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Als Angestellter vermögend werden

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WiWi Gast

Re: Als Angesteller vermögend werden

Als Angestellter kann man ganz gut reich werden, nur nicht in Deutschland. Wandere aus, dann sollte es laufen. (Schau mal nach Vermögen pro Kopf. Deutschland ist hinter Griechenland, Italien, Spanien)

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WiWi Gast

Re: Als Angesteller vermögend werden

WiWi Gast schrieb am 21.08.2019:

WiWi Gast schrieb am 21.08.2019:

Die Frage war eher welche "Taschenspielertricks" in Deutschland möglich sind. Kiyosaki behauptet bspws immer er zahle 0 (null!) Steuern auf seine passiven Einnahmen (Miete) und generalisiert das. Von wegen Job-Einnahmen krass besteuert, Aktieneinnahmen etwas besteuert, Mieteinnahmen null besteuert.

Die einzige Möglichkeit in D null Steuern zu zwahlen ist, dass man nahezu null Einnahmen hat. Klingt nicht so clever, oder?

Das stimmt bei Immobilien so nicht. Durch die AfA (=Buchverlust) und die Zinsen bleibt in der Regel kein Überschuss zu versteuern. Oft gibts sogar nach Steuern raus. Liquiditätsmäßig sieht es natürlich anders aus, da Du die AfA ja an niemanden zahlst. Du hast also Liquidität ohne Steuern erhalten. Nach zehn Jahren verkaufst Du die Hütte mit Gewinn steuerfrei weiter, die Darlehen sind dann zumindest zum Teil getilgt, so dass ordentlich etwas über bleibt. Und wieder keine Steuern..

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WiWi Gast

Re: Als Angesteller vermögend werden

WiWi Gast schrieb am 21.08.2019:

WiWi Gast schrieb am 21.08.2019:

WiWi Gast schrieb am 21.08.2019:

Die Frage war eher welche "Taschenspielertricks" in Deutschland möglich sind. Kiyosaki behauptet bspws immer er zahle 0 (null!) Steuern auf seine passiven Einnahmen (Miete) und generalisiert das. Von wegen Job-Einnahmen krass besteuert, Aktieneinnahmen etwas besteuert, Mieteinnahmen null besteuert.

Die einzige Möglichkeit in D null Steuern zu zwahlen ist, dass man nahezu null Einnahmen hat. Klingt nicht so clever, oder?

Das stimmt bei Immobilien so nicht. Durch die AfA (=Buchverlust) und die Zinsen bleibt in der Regel kein Überschuss zu versteuern. Oft gibts sogar nach Steuern raus. Liquiditätsmäßig sieht es natürlich anders aus, da Du die AfA ja an niemanden zahlst. Du hast also Liquidität ohne Steuern erhalten. Nach zehn Jahren verkaufst Du die Hütte mit Gewinn steuerfrei weiter, die Darlehen sind dann zumindest zum Teil getilgt, so dass ordentlich etwas über bleibt. Und wieder keine Steuern..

Generell hast du damit Recht, solange sich der Markt positiv entwickelt. Solltest du nämlich (wie die meisten mit ca. 10% Nebenkosten kaufen), kann die Rechnung schon mal eng werden.
Wenn du natürlich die Marklerkosten umgehen kannst, dann machts schon mehr Spass. (und ich meine keine Tricksereien wie diese in den Kaufpreis integrieren lassen, oder oder.. )

Schwierig ist zudem die Klumpenbildung. Machst du das mit 4 Immos, und die ergeben in Summe nur 30% deines Vermögens, dann nur zu. Aber wer kann das schon von sich behaupten..

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WiWi Gast

Re: Als Angesteller vermögend werden

Alex Fischer z.B. spamt ja auch überall sein 8% Steuer Modell. Hat das zufällig jemand gekauft oder weiß worum es geht?

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WiWi Gast

Re: Als Angesteller vermögend werden

WiWi Gast schrieb am 21.08.2019:

Die Frage war eher welche "Taschenspielertricks" in Deutschland möglich sind. Kiyosaki behauptet bspws immer er zahle 0 (null!) Steuern auf seine passiven Einnahmen (Miete) und generalisiert das. Von wegen Job-Einnahmen krass besteuert, Aktieneinnahmen etwas besteuert, Mieteinnahmen null besteuert.

Die einzige Möglichkeit in D null Steuern zu zwahlen ist, dass man nahezu null Einnahmen hat. Klingt nicht so clever, oder?

Das stimmt bei Immobilien so nicht. Durch die AfA (=Buchverlust) und die Zinsen bleibt in der Regel kein Überschuss zu versteuern. Oft gibts sogar nach Steuern raus. Liquiditätsmäßig sieht es natürlich anders aus, da Du die AfA ja an niemanden zahlst. Du hast also Liquidität ohne Steuern erhalten. Nach zehn Jahren verkaufst Du die Hütte mit Gewinn steuerfrei weiter, die Darlehen sind dann zumindest zum Teil getilgt, so dass ordentlich etwas über bleibt. Und wieder keine Steuern..

