert gleichzeitig (Bauvorgaben, Grundsteuer...) die die Miete selbst

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Laut Bloomberg hat der deutsche Immomarkt den größten Funding Gap in Europa.

23 Mrd. EUR Kredite werden innerhalb der nächsten zwei Jahre bei den großen gewerblichen Immobilienbesitzern fällig, die nicht refinanziert werden können.

Der Distress im Immomarkt ist auf Höchstniveau seit 2012. Die Banken werden die Kredite proaktiv restrukturieren weil die Zinsen hoch bleiben.

Steigende Mieten? Joar, die steigen jetzt schon nur weit unterhalb der Inflationsrate.
Das nützt Vonovia überhaupt nichts.

Aktuelle Meldung: Vonovia fängt keine Neubauprojekte mehr an und erwartet steigende Mieten!

Naja klar macht es keinen Sinn zu bauen und im Grunde auch zu kaufen. Das sieht man doch an den Mieten. Da hast du ein Multiple von 30 oder so, der den Kaufpreis rechtfertigt.

Kann denn nicht der Bodenwert nach unten gehen? Meiner Meinung nach die einfachste Möglichkeit. Länder geben Bauland frei und zwar günstig. Würde wetten, dann wird fleißig wieder gebaut. Finde es ist nicht sooo schwer das Ziel der Ampel zu erreichen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Aber selbstverständlich kann sich der Wert ändern und sinken.
Was steigen kann, kann auch fallen.

Die Entwicklung bei den Bodenpreisen ist nicht nachhaltig.

das würde ich nicht für alle Lagen / Regionen sagen. In manchen wirst du Einbrüche haben, in anderen gefragten Regionen werden die Preise stabil bleiben - vor allem da häufig kein / nur noch sehr selektiv neuer Baugrund geschaffen wird

Die Kommunen können öffentliches Eigentum nicht einfach unter Wert verkaufen. Was aber geht ist die Vergabe von Grundstücken in Erbpacht. Dann muss das Grundstück nicht gekauft werden. Statt dessen wird eine jährliche Pacht bezahlt. Die Kirchen machen das schon lange so.

antworten

Es ist wichtig zu betonen, dass Klimaneutral nicht 0-Emmision heißt. Über das Jahr, soll ein Haus mehr Energie erzeugt als verbraucht haben, zB via PV/Wärmepumpe. Es sind bisher noch alles Entwürfe, die noch abgestimmt und dann in den Ländern umgesetzt werden müssen. Den Grundgedanke finde ich gut, die Umsetzung sehe ich als nahezu unmöglich an, allerdings sollte man sich damit anfreunden, dass es in den kommenden 25 Jahren relevant werden wird, dass die eigenen Wände gedämmt werden müssen.

Es wird außerdem 1000 Sonderfälle geben, zB nur bei Eigentümerwechsel oder wenn sowieso Sanierungen anstehen. Zwang für die Oma im alten Häuschen wird es nicht geben. Wird allerdings die Verkaufspreise alter Buden drücken.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

So geht es mir auch. Allerdings - und da möchte ich ein anderes Thema ansprechen - weiß ich nicht, ob es sogar gut war, nicht gekauft zu haben. Thema: Gebäuderichtlinie!

Der EU-Rat hat sich auf einen Vorschlag zur Überarbeitung der Gebäuderichtlinie geeinigt. Bis 2050 soll der Gebäudesektor in der Europäischen Union klimaneutral sein.

Die Hauptziele der Überarbeitung bestehen darin, dass alle neuen Gebäude spätestens 2030 klimaneutral sein sollen – bestehende Immobilien müssen laut einer Mitteilung des Rates bis zum 2050 in Nullemissionsgebäude umgebaut werden. Deutschland hat sich das Ziel bis 2045 gesetzt.

Habt ihr euch schon mit diesem Thema beschäftigt? Was haltet ihr davon?

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Ich meinte nur, man bekommt das Haus heute nicht mehr quasi geschenkt. Das war 2014/2015/2016 bei uns so.

Jetzt sind wieder normale Boomer-Verhältnisse, d.h. jahrzehntelang deutlich mehr Kreditrate als Kaltmiete, dafür hat man in 25-30 Jahren das Haus als Eigentum. Alles wieder normal, d.h. bei normalen Verhältnissen ist der ETF lt. allgemeiner Meinung die bessere Investition.

2014, 2015, 2016 haben Häuser renditemäßig (auch über eingesparte Miete) Runden um ETFs gedreht. Das hat mittlerweile auch der Kommer zugegeben.

1,x% Zinsen, langfristig fest bis zur Abzahlung. Damals noch deutlich niedrigere Preise als heute. Und es gab trotzdem Leute, die konnten, aber es nicht gemacht haben. Die mieten jetzt für 1.600 - 2.200 Euro Kaltmiete hier bei uns statt 500 Euro Zinsen zu zahlen plus Tilgung. In paar Jahren sind wir bei fertig, mit Anfang 40.

Schön dass ihr den perfekten Zeitpunkt hattet. Es gibt aber auch Leute, die haben genau in der Zeit angefangen zu arbeiten und 0€ EK. Es ist einfach zu sagen "lol wieso habt ihr da nicht gekauft?" wenn man einfach finanziell (noch) nicht in der Lage war. Oder die Familiensituation es nicht hergab (als Single z.b.).

antworten

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

So geht es mir auch. Allerdings - und da möchte ich ein anderes Thema ansprechen - weiß ich nicht, ob es sogar gut war, nicht gekauft zu haben. Thema: Gebäuderichtlinie!

Der EU-Rat hat sich auf einen Vorschlag zur Überarbeitung der Gebäuderichtlinie geeinigt. Bis 2050 soll der Gebäudesektor in der Europäischen Union klimaneutral sein.

Die Hauptziele der Überarbeitung bestehen darin, dass alle neuen Gebäude spätestens 2030 klimaneutral sein sollen – bestehende Immobilien müssen laut einer Mitteilung des Rates bis zum 2050 in Nullemissionsgebäude umgebaut werden. Deutschland hat sich das Ziel bis 2045 gesetzt.

Habt ihr euch schon mit diesem Thema beschäftigt? Was haltet ihr davon?

Die Realität wird auch hier die Politik einholen, was wollen sie denn machen zum einen gibt es nicht die Handwerker die Vorhaben umzusetzen (siehe Wärmepumpe in Dt.) zum anderen sollen die LEute dann ausziehen wenn die Immobilien nicht die Anforderungen erfüllen... MAn kann sich viel wünschen, aber bei dem Wohlstandsverlust auf den wir in Europa zusteuern wird das Thema künftig nicht Prio haben

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Ich meinte nur, man bekommt das Haus heute nicht mehr quasi geschenkt. Das war 2014/2015/2016 bei uns so.

Jetzt sind wieder normale Boomer-Verhältnisse, d.h. jahrzehntelang deutlich mehr Kreditrate als Kaltmiete, dafür hat man in 25-30 Jahren das Haus als Eigentum. Alles wieder normal, d.h. bei normalen Verhältnissen ist der ETF lt. allgemeiner Meinung die bessere Investition.

2014, 2015, 2016 haben Häuser renditemäßig (auch über eingesparte Miete) Runden um ETFs gedreht. Das hat mittlerweile auch der Kommer zugegeben.

1,x% Zinsen, langfristig fest bis zur Abzahlung. Damals noch deutlich niedrigere Preise als heute. Und es gab trotzdem Leute, die konnten, aber es nicht gemacht haben. Die mieten jetzt für 1.600 - 2.200 Euro Kaltmiete hier bei uns statt 500 Euro Zinsen zu zahlen plus Tilgung. In paar Jahren sind wir bei fertig, mit Anfang 40.

Schön dass ihr den perfekten Zeitpunkt hattet. Es gibt aber auch Leute, die haben genau in der Zeit angefangen zu arbeiten und 0€ EK. Es ist einfach zu sagen "lol wieso habt ihr da nicht gekauft?" wenn man einfach finanziell (noch) nicht in der Lage war. Oder die Familiensituation es nicht hergab (als Single z.b.).

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WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

So geht es mir auch. Allerdings - und da möchte ich ein anderes Thema ansprechen - weiß ich nicht, ob es sogar gut war, nicht gekauft zu haben. Thema: Gebäuderichtlinie!

Der EU-Rat hat sich auf einen Vorschlag zur Überarbeitung der Gebäuderichtlinie geeinigt. Bis 2050 soll der Gebäudesektor in der Europäischen Union klimaneutral sein.

Die Hauptziele der Überarbeitung bestehen darin, dass alle neuen Gebäude spätestens 2030 klimaneutral sein sollen – bestehende Immobilien müssen laut einer Mitteilung des Rates bis zum 2050 in Nullemissionsgebäude umgebaut werden. Deutschland hat sich das Ziel bis 2045 gesetzt.

Habt ihr euch schon mit diesem Thema beschäftigt? Was haltet ihr davon?

Ich meinte nur, man bekommt das Haus heute nicht mehr quasi geschenkt. Das war 2014/2015/2016 bei uns so.

Jetzt sind wieder normale Boomer-Verhältnisse, d.h. jahrzehntelang deutlich mehr Kreditrate als Kaltmiete, dafür hat man in 25-30 Jahren das Haus als Eigentum. Alles wieder normal, d.h. bei normalen Verhältnissen ist der ETF lt. allgemeiner Meinung die bessere Investition.

2014, 2015, 2016 haben Häuser renditemäßig (auch über eingesparte Miete) Runden um ETFs gedreht. Das hat mittlerweile auch der Kommer zugegeben.

1,x% Zinsen, langfristig fest bis zur Abzahlung. Damals noch deutlich niedrigere Preise als heute. Und es gab trotzdem Leute, die konnten, aber es nicht gemacht haben. Die mieten jetzt für 1.600 - 2.200 Euro Kaltmiete hier bei uns statt 500 Euro Zinsen zu zahlen plus Tilgung. In paar Jahren sind wir bei fertig, mit Anfang 40.

Schön dass ihr den perfekten Zeitpunkt hattet. Es gibt aber auch Leute, die haben genau in der Zeit angefangen zu arbeiten und 0€ EK. Es ist einfach zu sagen "lol wieso habt ihr da nicht gekauft?" wenn man einfach finanziell (noch) nicht in der Lage war. Oder die Familiensituation es nicht hergab (als Single z.b.).

Wie soll das in BRD funktionieren? Ganz zu schweigen von der gesamten EU. Denke nicht, dass das realistisch ist. Kann man sich als Plan vornehmen. Große Pläne gab es in der Politik ja schon immer... Breitbandausbau ist bis heute ein Thema.

antworten

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Vonovia steht ja auch das Wasser bis zum Hals.
Deshalb will man Objekte im Milliardenwert veräußern, bevor man von Schulden erdrückt wird und das EK mit Wertkorrekturen unter Druck gerät.

