Bei dem Preis iHv 1,2m und Kaltmiete iHv 22 TEUR kommt man ein Koeffizient von 54 oder eine Rendite von 1,8%. Natürlich rentiert es sich nicht, es sei den die Miete wird sich nach 10-15 Jahren verdoppeln oder die Preise werden massiv steigen. Auch bei 1,5% Finanzierung, wie in 2021 würtet es sich nicht rentieren. Also, als Kapitalanlage ist so ein Projekt sehr fragwirdig.

Andererseits, 4% Rendite auf das Eigenkapital finde ich nicht konservativ, sondern eher extrem spekulativ.

ME sind solche Immo Preise uA damit begründet, dass man keine Anlagealternativen heute hat. Ich würde mit 500 EK eher ein MFH in einer Tier2 oder Tier3 Stand finanzieren und vermieten, in München aber weiterhin zur Miete selbst wohnen.

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Alles was du nennst, sind Spekulationen und Annahmen. Für mich zählen die aktuellen Fakten und dazu kann ich dir gerne mal die Situation von mir und meiner Partnerin schildern.

Wohnen aktuell in München zur Miete. 95qm, 4 Zimmer und Baujahr 2013. Wohnung liegt in Schwabing und wir sind die ersten Mieter. Miete aktuell bei 1.850€ (keine Indexmiete) und Mieterhöhung mit aktuellen Mietspiegel quasi nicht möglich.

Jetzt stand vor einigen Wochen die baugleiche Wohnung im Stock über uns zum Verkauf. Der Kaufpreis laut Aushang lag bei 1.25m + üblichen Nebenkosten. Wir haben grob gerechnet 500k Eigenkapital und müssten damit ca. noch 800k finanzieren. Bei den aktuellen Zinsen (sagen wir hier nur mal 3% als sehr günstigen Zins) und 2% anfängliche Tilgung, da wir Mitte 30 sind und nicht ewig abzahlen wollen, ergibt sich eine Belastung von 5% pro Jahr oder eben auch 40k EUR pro Jahr oder 3.300 EUR pro Monat. Theoretisch wäre damit nach ca. 30 Jahren alles getilgt.

Da Nebenkosten und Heizkosten als Eigentümer ebenfalls anfallen, vergleiche ich jetzt einmal die Kaltmiete mit der monatlichen Belastung. Dort haben wir bereits 1.500€ mehr Ausgaben durch den Kauf. Ebenfalls haben wir unser EK in Höhe von 500k EUR eingebracht.

Mit einer konservativen Rendite von 4% würde sich nach den 30 Jahren Zeitraum zur Betrachtung, ein Kapitalstock in Höhe von ca. 1.6m ergeben. Dazu noch monatliche Einzahlung der 1.500 Ersparnis. Daraus ergibt sich bei gleicher Verzinsung ein Kapital von 1m EUR.

Um jetzt einen Vergleich zu ziehen, folgende vereinfachte Übersicht:

• Erwerb der Immo: Vermögen = Immobilie
• Miete: Vermögen = 2.6m

Eine Parität in EUR bemessen hätte ich, wenn meine Immobilie jedes Jahr 2.5% an Wert gewinnen würde. Ich persönlich glaube bei der hohen Absprungbasis nicht daran und daher ist mein Fazit sehr klar: Finanziell ist der Kauf absolut nicht sinnvoll.

Modifikationen an meinen Zahlen könnten sich ergeben, wenn der Staat die Regulierung der Mietpreise (weniger Ersparnis durch mieten) aufhebt oder die Kaufpreise sukzessive sinken und man günstiger kaufen kann.

Ansonsten habe ich bereits sehr konservativ gerechnet mit nur 3% Zins und keine Modernierungskosten als Eigentümer (welche sonst zum Großteil der Vermieter stemmen muss) und nur 4% Anlagezins (persönlich würde ich bei 30 Jahren Horizont deutlich mehr in Aktien anlegen).

Wenn ich etwas vergesse oder du andere Infos kennst, dann bin ich gespannt und dankbar für Input

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Dieser Vergleich mit Rentner ist schon wieder so ein Unsinn.

Ich muss mir doch heute für mich und zu jetzigen Marktbedingungen die Frage stellen, was die beste Entscheidung für mich ist: Miete vs. Eigentum

Und rein finanziell sollte doch jeder zustimmen, dass Mieten heute deutlich günstiger ist als der Erwerb zu den jetzigen Immobilienpreisen und den massiv gestiegenen Zinsen. Wenn die Immobilienpreise nicht signifikant sinken und die Zinsen sich verdreifacht haben, sollte die Rechnung eigentlich für jeden sehr einfach sein (müsste man zumindest denken).

Da macht es wenig Sinn, was ich vor 10 Jahren gemacht hätte zu den Konditionen von damals. Auch wenn viele Leute gerne ihre damaligen Entscheidungen rechtfertigen (wollen) und daher auf die Historie verweisen.

Nein, der Vergleich mit den heutigen Rentnern ist kein Unsinn, denn der Kommentar, dass die heutigen Energiepreise für Rentner nicht mehr leistbar sind, bezog sich auf die heutigen Rentner und nicht auf die Rentner von Morgen und Übermorgen.

Deine Aussage, dass Mieten heute günstiger ist, als Kaufen, mag auf hier und jetzt zustimmen. Das besagt aber noch lange nicht, dass dies für den Zeitraum Deiner Restlebenszeit (in der Du jederzeit Wohnen möchtest/musst!) so bleibt. Es kommt nicht darauf an, was aktuell günstiger ist, sondern darauf, was für den Zeitraum Deiner Restlebensteit günstiger ist. Da kann sich das Blatt schneller drehen, als man aktuell annimmt. Historisch gesehen war Wohnen im Eigentum immer günstiger, als Mieten. (Oppornitätskosten mit eingerechnet). Warum sollte sich das ändern? Wäre Mieten günstiger, als Kaufen, warum gint es dann überhaupt Vermieter? Können die alle nicht rechnen oder sind sie alle caritativ veranlagt?

antworten

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Historisch gesehen war Wohnen im Eigentum immer günstiger, als Mieten. (Oppornitätskosten mit eingerechnet). Warum sollte sich das ändern? Wäre Mieten günstiger, als Kaufen, warum gint es dann überhaupt Vermieter? Können die alle nicht rechnen oder sind sie alle caritativ veranlagt?

Das ist so pauschal absoluter Käse.
Historisch betrachtet hält es sich die Waage, mal ist Mieten finanziell sinnvoller, mal Kaufen.

Das hängt von extrem vielen Faktoren ab und kann im Vorfeld sowieso nicht vorhergesagt werden, darum ja auch so verbissene Diskussionen zu dem Thema. Wäre eins von beiden generell vorteilhaft, dann gäbe es das andere nicht.

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

5% Rendite? Was will man denn damit? Es geht um die EK Rendite, die bei vielen Vermietern entschieden höher ist, als 5%. Bitte nicht die Mietrendite als Vergleich heranziehen!. Die EK Rendite ist eine ganz andere Hausnummer und konnte mit den günstigen Zinsen der jüngeren Vergangenheit extrem hoch sein und wird es auch noch länger bleiben, da der Zins ja günstig weiter läuft.

Das ist aber nur bei Vermietern so, die ihren FK-Anteil konstant halten (z.B. indem sie neue Objekte dazunehmen bzw. allgemein ihr Portfolio entsprechend laufend anpassen).
Das kann man aber nicht auf die Privatperson übertragen.

Dort sieht es so aus:
Die EK Rendite ist nur am Anfang so hoch und nähert sich langfristig der Mietrendite an. Auf ein Leben gerechnet (Kauf mit Mitte 30, Tilgung bis etwa 60 und dann noch Nutzung bis 85) ist die EK-Rendite nur wenige zehntel Prozent über der Mietrendite.
Eine selbstgenutzte Immobilie hat (bzw. hatte bis vor einem halben Jahr bei den niedrigen Zinsen) die höchste Rendite, wenn man nach irgendwo im Bereich 5-10 Jahren wieder verkauft, und dass trotz der zu Beginn entstandenen Kaufnebenkosten. Danach wird der EK-Anteil einfach so groß, dass er die Rendite wieder drückt.
Sowas macht aber keiner, von daher ist das Gerede bzgl. EK-Rendite und "Hebeln" für Privatpersonen meiner Meinung nach eher akademischer Natur bzw. man hat die Effekte gar nicht alle durchdrungen, in der Realität spielt das bei den üblichen Nutzungsdauern einer Immobilie nämlich (so gut wie) keine Rolle.

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WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Alles was du nennst, sind Spekulationen und Annahmen. Für mich zählen die aktuellen Fakten und dazu kann ich dir gerne mal die Situation von mir und meiner Partnerin schildern.

Wohnen aktuell in München zur Miete. 95qm, 4 Zimmer und Baujahr 2013. Wohnung liegt in Schwabing und wir sind die ersten Mieter. Miete aktuell bei 1.850€ (keine Indexmiete) und Mieterhöhung mit aktuellen Mietspiegel quasi nicht möglich.