Generell hast du damit Recht, solange sich der Markt positiv entwickelt. Solltest du nämlich (wie die meisten mit ca. 10% Nebenkosten kaufen), kann die Rechnung schon mal eng werden.
Wenn du natürlich die Marklerkosten umgehen kannst, dann machts schon mehr Spass. (und ich meine keine Tricksereien wie diese in den Kaufpreis integrieren lassen, oder oder.. )

Schwierig ist zudem die Klumpenbildung. Machst du das mit 4 Immos, und die ergeben in Summe nur 30% deines Vermögens, dann nur zu. Aber wer kann das schon von sich behaupten..

Auch die Maklerkosten sind ja steuerlich absetzbar. Mir ging es nur darum, dass es sehr wohl möglich ist, in Deutschland mit Immobilien (hohe) steuerfreie Gewinne zu erwirtschaften.

Dass Immobilien andere Nachteile haben (Klumpenrisiko, notwendiges EK...) will ich nicht bestreiten. Ich selbst habe neben meinem selbst bewohnten Haus nur eine Eigentumswohnung und bisher rechnet sich das gut:

KP: 300.000 (das war in 2014)
NK: 20.000 (zum Glück kein Makler involviert)
FK: 260.000 (2,1 % Zins, 3 % Tilgung)
EK 60.000

Die Wohnung ist so vermietet, dass die Miete Zins und Tilgung deckt. Für Verwalter etc. zahle ich im Monat ca. 200 Euro drauf. Steuern habe ich bisher keine gezahlt, im Gegenteil, ich erwirtschafte jedes Jahr ein paar Hundert Euro steuerl. Verlust.

Wenn 2024 zehn Jahre rum sind und ich die Wohnung dann (konservativ geschätzt) für 360.000 verkaufen würde, wären bei der Bank noch 160.000 offen. Dann hätte ich aus den 60.000 aus 2014 und den weiteren 24.000 über die Zeit insgesamt steuerfrei 200.000 gemacht.

Klar könnte immer mal eine Investition anstehen. Das wohl schlimmste wäre eine neue Heizung für 10k. Mehr ist da aber nicht zu erwarten. Für Dach, Fassade etc. hat die Hausgemeinschaft entsprechende Rücklagen.

Sollten die Immobilienpreise in den nächsten fünf Jahren wider Erwarten deutlich sinken, würde ich die Wohnung eben weiter vermieten bis in alle Ewigkeit. Ist ja ne nette Nebeneinkunft.

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WiWi Gast

Re: Als Angesteller vermögend werden

WiWi Gast schrieb:

  1. Die Instandhaltungskosten sollten beim Eigenheim (Haus) nicht vernachlässigt werden. Das wird gerne mal unter den Tisch gekehrt. Wenn ich mir heute ein Haus für 1/2 Mio. kaufe stecke ich in den kommenden (20 Jahren) Jahren gut die Hälfte nochmal rein.

Ich habe endlich wieder die Quelle dazu gefunden. Die einzige Quelle, wo etwas mMn echt erfasst wurde und nicht einfach Zahlen ins Blaue geschätzt wurden. Im Mikrozensus zu den privaten Konsumausgaben wird zwischen Eigentümer und Mieter unterschieden.

Mieter zahlen pro Monat und pro Haushalt (also pro Wohnung) 9 Euro Instandhaltung. Das dürfte dann z.B. auch Sachen wie Wohnung streichen etc. pp. beinhalten, was ja auch der Mieter machen muss.

Eigentümer zahlen 40 Euro pro Monat und pro Haushalt.

Man könnte jetzt noch beachten, dass Eigentümer tendenziell einen deutlich größeren Wohnraum bewohnen und das noch in Relationen setzen, aber lassen wir das zugunsten der Mieterfraktion unter den Tisch fallen.

Damit beträgt der Unterschied in den Instandhaltungsausgaben 31 Euro pro Monat = 372 Euro pro Jahr und 7.440 Euro auf 20 Jahre.

Das erscheint mir eine realistischere Zahl. Meine Eltern wohnen mittlerweile über 18 Jahre in ihrem Haus und haben wahrscheinlich nicht mal 1.000 Euro bisher ausgegeben. War aber auch Neubau.

Wenn jemand mit einem Altbau dann in der Zeit 10.000 Euro (auf 20 Jahre) ausgibt, dann mittelt es sich wohl etwa auf die 7.500 Euro je 20 Jahre aus (weil es deutlich mehr Altbauten als Neubauten gibt).