Der Gewinn von Vonovia speiste sich ja weniger aus den Mieteinnahmen als aus der Höherbewertung der Objekte.
In 9M 2021 hat Vonovia 5 Mrd. EUR Ergebnis aus der Höherbewertung während die Mieteinnahmen nur 2,36 Mrd. EUR erlösen konnten

Diese Gewinnquelle ist vollständig versiegt und kehrt sich um.
Bereits in Q3 2022 betrug das Ergebnis aus der Bewertung nur noch 21,7 Mio. EUR, ein Jahr vorher waren es noch 1,37 Mrd. EUR!
In Q4, spätestens Q1 2023 wird die Bewertung ein negatives Ergebnis hervorbringen.

Die Aktie ist nicht ohne Grund in den Boden gestampft worden.

Aktuelle Meldung: Vonovia fängt keine Neubauprojekte mehr an und erwartet steigende Mieten!

War zu erwarten, weil Vonovia seit 2019 nach IFRS bilanziert. Da reißt eine Neubewertung mit sinkenden Buchwerten direkt eine fettes Loch in den Geldbeutel und dazu noch in das Verhältnis Verbindlichkeiten zu Anlagevermögen, was Banken generell nicht so witzig finden. Klassischer Double Trouble. Selber Schuld, kann ich da nur sagen.

Jeder WiWi lernt schon spätestens im zweiten Semester, was der Vorteil bei HGB vs. IFRS ist und vor allem, was die Risiken sind.

Revaluation model nach IFRS meinst du?
Hab noch nie ein Unternehmen gesehen, welches dieses anwendet. Ist doch viel zu aufwändig ständig die Fair values zu berechnen.

Unternehmen vielleicht nicht, aber gewissenhafte Wirtschaftsprüfer sehr wohl schon. Wir prüfen sogar aktuelle Marktpreise von Edelmetallen im Bankschließfach oder bei der Fahrzeugflotte gelagertem Kraftstoff und bilanzieren entsprechend. Immobilien sowieso.

Hast du Ahnung von Bilanzierung? Du hast nach IFRS ein Wahlrecht nach Cost Model oder Revaluation Model. Wenn du dich wie 99,99999 % aller Unternehmen für das Cost Model entscheidest (was HGB sehr nahe komme), sind die FV für eine Revaluation ziemlich egal.

Vonovia bilanziert Property Investments generell nach IAS 40 Fair Value im Revaluation Model. Nicht im Cost Model. Einfach mal im Geschäftsbericht nachlesen.

antworten

Für alte Bestandsgebäude bedeutet das Abriss und Neubau. Genau das läuft hier in meinem Umfeld schon seit Jahren. Die alten EFHs der Boomer-Eltern aus den 1950er bis Ende 1970er Jahren werden bei einem Eigentümerwechsel platt gemacht und durch einen Neubau ersetzt.
Ausnahme sind die Denkmalschutz-Objekte aus der Kaiser-Zeit.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

So geht es mir auch. Allerdings - und da möchte ich ein anderes Thema ansprechen - weiß ich nicht, ob es sogar gut war, nicht gekauft zu haben. Thema: Gebäuderichtlinie!

Der EU-Rat hat sich auf einen Vorschlag zur Überarbeitung der Gebäuderichtlinie geeinigt. Bis 2050 soll der Gebäudesektor in der Europäischen Union klimaneutral sein.

Die Hauptziele der Überarbeitung bestehen darin, dass alle neuen Gebäude spätestens 2030 klimaneutral sein sollen – bestehende Immobilien müssen laut einer Mitteilung des Rates bis zum 2050 in Nullemissionsgebäude umgebaut werden. Deutschland hat sich das Ziel bis 2045 gesetzt.

Habt ihr euch schon mit diesem Thema beschäftigt? Was haltet ihr davon?

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Ich meinte nur, man bekommt das Haus heute nicht mehr quasi geschenkt. Das war 2014/2015/2016 bei uns so.

Jetzt sind wieder normale Boomer-Verhältnisse, d.h. jahrzehntelang deutlich mehr Kreditrate als Kaltmiete, dafür hat man in 25-30 Jahren das Haus als Eigentum. Alles wieder normal, d.h. bei normalen Verhältnissen ist der ETF lt. allgemeiner Meinung die bessere Investition.

2014, 2015, 2016 haben Häuser renditemäßig (auch über eingesparte Miete) Runden um ETFs gedreht. Das hat mittlerweile auch der Kommer zugegeben.

1,x% Zinsen, langfristig fest bis zur Abzahlung. Damals noch deutlich niedrigere Preise als heute. Und es gab trotzdem Leute, die konnten, aber es nicht gemacht haben. Die mieten jetzt für 1.600 - 2.200 Euro Kaltmiete hier bei uns statt 500 Euro Zinsen zu zahlen plus Tilgung. In paar Jahren sind wir bei fertig, mit Anfang 40.

Schön dass ihr den perfekten Zeitpunkt hattet. Es gibt aber auch Leute, die haben genau in der Zeit angefangen zu arbeiten und 0€ EK. Es ist einfach zu sagen "lol wieso habt ihr da nicht gekauft?" wenn man einfach finanziell (noch) nicht in der Lage war. Oder die Familiensituation es nicht hergab (als Single z.b.).

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Und derweil fordert die SPD „Vonovia sollte Dividendenzahlungen einstellen und das Geld zur Absicherung des Neubaus verwenden.“, was kommunistische Züge annimmt. Warum sollen Anleger auf Dividenden verzichten wenn das SPD geführte BMWSB für einen Markt sorgt in dem Bauen keinen wirtschaftlichen Sinn mehr ergibt bzw. Privatpersonen es sich nicht leisten können?

• Förderungen gestrichen
• Bauanreize für Familien gestrichen
• Steuerliche Vorteile für Erstbauer nicht vorhanden
• Ausweisung von Neubauflächen auf einem Niedrigstand
• Anforderungen an Neubau und Renovierung extrem erhöht.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Es ist wirklich ein komplettes Marktversagen aufgrund der zahlreichen staatlichen Eingriffe und SPD & Grüne werde davon auch nicht abrücken.

Es braucht im Bestand massiv steigende Preise, damit sich für Boomer in der 5-Zimmer-Wohnung ein Umzug wieder lohnt.

Es kann auch nicht sein, dass Bestandsmieten, Neumieten und Neubaumieten so extrem auseinanderdriften - alleine die Neubaumieten sind marktgerecht.

Auch der extreme Kündigungsschutz von Bestandsmietern macht den Markt kaputt.

Das Ergebnis sieht man aktuell auf dem Mietmarkt. Nichts wird gebaut. Wenn mal eine Bestandswohnung auf den Markt kommen, dann sind dort hunderte Interessenten und am Ende geht die viel zu billige 4-Raum-Wohung (weil gebunden an Mietspiegel, der einfach mit dem Markt nicht mithält) an eine DINKS-Paar Mitte 50.

Die Mieten müssen massiv steigen, sonst wird nichts mehr gebaut und der Wohnraummangel wird noch extremer.

Die Bauindustrie wird sich jetzt auf Sanierungen von solventen Eigentümern konzentrieren. Auf Dämmung, PV, Wärmepumpen, Badsanierungen usw. - davon können die gut leben. Aber da wird dann nicht eine neue Wohnung entstehen.

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WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

So geht es mir auch. Allerdings - und da möchte ich ein anderes Thema ansprechen - weiß ich nicht, ob es sogar gut war, nicht gekauft zu haben. Thema: Gebäuderichtlinie!

Der EU-Rat hat sich auf einen Vorschlag zur Überarbeitung der Gebäuderichtlinie geeinigt. Bis 2050 soll der Gebäudesektor in der Europäischen Union klimaneutral sein.

Die Hauptziele der Überarbeitung bestehen darin, dass alle neuen Gebäude spätestens 2030 klimaneutral sein sollen – bestehende Immobilien müssen laut einer Mitteilung des Rates bis zum 2050 in Nullemissionsgebäude umgebaut werden. Deutschland hat sich das Ziel bis 2045 gesetzt.

Habt ihr euch schon mit diesem Thema beschäftigt? Was haltet ihr davon?

Das heißt nur, dass 2045 keine Öl- und Gasheizungen mehr betrieben werden sollen. Der Energiemix Strom ist 2045 lt. Plan 100% klimaneutral, daher ist jedes mit Wärmepumpe geheizte Gebäude damit auch klimaneutral.

Wer ein Neubau in den letzten 10-20 Jahren hatte, hat entweder bereits eine WP oder baut diese in das gut gedämmte Haus mit der ersten Heizungssanierung ein. Das ist typischerweise etwa 30 Jahre nach Bau. Kosten dürften im normalen Marktumfeld maximal 10k sein (WP selbst koster ca. 4k, dazu neuer WW-,Speicher 2k und dann noch Kleinmaterial, Anschluss, usw.).

Die Sanierungsquote beträgt in Deutschland ca. 1% pro Jahr, d.h. mehr als 3/4 vom Bestand an Wohnungen und Häusern wird bis 2045 nicht saniert werden (gibt auch keine Handwerker um diese Quote zu steigern).

Saniert werden also nur wirklich die schlechtesten Häuser mit Einfachverglasung und ohne Dachdämmung. Für mittelgut gedämmte Häuser und Wohnungen reicht eine moderne Hochtemperatur-Wärmepumpe, welche auch mit Heizkörpern funktioniert.

Wer einen Neubau der letzten 10-20 Jahre hat, der hat eh gewonnen. Da ist gar nichts zu tun, außer beim turnusmäßigen Heizungstausch nach 30 Jahren eben eine WP zu wählen.

antworten

Steht das auch in den berühmten Büchern von Kommer und Beck????
Der Markt wird es richten…….Schau dir mal die Entwicklungen in München City (z.B Maxvorstadt) oder Berlin-Kreuzberg an. Da gehen die Durschnittsmieten durch die Decke weil alter Bestand durch Neubauten ersetzt wird.

Als ich 2007 gekauft hatte hiess es auch von den sogenannten Experten, das die Häuserpreise nie wieder steigen werden (basierend auf der Erfahrung der 10 Jahre davor).

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Nein, deutsche Großstädte werden nie auf dem Niveau von London oder Paris landen.

WiWi Gast schrieb am 30.01.2023:

Mietpreisbremse, steigende Anforderungen und verfehlte Wohnungsbaupolitik werden die Situation bei den Wohnungen durch die steigende Nachfrage und wenig Neubau/Modernisierungen den nächsten Jahren drastisch verschärfen.