Jetzt stand vor einigen Wochen die baugleiche Wohnung im Stock über uns zum Verkauf. Der Kaufpreis laut Aushang lag bei 1.25m + üblichen Nebenkosten. Wir haben grob gerechnet 500k Eigenkapital und müssten damit ca. noch 800k finanzieren. Bei den aktuellen Zinsen (sagen wir hier nur mal 3% als sehr günstigen Zins) und 2% anfängliche Tilgung, da wir Mitte 30 sind und nicht ewig abzahlen wollen, ergibt sich eine Belastung von 5% pro Jahr oder eben auch 40k EUR pro Jahr oder 3.300 EUR pro Monat. Theoretisch wäre damit nach ca. 30 Jahren alles getilgt.

Da Nebenkosten und Heizkosten als Eigentümer ebenfalls anfallen, vergleiche ich jetzt einmal die Kaltmiete mit der monatlichen Belastung. Dort haben wir bereits 1.500€ mehr Ausgaben durch den Kauf. Ebenfalls haben wir unser EK in Höhe von 500k EUR eingebracht.

Mit einer konservativen Rendite von 4% würde sich nach den 30 Jahren Zeitraum zur Betrachtung, ein Kapitalstock in Höhe von ca. 1.6m ergeben. Dazu noch monatliche Einzahlung der 1.500 Ersparnis. Daraus ergibt sich bei gleicher Verzinsung ein Kapital von 1m EUR.

Gute Rechnung, komme bei uns, mit anderen Zahlen, zur gleichen Schlussfolgerung. Ich denke das Problem von rational handelnden Leuten ist, dass keine bzw. kaum eine Immobilie gekauft werden wird, da der Markt hauptsächlich von irrational bzw. rein emotional handelnden Personen bestimmt wird/wurde. Deine Rechnung ist meiner Meinung nach sogar noch sehr zu Gunsten des Käufers.

Bin auf andere (rationale) Meinungen gespannt.

antworten

Eine Immobilie ist ein Sachwert. Wir haben eine Inflation von acht Prozent. Aktuell haben wir einen Reallohnverlust, da die Preissteigerungsrate nicht unmittelbar an den Verdienst weitergegeben wurden. Das kann eine kurze Phase von möglichen Preissenkungen bei Sachwerten führen. Es ist aber stark anzuzweifeln, dass dem ewig so sein wird. Es wird wieder Gehaltssteigerungen geben. Gerade in D, wo wir einen Arbeitskräftemangel haben. (Im Zweifel wird gewechselt)
Zu glauben dass die Immobilien auf Dauer preislich zurück gehen halte ich für den falschen Ansatz.

Die Inflation ist im Übrigen auch eine gute Gelegenheit Menschen mit hohen Verschuldungsgraden abzuhelfen. Mehr Lohn wegen Inflation bei gleichzeitiger gleichen nominellen Schuld führt auch bei einem Privatmensch zur einer stärkeren Entschuldungsquote. Daher glaube ich ebenfalls nicht, dass diejenigen die vermeidlicherweise teuer gekauft haben, jedoch zu einem niedrigen Zins in Rückzahlungsschwierigkeiten kommen werden. Wie das hier zum teilen beschworen wird.

Vielleicht gibt es eine kurze Phase die es härter macht, aber danach wird die entspannte Phase folgen. Siehe nur das mit dem Arbeitskräftemangel. Wenn ich unter massiven Gelddruck stehe und ein Inflationsausgleich nicht kommt, dann schaue ich mich nach an einer anderen besser bezahlten Arbeitsstelle um. In vielen Fällen funktioniert das Prinzip. Sieht übrigens auch in den USA.

Das Ganze wird es dann gefährlich wenn wir tatsächlich in eine Wirtschaftskrise hineinschlittern die zu massiven Verluste von Arbeitsplätze führt. Dafür bräuchte man aber wirklich eine Glaskugel.

Nur meine zwei Cent dazu.

antworten

WiWi Gast schrieb am 19.07.2022:

Hier meine Antwort: Wenn man sich trennt, dann benötigt man i.d.R. mehr Wohnraum, da man ja getrennt wohnt. Bei getrennten Wohnen steigt der Bedarf an Wohnraum. Das ist doch recht simpel.
Deine Aussage, das meine individuelle Situation nicht dem Markt darstellt, sehe ich anders. Ich glaube, dass es viel mehr Eigentümer gibt, die eine ähnliche Situation haben, als Eigentümer, die verkaufen müssen. Ich kenne in meinem Umfeld fast niemanden, der jemals verkaufen musste. Die meisten Verkäufe fanden aus anderen Gründen statt und nur dann, wenn die Preisvostellungen erfüllt wurden.

Wenn unsere Eltern sterben oder das Haus abgeben, dann werden wir drei Kinder das verkaufen und das Geld aufteilen und keinesfalls das Haus behalten, um drin zu wohnen oder es zu vermieten.

Das ist unser Fall, der ist jetzt natürlich auch nicht verallgemeinerbar, aber so selten scheint mir der nicht zu sein. Wir wohnen alle weit weg von unserem Elternhaus, wir wollen weder da drin wohnen (könnte auch bei derzeitigen Preisen niemand die anderen beiden auszahlen), noch wollen wir den Aufwand und das Risiko der Vermietung eingehen, also weg damit.

antworten

Amüsant. Diejenigen, die den Preisrückgang nicht wahrhaben wollen, schrieben noch in den letzten Wochen, dass die Preise maximal stagnieren und auf keinen Fall zurückgehen werden.

Dann wurde argumentiert, dass dies höchstens momentan ein Thema ist und die Preise in Zukunft sicher wieder steigen und nun liest man, dass dann eben nicht verkauft wird.

Ich bin selber Immobilieneigentümer, kann aber dieses Schönreden nicht nachvollziehen. Die große Mehrheit besitzt nicht mehrere Immobilien sondern höchstens eine. Solange diese selbst genutzt wird, ist der aktuelle Wert unerheblich, egal in welche Richtung. Kommt es aber zum Verkauf, dann war letztes Jahr auf jeden Fall besser als dieses!

Bei Verkaufsabsicht muss in der Regel der Verkauf auch sein (Tod, Scheidung, Umzug, räumliche Vergrößerung). Ausnahmen bestätigen die Regel, bleiben aber die Ausnahme.

Bitter finde ich einen Fall im Bekanntenkreis: letztes Jahr große Immobilie gekauft, Sanierung läuft zu täglich steigenden Preisen. Die aktuelle Immobilie erzielt jedoch nicht den gewünschten bzw. letztes Jahr einkalkulierten Kaufpreis.

Ich weiß auch nicht, wohin die Reise in Zukunft geht, habe aber kein Problem mir und auch vor anderen einzugestehen, dass die Party auf dem Immobilienmarkt erstmal vorbei ist.

antworten

Das jetztige Umfeld führt zu keiner Preisdelle, sondern zu einer Vollbremsung der Immobilienbranche

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Amüsant. Diejenigen, die den Preisrückgang nicht wahrhaben wollen, schrieben noch in den letzten Wochen, dass die Preise maximal stagnieren und auf keinen Fall zurückgehen werden.

Dann wurde argumentiert, dass dies höchstens momentan ein Thema ist und die Preise in Zukunft sicher wieder steigen und nun liest man, dass dann eben nicht verkauft wird.

Ich bin selber Immobilieneigentümer, kann aber dieses Schönreden nicht nachvollziehen. Die große Mehrheit besitzt nicht mehrere Immobilien sondern höchstens eine. Solange diese selbst genutzt wird, ist der aktuelle Wert unerheblich, egal in welche Richtung. Kommt es aber zum Verkauf, dann war letztes Jahr auf jeden Fall besser als dieses!

Bei Verkaufsabsicht muss in der Regel der Verkauf auch sein (Tod, Scheidung, Umzug, räumliche Vergrößerung). Ausnahmen bestätigen die Regel, bleiben aber die Ausnahme.

Bitter finde ich einen Fall im Bekanntenkreis: letztes Jahr große Immobilie gekauft, Sanierung läuft zu täglich steigenden Preisen. Die aktuelle Immobilie erzielt jedoch nicht den gewünschten bzw. letztes Jahr einkalkulierten Kaufpreis.

Ich weiß auch nicht, wohin die Reise in Zukunft geht, habe aber kein Problem mir und auch vor anderen einzugestehen, dass die Party auf dem Immobilienmarkt erstmal vorbei ist.

antworten

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Amüsant. Diejenigen, die den Preisrückgang nicht wahrhaben wollen, schrieben noch in den letzten Wochen, dass die Preise maximal stagnieren und auf keinen Fall zurückgehen werden.

Dann wurde argumentiert, dass dies höchstens momentan ein Thema ist und die Preise in Zukunft sicher wieder steigen und nun liest man, dass dann eben nicht verkauft wird.

Ich bin selber Immobilieneigentümer, kann aber dieses Schönreden nicht nachvollziehen. Die große Mehrheit besitzt nicht mehrere Immobilien sondern höchstens eine. Solange diese selbst genutzt wird, ist der aktuelle Wert unerheblich, egal in welche Richtung. Kommt es aber zum Verkauf, dann war letztes Jahr auf jeden Fall besser als dieses!

Bei Verkaufsabsicht muss in der Regel der Verkauf auch sein (Tod, Scheidung, Umzug, räumliche Vergrößerung). Ausnahmen bestätigen die Regel, bleiben aber die Ausnahme.