Ein zweites Beispiel, wer kennt Vermietertagebuch auf Youtube und seinem Blog? Er hat wohl über alle 50 Wohnungen und dabei keine einzige Neubauwohnung, sondern eher abgewohntes und günstiges Eigentum in Ostdeutschland (Chemnitz, Magdeburg usw. waren dabei, soweit ich mich erinnere). Er hatte real Kosten von ca. 24 Cent je Quadratmeter und Monat und legt mit Puffer 50 Cent je Quadratmeter und Monat zurück. Wie gesagt, für abgewohnte Immobilien in Ostdeutschland.

Ein typisches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern wäre nach den realen Kosten von 24 Cent je Quadratmeter dann bei 33,60 Euro je Monat und 403,20 Euro je Jahr. Auf 20 Jahre sind es 8.064 Euro.

Das deckt sich auffallend gut mit der Erhebung des Statistischen Bundesamts / Mikrozensus.

Und da liegt das große Problem an allen Rechnungen ins Blaue. Wenn real 8.000 Euro Instandhaltungsausgaben auf 20 Jahre anfallen, aber der Vorposter mit 250.000 Euro rechnet, dann ist wohl klar, dass die Rechnung nicht aufgeht.

Meine 8.000 Euro real habe ich mit zwei Quellen belegt. Ich denke, mit 25 Cent zu kalkulieren und sicherheitshalber 50 Cent zurückzustellen (am Kapitalmarkt angelegt), ist eine gute Taktik.

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WiWi Gast

Re: Als Angesteller vermögend werden

Klärt mich mal auf: AfA? Buchverlust. Null Steuern auf Miete. Wie geht das praktisch? In der Steuererklärung kann ja nicht jedes Jahr 40.000+- Verlust stehen? Für Liebhaber gibt's auch nicht zurück.

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WiWi Gast

Re: Als Angesteller vermögend werden

Alle wollen in einer Villa leben mit den besten Möbeln aber bekommen keinen Besuch.
Wir haben heute die schönsten Häuser aber keinen Seelenfrieden. Haben das beste Bett aber keinen ruhigen Schlaf.
Am Ende des Tages stehen nur zwei Personen am Sterbebett und man dankt ab.
Ein Gang durch den Friedhof kann sehr gesund für die Seele werden.

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WiWi Gast

Re: Als Angesteller vermögend werden

WiWi Gast schrieb am 28.06.2020:

  1. Die Instandhaltungskosten sollten beim Eigenheim (Haus) nicht vernachlässigt werden. Das wird gerne mal unter den Tisch gekehrt. Wenn ich mir heute ein Haus für 1/2 Mio. kaufe stecke ich in den kommenden (20 Jahren) Jahren gut die Hälfte nochmal rein.

Ich habe endlich wieder die Quelle dazu gefunden. Die einzige Quelle, wo etwas mMn echt erfasst wurde und nicht einfach Zahlen ins Blaue geschätzt wurden. Im Mikrozensus zu den privaten Konsumausgaben wird zwischen Eigentümer und Mieter unterschieden.

Mieter zahlen pro Monat und pro Haushalt (also pro Wohnung) 9 Euro Instandhaltung. Das dürfte dann z.B. auch Sachen wie Wohnung streichen etc. pp. beinhalten, was ja auch der Mieter machen muss.

Eigentümer zahlen 40 Euro pro Monat und pro Haushalt.

Man könnte jetzt noch beachten, dass Eigentümer tendenziell einen deutlich größeren Wohnraum bewohnen und das noch in Relationen setzen, aber lassen wir das zugunsten der Mieterfraktion unter den Tisch fallen.

Damit beträgt der Unterschied in den Instandhaltungsausgaben 31 Euro pro Monat = 372 Euro pro Jahr und 7.440 Euro auf 20 Jahre.

Das erscheint mir eine realistischere Zahl. Meine Eltern wohnen mittlerweile über 18 Jahre in ihrem Haus und haben wahrscheinlich nicht mal 1.000 Euro bisher ausgegeben. War aber auch Neubau.

Wenn jemand mit einem Altbau dann in der Zeit 10.000 Euro (auf 20 Jahre) ausgibt, dann mittelt es sich wohl etwa auf die 7.500 Euro je 20 Jahre aus (weil es deutlich mehr Altbauten als Neubauten gibt).

Ein zweites Beispiel, wer kennt Vermietertagebuch auf Youtube und seinem Blog? Er hat wohl über alle 50 Wohnungen und dabei keine einzige Neubauwohnung, sondern eher abgewohntes und günstiges Eigentum in Ostdeutschland (Chemnitz, Magdeburg usw. waren dabei, soweit ich mich erinnere). Er hatte real Kosten von ca. 24 Cent je Quadratmeter und Monat und legt mit Puffer 50 Cent je Quadratmeter und Monat zurück. Wie gesagt, für abgewohnte Immobilien in Ostdeutschland.