Dadurch werden peu a peu die Mieten steigen; insbesondere in größeren Städten werden wir möglicherweise in das selbe Fahrwasser wie London und Paris geraten, nämlich das die Menschen 50%+ des verfügbaren Einkommens für die Miete ausgeben müssen.

Selbst junge Absolventen mit gutem Job bei Banken können dort die ersten Jahre nur noch in WGs leben; die leistbaren qm pro Familie im Schnitt werden auch herunter kommen müssen….

antworten

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Laut Bloomberg hat der deutsche Immomarkt den größten Funding Gap in Europa.

23 Mrd. EUR Kredite werden innerhalb der nächsten zwei Jahre bei den großen gewerblichen Immobilienbesitzern fällig, die nicht refinanziert werden können.

Der Distress im Immomarkt ist auf Höchstniveau seit 2012. Die Banken werden die Kredite proaktiv restrukturieren weil die Zinsen hoch bleiben.

Steigende Mieten? Joar, die steigen jetzt schon nur weit unterhalb der Inflationsrate.
Das nützt Vonovia überhaupt nichts.

Naja die Aussage bezieht sich aber auf Gewerbeimmobilien (Büro, Shopping....) nicht Wohnimmobilien.

Das Problem bei Vonovia Adler... ist die IFRs Bilanzierung mit dem Revaluation Modell

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Aktuelle Meldung: Vonovia fängt keine Neubauprojekte mehr an und erwartet steigende Mieten!

So sieht es aus. Die meisten börsennotierten Immobilienunternehmen bilanzieren nach IFRS im Revaluation Modell. Hat ja die letzten zwölf Jahre auch gut geklappt, die Bilanz ist dank niedrigzinsbedingter Assetinflation wie von alleine gewachsen. Das wahre Risiko kommt erst jetzt zum Vorschein, wo die Preise sinken. Darum auch die angekündigten Notverkäufe und Investment-Freezes bei Vonovia, tag, LEG und Co.

antworten

Das ist falsch! Was du beschreibst, ist ein Plus-Energie-Haus. Das geht rein von der Dachfläche her überhaupt nur mit EFHs, ggfs. DHHs. Wärmepumpen erzeugen gar keinen Strom.

Um es mal vereinfacht auszudrücken: Ähnlich des Verbrennerverbots 2035 für Autos beinhaltet die Richtlinie quasi ein Verbrennerverbot für Heizungen ab 2045/2050.

Das bedeutet nicht, dass alle Häuser super gedämmt werden müssen (SUVs werden auch nicht verboten). Das bedeutet nicht, dass alle Häuser PV auf dem Dach haben müssen.

Es muss lediglich eine lokal emissionsfreie Heizung installiert sein. Das ist die Wärmepumpe. Evtl. auch Wasserstoff und/oder Holzheizungen - beides ist aber umstritten und wenn überhaupt, dann nur eine Nische. Aber die Wärmepumpe alleine reicht in jedem Fall aus.

Für die Klimaneutralität ist dann die Energiewirtschaft zuständig (in Deutschland spätestens 2038 raus aus Kohle, praktisch eher 2030; Umstieg von Gas auf Wasserstoff für die Dunkelflaute muss dann bis 2045/2050 erfolgen). Ebenso wie der Autofahrer ab 2035 seine Pflicht getan hat, wenn er ein eAuto kauft. Die Emissionsfreiheit der Kraftwerke liegt nicht in der Verantwortung der Autofahrer und Heizer.

Richtig alte Gebäude mussen natürlich saniert werden, aber der Bestand bleibt großteils im Bestand. An einem Haus vom Jahr 2000, welches bereits gut gedämmt ist, noch mal paar cm mehr dran zu pappen, bringt auch praktisch gar nichts.

Ohne Heizung funktioniert kein Haus, denn die Heizung erwärmt auch das Warmwasser. Den Warmwasserverbrauch kann man nicht wegdämmen. Bei einem heutigen Neubau sind häufig schon 30-40% nur das Warmwasser. Weitere Dämmung bringt da nichts, da die Heizung nie komplett entfallen wird.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Es ist wichtig zu betonen, dass Klimaneutral nicht 0-Emmision heißt. Über das Jahr, soll ein Haus mehr Energie erzeugt als verbraucht haben, zB via PV/Wärmepumpe. Es sind bisher noch alles Entwürfe, die noch abgestimmt und dann in den Ländern umgesetzt werden müssen. Den Grundgedanke finde ich gut, die Umsetzung sehe ich als nahezu unmöglich an, allerdings sollte man sich damit anfreunden, dass es in den kommenden 25 Jahren relevant werden wird, dass die eigenen Wände gedämmt werden müssen.

Es wird außerdem 1000 Sonderfälle geben, zB nur bei Eigentümerwechsel oder wenn sowieso Sanierungen anstehen. Zwang für die Oma im alten Häuschen wird es nicht geben. Wird allerdings die Verkaufspreise alter Buden drücken.

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Aus der FT von heute:

UK house prices fell more than expected and for a fifth consecutive month, marking the longest decline since the financial crisis as higher mortgage rates hit prospective buyers.

Property prices declined 0.6 per cent between December and January, the fifth time they have fallen since September, the mortgage provider Nationwide said on Wednesday, worse than the 0.3 per cent drop forecast in a Reuters poll.

Such a prolonged decrease has not happened for 14 years. The average price of a house dropped to £258,297, down from a peak of nearly £275,000 in August.

(Sind damit aber immer noch weit über dem Niveau vom Jahresende 2019.)

antworten

Es kommt noch viel dicker: Vonovia & Co können ihre Schulden nur reduzieren, wenn sie ihre Immobilien über dem Buchwert verkaufen. Denn wenn unter dem Buchwert verkauft wird, reduziert sich zwar der Schuldenstand aber ebenso auch der Vermögensstand (Loan to Value).

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Vonovia bilanziert Property Investments generell nach IAS 40 Fair Value im Revaluation Model. Nicht im Cost Model. Einfach mal im Geschäftsbericht nachlesen.

antworten

Wer Häuser mit guter Bausubstanz platt macht und dann einen ähnlich großen Neubau auf das Grundstück setzt, macht - von Ausnahmen abgesehen - gerade heute etwas falsch.
Kernsanierungen (zu denen in der Regel auch neue Zuschnitte wichtiger Räumlichkeiten gehören) sind etwa 30-40% günstiger als ein Neubau und deutlich ökologischer.

Und wer sogar ein hochwertiges Architektenhaus abreist und dann für 3k+/qm ein 0815-Ding (schlimmstenfalls ein Fertighaus) hochzieht, dem ist nicht mehr zu helfen.

In ökonomischer Hinsicht ist ein Abriss bei guter Bausubstanz (bitte von einem Sachverständigen prüfen lassen!) nur in Ausnahmen sinnvoll, fast immer hängen diese mit der im Altbestand in der Regel nicht vorhandenen Bodenplatte zusammen. Sofern das Haus über einen (trockenen) Keller verfügt, der nicht als Wohnraum genutzt werden soll, kann man einfach und günstig die Kellerdecke dämmen lassen. Bei Häusern ohne Keller und ohne Bodenplatte ist die Deckenhöhe im EG entscheidend, denn hier gehen bei der empfehlenswerten 8-cm-Dämmung für den Boden etwa 10cm verloren.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Für alte Bestandsgebäude bedeutet das Abriss und Neubau. Genau das läuft hier in meinem Umfeld schon seit Jahren. Die alten EFHs der Boomer-Eltern aus den 1950er bis Ende 1970er Jahren werden bei einem Eigentümerwechsel platt gemacht und durch einen Neubau ersetzt.
Ausnahme sind die Denkmalschutz-Objekte aus der Kaiser-Zeit.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

So geht es mir auch. Allerdings - und da möchte ich ein anderes Thema ansprechen - weiß ich nicht, ob es sogar gut war, nicht gekauft zu haben. Thema: Gebäuderichtlinie!

Der EU-Rat hat sich auf einen Vorschlag zur Überarbeitung der Gebäuderichtlinie geeinigt. Bis 2050 soll der Gebäudesektor in der Europäischen Union klimaneutral sein.

Die Hauptziele der Überarbeitung bestehen darin, dass alle neuen Gebäude spätestens 2030 klimaneutral sein sollen – bestehende Immobilien müssen laut einer Mitteilung des Rates bis zum 2050 in Nullemissionsgebäude umgebaut werden. Deutschland hat sich das Ziel bis 2045 gesetzt.

Habt ihr euch schon mit diesem Thema beschäftigt? Was haltet ihr davon?

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Ich meinte nur, man bekommt das Haus heute nicht mehr quasi geschenkt. Das war 2014/2015/2016 bei uns so.

Jetzt sind wieder normale Boomer-Verhältnisse, d.h. jahrzehntelang deutlich mehr Kreditrate als Kaltmiete, dafür hat man in 25-30 Jahren das Haus als Eigentum. Alles wieder normal, d.h. bei normalen Verhältnissen ist der ETF lt. allgemeiner Meinung die bessere Investition.

2014, 2015, 2016 haben Häuser renditemäßig (auch über eingesparte Miete) Runden um ETFs gedreht. Das hat mittlerweile auch der Kommer zugegeben.

1,x% Zinsen, langfristig fest bis zur Abzahlung. Damals noch deutlich niedrigere Preise als heute. Und es gab trotzdem Leute, die konnten, aber es nicht gemacht haben. Die mieten jetzt für 1.600 - 2.200 Euro Kaltmiete hier bei uns statt 500 Euro Zinsen zu zahlen plus Tilgung. In paar Jahren sind wir bei fertig, mit Anfang 40.

Schön dass ihr den perfekten Zeitpunkt hattet. Es gibt aber auch Leute, die haben genau in der Zeit angefangen zu arbeiten und 0€ EK. Es ist einfach zu sagen "lol wieso habt ihr da nicht gekauft?" wenn man einfach finanziell (noch) nicht in der Lage war. Oder die Familiensituation es nicht hergab (als Single z.b.).

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Ich finds prima weil der Druck auf die Politik 2023/2024 ins Unermessliche steigen wird.
So kann es einfach nicht weitergehen und Veränderungen gibt es nur wenn der Druck groß genug ist.
Sehr viele Landkreise beschweren sich aktuell schon bei der Regierung weil einfach nichts mehr geht.

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

Und derweil fordert die SPD „Vonovia sollte Dividendenzahlungen einstellen und das Geld zur Absicherung des Neubaus verwenden.“, was kommunistische Züge annimmt. Warum sollen Anleger auf Dividenden verzichten wenn das SPD geführte BMWSB für einen Markt sorgt in dem Bauen keinen wirtschaftlichen Sinn mehr ergibt bzw. Privatpersonen es sich nicht leisten können?