Bitter finde ich einen Fall im Bekanntenkreis: letztes Jahr große Immobilie gekauft, Sanierung läuft zu täglich steigenden Preisen. Die aktuelle Immobilie erzielt jedoch nicht den gewünschten bzw. letztes Jahr einkalkulierten Kaufpreis.

Ich weiß auch nicht, wohin die Reise in Zukunft geht, habe aber kein Problem mir und auch vor anderen einzugestehen, dass die Party auf dem Immobilienmarkt erstmal vorbei ist.

Nochmal meine Frage, wenn das stimmt und die Immobilienpreise zurückgehen: Was ist die konkrete Handlungsempfehlung für mich mit meinen 4 Wohnungen (2-Zimmer-Wohnungen in Berlin)? Ich kann mich jetzt hinsetzen und ärgern, dass sie vielleicht weniger wert sind, aber warum sollte ich verkaufen? Die Mietrendite ist okay, ich habe natürlich auch EK reingebuttert, mein Zinssatz ist für 10 Jahre fix um die 1%. Wenn ich jetzt verkaufe, habe ich €500k+ an Cash, mit denen ich dann genau was machen sollte, deiner Ansicht nach?

antworten

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Kommt es aber zum Verkauf, dann war letztes Jahr auf jeden Fall besser als dieses!

Das ist reine Spekulation. Es gibt bisher noch keine einzige Statistik, basierend auf realen Daten, welche einen Preisrückgang oder auch nur eine Stagnation feststellt. In einigen Tagen werden wir schlauer sein, aber dass die Q2-Preise nicht erneut wieder oberhalb der Q1-Preise sind, kann derzeit weder bestätigt noch ausgeschlossen werden.

Bitte diese wilden Preisspekulationen unterlassen. Bisher wissen wir nur, dass Q1 2022 ca. 15% über Q1 2021 war. Über Q2 2022 gibt es noch keine Aussage.

antworten

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Und du kennst das Delta anscheinend sehr gut.
Warum sollte das verbraucht sein?
Stark vereinfacht:
Sparrate Miete >> Sparrate Eigentum. Beim Rentenbeginn hab ich also entweder Eigentum + kleines Depot oder wohne zur Miete und deutlich größeres Depot.

Nicht falsch verstehen, bin selber auf der Suche nach Eigentum aber mein Depot(oder Konto)Stand wäre ohne Eigentum erheblich größer. Sonst würde ich ja den Teil verkonsumieren, der normalerweise in die Immobilie fließen würde. Und das wäre wie oben angesprochen Äpfel mit Birnen.

Ob die Sparrate mit Miete oder Eigentum höher ist, ist so pauschal gar nicht beantwortbar. Ich habe 2020 ein Reihenhaus mit über 150qm Wohnfläche, BJ in den 2010ern, 5 Zimmer + Keller gekauft.

Wenn ich außer den Nebenkosten 0€ Eigenkapital mitgebracht hätte und einen etwas höheren Zins zahlen müsste wäre meine Rate bei ziemlich exakt 1750€ pro Monat. Vergleichbare Wohnungen mit 120qm und mindestens 4 ZKB haben hier oft eine Kaltmiete die ähnlich ist oder - wenn Lage und Baujahr ebenfalls berücksichtigt werden - deutlich darüber liegt. Aufgrund von Kindern und Homeoffice möchte ich meinen Lebensstandard auch nicht auf 100qm reduzieren.

In meinem Fall wäre die Sparquote damit deutlich geringer wenn ich mieten würde und ich hätte zudem noch steigende Mieten. Sicherlich gibt es auch viele Gegenbeispiele, aber so pauschal lässt sich das nunmal nicht sagen. Mit dem Aktuellen Zins müsste der Preis natürlich deutlich(!) geringer sein damit die Rechnung aufgeht.

Nein, der Immobilienpreise müsste nicht deutlich geringer sein, damit die Rechnung aufgeht. Das würde ja voraussetzen, dass die Mieten für die Restlebenszeit nicht mehr steigen dürfen. Ansonsten geht die Rechnung nun einmal früher oder später auf. Wer mit 30 Jahren kauft und 90 Jahre alt wird, der zahlt 60 Jahre lang keine Miete mehr. Was glaubst Du wohl, wie hoch die Mieten in 30-60 Jahren sein werden, während die eigene Immobilie längst abbezahlt ist?

antworten

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Nicht der Poster, aber ich habe eine Quelle: Über 10 Jahre Erfahrung als Makler. Die Leute, die verkaufen MÜSSEN, gibt es und die werden dann auch zu niedrigeren Preisen verkaufen, aber nicht weil sie es wollen, sondern weil sie eben müssen.
90%+ der Immo-Besitzer sind eben nicht in dieser misslichen Lage.
Ich habe selbst 4 kleine 2-Zimmer-Wohnungen. Könnte ich mit massivem Gewinn verkaufen. Aber dann erklär mir mal, wohin mit dem Geld, bei 8% Inflation?

34% der Mietwohnungen in D gehören professionellen Eigentümern. Davon 13% rendite-orientierte Unternehmen.

Sprich knapp 5% des Bestands an Mietwohnungen wird rein aus Rendite-Risiko Gesichtspunkten gehalten.

Wenn sich der Zins nun signifikant erhöht, sind knapp 5 von 100 Mietwohnungen direkt betroffen und kommen auf den Markt wenn eine andere Anlageformen (zB Festgeld) mehr abwirft.

Das reicht schon um Druck nach unten zu machen. Dazu sind einige Privatinvestoren, die 43% aller Mietwohnungen halten, auch renditeorientiert.

Selbst wenn nur jeder 10. Privatinvestor nur nach Rendite und Risiko geht, kommen wir schon auf insgesamt knapp 10 von 100 Mietwohnungen, die potenziell auf den Markt kommen könnten.

Das hört ich immer noch wenig an, allerdings sind Investoren vor allem in westdeutschen Großstädten aktiv. In DDorf gehören knapp 3 von 4 Mietwohungen professionellen Unternehmen, sprich hier wird der Preisdruck riesig sein.

Mal davon abgesehen, dass auch der Staat als Wohungseigentümer agiert und bei steigendem Staatsschulden auch hier einen Anreiz hat etwas Geld zu verdienen.

Unterm Strich deckt sich das leider null mit der immer wieder getätigten Annahme das niemand verkaufen muss.

Also verkauft der renditeorientierte Investor Deiner Ansicht nach sein Investment, wenn es gerade deutlich abgewertet wurde und das mit gleichzeitigem Wissen, dass diese Phase auch wieder vorbei geht. Den zum Spotpreis über lange Jahre gesicherten Zins von ca 1% gibt er ebenfalls auf (Investoren setzen wenig EK ein und nutzen den Fremdkapitalhebel bei niedrigen Zinsen) und dann legt er seine 10-15% EK zu meinetwegen 5% anderweitig an und verzichtet auf vielleicht langfristige 15-20% EK Rendite oder mehr nebst zusätzlichem Wertsteigerungspotential und Abschreibemöglichketen....
Ich glaube, Du bist kein guter Investor.....

antworten

Der Staat hat zur Zeit Rekordeinnahmen und verdient prächtig an der Inflation, nimmt 50% der z.T. vervielfachten Gas-, Strom-, Öl- und Benzinpreise mit (und denkt gar nicht daran, die Bürger zu entlasten und Energieabgaben sowie Steuern massiv herunterzufahren). Gerade Schulden sind in inflationären Zeiten eben kein Problem, zu allerletzt für den Staat, der sich hierdurch prächtig entschulden kann. Die gesamten Kriegsschulden des ersten Weltkriegs, für die ergebene deutsche Bürger fleißig Kriegsanleihen gezeichnet und dem Staat Geld geliehen hatten, beliefen sich nach der Hyperinflation 1923 und Währungsreform noch auf 16,4 Pfennige.

34% der Mietwohnungen in D gehören professionellen Eigentümern. Davon 13% rendite-orientierte Unternehmen.

Sprich knapp 5% des Bestands an Mietwohnungen wird rein aus Rendite-Risiko Gesichtspunkten gehalten.

Wenn sich der Zins nun signifikant erhöht, sind knapp 5 von 100 Mietwohnungen direkt betroffen und kommen auf den Markt wenn eine andere Anlageformen (zB Festgeld) mehr abwirft.

Das reicht schon um Druck nach unten zu machen. Dazu sind einige Privatinvestoren, die 43% aller Mietwohnungen halten, auch renditeorientiert.

Selbst wenn nur jeder 10. Privatinvestor nur nach Rendite und Risiko geht, kommen wir schon auf insgesamt knapp 10 von 100 Mietwohnungen, die potenziell auf den Markt kommen könnten.

Das hört ich immer noch wenig an, allerdings sind Investoren vor allem in westdeutschen Großstädten aktiv. In DDorf gehören knapp 3 von 4 Mietwohungen professionellen Unternehmen, sprich hier wird der Preisdruck riesig sein.

Mal davon abgesehen, dass auch der Staat als Wohungseigentümer agiert und bei steigendem Staatsschulden auch hier einen Anreiz hat etwas Geld zu verdienen.

Unterm Strich deckt sich das leider null mit der immer wieder getätigten Annahme das niemand verkaufen muss.

antworten

Dir ist noch nicht aufgefallen, dass es fast keine Neu alten mehr geben wird? Die werden am Markt fehlen.