Ein typisches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern wäre nach den realen Kosten von 24 Cent je Quadratmeter dann bei 33,60 Euro je Monat und 403,20 Euro je Jahr. Auf 20 Jahre sind es 8.064 Euro.

Das deckt sich auffallend gut mit der Erhebung des Statistischen Bundesamts / Mikrozensus.

Und da liegt das große Problem an allen Rechnungen ins Blaue. Wenn real 8.000 Euro Instandhaltungsausgaben auf 20 Jahre anfallen, aber der Vorposter mit 250.000 Euro rechnet, dann ist wohl klar, dass die Rechnung nicht aufgeht.

Meine 8.000 Euro real habe ich mit zwei Quellen belegt. Ich denke, mit 25 Cent zu kalkulieren und sicherheitshalber 50 Cent zurückzustellen (am Kapitalmarkt angelegt), ist eine gute Taktik.

Es kommt halt immer darauf an, was man für Ansprüche hat. Natürlich kann man in einem 30-40 Jahre alten Haus leben ohne jemals was zu renovieren. So Sachen wie das Dach, die Fenster etc halten ewig. Dann repariert man vielleicht alle 10 Jahre mal die Heizung und gut. Dann kommt man mit Deinen Beträgen vielleicht (so gerade) hin. Aber will man das? In der Regel sind Eigentümer Leute die auch Spaß daran haben ihr Haus weiterzuentwickeln, zu verschönern.

Ich kann Dir mal ein paar Beispiele geben, wie das auch anders aussehen kann (alles selbst erlebt in den letzten 10 Jahren):

  • "Lass uns doch mal den Garten neu machen": zack, 20k weg
  • Nach 100 Jahren ist nun wirklich ein neues Dach fällig gewesen: zack: 55k weg
  • Das Haus könnte ja auch mal wieder von außen gestrichen werden: zack 23k weg
  • Das Bad ist nun wirklich nicht mehr auf der Höhe der Zeit: zack 12k weg
  • Eine neue Küche wäre nach 15 Jahren mal schön: zack 20k weg

Alles Sachen, die man nicht unbedingt hätte machen müssen, aber als Eigentümer machen WILL. Und eine solche Ausgabe zerschießt Deine Rechnung schon total. Bei mir waren es halt alle zusammen

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WiWi Gast

Re: Als Angesteller vermögend werden

Gut wer 23k bezahlt damit dir jemand das Haus streicht, anstatt das selbst zu machen....
Oder 20k für einen tollen Gärtner hin legt (aber "wir" haben ja den Garten neu gemacht)…
Das geht natürlich ins Geld.

Ich kenne auch NIEMANDEN der einfach mal weil es hübsch ist nach 15 Jahren seine Küche komplett raus wirft und neu baut.

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WiWi Gast

Re: Als Angesteller vermögend werden

WiWi Gast schrieb am 29.06.2020:

Es kommt halt immer darauf an, was man für Ansprüche hat. Natürlich kann man in einem 30-40 Jahre alten Haus leben ohne jemals was zu renovieren. So Sachen wie das Dach, die Fenster etc halten ewig. Dann repariert man vielleicht alle 10 Jahre mal die Heizung und gut. Dann kommt man mit Deinen Beträgen vielleicht (so gerade) hin. Aber will man das? In der Regel sind Eigentümer Leute die auch Spaß daran haben ihr Haus weiterzuentwickeln, zu verschönern.

Ich kann Dir mal ein paar Beispiele geben, wie das auch anders aussehen kann (alles selbst erlebt in den letzten 10 Jahren):

  • "Lass uns doch mal den Garten neu machen": zack, 20k weg
  • Nach 100 Jahren ist nun wirklich ein neues Dach fällig gewesen: zack: 55k weg
  • Das Haus könnte ja auch mal wieder von außen gestrichen werden: zack 23k weg
  • Das Bad ist nun wirklich nicht mehr auf der Höhe der Zeit: zack 12k weg
  • Eine neue Küche wäre nach 15 Jahren mal schön: zack 20k weg

Alles Sachen, die man nicht unbedingt hätte machen müssen, aber als Eigentümer machen WILL. Und eine solche Ausgabe zerschießt Deine Rechnung schon total. Bei mir waren es halt alle zusammen

Ich habe halt die Fakten genannt, wie es wirklich in Deutschland aussieht und du kommst wieder mit Unterstellungen und wilden Theorien.

Fakt ist, wenn du Mieter bist, investiert dein Vermieter eben nicht mehr als die 8.000 Euro pro 20 Jahre, weil das der deutsche Durchschnitt ist, verifiziert durch zwei Quellen.

Du bist Eigentümer und betrachtest es aus der Rendite-Perspektive? Du willst den gleichen Standard wie ein Mieter? Dann investierst du auch die 8.000 Euro auf 20 Jahre.