• Förderungen gestrichen
• Bauanreize für Familien gestrichen
• Steuerliche Vorteile für Erstbauer nicht vorhanden
• Ausweisung von Neubauflächen auf einem Niedrigstand
• Anforderungen an Neubau und Renovierung extrem erhöht.

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Es bleibt dabei ja aber nicht nur bei den Kosten für die Wärmepumpe.

Wir haben ein Haus Baujahr 1993 mit Heizkörpern. Wenn du hier eine Wärmepumpe reinbaust, dann sparst du Energie durch Frieren. Wärmepumpe macht nur mit flächigen Fußbodenheizung so richtig Sinn.

Ich bin aber grundsätzlich der Meinung, dass man keine Vorschriften an den Bestand machen darf. Sondern nur an den Neubau. Alles andere kommt einer Enteignung gleich. Und wenn ich Fahrrad, anstatt Auto fahre und keine Fernreisen mache, dann bin ich wahrscheinlich klimaneutraler als so mancher in seinem totgedämmten Haus.

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

So geht es mir auch. Allerdings - und da möchte ich ein anderes Thema ansprechen - weiß ich nicht, ob es sogar gut war, nicht gekauft zu haben. Thema: Gebäuderichtlinie!

Der EU-Rat hat sich auf einen Vorschlag zur Überarbeitung der Gebäuderichtlinie geeinigt. Bis 2050 soll der Gebäudesektor in der Europäischen Union klimaneutral sein.

Die Hauptziele der Überarbeitung bestehen darin, dass alle neuen Gebäude spätestens 2030 klimaneutral sein sollen – bestehende Immobilien müssen laut einer Mitteilung des Rates bis zum 2050 in Nullemissionsgebäude umgebaut werden. Deutschland hat sich das Ziel bis 2045 gesetzt.

Habt ihr euch schon mit diesem Thema beschäftigt? Was haltet ihr davon?

Das heißt nur, dass 2045 keine Öl- und Gasheizungen mehr betrieben werden sollen. Der Energiemix Strom ist 2045 lt. Plan 100% klimaneutral, daher ist jedes mit Wärmepumpe geheizte Gebäude damit auch klimaneutral.

Wer ein Neubau in den letzten 10-20 Jahren hatte, hat entweder bereits eine WP oder baut diese in das gut gedämmte Haus mit der ersten Heizungssanierung ein. Das ist typischerweise etwa 30 Jahre nach Bau. Kosten dürften im normalen Marktumfeld maximal 10k sein (WP selbst koster ca. 4k, dazu neuer WW-,Speicher 2k und dann noch Kleinmaterial, Anschluss, usw.).

Die Sanierungsquote beträgt in Deutschland ca. 1% pro Jahr, d.h. mehr als 3/4 vom Bestand an Wohnungen und Häusern wird bis 2045 nicht saniert werden (gibt auch keine Handwerker um diese Quote zu steigern).

Saniert werden also nur wirklich die schlechtesten Häuser mit Einfachverglasung und ohne Dachdämmung. Für mittelgut gedämmte Häuser und Wohnungen reicht eine moderne Hochtemperatur-Wärmepumpe, welche auch mit Heizkörpern funktioniert.

Wer einen Neubau der letzten 10-20 Jahre hat, der hat eh gewonnen. Da ist gar nichts zu tun, außer beim turnusmäßigen Heizungstausch nach 30 Jahren eben eine WP zu wählen.

antworten

Es geht hier um den Bau von Mietwohnungen, weil die gesellschaftlich dringend benötigt werden. Alles andere ist politisch nicht interessant.

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

Und derweil fordert die SPD „Vonovia sollte Dividendenzahlungen einstellen und das Geld zur Absicherung des Neubaus verwenden.“, was kommunistische Züge annimmt. Warum sollen Anleger auf Dividenden verzichten wenn das SPD geführte BMWSB für einen Markt sorgt in dem Bauen keinen wirtschaftlichen Sinn mehr ergibt bzw. Privatpersonen es sich nicht leisten können?

• Förderungen gestrichen
• Bauanreize für Familien gestrichen
• Steuerliche Vorteile für Erstbauer nicht vorhanden
• Ausweisung von Neubauflächen auf einem Niedrigstand
• Anforderungen an Neubau und Renovierung extrem erhöht.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Es ist wirklich ein komplettes Marktversagen aufgrund der zahlreichen staatlichen Eingriffe und SPD & Grüne werde davon auch nicht abrücken.

Es braucht im Bestand massiv steigende Preise, damit sich für Boomer in der 5-Zimmer-Wohnung ein Umzug wieder lohnt.

Es kann auch nicht sein, dass Bestandsmieten, Neumieten und Neubaumieten so extrem auseinanderdriften - alleine die Neubaumieten sind marktgerecht.

Auch der extreme Kündigungsschutz von Bestandsmietern macht den Markt kaputt.

Das Ergebnis sieht man aktuell auf dem Mietmarkt. Nichts wird gebaut. Wenn mal eine Bestandswohnung auf den Markt kommen, dann sind dort hunderte Interessenten und am Ende geht die viel zu billige 4-Raum-Wohung (weil gebunden an Mietspiegel, der einfach mit dem Markt nicht mithält) an eine DINKS-Paar Mitte 50.

Die Mieten müssen massiv steigen, sonst wird nichts mehr gebaut und der Wohnraummangel wird noch extremer.

Die Bauindustrie wird sich jetzt auf Sanierungen von solventen Eigentümern konzentrieren. Auf Dämmung, PV, Wärmepumpen, Badsanierungen usw. - davon können die gut leben. Aber da wird dann nicht eine neue Wohnung entstehen.

antworten

Also wir könnten uns auf das Dach nicht so viele Paneele draufsetzen.
Wir haben aufgrund der Südrichtung nur die eine Dachfläche zur Verfügung bei unserer DHH diese jedoch durch eine Gaube und einem Dachfenster sowie Satelitenschüssel nicht viel Platz bietet.
Frage mich wie das dann funktionieren soll. Und da bin ich nicht der einzige hier. Die Häuser sind alle zwischen 2005 und 2010 gebaut worden. Besitzen alle Fussbodenheizung und sind auch super gedämmt mit top Energieeffizienzklasse, aber dennoch sehe ich Wärmepumpe als schwierig an. Also wie soll das funktionieren.?

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

Das ist falsch! Was du beschreibst, ist ein Plus-Energie-Haus. Das geht rein von der Dachfläche her überhaupt nur mit EFHs, ggfs. DHHs. Wärmepumpen erzeugen gar keinen Strom.

Um es mal vereinfacht auszudrücken: Ähnlich des Verbrennerverbots 2035 für Autos beinhaltet die Richtlinie quasi ein Verbrennerverbot für Heizungen ab 2045/2050.

Das bedeutet nicht, dass alle Häuser super gedämmt werden müssen (SUVs werden auch nicht verboten). Das bedeutet nicht, dass alle Häuser PV auf dem Dach haben müssen.

Es muss lediglich eine lokal emissionsfreie Heizung installiert sein. Das ist die Wärmepumpe. Evtl. auch Wasserstoff und/oder Holzheizungen - beides ist aber umstritten und wenn überhaupt, dann nur eine Nische. Aber die Wärmepumpe alleine reicht in jedem Fall aus.

Für die Klimaneutralität ist dann die Energiewirtschaft zuständig (in Deutschland spätestens 2038 raus aus Kohle, praktisch eher 2030; Umstieg von Gas auf Wasserstoff für die Dunkelflaute muss dann bis 2045/2050 erfolgen). Ebenso wie der Autofahrer ab 2035 seine Pflicht getan hat, wenn er ein eAuto kauft. Die Emissionsfreiheit der Kraftwerke liegt nicht in der Verantwortung der Autofahrer und Heizer.

Richtig alte Gebäude mussen natürlich saniert werden, aber der Bestand bleibt großteils im Bestand. An einem Haus vom Jahr 2000, welches bereits gut gedämmt ist, noch mal paar cm mehr dran zu pappen, bringt auch praktisch gar nichts.

Ohne Heizung funktioniert kein Haus, denn die Heizung erwärmt auch das Warmwasser. Den Warmwasserverbrauch kann man nicht wegdämmen. Bei einem heutigen Neubau sind häufig schon 30-40% nur das Warmwasser. Weitere Dämmung bringt da nichts, da die Heizung nie komplett entfallen wird.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Es ist wichtig zu betonen, dass Klimaneutral nicht 0-Emmision heißt. Über das Jahr, soll ein Haus mehr Energie erzeugt als verbraucht haben, zB via PV/Wärmepumpe. Es sind bisher noch alles Entwürfe, die noch abgestimmt und dann in den Ländern umgesetzt werden müssen. Den Grundgedanke finde ich gut, die Umsetzung sehe ich als nahezu unmöglich an, allerdings sollte man sich damit anfreunden, dass es in den kommenden 25 Jahren relevant werden wird, dass die eigenen Wände gedämmt werden müssen.

Es wird außerdem 1000 Sonderfälle geben, zB nur bei Eigentümerwechsel oder wenn sowieso Sanierungen anstehen. Zwang für die Oma im alten Häuschen wird es nicht geben. Wird allerdings die Verkaufspreise alter Buden drücken.

antworten

Stimmt auch nicht. Oft sind Heizkörper so überdimensioniert, dass auch mit Heizkörpern eine Vorlauftemperatur von 35-40 Grad ausreicht. Damit läuft dann auch die WP effizient.

Quelle: Unter anderem mein Haus aus Baujahr 1978

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

Es bleibt dabei ja aber nicht nur bei den Kosten für die Wärmepumpe.

Wir haben ein Haus Baujahr 1993 mit Heizkörpern. Wenn du hier eine Wärmepumpe reinbaust, dann sparst du Energie durch Frieren. Wärmepumpe macht nur mit flächigen Fußbodenheizung so richtig Sinn.

Ich bin aber grundsätzlich der Meinung, dass man keine Vorschriften an den Bestand machen darf. Sondern nur an den Neubau. Alles andere kommt einer Enteignung gleich. Und wenn ich Fahrrad, anstatt Auto fahre und keine Fernreisen mache, dann bin ich wahrscheinlich klimaneutraler als so mancher in seinem totgedämmten Haus.

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

So geht es mir auch. Allerdings - und da möchte ich ein anderes Thema ansprechen - weiß ich nicht, ob es sogar gut war, nicht gekauft zu haben. Thema: Gebäuderichtlinie!

Der EU-Rat hat sich auf einen Vorschlag zur Überarbeitung der Gebäuderichtlinie geeinigt. Bis 2050 soll der Gebäudesektor in der Europäischen Union klimaneutral sein.