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Da das Kaufinteresse stark einbricht, kommen trotzdem mit der Zeit immer Objekte auf den Markt. Wie sollte es sonst sein?

Es müssen auch gar keine Transaktionen stattfinden und trotzdem kann der Preis sinken.
Noch nie Kursgaps am Kapitalmarkt gesehen?
Genau das sehen wir gerade am Immobilienmarkt. Aufgrund völlig veränderter Zinswelt können gewisse Preise gar nicht gezahlt werden. Die alten Preise sind dann nur mehr hypothetischer Natur.

Klar kannst du dich hinstellen, du müsstest ja nicht verkaufen. Aber der der eigentliche Wert ist der erzielbare Kaufpreis und nichts anderes. Den alten Preis kriegst du aber einfach nicht verkauft. Man kann sich also natürlich selbst was vormachen oder man passt sich eben an.

Für diese mittelfristige Anpassung sorgen dann wieder die getätigten Transaktionen.

Aber die Aussage weniger bis keine Transaktionen bedeuten stabile oder steigende Preise ist natürlich absoluter Quatsch. Gerade das ist wirklich brandgefährlich.

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Danke für die Bestätigung, dass die meisten nicht verkaufen müssen und für die Einschätzung, dass ein Verkauf mit deutlichem Preiszugeständnis bei gleichzeitig hoher Inflation für die meisten Eigentümer wenig verkaufsmotivierend ist.
Aber das müssen die Kaufinteressenten offensichtlich auch erst mal begreifen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Alles was du nennst, sind Spekulationen und Annahmen. Für mich zählen die aktuellen Fakten und dazu kann ich dir gerne mal die Situation von mir und meiner Partnerin schildern.

Wohnen aktuell in München zur Miete. 95qm, 4 Zimmer und Baujahr 2013. Wohnung liegt in Schwabing und wir sind die ersten Mieter. Miete aktuell bei 1.850€ (keine Indexmiete) und Mieterhöhung mit aktuellen Mietspiegel quasi nicht möglich.

Jetzt stand vor einigen Wochen die baugleiche Wohnung im Stock über uns zum Verkauf. Der Kaufpreis laut Aushang lag bei 1.25m + üblichen Nebenkosten. Wir haben grob gerechnet 500k Eigenkapital und müssten damit ca. noch 800k finanzieren. Bei den aktuellen Zinsen (sagen wir hier nur mal 3% als sehr günstigen Zins) und 2% anfängliche Tilgung, da wir Mitte 30 sind und nicht ewig abzahlen wollen, ergibt sich eine Belastung von 5% pro Jahr oder eben auch 40k EUR pro Jahr oder 3.300 EUR pro Monat. Theoretisch wäre damit nach ca. 30 Jahren alles getilgt.

Da Nebenkosten und Heizkosten als Eigentümer ebenfalls anfallen, vergleiche ich jetzt einmal die Kaltmiete mit der monatlichen Belastung. Dort haben wir bereits 1.500€ mehr Ausgaben durch den Kauf. Ebenfalls haben wir unser EK in Höhe von 500k EUR eingebracht.

Mit einer konservativen Rendite von 4% würde sich nach den 30 Jahren Zeitraum zur Betrachtung, ein Kapitalstock in Höhe von ca. 1.6m ergeben. Dazu noch monatliche Einzahlung der 1.500 Ersparnis. Daraus ergibt sich bei gleicher Verzinsung ein Kapital von 1m EUR.

Um jetzt einen Vergleich zu ziehen, folgende vereinfachte Übersicht:

• Erwerb der Immo: Vermögen = Immobilie
• Miete: Vermögen = 2.6m

Eine Parität in EUR bemessen hätte ich, wenn meine Immobilie jedes Jahr 2.5% an Wert gewinnen würde. Ich persönlich glaube bei der hohen Absprungbasis nicht daran und daher ist mein Fazit sehr klar: Finanziell ist der Kauf absolut nicht sinnvoll.

Modifikationen an meinen Zahlen könnten sich ergeben, wenn der Staat die Regulierung der Mietpreise (weniger Ersparnis durch mieten) aufhebt oder die Kaufpreise sukzessive sinken und man günstiger kaufen kann.

Ansonsten habe ich bereits sehr konservativ gerechnet mit nur 3% Zins und keine Modernierungskosten als Eigentümer (welche sonst zum Großteil der Vermieter stemmen muss) und nur 4% Anlagezins (persönlich würde ich bei 30 Jahren Horizont deutlich mehr in Aktien anlegen).

Wenn ich etwas vergesse oder du andere Infos kennst, dann bin ich gespannt und dankbar für Input

München ist ein spezieller Markt mit sehr hohen Multiples und spiegelt nicht den durchschnittlichen Markt wieder. Auch nicht den der anderen Metropolen. Aber auf eines würde ich wetten Die Bude ist in 30 Jahren eher deutlich teurer, als 2,6 Mio und Du gehst davon aus, dass die Mieten in München in den kommenden 30 Jahren nominal nicht mehr steigen werden und Du somit mit einer zusätzlichen Ersparnis rechnest, die langfristig nicht existent ist. Ich gehe von etwas anderem aus! Dann bist Du aber auch erst Mitte 60 und musst vielleicht noch weitere 25 Jahre leben. Die Miete wird dann weiter fällig und Deine Ersparnisse werden Dir spätestens in diesem Zeitraum ausgehen!
Deine Rechnung wird vermutlich nicht aufgehen.

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Die Party ist vorbei. Der Neubau wird jetzt für Kaptalanleger uninteressant. Deshalb werden solche Objekte nicht mehr gebaut werden. Damit wird die Anzahl der angebotenen Immobilien drastisch zurück gehen. Weil nämlich auch Neubauten ein Teil des Angebots am Markt gewesen sind. Weniger Nachfrage wird auf weniger Angebot treffen. Es wird viel weniger Umsatz am Markt geben. Das muss aber nicht bedeuten, dass Verkaufspreise fallen.

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Amüsant. Diejenigen, die den Preisrückgang nicht wahrhaben wollen, schrieben noch in den letzten Wochen, dass die Preise maximal stagnieren und auf keinen Fall zurückgehen werden.

Dann wurde argumentiert, dass dies höchstens momentan ein Thema ist und die Preise in Zukunft sicher wieder steigen und nun liest man, dass dann eben nicht verkauft wird.

Ich bin selber Immobilieneigentümer, kann aber dieses Schönreden nicht nachvollziehen. Die große Mehrheit besitzt nicht mehrere Immobilien sondern höchstens eine. Solange diese selbst genutzt wird, ist der aktuelle Wert unerheblich, egal in welche Richtung. Kommt es aber zum Verkauf, dann war letztes Jahr auf jeden Fall besser als dieses!

Bei Verkaufsabsicht muss in der Regel der Verkauf auch sein (Tod, Scheidung, Umzug, räumliche Vergrößerung). Ausnahmen bestätigen die Regel, bleiben aber die Ausnahme.

Bitter finde ich einen Fall im Bekanntenkreis: letztes Jahr große Immobilie gekauft, Sanierung läuft zu täglich steigenden Preisen. Die aktuelle Immobilie erzielt jedoch nicht den gewünschten bzw. letztes Jahr einkalkulierten Kaufpreis.

Ich weiß auch nicht, wohin die Reise in Zukunft geht, habe aber kein Problem mir und auch vor anderen einzugestehen, dass die Party auf dem Immobilienmarkt erstmal vorbei ist.

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und die die verkaufen müssen, die treffen dann auf die nachfragepreise. so findet preisbildung statt. angebot trifft auf nachfrage. in dem beispiel dann mit fallenden preisen. die die nicht verkaufen müssen, beeinflussen dann goar nix an den realisierten preisen

Wenn es aber mehr "echte" Nachfrager gibt, als "echte Verkaufsangebote" (Verkaufszwang), was passiert dann wohl mit den Preisen?
Die Eigentumsquote in DE liegt bei ca. 50%. Somit 50% Mieterhaushalte. Davon wünschen sich 70% eine eigene Immobilie als den größten wirtschaftlichen Lebenswunsch. Nirgendwo in Europa ist der Wunsch nach der eigenen Immobilie bisher so unerfüllt und damit gibt es noch massig Nachfragepotential.

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"Wenn unsere Eltern sterben oder das Haus abgeben, dann werden wir drei Kinder das verkaufen und das Geld aufteilen und keinesfalls das Haus behalten, um drin zu wohnen oder es zu vermieten."

So unterschiedlich sind die Familien halt. Bei uns ist es genau andersrum. Obwohl meine Geschwister beide bereits ein Haus haben, würden die das Elternhaus mit Handkuss nehmen und niemals verkaufen.

Kenne aber auch Familien, die so handeln wie ihr. Aber eben auch aus den geographischen Gründen.

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WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Hier meine Antwort: Wenn man sich trennt, dann benötigt man i.d.R. mehr Wohnraum, da man ja getrennt wohnt. Bei getrennten Wohnen steigt der Bedarf an Wohnraum. Das ist doch recht simpel.
Deine Aussage, das meine individuelle Situation nicht dem Markt darstellt, sehe ich anders. Ich glaube, dass es viel mehr Eigentümer gibt, die eine ähnliche Situation haben, als Eigentümer, die verkaufen müssen. Ich kenne in meinem Umfeld fast niemanden, der jemals verkaufen musste. Die meisten Verkäufe fanden aus anderen Gründen statt und nur dann, wenn die Preisvostellungen erfüllt wurden.