Du willst Luxus, immer alles neu etc. pp.? Dann gehören diese Ausgaben aber nicht in eine Rendite-Betrachtung Miete vs. Eigentum, sondern in das persönliche Luxus-Budget.

Und die besagte Küche bezahlt der Mieter übrigens genauso wie der Eigentümer. Ebenso drinnen mal neu streichen - auch Sache des Bewohners und nicht des Eigentümers.

55k für ein Dach oder 23k für Fassade streichen sind übrigens fernab der Realität, wenn es hier nicht um eine riesige Villa geht. Offiziell kannst du die Fassade für 1/4 der Kosten streichen und inoffiziell deutlich weniger.

Wenn es ein energetische Sanierung war, Glückwunsch. Dann bist du der 1%-Fall. Das ist seit Jahren die Sanierungsquote in Deutschland. 1% aller Häuser und Wohnungen in Deutschland werden pro Jahr kernsaniert. So sind die Fakten.

Und auch das ist natürlich in den 8.000 Euro auf 20 Jahre enthalten, da es ja ein Durchschnittswert ist.

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WiWi Gast

Re: Als Angesteller vermögend werden

WiWi Gast schrieb am 28.06.2020:

Klärt mich mal auf: AfA? Buchverlust. Null Steuern auf Miete. Wie geht das praktisch? In der Steuererklärung kann ja nicht jedes Jahr 40.000+- Verlust stehen? Für Liebhaber gibt's auch nicht zurück.

Du darfst Wohnimmobilien abschreiben, obwohl sie faktisch im Wert steigen und nach 10 Jahren darfst du sie steuerfrei verkaufen.

Stell dir halt vor, du kaufst für 300.000 Euro eine Wohnung und schreibst pro Jahr 4.000 Euro ab. Nach 10 Jahren steht die Wohnung für 260.000 Euro im Buch und du hast Buchverluste von 40.000 Euro generiert, welche dir 16.800 Netto-Steuerersparnis bringen.

Durch 2% Inflation und 3% Wertsteigerung pro Jahr verkaufst du die Wohnung jetzt für 490.000 Euro. Der buchhalterische Gewinn ist 230.000 Euro. In jedem anderen Fall wären jetzt 97.000 Euro Steuern fällig (42%), nur bei Immobilien nicht.

Die Kreditzinsen waren aber die ganze Zeit ebenfalls steuermindernd. Um deine Nettobelastung zu berechnen, rechne den Kreditzins x 0,58. Du hast 2% Zinsen? Netto nach Steuerersparnis nur noch 1,16% Zinsen.

Nehmen wir mal an, die Wohnung für 300.000 Euro hat den Netto-Faktor (nach Hausgeld) von 30, du bekommst also 10.000 Euro Kaltmiete pro Jahr. Gehen wir mal von 70 qm aus, dann hast du 2.016 Euro rechnerische Instandhaltung pro Jahrzehnt (0,24 Euro je qm und Monat).

Du zahlst die Nebenkosten bar und nimmst 300k Kredit auf zu 1,5% und 2% Tilgung = 4.500 Euro Zinsen und 6.000 Euro Tilgung. Du hast 6.000 Euro AfA. AfA und Zinsen kannst du absetzen, Mieteinnahmen (10.000 Euro) musst du ansetzen und kommst rechnerisch etwa auf 0.

Real ist der Cash-Flow ebenfalls ausgeglichen, wobei für den Cash-Flow Tilgung und nicht AfA relevant sind. Der Mieter zahlt also deine Tilgung.

Nach 10 steuerfreien Jahren stehen 235.000 Euro auf der Uhr, es wird aber steuerfrei für 490.000 Euro verkauft. Du hast am Anfang nur die Erwerbs-Nebenkosten gezahlt und jetzt hast du 255.000 Euro steuerfrei.

Wenn es komplett keine Wertsteigerung auf 10 Jahre gibt, dann ist die Immobilie bei 366.000 Euro durch Inflationsausgleich (= keine Wertsteigerung!). Dann hast du noch einen Gewinn von 131.000 Euro netto und steuerfrei. Entspricht einem Arbeitseinkommen von brutto etwa dem doppelten, da du ja Steuern und SV zahlen musst.

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WiWi Gast

Re: Als Angesteller vermögend werden

55k für ein Dach oder 23k für Fassade streichen sind übrigens fernab der Realität, wenn es hier nicht um eine riesige Villa geht. Offiziell kannst du die Fassade für 1/4 der Kosten streichen und inoffiziell deutlich weniger.

Nee, nichts fernab der Realität. Habe ich letztes Jahr so bezahlt. Und zwar nachdem ich verschiedene Angebote eingeholt habe (die anderen beiden Dachdecker wollten 80k und 101k haben) und die Angebote vom Architekten auf das nötigste habe zusammenstreichen lassen.