Die Hauptziele der Überarbeitung bestehen darin, dass alle neuen Gebäude spätestens 2030 klimaneutral sein sollen – bestehende Immobilien müssen laut einer Mitteilung des Rates bis zum 2050 in Nullemissionsgebäude umgebaut werden. Deutschland hat sich das Ziel bis 2045 gesetzt.

Habt ihr euch schon mit diesem Thema beschäftigt? Was haltet ihr davon?

Das heißt nur, dass 2045 keine Öl- und Gasheizungen mehr betrieben werden sollen. Der Energiemix Strom ist 2045 lt. Plan 100% klimaneutral, daher ist jedes mit Wärmepumpe geheizte Gebäude damit auch klimaneutral.

Wer ein Neubau in den letzten 10-20 Jahren hatte, hat entweder bereits eine WP oder baut diese in das gut gedämmte Haus mit der ersten Heizungssanierung ein. Das ist typischerweise etwa 30 Jahre nach Bau. Kosten dürften im normalen Marktumfeld maximal 10k sein (WP selbst koster ca. 4k, dazu neuer WW-,Speicher 2k und dann noch Kleinmaterial, Anschluss, usw.).

Die Sanierungsquote beträgt in Deutschland ca. 1% pro Jahr, d.h. mehr als 3/4 vom Bestand an Wohnungen und Häusern wird bis 2045 nicht saniert werden (gibt auch keine Handwerker um diese Quote zu steigern).

Saniert werden also nur wirklich die schlechtesten Häuser mit Einfachverglasung und ohne Dachdämmung. Für mittelgut gedämmte Häuser und Wohnungen reicht eine moderne Hochtemperatur-Wärmepumpe, welche auch mit Heizkörpern funktioniert.

Wer einen Neubau der letzten 10-20 Jahre hat, der hat eh gewonnen. Da ist gar nichts zu tun, außer beim turnusmäßigen Heizungstausch nach 30 Jahren eben eine WP zu wählen.

antworten

So ist es bei uns auch. Elternhaus Mitte der 80-er gebaut, Heizkörper, keine FBH. Einfach und günstig gebaut, allerdings gute Doppelverglasung und 36-er Mauerwerk.

Haus der über 80-jährigen Oma aus den 50-er Jahren und in den 70-ern stark vergrößert (teilweise mit Hohlblock). Auch keine FBH, aber seit einigen Jahren Gas statt Öl und alles top in Schuss, neues Bad, sonst hochwertiges Parkett, das noch Jahrzehnte hält. Es wäre jammerschade, wenn dieses Haus entweder kernsaniert oder sogar abgerissen werden müsste - nachhaltig ist anders.

Dachte immer, ich könnte es den Erben (Mutter und deren Geschwister) später mal abkaufen, damit es auch in der Familie bleibt (bin der Einzige der jungen Generation). Bin mir aber jetzt nicht mehr so sicher, ob das sinnvoll wäre. - Abwarten und Tee trinken ist angesagt.

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

Es bleibt dabei ja aber nicht nur bei den Kosten für die Wärmepumpe.

Wir haben ein Haus Baujahr 1993 mit Heizkörpern. Wenn du hier eine Wärmepumpe reinbaust, dann sparst du Energie durch Frieren. Wärmepumpe macht nur mit flächigen Fußbodenheizung so richtig Sinn.

Ich bin aber grundsätzlich der Meinung, dass man keine Vorschriften an den Bestand machen darf. Sondern nur an den Neubau. Alles andere kommt einer Enteignung gleich. Und wenn ich Fahrrad, anstatt Auto fahre und keine Fernreisen mache, dann bin ich wahrscheinlich klimaneutraler als so mancher in seinem totgedämmten Haus.

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

So geht es mir auch. Allerdings - und da möchte ich ein anderes Thema ansprechen - weiß ich nicht, ob es sogar gut war, nicht gekauft zu haben. Thema: Gebäuderichtlinie!

Der EU-Rat hat sich auf einen Vorschlag zur Überarbeitung der Gebäuderichtlinie geeinigt. Bis 2050 soll der Gebäudesektor in der Europäischen Union klimaneutral sein.

Die Hauptziele der Überarbeitung bestehen darin, dass alle neuen Gebäude spätestens 2030 klimaneutral sein sollen – bestehende Immobilien müssen laut einer Mitteilung des Rates bis zum 2050 in Nullemissionsgebäude umgebaut werden. Deutschland hat sich das Ziel bis 2045 gesetzt.

Habt ihr euch schon mit diesem Thema beschäftigt? Was haltet ihr davon?

Das heißt nur, dass 2045 keine Öl- und Gasheizungen mehr betrieben werden sollen. Der Energiemix Strom ist 2045 lt. Plan 100% klimaneutral, daher ist jedes mit Wärmepumpe geheizte Gebäude damit auch klimaneutral.

Wer ein Neubau in den letzten 10-20 Jahren hatte, hat entweder bereits eine WP oder baut diese in das gut gedämmte Haus mit der ersten Heizungssanierung ein. Das ist typischerweise etwa 30 Jahre nach Bau. Kosten dürften im normalen Marktumfeld maximal 10k sein (WP selbst koster ca. 4k, dazu neuer WW-,Speicher 2k und dann noch Kleinmaterial, Anschluss, usw.).

Die Sanierungsquote beträgt in Deutschland ca. 1% pro Jahr, d.h. mehr als 3/4 vom Bestand an Wohnungen und Häusern wird bis 2045 nicht saniert werden (gibt auch keine Handwerker um diese Quote zu steigern).

Saniert werden also nur wirklich die schlechtesten Häuser mit Einfachverglasung und ohne Dachdämmung. Für mittelgut gedämmte Häuser und Wohnungen reicht eine moderne Hochtemperatur-Wärmepumpe, welche auch mit Heizkörpern funktioniert.

Wer einen Neubau der letzten 10-20 Jahre hat, der hat eh gewonnen. Da ist gar nichts zu tun, außer beim turnusmäßigen Heizungstausch nach 30 Jahren eben eine WP zu wählen.

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Ich denke, es kommt auch darauf an, ob man als Wohlfühltemperatur 25 °C benötigt oder ob 19 °C ausreichend sind. Und es kommt darauf an, in welcher Zeit man diese Temperatur erreichen will.

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

Stimmt auch nicht. Oft sind Heizkörper so überdimensioniert, dass auch mit Heizkörpern eine Vorlauftemperatur von 35-40 Grad ausreicht. Damit läuft dann auch die WP effizient.

Quelle: Unter anderem mein Haus aus Baujahr 1978

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

Es bleibt dabei ja aber nicht nur bei den Kosten für die Wärmepumpe.

Wir haben ein Haus Baujahr 1993 mit Heizkörpern. Wenn du hier eine Wärmepumpe reinbaust, dann sparst du Energie durch Frieren. Wärmepumpe macht nur mit flächigen Fußbodenheizung so richtig Sinn.

Ich bin aber grundsätzlich der Meinung, dass man keine Vorschriften an den Bestand machen darf. Sondern nur an den Neubau. Alles andere kommt einer Enteignung gleich. Und wenn ich Fahrrad, anstatt Auto fahre und keine Fernreisen mache, dann bin ich wahrscheinlich klimaneutraler als so mancher in seinem totgedämmten Haus.

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

So geht es mir auch. Allerdings - und da möchte ich ein anderes Thema ansprechen - weiß ich nicht, ob es sogar gut war, nicht gekauft zu haben. Thema: Gebäuderichtlinie!

Der EU-Rat hat sich auf einen Vorschlag zur Überarbeitung der Gebäuderichtlinie geeinigt. Bis 2050 soll der Gebäudesektor in der Europäischen Union klimaneutral sein.

Die Hauptziele der Überarbeitung bestehen darin, dass alle neuen Gebäude spätestens 2030 klimaneutral sein sollen – bestehende Immobilien müssen laut einer Mitteilung des Rates bis zum 2050 in Nullemissionsgebäude umgebaut werden. Deutschland hat sich das Ziel bis 2045 gesetzt.

Habt ihr euch schon mit diesem Thema beschäftigt? Was haltet ihr davon?

Das heißt nur, dass 2045 keine Öl- und Gasheizungen mehr betrieben werden sollen. Der Energiemix Strom ist 2045 lt. Plan 100% klimaneutral, daher ist jedes mit Wärmepumpe geheizte Gebäude damit auch klimaneutral.

Wer ein Neubau in den letzten 10-20 Jahren hatte, hat entweder bereits eine WP oder baut diese in das gut gedämmte Haus mit der ersten Heizungssanierung ein. Das ist typischerweise etwa 30 Jahre nach Bau. Kosten dürften im normalen Marktumfeld maximal 10k sein (WP selbst koster ca. 4k, dazu neuer WW-,Speicher 2k und dann noch Kleinmaterial, Anschluss, usw.).

Die Sanierungsquote beträgt in Deutschland ca. 1% pro Jahr, d.h. mehr als 3/4 vom Bestand an Wohnungen und Häusern wird bis 2045 nicht saniert werden (gibt auch keine Handwerker um diese Quote zu steigern).

Saniert werden also nur wirklich die schlechtesten Häuser mit Einfachverglasung und ohne Dachdämmung. Für mittelgut gedämmte Häuser und Wohnungen reicht eine moderne Hochtemperatur-Wärmepumpe, welche auch mit Heizkörpern funktioniert.

Wer einen Neubau der letzten 10-20 Jahre hat, der hat eh gewonnen. Da ist gar nichts zu tun, außer beim turnusmäßigen Heizungstausch nach 30 Jahren eben eine WP zu wählen.

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WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

Es kommt noch viel dicker: Vonovia & Co können ihre Schulden nur reduzieren, wenn sie ihre Immobilien über dem Buchwert verkaufen. Denn wenn unter dem Buchwert verkauft wird, reduziert sich zwar der Schuldenstand aber ebenso auch der Vermögensstand (Loan to Value).

ähm nö - der LTV sagt nur aus wie hoch das FK zum bewerteten Wert der Immobilie ist wobei du hier typischerweise nicht den FV für das Revaltuation Modell nimmst sondern einen Sicherheitenwert der mit diversen Abschlägen versehen ist, da ist im Normalfall Luft drinnen

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Vonovia bilanziert Property Investments generell nach IAS 40 Fair Value im Revaluation Model. Nicht im Cost Model. Einfach mal im Geschäftsbericht nachlesen.