Wenn unsere Eltern sterben oder das Haus abgeben, dann werden wir drei Kinder das verkaufen und das Geld aufteilen und keinesfalls das Haus behalten, um drin zu wohnen oder es zu vermieten.

Das ist unser Fall, der ist jetzt natürlich auch nicht verallgemeinerbar, aber so selten scheint mir der nicht zu sein. Wir wohnen alle weit weg von unserem Elternhaus, wir wollen weder da drin wohnen (könnte auch bei derzeitigen Preisen niemand die anderen beiden auszahlen), noch wollen wir den Aufwand und das Risiko der Vermietung eingehen, also weg damit.

Sowas kommt natürlich vor, aber dann ist es euch aber auch egal, ob ihr 100K oder 200K mehr oder weniger für euer Elternhaus bekommt. Da ihr euch bereits für den Verkauf entschieden habt, ohne zu wissen, wann es sein wird und wie gut oder schlecht der Zeitraum dafür ist, scheint der Verkaufspreis für euch nicht so wichtig zu sein. Ist doch ok. und die Chance auf einen Schnapper für die Kaufinteressenten.

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WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Eine Immobilie ist ein Sachwert. Wir haben eine Inflation von acht Prozent. Aktuell haben wir einen Reallohnverlust, da die Preissteigerungsrate nicht unmittelbar an den Verdienst weitergegeben wurden. Das kann eine kurze Phase von möglichen Preissenkungen bei Sachwerten führen. Es ist aber stark anzuzweifeln, dass dem ewig so sein wird. Es wird wieder Gehaltssteigerungen geben. Gerade in D, wo wir einen Arbeitskräftemangel haben. (Im Zweifel wird gewechselt)
Zu glauben dass die Immobilien auf Dauer preislich zurück gehen halte ich für den falschen Ansatz.

Die Inflation ist im Übrigen auch eine gute Gelegenheit Menschen mit hohen Verschuldungsgraden abzuhelfen. Mehr Lohn wegen Inflation bei gleichzeitiger gleichen nominellen Schuld führt auch bei einem Privatmensch zur einer stärkeren Entschuldungsquote. Daher glaube ich ebenfalls nicht, dass diejenigen die vermeidlicherweise teuer gekauft haben, jedoch zu einem niedrigen Zins in Rückzahlungsschwierigkeiten kommen werden. Wie das hier zum teilen beschworen wird.

Vielleicht gibt es eine kurze Phase die es härter macht, aber danach wird die entspannte Phase folgen. Siehe nur das mit dem Arbeitskräftemangel. Wenn ich unter massiven Gelddruck stehe und ein Inflationsausgleich nicht kommt, dann schaue ich mich nach an einer anderen besser bezahlten Arbeitsstelle um. In vielen Fällen funktioniert das Prinzip. Sieht übrigens auch in den USA.

Das Ganze wird es dann gefährlich wenn wir tatsächlich in eine Wirtschaftskrise hineinschlittern die zu massiven Verluste von Arbeitsplätze führt. Dafür bräuchte man aber wirklich eine Glaskugel.

Nur meine zwei Cent dazu.

Starker Beitrag, so ist es

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Party vorbei. Artikel heute in der FAZ. "Vollbremsung einer ganzen Branche".

Geplante Neubauprojekte werden gestrichen. Neubau ist unkalkulierbar geworden. Der Preisanstieg von Eigentumswohnungen hat sich in 2022 deutlich verlangsamt. Der Preisanstieg liegt jetzt unterhalb der Inflationsrate von 8%. Aber die Preise steigen nominal immer noch.

Das Ziel der Bundesregierung von 400k neuen Wohnungen pro Jahr ist nicht mehr zu erreichen.

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Amüsant. Diejenigen, die den Preisrückgang nicht wahrhaben wollen, schrieben noch in den letzten Wochen, dass die Preise maximal stagnieren und auf keinen Fall zurückgehen werden.

Dann wurde argumentiert, dass dies höchstens momentan ein Thema ist und die Preise in Zukunft sicher wieder steigen und nun liest man, dass dann eben nicht verkauft wird.

Ich bin selber Immobilieneigentümer, kann aber dieses Schönreden nicht nachvollziehen. Die große Mehrheit besitzt nicht mehrere Immobilien sondern höchstens eine. Solange diese selbst genutzt wird, ist der aktuelle Wert unerheblich, egal in welche Richtung. Kommt es aber zum Verkauf, dann war letztes Jahr auf jeden Fall besser als dieses!

Bei Verkaufsabsicht muss in der Regel der Verkauf auch sein (Tod, Scheidung, Umzug, räumliche Vergrößerung). Ausnahmen bestätigen die Regel, bleiben aber die Ausnahme.

Bitter finde ich einen Fall im Bekanntenkreis: letztes Jahr große Immobilie gekauft, Sanierung läuft zu täglich steigenden Preisen. Die aktuelle Immobilie erzielt jedoch nicht den gewünschten bzw. letztes Jahr einkalkulierten Kaufpreis.

Ich weiß auch nicht, wohin die Reise in Zukunft geht, habe aber kein Problem mir und auch vor anderen einzugestehen, dass die Party auf dem Immobilienmarkt erstmal vorbei ist.

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WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

34% der Mietwohnungen in D gehören professionellen Eigentümern. Davon 13% rendite-orientierte Unternehmen.

Sprich knapp 5% des Bestands an Mietwohnungen wird rein aus Rendite-Risiko Gesichtspunkten gehalten.

Wenn sich der Zins nun signifikant erhöht, sind knapp 5 von 100 Mietwohnungen direkt betroffen und kommen auf den Markt wenn eine andere Anlageformen (zB Festgeld) mehr abwirft.

Das reicht schon um Druck nach unten zu machen. Dazu sind einige Privatinvestoren, die 43% aller Mietwohnungen halten, auch renditeorientiert.

Selbst wenn nur jeder 10. Privatinvestor nur nach Rendite und Risiko geht, kommen wir schon auf insgesamt knapp 10 von 100 Mietwohnungen, die potenziell auf den Markt kommen könnten.

Das hört ich immer noch wenig an, allerdings sind Investoren vor allem in westdeutschen Großstädten aktiv. In DDorf gehören knapp 3 von 4 Mietwohungen professionellen Unternehmen, sprich hier wird der Preisdruck riesig sein.

Mal davon abgesehen, dass auch der Staat als Wohungseigentümer agiert und bei steigendem Staatsschulden auch hier einen Anreiz hat etwas Geld zu verdienen.

Unterm Strich deckt sich das leider null mit der immer wieder getätigten Annahme das niemand verkaufen muss.

Wenn es sich um Pensionsfonds oder aehnliches handelt, sind diese rendieteorientiert aber nicht risikoorientiert. Duerfen sie teilweise auch garnicht. Daher werden die nicht alle Ihre Wohnungen verkaufen um dann Aktien zu kaufen. Daher ist dein Argument zwar gut, scheitert aber ein wenig an der Realitaet.

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WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Historisch gesehen war Wohnen im Eigentum immer günstiger, als Mieten. (Oppornitätskosten mit eingerechnet). Warum sollte sich das ändern? Wäre Mieten günstiger, als Kaufen, warum gint es dann überhaupt Vermieter? Können die alle nicht rechnen oder sind sie alle caritativ veranlagt?

Das ist so pauschal absoluter Käse.
Historisch betrachtet hält es sich die Waage, mal ist Mieten finanziell sinnvoller, mal Kaufen.

Das hängt von extrem vielen Faktoren ab und kann im Vorfeld sowieso nicht vorhergesagt werden, darum ja auch so verbissene Diskussionen zu dem Thema. Wäre eins von beiden generell vorteilhaft, dann gäbe es das andere nicht.

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

5% Rendite? Was will man denn damit? Es geht um die EK Rendite, die bei vielen Vermietern entschieden höher ist, als 5%. Bitte nicht die Mietrendite als Vergleich heranziehen!. Die EK Rendite ist eine ganz andere Hausnummer und konnte mit den günstigen Zinsen der jüngeren Vergangenheit extrem hoch sein und wird es auch noch länger bleiben, da der Zins ja günstig weiter läuft.

Das ist aber nur bei Vermietern so, die ihren FK-Anteil konstant halten (z.B. indem sie neue Objekte dazunehmen bzw. allgemein ihr Portfolio entsprechend laufend anpassen).
Das kann man aber nicht auf die Privatperson übertragen.

Dort sieht es so aus:
Die EK Rendite ist nur am Anfang so hoch und nähert sich langfristig der Mietrendite an. Auf ein Leben gerechnet (Kauf mit Mitte 30, Tilgung bis etwa 60 und dann noch Nutzung bis 85) ist die EK-Rendite nur wenige zehntel Prozent über der Mietrendite.
Eine selbstgenutzte Immobilie hat (bzw. hatte bis vor einem halben Jahr bei den niedrigen Zinsen) die höchste Rendite, wenn man nach irgendwo im Bereich 5-10 Jahren wieder verkauft, und dass trotz der zu Beginn entstandenen Kaufnebenkosten. Danach wird der EK-Anteil einfach so groß, dass er die Rendite wieder drückt.
Sowas macht aber keiner, von daher ist das Gerede bzgl. EK-Rendite und "Hebeln" für Privatpersonen meiner Meinung nach eher akademischer Natur bzw. man hat die Effekte gar nicht alle durchdrungen, in der Realität spielt das bei den üblichen Nutzungsdauern einer Immobilie nämlich (so gut wie) keine Rolle.