Es ist in der Tat (fast) eine Villa. First fast 20 Meter hoch, 420qm Wohnfläche. Zudem war mit drin, dass die Holzfensterrahmen gestrichen wurden. Allein das Gerüst hat ca. 10k gekostet und der Kran 6k. Und das alles in einer kleinen Großstadt in Norddeutschland, nicht in der Münchener City ;-)

So viel mal zu Preisen für Renovierungen. Aber Du hast Recht, das meiste wäre nicht lebensnotwendig gewesen. Ich habe noch eine Mietwohnung, da habe ich in den letzten 6 Jahren zusammen vielleicht 100 Euro investiert..

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WiWi Gast

Re: Als Angesteller vermögend werden

WiWi Gast schrieb am 29.06.2020:

Klärt mich mal auf: AfA? Buchverlust. Null Steuern auf Miete. Wie geht das praktisch? In der Steuererklärung kann ja nicht jedes Jahr 40.000+- Verlust stehen? Für Liebhaber gibt's auch nicht zurück.

Du darfst Wohnimmobilien abschreiben, obwohl sie faktisch im Wert steigen und nach 10 Jahren darfst du sie steuerfrei verkaufen.

Stell dir halt vor, du kaufst für 300.000 Euro eine Wohnung und schreibst pro Jahr 4.000 Euro ab. Nach 10 Jahren steht die Wohnung für 260.000 Euro im Buch und du hast Buchverluste von 40.000 Euro generiert, welche dir 16.800 Netto-Steuerersparnis bringen.

Durch 2% Inflation und 3% Wertsteigerung pro Jahr verkaufst du die Wohnung jetzt für 490.000 Euro. Der buchhalterische Gewinn ist 230.000 Euro. In jedem anderen Fall wären jetzt 97.000 Euro Steuern fällig (42%), nur bei Immobilien nicht.

Die Kreditzinsen waren aber die ganze Zeit ebenfalls steuermindernd. Um deine Nettobelastung zu berechnen, rechne den Kreditzins x 0,58. Du hast 2% Zinsen? Netto nach Steuerersparnis nur noch 1,16% Zinsen.

Nehmen wir mal an, die Wohnung für 300.000 Euro hat den Netto-Faktor (nach Hausgeld) von 30, du bekommst also 10.000 Euro Kaltmiete pro Jahr. Gehen wir mal von 70 qm aus, dann hast du 2.016 Euro rechnerische Instandhaltung pro Jahrzehnt (0,24 Euro je qm und Monat).

Du zahlst die Nebenkosten bar und nimmst 300k Kredit auf zu 1,5% und 2% Tilgung = 4.500 Euro Zinsen und 6.000 Euro Tilgung. Du hast 6.000 Euro AfA. AfA und Zinsen kannst du absetzen, Mieteinnahmen (10.000 Euro) musst du ansetzen und kommst rechnerisch etwa auf 0.

Real ist der Cash-Flow ebenfalls ausgeglichen, wobei für den Cash-Flow Tilgung und nicht AfA relevant sind. Der Mieter zahlt also deine Tilgung.

Nach 10 steuerfreien Jahren stehen 235.000 Euro auf der Uhr, es wird aber steuerfrei für 490.000 Euro verkauft. Du hast am Anfang nur die Erwerbs-Nebenkosten gezahlt und jetzt hast du 255.000 Euro steuerfrei.

Wenn es komplett keine Wertsteigerung auf 10 Jahre gibt, dann ist die Immobilie bei 366.000 Euro durch Inflationsausgleich (= keine Wertsteigerung!). Dann hast du noch einen Gewinn von 131.000 Euro netto und steuerfrei. Entspricht einem Arbeitseinkommen von brutto etwa dem doppelten, da du ja Steuern und SV zahlen musst.

Sehr gut erklärt, auch wenn Deine angenommenen Wertsteigerungen recht optimistisch sind. Letztendlich ist es gerade dieser Steuerspareffekt, der mich gerne vermieten lässt. Während der ersten 10 Jahre ist wegen Abschreibungen (Tipp: EBK, Lampen, Schränke etc. im Kaufvertrag separat ausweisen, dann können diese zum Beispiel innerhalb von 10 (statt 50 Jahren) abgeschrieben werden) eigentlich nie etwas zu versteuern und nach 10 Jahren ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

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WiWi Gast

Re: Als Angesteller vermögend werden

Ich habe halt die Fakten genannt, wie es wirklich in Deutschland aussieht und du kommst wieder mit Unterstellungen und wilden Theorien.

Fakt ist, wenn du Mieter bist, investiert dein Vermieter eben nicht mehr als die 8.000 Euro pro 20 Jahre, weil das der deutsche Durchschnitt ist, verifiziert durch zwei Quellen.

Ich habe eine Eigentumswohnung und bei uns sind allein die Rücklagen deutlich höher. In dem Haus haben wir auch einige Vermieter, die mehrere Wohnungen besitzen, und die hätten alle aufgrund ihrer Erfahrung gerne noch höhere Rücklagen. Und das Haus noch keine 10 Jahre alt.