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Punkt 1 ist richtig. Natürlich ist eine Temperatur von 25 Grad so viel schwieriger zu erreichen und halten. Ich gehe mal von einer durchschnittlichen Temperatur von 21 Grad aus. Die ist auch in vielen Bestandshäusern mit WP und Heizkörpern möglich, wenn die ausreichend dimensioniert sind und das Haus zumindest etwas gedämmt ist und mindestens zweifach-Verglasung hat.

Punkt 2 (wie schnell wird die Temperatur erreicht) ist nicht relevant. Mit niederigen Vorlauftemperaturen muss man eh immer die Heizung quasi durchlaufen lassen, höchstens mit minimaler Nachtabsenkung, auch bei neueren Gebäuden. Insofern spielt dieser Faktor keine Rolle.

Um zurück zum Thema zu kommen: Bestandshäuser, die obige Kriterien für einen effizienten Wärmepumpen Betrieb erreichen, werden nicht groß im Wert sinken. Bestandshäuser, die gar nicht gedämmt sind, zu kleine Heizkörper haben und schlechte Fenster haben, haben das Nachsehen, da hier tatsächlich erst einmal energetisch saniert werden muss. Das betrifft aber nicht per se jedes Haus, das älter als 20 Jahre ist, sondern hängt neben dem Baujahr vor allem auch vom Baustandard ab.

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

Ich denke, es kommt auch darauf an, ob man als Wohlfühltemperatur 25 °C benötigt oder ob 19 °C ausreichend sind. Und es kommt darauf an, in welcher Zeit man diese Temperatur erreichen will.

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

Stimmt auch nicht. Oft sind Heizkörper so überdimensioniert, dass auch mit Heizkörpern eine Vorlauftemperatur von 35-40 Grad ausreicht. Damit läuft dann auch die WP effizient.

Quelle: Unter anderem mein Haus aus Baujahr 1978

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

Es bleibt dabei ja aber nicht nur bei den Kosten für die Wärmepumpe.

Wir haben ein Haus Baujahr 1993 mit Heizkörpern. Wenn du hier eine Wärmepumpe reinbaust, dann sparst du Energie durch Frieren. Wärmepumpe macht nur mit flächigen Fußbodenheizung so richtig Sinn.

Ich bin aber grundsätzlich der Meinung, dass man keine Vorschriften an den Bestand machen darf. Sondern nur an den Neubau. Alles andere kommt einer Enteignung gleich. Und wenn ich Fahrrad, anstatt Auto fahre und keine Fernreisen mache, dann bin ich wahrscheinlich klimaneutraler als so mancher in seinem totgedämmten Haus.

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

So geht es mir auch. Allerdings - und da möchte ich ein anderes Thema ansprechen - weiß ich nicht, ob es sogar gut war, nicht gekauft zu haben. Thema: Gebäuderichtlinie!

Der EU-Rat hat sich auf einen Vorschlag zur Überarbeitung der Gebäuderichtlinie geeinigt. Bis 2050 soll der Gebäudesektor in der Europäischen Union klimaneutral sein.

Die Hauptziele der Überarbeitung bestehen darin, dass alle neuen Gebäude spätestens 2030 klimaneutral sein sollen – bestehende Immobilien müssen laut einer Mitteilung des Rates bis zum 2050 in Nullemissionsgebäude umgebaut werden. Deutschland hat sich das Ziel bis 2045 gesetzt.

Habt ihr euch schon mit diesem Thema beschäftigt? Was haltet ihr davon?

Das heißt nur, dass 2045 keine Öl- und Gasheizungen mehr betrieben werden sollen. Der Energiemix Strom ist 2045 lt. Plan 100% klimaneutral, daher ist jedes mit Wärmepumpe geheizte Gebäude damit auch klimaneutral.

Wer ein Neubau in den letzten 10-20 Jahren hatte, hat entweder bereits eine WP oder baut diese in das gut gedämmte Haus mit der ersten Heizungssanierung ein. Das ist typischerweise etwa 30 Jahre nach Bau. Kosten dürften im normalen Marktumfeld maximal 10k sein (WP selbst koster ca. 4k, dazu neuer WW-,Speicher 2k und dann noch Kleinmaterial, Anschluss, usw.).

Die Sanierungsquote beträgt in Deutschland ca. 1% pro Jahr, d.h. mehr als 3/4 vom Bestand an Wohnungen und Häusern wird bis 2045 nicht saniert werden (gibt auch keine Handwerker um diese Quote zu steigern).

Saniert werden also nur wirklich die schlechtesten Häuser mit Einfachverglasung und ohne Dachdämmung. Für mittelgut gedämmte Häuser und Wohnungen reicht eine moderne Hochtemperatur-Wärmepumpe, welche auch mit Heizkörpern funktioniert.

Wer einen Neubau der letzten 10-20 Jahre hat, der hat eh gewonnen. Da ist gar nichts zu tun, außer beim turnusmäßigen Heizungstausch nach 30 Jahren eben eine WP zu wählen.

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Beim Haus der Oma solltest Du von einem Austausch aller Wasserführenden Leitungen, den Elektroleitungen und Dämmung ausgehen.

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

So ist es bei uns auch. Elternhaus Mitte der 80-er gebaut, Heizkörper, keine FBH. Einfach und günstig gebaut, allerdings gute Doppelverglasung und 36-er Mauerwerk.

Haus der über 80-jährigen Oma aus den 50-er Jahren und in den 70-ern stark vergrößert (teilweise mit Hohlblock). Auch keine FBH, aber seit einigen Jahren Gas statt Öl und alles top in Schuss, neues Bad, sonst hochwertiges Parkett, das noch Jahrzehnte hält. Es wäre jammerschade, wenn dieses Haus entweder kernsaniert oder sogar abgerissen werden müsste - nachhaltig ist anders.

Dachte immer, ich könnte es den Erben (Mutter und deren Geschwister) später mal abkaufen, damit es auch in der Familie bleibt (bin der Einzige der jungen Generation). Bin mir aber jetzt nicht mehr so sicher, ob das sinnvoll wäre. - Abwarten und Tee trinken ist angesagt.

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

Es bleibt dabei ja aber nicht nur bei den Kosten für die Wärmepumpe.

Wir haben ein Haus Baujahr 1993 mit Heizkörpern. Wenn du hier eine Wärmepumpe reinbaust, dann sparst du Energie durch Frieren. Wärmepumpe macht nur mit flächigen Fußbodenheizung so richtig Sinn.

Ich bin aber grundsätzlich der Meinung, dass man keine Vorschriften an den Bestand machen darf. Sondern nur an den Neubau. Alles andere kommt einer Enteignung gleich. Und wenn ich Fahrrad, anstatt Auto fahre und keine Fernreisen mache, dann bin ich wahrscheinlich klimaneutraler als so mancher in seinem totgedämmten Haus.

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

So geht es mir auch. Allerdings - und da möchte ich ein anderes Thema ansprechen - weiß ich nicht, ob es sogar gut war, nicht gekauft zu haben. Thema: Gebäuderichtlinie!

Der EU-Rat hat sich auf einen Vorschlag zur Überarbeitung der Gebäuderichtlinie geeinigt. Bis 2050 soll der Gebäudesektor in der Europäischen Union klimaneutral sein.

Die Hauptziele der Überarbeitung bestehen darin, dass alle neuen Gebäude spätestens 2030 klimaneutral sein sollen – bestehende Immobilien müssen laut einer Mitteilung des Rates bis zum 2050 in Nullemissionsgebäude umgebaut werden. Deutschland hat sich das Ziel bis 2045 gesetzt.

Habt ihr euch schon mit diesem Thema beschäftigt? Was haltet ihr davon?

Das heißt nur, dass 2045 keine Öl- und Gasheizungen mehr betrieben werden sollen. Der Energiemix Strom ist 2045 lt. Plan 100% klimaneutral, daher ist jedes mit Wärmepumpe geheizte Gebäude damit auch klimaneutral.

Wer ein Neubau in den letzten 10-20 Jahren hatte, hat entweder bereits eine WP oder baut diese in das gut gedämmte Haus mit der ersten Heizungssanierung ein. Das ist typischerweise etwa 30 Jahre nach Bau. Kosten dürften im normalen Marktumfeld maximal 10k sein (WP selbst koster ca. 4k, dazu neuer WW-,Speicher 2k und dann noch Kleinmaterial, Anschluss, usw.).

Die Sanierungsquote beträgt in Deutschland ca. 1% pro Jahr, d.h. mehr als 3/4 vom Bestand an Wohnungen und Häusern wird bis 2045 nicht saniert werden (gibt auch keine Handwerker um diese Quote zu steigern).

Saniert werden also nur wirklich die schlechtesten Häuser mit Einfachverglasung und ohne Dachdämmung. Für mittelgut gedämmte Häuser und Wohnungen reicht eine moderne Hochtemperatur-Wärmepumpe, welche auch mit Heizkörpern funktioniert.

Wer einen Neubau der letzten 10-20 Jahre hat, der hat eh gewonnen. Da ist gar nichts zu tun, außer beim turnusmäßigen Heizungstausch nach 30 Jahren eben eine WP zu wählen.

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Nein, Fair Value. Nichts mit Sicherheitsabschlag.

Entweder das ist der Martktwert oder nicht.
Beleihungswert ist was völlig anderes und wird bei den Banken angesetzt

Die Bilanzen wären auch sonst nie in dem Maß aufgewertet worden.

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

ähm nö - der LTV sagt nur aus wie hoch das FK zum bewerteten Wert der Immobilie ist wobei du hier typischerweise nicht den FV für das Revaltuation Modell nimmst sondern einen Sicherheitenwert der mit diversen Abschlägen versehen ist, da ist im Normalfall Luft drinnen

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WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

Es bleibt dabei ja aber nicht nur bei den Kosten für die Wärmepumpe.

Wir haben ein Haus Baujahr 1993 mit Heizkörpern. Wenn du hier eine Wärmepumpe reinbaust, dann sparst du Energie durch Frieren. Wärmepumpe macht nur mit flächigen Fußbodenheizung so richtig Sinn.

Das ist falsch. Es gibt mittlerweile und schon seit Jahren effiziente Hochtemperatur-Wärmepumpen. Die können meist bis etwa 65 Grad relativ effizient heizen. Schon eine Standard-Wärmepumpe wie der absolute Klassiker Vaillant aroTherm VWL 75/6 erreicht bei 60 Grad eine JAZ von 3,16 lt. WP-Rechner des Bundesverbands (wird auch für die Einreichung von Förderung akzeptiert und liefert realistische Werte).

Sog. Hochtemperatur-Wärmepumpen sind dann noch mal deutlich effizienter. Noch vor einigen Jahren war eine Arbeitszahl von 3,5 (D.h. aus eine kWh Strom werden 3,5 kWh thermische Energie gemacht) absolut üblich. Mittlerweile kommen neue WPs mit FBH auf deutlich über 4 und die HT-WPs schaffen eben meist 3,5.