Nein, die EK Rendite kann sich sogar im Laufe der Zeit deutlich erhöhen. So habe ich z.B nach 20 Jahren Vermietung mit einer Negtiv EK Rendite begonnen (hohe Zinsen) und dennoch eine Durchschnitts EK-Rendite von etwa 15% auf den gesamten Zeitraum erwirtschaftet. Das diese nun abnehmende Tendenz hat, das ist klar und nicht weiter schlimm. Aber hier zu behaupten, dass die EK Rendite auf lange Sicht zu vernachlässigen ist, das ist fundamentaler grober Unsinn. 20 Jahre sind schon ein sehr langer Zeitraum, den man nicht unter den Teppich kehren kann.

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Bild-Zeitung von heute: Die Immobilienpreise klettern deutlich langsamer als im letzten Jahr.

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Amüsant. Diejenigen, die den Preisrückgang nicht wahrhaben wollen, schrieben noch in den letzten Wochen, dass die Preise maximal stagnieren und auf keinen Fall zurückgehen werden.

Dann wurde argumentiert, dass dies höchstens momentan ein Thema ist und die Preise in Zukunft sicher wieder steigen und nun liest man, dass dann eben nicht verkauft wird.

Ich bin selber Immobilieneigentümer, kann aber dieses Schönreden nicht nachvollziehen. Die große Mehrheit besitzt nicht mehrere Immobilien sondern höchstens eine. Solange diese selbst genutzt wird, ist der aktuelle Wert unerheblich, egal in welche Richtung. Kommt es aber zum Verkauf, dann war letztes Jahr auf jeden Fall besser als dieses!

Bei Verkaufsabsicht muss in der Regel der Verkauf auch sein (Tod, Scheidung, Umzug, räumliche Vergrößerung). Ausnahmen bestätigen die Regel, bleiben aber die Ausnahme.

Bitter finde ich einen Fall im Bekanntenkreis: letztes Jahr große Immobilie gekauft, Sanierung läuft zu täglich steigenden Preisen. Die aktuelle Immobilie erzielt jedoch nicht den gewünschten bzw. letztes Jahr einkalkulierten Kaufpreis.

Ich weiß auch nicht, wohin die Reise in Zukunft geht, habe aber kein Problem mir und auch vor anderen einzugestehen, dass die Party auf dem Immobilienmarkt erstmal vorbei ist.

antworten

Man liest heute aus vielen Quellen, dass sich der Preisanstieg deutlich verlangsamt hat. Das ist aber nicht das Szenario, welches hier diskutiert wird. Hier reden alle von einem deutlichen Preisrückgang. Was stimmt denn nun?

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Bild-Zeitung von heute: Die Immobilienpreise klettern deutlich langsamer als im letzten Jahr.

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Amüsant. Diejenigen, die den Preisrückgang nicht wahrhaben wollen, schrieben noch in den letzten Wochen, dass die Preise maximal stagnieren und auf keinen Fall zurückgehen werden.

Dann wurde argumentiert, dass dies höchstens momentan ein Thema ist und die Preise in Zukunft sicher wieder steigen und nun liest man, dass dann eben nicht verkauft wird.

Ich bin selber Immobilieneigentümer, kann aber dieses Schönreden nicht nachvollziehen. Die große Mehrheit besitzt nicht mehrere Immobilien sondern höchstens eine. Solange diese selbst genutzt wird, ist der aktuelle Wert unerheblich, egal in welche Richtung. Kommt es aber zum Verkauf, dann war letztes Jahr auf jeden Fall besser als dieses!

Bei Verkaufsabsicht muss in der Regel der Verkauf auch sein (Tod, Scheidung, Umzug, räumliche Vergrößerung). Ausnahmen bestätigen die Regel, bleiben aber die Ausnahme.

Bitter finde ich einen Fall im Bekanntenkreis: letztes Jahr große Immobilie gekauft, Sanierung läuft zu täglich steigenden Preisen. Die aktuelle Immobilie erzielt jedoch nicht den gewünschten bzw. letztes Jahr einkalkulierten Kaufpreis.

Ich weiß auch nicht, wohin die Reise in Zukunft geht, habe aber kein Problem mir und auch vor anderen einzugestehen, dass die Party auf dem Immobilienmarkt erstmal vorbei ist.

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Das bedeutet also, die Immobilienpreise fallen nicht. Stattdessen verknappt sich das Angebot weiter.

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Party vorbei. Artikel heute in der FAZ. "Vollbremsung einer ganzen Branche".

Geplante Neubauprojekte werden gestrichen. Neubau ist unkalkulierbar geworden. Der Preisanstieg von Eigentumswohnungen hat sich in 2022 deutlich verlangsamt. Der Preisanstieg liegt jetzt unterhalb der Inflationsrate von 8%. Aber die Preise steigen nominal immer noch.

Das Ziel der Bundesregierung von 400k neuen Wohnungen pro Jahr ist nicht mehr zu erreichen.

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Amüsant. Diejenigen, die den Preisrückgang nicht wahrhaben wollen, schrieben noch in den letzten Wochen, dass die Preise maximal stagnieren und auf keinen Fall zurückgehen werden.

Dann wurde argumentiert, dass dies höchstens momentan ein Thema ist und die Preise in Zukunft sicher wieder steigen und nun liest man, dass dann eben nicht verkauft wird.

Ich bin selber Immobilieneigentümer, kann aber dieses Schönreden nicht nachvollziehen. Die große Mehrheit besitzt nicht mehrere Immobilien sondern höchstens eine. Solange diese selbst genutzt wird, ist der aktuelle Wert unerheblich, egal in welche Richtung. Kommt es aber zum Verkauf, dann war letztes Jahr auf jeden Fall besser als dieses!

Bei Verkaufsabsicht muss in der Regel der Verkauf auch sein (Tod, Scheidung, Umzug, räumliche Vergrößerung). Ausnahmen bestätigen die Regel, bleiben aber die Ausnahme.

Bitter finde ich einen Fall im Bekanntenkreis: letztes Jahr große Immobilie gekauft, Sanierung läuft zu täglich steigenden Preisen. Die aktuelle Immobilie erzielt jedoch nicht den gewünschten bzw. letztes Jahr einkalkulierten Kaufpreis.

Ich weiß auch nicht, wohin die Reise in Zukunft geht, habe aber kein Problem mir und auch vor anderen einzugestehen, dass die Party auf dem Immobilienmarkt erstmal vorbei ist.

antworten

Sorry, aber du bringst hier keine Zahlen und Daten zu deinen Annahmen.

Etwas mehr Informationen als "Deine Rechnung wird vermutlich nicht aufgehen." wäre schon schön zu wissen. Ich bin ehrlich an deiner Meinung interessiert.

• Wie kommst du darauf, dass die Immobilie konstant im Wert steigen wird? V.a. da ich erstmal ohne jegliche Kosten der Modernisierung rechne.
• Wie können die Mieten denn stark steigen, solange der Staat die Preise deckelt? (was ich persönlich schlecht finde. Aber die Mietpreisbremse gilt nun mal)
• Wieso sollte mir das Geld im Alter ausgehen? Wenn ich z.B. 65 bin und nominal 2.6m EUR habe und bis 85 lebe, dann kann ich 130k EUR pro Jahr oder ca. 11k EUR pro Monat davon nutzen fürs Wohnen bzw. die Mehrkosten des Wohnens. Inwiefern ich dadurch ein Problem mit der Miete bekomme, sehe ich zumindest aktuell nicht. Aber sag mir gerne, was du anders siehst?
• Wieso sollte ich nicht München als Standort betrachten, wenn ich hier meinen Lebensmittelpunkt habe und meine Familie / Freunde auch hier leben. Da bringt es mir nichts, den Durchschnitt in Deutschland zu betrachten

"Die Miete wird dann weiter fällig und Deine Ersparnisse werden Dir spätestens in diesem Zeitraum ausgehen!" - Wie das genau funktionieren soll, verstehe ich dir. Wäre nett, wenn du das mal erklären könntest.

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Alles was du nennst, sind Spekulationen und Annahmen. Für mich zählen die aktuellen Fakten und dazu kann ich dir gerne mal die Situation von mir und meiner Partnerin schildern.

Wohnen aktuell in München zur Miete. 95qm, 4 Zimmer und Baujahr 2013. Wohnung liegt in Schwabing und wir sind die ersten Mieter. Miete aktuell bei 1.850€ (keine Indexmiete) und Mieterhöhung mit aktuellen Mietspiegel quasi nicht möglich.