Wenn du über Jahrzehnte nur das absolut notwendige machst, zahlst du indirekt über den Wert der Immobilie.

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WiWi Gast

Re: Als Angesteller vermögend werden

WiWi Gast schrieb am 22.08.2019:

Alex Fischer z.B. spamt ja auch überall sein 8% Steuer Modell. Hat das zufällig jemand gekauft oder weiß worum es geht?

Da geht es um Immobilien mit Denkmal - AfA.
Warum gibt es diese staatliche Subvention in Form einer Sonderabschreibung: weil sonst kaum jemand in teure, denkmalgerechte Sanierungen von alten Immobilien investieren würde.

Wenn es persönlich paßt ist alles in Ordnung, jedoch kaum ein Renditewunder.

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WiWi Gast

Re: Als Angesteller vermögend werden

WiWi Gast schrieb am 29.06.2020:

55k für ein Dach oder 23k für Fassade streichen sind übrigens fernab der Realität, wenn es hier nicht um eine riesige Villa geht. Offiziell kannst du die Fassade für 1/4 der Kosten streichen und inoffiziell deutlich weniger.

Nee, nichts fernab der Realität. Habe ich letztes Jahr so bezahlt. Und zwar nachdem ich verschiedene Angebote eingeholt habe (die anderen beiden Dachdecker wollten 80k und 101k haben) und die Angebote vom Architekten auf das nötigste habe zusammenstreichen lassen.

Es ist in der Tat (fast) eine Villa. First fast 20 Meter hoch, 420qm Wohnfläche. Zudem war mit drin, dass die Holzfensterrahmen gestrichen wurden. Allein das Gerüst hat ca. 10k gekostet und der Kran 6k. Und das alles in einer kleinen Großstadt in Norddeutschland, nicht in der Münchener City ;-)

So viel mal zu Preisen für Renovierungen. Aber Du hast Recht, das meiste wäre nicht lebensnotwendig gewesen. Ich habe noch eine Mietwohnung, da habe ich in den letzten 6 Jahren zusammen vielleicht 100 Euro investiert..

*Facepalm*

Da reden wir über die Rendite Eigentum vs. Miete für eine durchschnittliche Wohnung oder ein durchschnittliches Haus und du kommst dann an mit der Luxussanierung deiner 420qm-Villa meinst dann, dass Eigentum sich nicht lohnt?

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WiWi Gast

Re: Als Angesteller vermögend werden

WiWi Gast schrieb am 29.06.2020:

Ich habe halt die Fakten genannt, wie es wirklich in Deutschland aussieht und du kommst wieder mit Unterstellungen und wilden Theorien.

Fakt ist, wenn du Mieter bist, investiert dein Vermieter eben nicht mehr als die 8.000 Euro pro 20 Jahre, weil das der deutsche Durchschnitt ist, verifiziert durch zwei Quellen.

Ich habe eine Eigentumswohnung und bei uns sind allein die Rücklagen deutlich höher. In dem Haus haben wir auch einige Vermieter, die mehrere Wohnungen besitzen, und die hätten alle aufgrund ihrer Erfahrung gerne noch höhere Rücklagen. Und das Haus noch keine 10 Jahre alt.

Wenn du über Jahrzehnte nur das absolut notwendige machst, zahlst du indirekt über den Wert der Immobilie.

Du schreibst hier halt eine wenig repräsentative Einzelmeinung hin, welche ich nicht nachprüfen kann. Ich habe als Quelle das Statistische Bundesamt und den Mikrozensus. Die Zahlen dort kann jeder kostenlos im Internet auf der offiziellen Homepage nachlesen. Von dort kommen die 8.000 Euro pro 20 Jahre.

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WiWi Gast

Re: Als Angesteller vermögend werden

Denkmal-Immobilien lohnen sich meistens nur für die Verkäufer. Die werben dann mit dem Argument "Steuern sparen". Und die Deutschen sparen Steuern, koste es was es will.

WiWi Gast schrieb am 29.06.2020:

WiWi Gast schrieb am 22.08.2019:

Alex Fischer z.B. spamt ja auch überall sein 8% Steuer Modell. Hat das zufällig jemand gekauft oder weiß worum es geht?

Da geht es um Immobilien mit Denkmal - AfA.
Warum gibt es diese staatliche Subvention in Form einer Sonderabschreibung: weil sonst kaum jemand in teure, denkmalgerechte Sanierungen von alten Immobilien investieren würde.

Wenn es persönlich paßt ist alles in Ordnung, jedoch kaum ein Renditewunder.