Also kein Sorgen, du kannst dämmen. Du musst aber nicht. Jedenfalls nicht zum Einbau einer WP.

P.S. die VWL 75/6 kostet inkl. Inneneinheit knapp über 6.000 Euro und ist lieferbar. WPs kosten weit weniger als eine Öl-Heizung, aber etwas mehr als eine Gas-Heizung.

Ich bin aber grundsätzlich der Meinung, dass man keine Vorschriften an den Bestand machen darf. Sondern nur an den Neubau. Alles andere kommt einer Enteignung gleich. Und wenn ich Fahrrad, anstatt Auto fahre und keine Fernreisen mache, dann bin ich wahrscheinlich klimaneutraler als so mancher in seinem totgedämmten Haus.

Man kann nicht "klimaneutraler" sein. Entweder man ist klimaneutral oder eben nicht. Dein persönlicher Verzicht ist aus Klimaperspektive löblich. Aber in mittlerer Zukunft muss die Bundesrepublik eben komplett klimaneutral sein (oder aus dem Klimaschutzabkommen austreten). D.h. Verbrennerverbot für Autos, für Heizungen und für Kraftwerke.

So geht es mir auch. Allerdings - und da möchte ich ein anderes Thema ansprechen - weiß ich nicht, ob es sogar gut war, nicht gekauft zu haben. Thema: Gebäuderichtlinie!

Der EU-Rat hat sich auf einen Vorschlag zur Überarbeitung der Gebäuderichtlinie geeinigt. Bis 2050 soll der Gebäudesektor in der Europäischen Union klimaneutral sein.

Die Hauptziele der Überarbeitung bestehen darin, dass alle neuen Gebäude spätestens 2030 klimaneutral sein sollen – bestehende Immobilien müssen laut einer Mitteilung des Rates bis zum 2050 in Nullemissionsgebäude umgebaut werden. Deutschland hat sich das Ziel bis 2045 gesetzt.

Habt ihr euch schon mit diesem Thema beschäftigt? Was haltet ihr davon?

Das heißt nur, dass 2045 keine Öl- und Gasheizungen mehr betrieben werden sollen. Der Energiemix Strom ist 2045 lt. Plan 100% klimaneutral, daher ist jedes mit Wärmepumpe geheizte Gebäude damit auch klimaneutral.

Wer ein Neubau in den letzten 10-20 Jahren hatte, hat entweder bereits eine WP oder baut diese in das gut gedämmte Haus mit der ersten Heizungssanierung ein. Das ist typischerweise etwa 30 Jahre nach Bau. Kosten dürften im normalen Marktumfeld maximal 10k sein (WP selbst koster ca. 4k, dazu neuer WW-,Speicher 2k und dann noch Kleinmaterial, Anschluss, usw.).

Die Sanierungsquote beträgt in Deutschland ca. 1% pro Jahr, d.h. mehr als 3/4 vom Bestand an Wohnungen und Häusern wird bis 2045 nicht saniert werden (gibt auch keine Handwerker um diese Quote zu steigern).

Saniert werden also nur wirklich die schlechtesten Häuser mit Einfachverglasung und ohne Dachdämmung. Für mittelgut gedämmte Häuser und Wohnungen reicht eine moderne Hochtemperatur-Wärmepumpe, welche auch mit Heizkörpern funktioniert.

Wer einen Neubau der letzten 10-20 Jahre hat, der hat eh gewonnen. Da ist gar nichts zu tun, außer beim turnusmäßigen Heizungstausch nach 30 Jahren eben eine WP zu wählen.

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Was hat eine Wärmepumpe mit Photovoltaik zu tun?

Euer Haus ist sehr gut geeignet für eine Wärmepumpe. Beim nächsten Heizungstausch zwischen 2035 und 2040 einfach eine Wärmepumpe als neue Heizung verbauen und gut ist. Photovoltaik ist dazu nicht notwendig.

Prinzipiell setzt man sich die Luft-WP in den Vorgarten. Die nimmt keinen Quadratmeter Platz weg. Das ist auch die preiswerteste Lösung. Du kannst die WP aber auch auf das Dach montieren, ähnlich einer Klimaanlage. Eine WP ist im Grunde nichts anderes als eine Klimaanlage. Kompression, Wärmetauscher, blabla - deswegen sind auch viele japanische und asiatische Firmen bei den WPs führend - weil dort auch die Experten in Sachen Klimaanlagen sitzen.

Es gibt auch WPs, welche komplett innen aufgestellt werden. Die kostet etwas mehr, aber wenn du weder irgendwo im Vorgarten noch auf dem Dach einen normale WP verbauen kannst, dann braucht die Inneneinheit nichts weiter als zwei Luftrohre nach draußen. Das geht durch den Keller in den Garten. Das geht über das Dach und entsprechende Lüftungsziegel (welche man natürlich auch nachträglich einbauen kann). Das geht auch einfach seitlich aus dem Mauerwerk raus.

Aber das ist wirklich eine seltene Lösung. Eigentlich ist ein Quadratmeter im Vorgarten immer Platz dafür.

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

Also wir könnten uns auf das Dach nicht so viele Paneele draufsetzen.
Wir haben aufgrund der Südrichtung nur die eine Dachfläche zur Verfügung bei unserer DHH diese jedoch durch eine Gaube und einem Dachfenster sowie Satelitenschüssel nicht viel Platz bietet.
Frage mich wie das dann funktionieren soll. Und da bin ich nicht der einzige hier. Die Häuser sind alle zwischen 2005 und 2010 gebaut worden. Besitzen alle Fussbodenheizung und sind auch super gedämmt mit top Energieeffizienzklasse, aber dennoch sehe ich Wärmepumpe als schwierig an. Also wie soll das funktionieren.?

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

Das ist falsch! Was du beschreibst, ist ein Plus-Energie-Haus. Das geht rein von der Dachfläche her überhaupt nur mit EFHs, ggfs. DHHs. Wärmepumpen erzeugen gar keinen Strom.

Um es mal vereinfacht auszudrücken: Ähnlich des Verbrennerverbots 2035 für Autos beinhaltet die Richtlinie quasi ein Verbrennerverbot für Heizungen ab 2045/2050.

Das bedeutet nicht, dass alle Häuser super gedämmt werden müssen (SUVs werden auch nicht verboten). Das bedeutet nicht, dass alle Häuser PV auf dem Dach haben müssen.

Es muss lediglich eine lokal emissionsfreie Heizung installiert sein. Das ist die Wärmepumpe. Evtl. auch Wasserstoff und/oder Holzheizungen - beides ist aber umstritten und wenn überhaupt, dann nur eine Nische. Aber die Wärmepumpe alleine reicht in jedem Fall aus.

Für die Klimaneutralität ist dann die Energiewirtschaft zuständig (in Deutschland spätestens 2038 raus aus Kohle, praktisch eher 2030; Umstieg von Gas auf Wasserstoff für die Dunkelflaute muss dann bis 2045/2050 erfolgen). Ebenso wie der Autofahrer ab 2035 seine Pflicht getan hat, wenn er ein eAuto kauft. Die Emissionsfreiheit der Kraftwerke liegt nicht in der Verantwortung der Autofahrer und Heizer.

Richtig alte Gebäude mussen natürlich saniert werden, aber der Bestand bleibt großteils im Bestand. An einem Haus vom Jahr 2000, welches bereits gut gedämmt ist, noch mal paar cm mehr dran zu pappen, bringt auch praktisch gar nichts.

Ohne Heizung funktioniert kein Haus, denn die Heizung erwärmt auch das Warmwasser. Den Warmwasserverbrauch kann man nicht wegdämmen. Bei einem heutigen Neubau sind häufig schon 30-40% nur das Warmwasser. Weitere Dämmung bringt da nichts, da die Heizung nie komplett entfallen wird.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Es ist wichtig zu betonen, dass Klimaneutral nicht 0-Emmision heißt. Über das Jahr, soll ein Haus mehr Energie erzeugt als verbraucht haben, zB via PV/Wärmepumpe. Es sind bisher noch alles Entwürfe, die noch abgestimmt und dann in den Ländern umgesetzt werden müssen. Den Grundgedanke finde ich gut, die Umsetzung sehe ich als nahezu unmöglich an, allerdings sollte man sich damit anfreunden, dass es in den kommenden 25 Jahren relevant werden wird, dass die eigenen Wände gedämmt werden müssen.

Es wird außerdem 1000 Sonderfälle geben, zB nur bei Eigentümerwechsel oder wenn sowieso Sanierungen anstehen. Zwang für die Oma im alten Häuschen wird es nicht geben. Wird allerdings die Verkaufspreise alter Buden drücken.

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Ach so, das wusste ich nicht. Also Platz im Vorgarten ist genug. Der Hauswirtschaftraum wo die Heizungsanlage ist, liegt direkt neben dem Vorgarten. ABer auch direkt neben den Stellplätzen wo noch genug Platz ist an der Wand.

Was kostet sowas ? Aber ohne Photovoltaik würden die Stromkosten bestimmt explodieren oder ?

auch WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

Was hat eine Wärmepumpe mit Photovoltaik zu tun?

Euer Haus ist sehr gut geeignet für eine Wärmepumpe. Beim nächsten Heizungstausch zwischen 2035 und 2040 einfach eine Wärmepumpe als neue Heizung verbauen und gut ist. Photovoltaik ist dazu nicht notwendig.

Prinzipiell setzt man sich die Luft-WP in den Vorgarten. Die nimmt keinen Quadratmeter Platz weg. Das ist auch die preiswerteste Lösung. Du kannst die WP aber auch auf das Dach montieren, ähnlich einer Klimaanlage. Eine WP ist im Grunde nichts anderes als eine Klimaanlage. Kompression, Wärmetauscher, blabla - deswegen sind auch viele japanische und asiatische Firmen bei den WPs führend - weil dort auch die Experten in Sachen Klimaanlagen sitzen.

Es gibt auch WPs, welche komplett innen aufgestellt werden. Die kostet etwas mehr, aber wenn du weder irgendwo im Vorgarten noch auf dem Dach einen normale WP verbauen kannst, dann braucht die Inneneinheit nichts weiter als zwei Luftrohre nach draußen. Das geht durch den Keller in den Garten. Das geht über das Dach und entsprechende Lüftungsziegel (welche man natürlich auch nachträglich einbauen kann). Das geht auch einfach seitlich aus dem Mauerwerk raus.

Aber das ist wirklich eine seltene Lösung. Eigentlich ist ein Quadratmeter im Vorgarten immer Platz dafür.