Jetzt stand vor einigen Wochen die baugleiche Wohnung im Stock über uns zum Verkauf. Der Kaufpreis laut Aushang lag bei 1.25m + üblichen Nebenkosten. Wir haben grob gerechnet 500k Eigenkapital und müssten damit ca. noch 800k finanzieren. Bei den aktuellen Zinsen (sagen wir hier nur mal 3% als sehr günstigen Zins) und 2% anfängliche Tilgung, da wir Mitte 30 sind und nicht ewig abzahlen wollen, ergibt sich eine Belastung von 5% pro Jahr oder eben auch 40k EUR pro Jahr oder 3.300 EUR pro Monat. Theoretisch wäre damit nach ca. 30 Jahren alles getilgt.

Da Nebenkosten und Heizkosten als Eigentümer ebenfalls anfallen, vergleiche ich jetzt einmal die Kaltmiete mit der monatlichen Belastung. Dort haben wir bereits 1.500€ mehr Ausgaben durch den Kauf. Ebenfalls haben wir unser EK in Höhe von 500k EUR eingebracht.

Mit einer konservativen Rendite von 4% würde sich nach den 30 Jahren Zeitraum zur Betrachtung, ein Kapitalstock in Höhe von ca. 1.6m ergeben. Dazu noch monatliche Einzahlung der 1.500 Ersparnis. Daraus ergibt sich bei gleicher Verzinsung ein Kapital von 1m EUR.

Um jetzt einen Vergleich zu ziehen, folgende vereinfachte Übersicht:

• Erwerb der Immo: Vermögen = Immobilie
• Miete: Vermögen = 2.6m

Eine Parität in EUR bemessen hätte ich, wenn meine Immobilie jedes Jahr 2.5% an Wert gewinnen würde. Ich persönlich glaube bei der hohen Absprungbasis nicht daran und daher ist mein Fazit sehr klar: Finanziell ist der Kauf absolut nicht sinnvoll.

Modifikationen an meinen Zahlen könnten sich ergeben, wenn der Staat die Regulierung der Mietpreise (weniger Ersparnis durch mieten) aufhebt oder die Kaufpreise sukzessive sinken und man günstiger kaufen kann.

Ansonsten habe ich bereits sehr konservativ gerechnet mit nur 3% Zins und keine Modernierungskosten als Eigentümer (welche sonst zum Großteil der Vermieter stemmen muss) und nur 4% Anlagezins (persönlich würde ich bei 30 Jahren Horizont deutlich mehr in Aktien anlegen).

Wenn ich etwas vergesse oder du andere Infos kennst, dann bin ich gespannt und dankbar für Input

München ist ein spezieller Markt mit sehr hohen Multiples und spiegelt nicht den durchschnittlichen Markt wieder. Auch nicht den der anderen Metropolen. Aber auf eines würde ich wetten Die Bude ist in 30 Jahren eher deutlich teurer, als 2,6 Mio und Du gehst davon aus, dass die Mieten in München in den kommenden 30 Jahren nominal nicht mehr steigen werden und Du somit mit einer zusätzlichen Ersparnis rechnest, die langfristig nicht existent ist. Ich gehe von etwas anderem aus! Dann bist Du aber auch erst Mitte 60 und musst vielleicht noch weitere 25 Jahre leben. Die Miete wird dann weiter fällig und Deine Ersparnisse werden Dir spätestens in diesem Zeitraum ausgehen!
Deine Rechnung wird vermutlich nicht aufgehen.

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Zumindest in Bayern kann ich aktuell beobachten, dass private Bauentwickler von Projekten zurücktrete und der Staat, städtische Baugesellschaften oder Genossenschaften eintreten.

Der Neubau wird in der Quantität also fortgeführt, aber in einer anderen Qualität (z.B. in München wird es bald ein Projekt mit Zielmiete von 10 EUR kalt geben). Dabei werden einfachere Materialien, Grundrisse, etc. verwendet. Es ist aber keinesfalls so, dass die zur Entwicklung zur Verfügung stehenden Flächen nicht genutzt werden.

Inwiefern das in anderen Regionen auch passiert, weiß ich leider nicht.

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Die Party ist vorbei. Der Neubau wird jetzt für Kaptalanleger uninteressant. Deshalb werden solche Objekte nicht mehr gebaut werden. Damit wird die Anzahl der angebotenen Immobilien drastisch zurück gehen. Weil nämlich auch Neubauten ein Teil des Angebots am Markt gewesen sind. Weniger Nachfrage wird auf weniger Angebot treffen. Es wird viel weniger Umsatz am Markt geben. Das muss aber nicht bedeuten, dass Verkaufspreise fallen.

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Amüsant. Diejenigen, die den Preisrückgang nicht wahrhaben wollen, schrieben noch in den letzten Wochen, dass die Preise maximal stagnieren und auf keinen Fall zurückgehen werden.

Dann wurde argumentiert, dass dies höchstens momentan ein Thema ist und die Preise in Zukunft sicher wieder steigen und nun liest man, dass dann eben nicht verkauft wird.

Ich bin selber Immobilieneigentümer, kann aber dieses Schönreden nicht nachvollziehen. Die große Mehrheit besitzt nicht mehrere Immobilien sondern höchstens eine. Solange diese selbst genutzt wird, ist der aktuelle Wert unerheblich, egal in welche Richtung. Kommt es aber zum Verkauf, dann war letztes Jahr auf jeden Fall besser als dieses!

Bei Verkaufsabsicht muss in der Regel der Verkauf auch sein (Tod, Scheidung, Umzug, räumliche Vergrößerung). Ausnahmen bestätigen die Regel, bleiben aber die Ausnahme.

Bitter finde ich einen Fall im Bekanntenkreis: letztes Jahr große Immobilie gekauft, Sanierung läuft zu täglich steigenden Preisen. Die aktuelle Immobilie erzielt jedoch nicht den gewünschten bzw. letztes Jahr einkalkulierten Kaufpreis.

Ich weiß auch nicht, wohin die Reise in Zukunft geht, habe aber kein Problem mir und auch vor anderen einzugestehen, dass die Party auf dem Immobilienmarkt erstmal vorbei ist.

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PhD hier:
FAZ spricht davon dass ANGEBOTENE Verkaufspreise gestiegen sind.
Das hat aktuell GAR NIX mit den realen erzielbaren Preisen wenn man jetzt verkaufen MUSS zu tun.

antworten

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Das bedeutet also, die Immobilienpreise fallen nicht. Stattdessen verknappt sich das Angebot weiter.

Party vorbei. Artikel heute in der FAZ. "Vollbremsung einer ganzen Branche".

Geplante Neubauprojekte werden gestrichen. Neubau ist unkalkulierbar geworden. Der Preisanstieg von Eigentumswohnungen hat sich in 2022 deutlich verlangsamt. Der Preisanstieg liegt jetzt unterhalb der Inflationsrate von 8%. Aber die Preise steigen nominal immer noch.

Das Ziel der Bundesregierung von 400k neuen Wohnungen pro Jahr ist nicht mehr zu erreichen.

Amüsant. Diejenigen, die den Preisrückgang nicht wahrhaben wollen, schrieben noch in den letzten Wochen, dass die Preise maximal stagnieren und auf keinen Fall zurückgehen werden.

Dann wurde argumentiert, dass dies höchstens momentan ein Thema ist und die Preise in Zukunft sicher wieder steigen und nun liest man, dass dann eben nicht verkauft wird.

Ich bin selber Immobilieneigentümer, kann aber dieses Schönreden nicht nachvollziehen. Die große Mehrheit besitzt nicht mehrere Immobilien sondern höchstens eine. Solange diese selbst genutzt wird, ist der aktuelle Wert unerheblich, egal in welche Richtung. Kommt es aber zum Verkauf, dann war letztes Jahr auf jeden Fall besser als dieses!

Bei Verkaufsabsicht muss in der Regel der Verkauf auch sein (Tod, Scheidung, Umzug, räumliche Vergrößerung). Ausnahmen bestätigen die Regel, bleiben aber die Ausnahme.

Bitter finde ich einen Fall im Bekanntenkreis: letztes Jahr große Immobilie gekauft, Sanierung läuft zu täglich steigenden Preisen. Die aktuelle Immobilie erzielt jedoch nicht den gewünschten bzw. letztes Jahr einkalkulierten Kaufpreis.

Ich weiß auch nicht, wohin die Reise in Zukunft geht, habe aber kein Problem mir und auch vor anderen einzugestehen, dass die Party auf dem Immobilienmarkt erstmal vorbei ist.

Es ist umgedreht. Das Angebot reagiert auf die nicht existente Nachfrage. Das Problem ist doch folgendes: die Bauträger können bei den derzeitigen Grundstücks- und Baukosten zwar Häuser bauen, diese würde aber dann keiner mehr Abnehmen, weil nicht finanzierbar (gestiegene Baukosten und Zinsen). Ergo wird nicht gebaut, weil keine Nachfrage da ist. Der Rückgang der Neubauten ist die Folge der fehlenden Nachfrage

antworten

Du hast keine 2,6 MIO, da schon lange vorher die Miete höher sein wird, als die Annuität und Du diese Summe gar nicht zusätzlich ansparen kannst. Du gehst davon aus, dass sich die Kaltmiete in den kommenden 60 Jahren nominal nicht verändern wird und damit diese Sparrrate erreicht wird. Das ist ein absurder Irrtum.
Die Annuität ist in 30 Jahren erledigt und dann lebts Du noch weitere 30 Jahre Mietfrei.

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Sorry, aber du bringst hier keine Zahlen und Daten zu deinen Annahmen.