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WiWi Gast

Re: Als Angesteller vermögend werden

WiWi Gast schrieb am 29.06.2020:

55k für ein Dach oder 23k für Fassade streichen sind übrigens fernab der Realität, wenn es hier nicht um eine riesige Villa geht. Offiziell kannst du die Fassade für 1/4 der Kosten streichen und inoffiziell deutlich weniger.

Nee, nichts fernab der Realität. Habe ich letztes Jahr so bezahlt. Und zwar nachdem ich verschiedene Angebote eingeholt habe (die anderen beiden Dachdecker wollten 80k und 101k haben) und die Angebote vom Architekten auf das nötigste habe zusammenstreichen lassen.

Es ist in der Tat (fast) eine Villa. First fast 20 Meter hoch, 420qm Wohnfläche. Zudem war mit drin, dass die Holzfensterrahmen gestrichen wurden. Allein das Gerüst hat ca. 10k gekostet und der Kran 6k. Und das alles in einer kleinen Großstadt in Norddeutschland, nicht in der Münchener City ;-)

So viel mal zu Preisen für Renovierungen. Aber Du hast Recht, das meiste wäre nicht lebensnotwendig gewesen. Ich habe noch eine Mietwohnung, da habe ich in den letzten 6 Jahren zusammen vielleicht 100 Euro investiert..

Das fällt Dir aber spät ein... Ist doch völlig unsinnig hier ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit Deiner 20 m hohen Villa zu vergleichen! Ansonsten stimme ich dem Herrn mit den Quellen zu, das ist eine vernünftige Argumentation und genau so sollte man investieren.

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WiWi Gast

Re: Als Angesteller vermögend werden

WiWi Gast schrieb am 29.06.2020:

Ich habe halt die Fakten genannt, wie es wirklich in Deutschland aussieht und du kommst wieder mit Unterstellungen und wilden Theorien.

Fakt ist, wenn du Mieter bist, investiert dein Vermieter eben nicht mehr als die 8.000 Euro pro 20 Jahre, weil das der deutsche Durchschnitt ist, verifiziert durch zwei Quellen.

Ich habe eine Eigentumswohnung und bei uns sind allein die Rücklagen deutlich höher. In dem Haus haben wir auch einige Vermieter, die mehrere Wohnungen besitzen, und die hätten alle aufgrund ihrer Erfahrung gerne noch höhere Rücklagen. Und das Haus noch keine 10 Jahre alt.

Wenn du über Jahrzehnte nur das absolut notwendige machst, zahlst du indirekt über den Wert der Immobilie.

Du schreibst hier halt eine wenig repräsentative Einzelmeinung hin, welche ich nicht nachprüfen kann. Ich habe als Quelle das Statistische Bundesamt und den Mikrozensus. Die Zahlen dort kann jeder kostenlos im Internet auf der offiziellen Homepage nachlesen. Von dort kommen die 8.000 Euro pro 20 Jahre.

Dann goggle doch mal einfach sowas wie "Instandhaltungsrücklage berechnen". Bei dem, was ich eben gefunden habe, geht das von 7 Euro bis 11,5 Euro pro qm und Jahr, je nach Alter des Gebäudes. Plus Aufschläge für Aufzug und andere wartungsintensive Anlagen. Das ist zusätzlich zu den Kosten für das Sondereigentum.

Als Empfehlung bei Häuser habe ich gefunden: je nach Alter 1-2 Euro pro qm und Monat.

Oder nehmen wir die Peterssche Formel.

Die Peterssche Formel wird zur Abschätzung der Höhe der notwendigen, jährlichen Instandhaltungsrücklage (auch Instandhaltungsrückstellung genannt) von Wohngebäuden genutzt. Sie wurde empirisch ermittelt und beruht auf der Auswertung von statistischen Daten über die Instandhaltungskosten von Gebäuden und ist damit ein Instrument, um die laufenden Kosten für den Werterhalt eines Wohngebäudes zu ermitteln.

Nach dieser Methode müssen die reinen Herstellungskosten (ohne Grundstücks- oder Erschließungskosten; siehe auch Baukosten) mit dem Faktor 1,5 multipliziert und dann durch 80 Jahre dividiert werden. Grundlage dieser Kalkulation ist die Annahme, dass innerhalb von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Herstellungskosten für die Instandhaltung eines Gebäudes anfällt.

Bei in Wohnungseigentum geteilten Gebäuden entfallen nach Peters 65 bis 70 % der gesamten Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum. Der Rest von 30 bis 35 % auf die einzelnen Eigentümer mit ihrem jeweiligen Sondereigentum, für deren Instandhaltung sie individuell aufkommen müssen. Entsprechend lässt sich mit der Formel die Höhe der notwendigen, jährlichen Zuführung zur gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen ermitteln.

Bei deinen 25-50 Cent pro qm und Monat bedeutet das 240-480 Euro pro qm für 80 Jahre. Das ist nicht in der Nähe des 1,5 fachen der Erstellungskosten einer Wohnung.

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