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

Also wir könnten uns auf das Dach nicht so viele Paneele draufsetzen.
Wir haben aufgrund der Südrichtung nur die eine Dachfläche zur Verfügung bei unserer DHH diese jedoch durch eine Gaube und einem Dachfenster sowie Satelitenschüssel nicht viel Platz bietet.
Frage mich wie das dann funktionieren soll. Und da bin ich nicht der einzige hier. Die Häuser sind alle zwischen 2005 und 2010 gebaut worden. Besitzen alle Fussbodenheizung und sind auch super gedämmt mit top Energieeffizienzklasse, aber dennoch sehe ich Wärmepumpe als schwierig an. Also wie soll das funktionieren.?

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

Das ist falsch! Was du beschreibst, ist ein Plus-Energie-Haus. Das geht rein von der Dachfläche her überhaupt nur mit EFHs, ggfs. DHHs. Wärmepumpen erzeugen gar keinen Strom.

Um es mal vereinfacht auszudrücken: Ähnlich des Verbrennerverbots 2035 für Autos beinhaltet die Richtlinie quasi ein Verbrennerverbot für Heizungen ab 2045/2050.

Das bedeutet nicht, dass alle Häuser super gedämmt werden müssen (SUVs werden auch nicht verboten). Das bedeutet nicht, dass alle Häuser PV auf dem Dach haben müssen.

Es muss lediglich eine lokal emissionsfreie Heizung installiert sein. Das ist die Wärmepumpe. Evtl. auch Wasserstoff und/oder Holzheizungen - beides ist aber umstritten und wenn überhaupt, dann nur eine Nische. Aber die Wärmepumpe alleine reicht in jedem Fall aus.

Für die Klimaneutralität ist dann die Energiewirtschaft zuständig (in Deutschland spätestens 2038 raus aus Kohle, praktisch eher 2030; Umstieg von Gas auf Wasserstoff für die Dunkelflaute muss dann bis 2045/2050 erfolgen). Ebenso wie der Autofahrer ab 2035 seine Pflicht getan hat, wenn er ein eAuto kauft. Die Emissionsfreiheit der Kraftwerke liegt nicht in der Verantwortung der Autofahrer und Heizer.

Richtig alte Gebäude mussen natürlich saniert werden, aber der Bestand bleibt großteils im Bestand. An einem Haus vom Jahr 2000, welches bereits gut gedämmt ist, noch mal paar cm mehr dran zu pappen, bringt auch praktisch gar nichts.

Ohne Heizung funktioniert kein Haus, denn die Heizung erwärmt auch das Warmwasser. Den Warmwasserverbrauch kann man nicht wegdämmen. Bei einem heutigen Neubau sind häufig schon 30-40% nur das Warmwasser. Weitere Dämmung bringt da nichts, da die Heizung nie komplett entfallen wird.

WiWi Gast schrieb am 31.01.2023:

Es ist wichtig zu betonen, dass Klimaneutral nicht 0-Emmision heißt. Über das Jahr, soll ein Haus mehr Energie erzeugt als verbraucht haben, zB via PV/Wärmepumpe. Es sind bisher noch alles Entwürfe, die noch abgestimmt und dann in den Ländern umgesetzt werden müssen. Den Grundgedanke finde ich gut, die Umsetzung sehe ich als nahezu unmöglich an, allerdings sollte man sich damit anfreunden, dass es in den kommenden 25 Jahren relevant werden wird, dass die eigenen Wände gedämmt werden müssen.

Es wird außerdem 1000 Sonderfälle geben, zB nur bei Eigentümerwechsel oder wenn sowieso Sanierungen anstehen. Zwang für die Oma im alten Häuschen wird es nicht geben. Wird allerdings die Verkaufspreise alter Buden drücken.

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WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

Ach so, das wusste ich nicht. Also Platz im Vorgarten ist genug. Der Hauswirtschaftraum wo die Heizungsanlage ist, liegt direkt neben dem Vorgarten. ABer auch direkt neben den Stellplätzen wo noch genug Platz ist an der Wand.

Was kostet sowas ? Aber ohne Photovoltaik würden die Stromkosten bestimmt explodieren oder ?

1kwh Strom = 3-3,5kwh Heizleistung. Wenn du ein C Gebäude hast mit <100kwh pro Jahr und m2, dann verbrauchst du pro m2 entsprechend 30kwh Strom, was bei 0,4€ und 120m2 Wohnfläche ca. 1440€ pro Jahr fürs Heizen sind.

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Ist ja immer Ansichtssache, aber 19 Grad sind für mich persönlich keine Wohlfühltemperatur. Wir haben 2 kleine Kinder, eines davon bewegt sich noch auf dem Boden fort. Denen will ich keine 19 Grad Bude gönnen.

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

Ich denke, es kommt auch darauf an, ob man als Wohlfühltemperatur 25 °C benötigt oder ob 19 °C ausreichend sind. Und es kommt darauf an, in welcher Zeit man diese Temperatur erreichen will.

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

Stimmt auch nicht. Oft sind Heizkörper so überdimensioniert, dass auch mit Heizkörpern eine Vorlauftemperatur von 35-40 Grad ausreicht. Damit läuft dann auch die WP effizient.

Quelle: Unter anderem mein Haus aus Baujahr 1978

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

Es bleibt dabei ja aber nicht nur bei den Kosten für die Wärmepumpe.

Wir haben ein Haus Baujahr 1993 mit Heizkörpern. Wenn du hier eine Wärmepumpe reinbaust, dann sparst du Energie durch Frieren. Wärmepumpe macht nur mit flächigen Fußbodenheizung so richtig Sinn.

Ich bin aber grundsätzlich der Meinung, dass man keine Vorschriften an den Bestand machen darf. Sondern nur an den Neubau. Alles andere kommt einer Enteignung gleich. Und wenn ich Fahrrad, anstatt Auto fahre und keine Fernreisen mache, dann bin ich wahrscheinlich klimaneutraler als so mancher in seinem totgedämmten Haus.

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

So geht es mir auch. Allerdings - und da möchte ich ein anderes Thema ansprechen - weiß ich nicht, ob es sogar gut war, nicht gekauft zu haben. Thema: Gebäuderichtlinie!

Der EU-Rat hat sich auf einen Vorschlag zur Überarbeitung der Gebäuderichtlinie geeinigt. Bis 2050 soll der Gebäudesektor in der Europäischen Union klimaneutral sein.

Die Hauptziele der Überarbeitung bestehen darin, dass alle neuen Gebäude spätestens 2030 klimaneutral sein sollen – bestehende Immobilien müssen laut einer Mitteilung des Rates bis zum 2050 in Nullemissionsgebäude umgebaut werden. Deutschland hat sich das Ziel bis 2045 gesetzt.

Habt ihr euch schon mit diesem Thema beschäftigt? Was haltet ihr davon?

Das heißt nur, dass 2045 keine Öl- und Gasheizungen mehr betrieben werden sollen. Der Energiemix Strom ist 2045 lt. Plan 100% klimaneutral, daher ist jedes mit Wärmepumpe geheizte Gebäude damit auch klimaneutral.

Wer ein Neubau in den letzten 10-20 Jahren hatte, hat entweder bereits eine WP oder baut diese in das gut gedämmte Haus mit der ersten Heizungssanierung ein. Das ist typischerweise etwa 30 Jahre nach Bau. Kosten dürften im normalen Marktumfeld maximal 10k sein (WP selbst koster ca. 4k, dazu neuer WW-,Speicher 2k und dann noch Kleinmaterial, Anschluss, usw.).

Die Sanierungsquote beträgt in Deutschland ca. 1% pro Jahr, d.h. mehr als 3/4 vom Bestand an Wohnungen und Häusern wird bis 2045 nicht saniert werden (gibt auch keine Handwerker um diese Quote zu steigern).

Saniert werden also nur wirklich die schlechtesten Häuser mit Einfachverglasung und ohne Dachdämmung. Für mittelgut gedämmte Häuser und Wohnungen reicht eine moderne Hochtemperatur-Wärmepumpe, welche auch mit Heizkörpern funktioniert.

Wer einen Neubau der letzten 10-20 Jahre hat, der hat eh gewonnen. Da ist gar nichts zu tun, außer beim turnusmäßigen Heizungstausch nach 30 Jahren eben eine WP zu wählen.

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Schön natürlich, dass Wärmepumpen kein Gas verbrauchen. Wir haben aber mal 2 Jahre in einer Neubauwohnung mit nagelneuer WP gewohnt. Die Stromkosten in den kalten Wintermonaten waren widerlich.

Für mich bedeuten Wärmepumpen: Hohe Stromkosten fürs Heizen, Raumtemperaturen, die gerade so ok sind, anstatt kuschelig warm und keine Möglichkeit, bei Bedarf mal eben schnell die Wärme im Raum hochzubekommen.

Meiner Meinung nach wird hier hier "effizient" mit "weniger warm" verwechselt und kostentechnisch bin ich auch kein Fan von denen.

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Die Bauindustrie wird sich jetzt auf Sanierungen von solventen Eigentümern konzentrieren. Auf Dämmung, PV, Wärmepumpen, Badsanierungen usw. - davon können die gut leben. Aber da wird dann nicht eine neue Wohnung entstehen.

Also ab dann nur noch die Instandhaltungs- und Sanierungsindustrie, wenn sie ja nichts mehr bauen.

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WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

Nein, Fair Value. Nichts mit Sicherheitsabschlag.

Entweder das ist der Martktwert oder nicht.
Beleihungswert ist was völlig anderes und wird bei den Banken angesetzt

Die Bilanzen wären auch sonst nie in dem Maß aufgewertet worden.

Ja aber die Kreditvergabe einer Bank orientiert sich nicht an dem FV aus IAS 40 sondern auf Basis der Bankbewertung der Sicherheiten. Insofern war die Aussage des Kollegen mit dem LTV falsch.

Die Entschuldung des Unternehmens ist auch möglich wenn unterhalb des FV verkauft wird, er realisiert dann nur auch einen Verlust der ins EK geht.
z.B. FV Immo 100, FK zur Finanzierung 80 - Verkauf zu 90. Dann realisiert er einen Verlust zu 10, bekommt 90 Cash, kann die 80 FK zurückführen und hat dann noch 10 Cash in der Kasse. Er realisiert nur einen Verkaufsverlust, der den Jahresüberschuss (damit das EK) mindert.

WiWi Gast schrieb am 01.02.2023:

ähm nö - der LTV sagt nur aus wie hoch das FK zum bewerteten Wert der Immobilie ist wobei du hier typischerweise nicht den FV für das Revaltuation Modell nimmst sondern einen Sicherheitenwert der mit diversen Abschlägen versehen ist, da ist im Normalfall Luft drinnen

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