Etwas mehr Informationen als "Deine Rechnung wird vermutlich nicht aufgehen." wäre schon schön zu wissen. Ich bin ehrlich an deiner Meinung interessiert.

• Wie kommst du darauf, dass die Immobilie konstant im Wert steigen wird? V.a. da ich erstmal ohne jegliche Kosten der Modernisierung rechne.
• Wie können die Mieten denn stark steigen, solange der Staat die Preise deckelt? (was ich persönlich schlecht finde. Aber die Mietpreisbremse gilt nun mal)
• Wieso sollte mir das Geld im Alter ausgehen? Wenn ich z.B. 65 bin und nominal 2.6m EUR habe und bis 85 lebe, dann kann ich 130k EUR pro Jahr oder ca. 11k EUR pro Monat davon nutzen fürs Wohnen bzw. die Mehrkosten des Wohnens. Inwiefern ich dadurch ein Problem mit der Miete bekomme, sehe ich zumindest aktuell nicht. Aber sag mir gerne, was du anders siehst?
• Wieso sollte ich nicht München als Standort betrachten, wenn ich hier meinen Lebensmittelpunkt habe und meine Familie / Freunde auch hier leben. Da bringt es mir nichts, den Durchschnitt in Deutschland zu betrachten

"Die Miete wird dann weiter fällig und Deine Ersparnisse werden Dir spätestens in diesem Zeitraum ausgehen!" - Wie das genau funktionieren soll, verstehe ich dir. Wäre nett, wenn du das mal erklären könntest.

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Alles was du nennst, sind Spekulationen und Annahmen. Für mich zählen die aktuellen Fakten und dazu kann ich dir gerne mal die Situation von mir und meiner Partnerin schildern.

Wohnen aktuell in München zur Miete. 95qm, 4 Zimmer und Baujahr 2013. Wohnung liegt in Schwabing und wir sind die ersten Mieter. Miete aktuell bei 1.850€ (keine Indexmiete) und Mieterhöhung mit aktuellen Mietspiegel quasi nicht möglich.

Jetzt stand vor einigen Wochen die baugleiche Wohnung im Stock über uns zum Verkauf. Der Kaufpreis laut Aushang lag bei 1.25m + üblichen Nebenkosten. Wir haben grob gerechnet 500k Eigenkapital und müssten damit ca. noch 800k finanzieren. Bei den aktuellen Zinsen (sagen wir hier nur mal 3% als sehr günstigen Zins) und 2% anfängliche Tilgung, da wir Mitte 30 sind und nicht ewig abzahlen wollen, ergibt sich eine Belastung von 5% pro Jahr oder eben auch 40k EUR pro Jahr oder 3.300 EUR pro Monat. Theoretisch wäre damit nach ca. 30 Jahren alles getilgt.

Da Nebenkosten und Heizkosten als Eigentümer ebenfalls anfallen, vergleiche ich jetzt einmal die Kaltmiete mit der monatlichen Belastung. Dort haben wir bereits 1.500€ mehr Ausgaben durch den Kauf. Ebenfalls haben wir unser EK in Höhe von 500k EUR eingebracht.

Mit einer konservativen Rendite von 4% würde sich nach den 30 Jahren Zeitraum zur Betrachtung, ein Kapitalstock in Höhe von ca. 1.6m ergeben. Dazu noch monatliche Einzahlung der 1.500 Ersparnis. Daraus ergibt sich bei gleicher Verzinsung ein Kapital von 1m EUR.

Um jetzt einen Vergleich zu ziehen, folgende vereinfachte Übersicht:

• Erwerb der Immo: Vermögen = Immobilie
• Miete: Vermögen = 2.6m

Eine Parität in EUR bemessen hätte ich, wenn meine Immobilie jedes Jahr 2.5% an Wert gewinnen würde. Ich persönlich glaube bei der hohen Absprungbasis nicht daran und daher ist mein Fazit sehr klar: Finanziell ist der Kauf absolut nicht sinnvoll.

Modifikationen an meinen Zahlen könnten sich ergeben, wenn der Staat die Regulierung der Mietpreise (weniger Ersparnis durch mieten) aufhebt oder die Kaufpreise sukzessive sinken und man günstiger kaufen kann.

Ansonsten habe ich bereits sehr konservativ gerechnet mit nur 3% Zins und keine Modernierungskosten als Eigentümer (welche sonst zum Großteil der Vermieter stemmen muss) und nur 4% Anlagezins (persönlich würde ich bei 30 Jahren Horizont deutlich mehr in Aktien anlegen).

Wenn ich etwas vergesse oder du andere Infos kennst, dann bin ich gespannt und dankbar für Input

München ist ein spezieller Markt mit sehr hohen Multiples und spiegelt nicht den durchschnittlichen Markt wieder. Auch nicht den der anderen Metropolen. Aber auf eines würde ich wetten Die Bude ist in 30 Jahren eher deutlich teurer, als 2,6 Mio und Du gehst davon aus, dass die Mieten in München in den kommenden 30 Jahren nominal nicht mehr steigen werden und Du somit mit einer zusätzlichen Ersparnis rechnest, die langfristig nicht existent ist. Ich gehe von etwas anderem aus! Dann bist Du aber auch erst Mitte 60 und musst vielleicht noch weitere 25 Jahre leben. Die Miete wird dann weiter fällig und Deine Ersparnisse werden Dir spätestens in diesem Zeitraum ausgehen!
Deine Rechnung wird vermutlich nicht aufgehen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Das bedeutet also, die Immobilienpreise fallen nicht. Stattdessen verknappt sich das Angebot weiter.

Party vorbei. Artikel heute in der FAZ. "Vollbremsung einer ganzen Branche".

Geplante Neubauprojekte werden gestrichen. Neubau ist unkalkulierbar geworden. Der Preisanstieg von Eigentumswohnungen hat sich in 2022 deutlich verlangsamt. Der Preisanstieg liegt jetzt unterhalb der Inflationsrate von 8%. Aber die Preise steigen nominal immer noch.

Das Ziel der Bundesregierung von 400k neuen Wohnungen pro Jahr ist nicht mehr zu erreichen.

Amüsant. Diejenigen, die den Preisrückgang nicht wahrhaben wollen, schrieben noch in den letzten Wochen, dass die Preise maximal stagnieren und auf keinen Fall zurückgehen werden.

Dann wurde argumentiert, dass dies höchstens momentan ein Thema ist und die Preise in Zukunft sicher wieder steigen und nun liest man, dass dann eben nicht verkauft wird.

Ich bin selber Immobilieneigentümer, kann aber dieses Schönreden nicht nachvollziehen. Die große Mehrheit besitzt nicht mehrere Immobilien sondern höchstens eine. Solange diese selbst genutzt wird, ist der aktuelle Wert unerheblich, egal in welche Richtung. Kommt es aber zum Verkauf, dann war letztes Jahr auf jeden Fall besser als dieses!

Bei Verkaufsabsicht muss in der Regel der Verkauf auch sein (Tod, Scheidung, Umzug, räumliche Vergrößerung). Ausnahmen bestätigen die Regel, bleiben aber die Ausnahme.

Bitter finde ich einen Fall im Bekanntenkreis: letztes Jahr große Immobilie gekauft, Sanierung läuft zu täglich steigenden Preisen. Die aktuelle Immobilie erzielt jedoch nicht den gewünschten bzw. letztes Jahr einkalkulierten Kaufpreis.

Ich weiß auch nicht, wohin die Reise in Zukunft geht, habe aber kein Problem mir und auch vor anderen einzugestehen, dass die Party auf dem Immobilienmarkt erstmal vorbei ist.

Es ist umgedreht. Das Angebot reagiert auf die nicht existente Nachfrage. Das Problem ist doch folgendes: die Bauträger können bei den derzeitigen Grundstücks- und Baukosten zwar Häuser bauen, diese würde aber dann keiner mehr Abnehmen, weil nicht finanzierbar (gestiegene Baukosten und Zinsen). Ergo wird nicht gebaut, weil keine Nachfrage da ist. Der Rückgang der Neubauten ist die Folge der fehlenden Nachfrage

Auch aktuell ist die Nachfrage weiter immens hoch. Der Wunsch nach der eigenen Immobilie ist ja weiter ungebrochen da. Problem: Die Erschwinglichkeit ist aktuell sehr schlecht. Das kann in den nächsten 2-3 Jahren bei derzeitiger Inflation und evtl. wieder günstigerem Zinsniveau schon wieder völlig anders aussehen. Niemand kann das jetzt wissen.

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4% findest du „extrem spekulativ“? Das meinst du hoffentlich nicht ernst?

Selbst sehr konservative Anlageprodukte (zum Beispiel der Allianz) mit 40% Aktien und 60% in Wertpapiere oder geschlossene Fonds, haben eine Rendite von 4-5% abgeworfenen den letzten 10 Jahren. Mit steigenden Zinsen auf eine Bundesleihe (aktuell ca. 1.3% auf nur 10 Jahre) wird sich die Rendite zumindest nominal weiter erhöhen.

Konservative ETF Sparpläne mit Dividendentiteln hatten sogar 7-9% Rendite.

Also wenn du jetzt 4% als „extrem spekulativ“ bezeichnest, dann würde ich gerne mehr zu deinen Daten oder Quellen wissen wollen.

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Bei dem Preis iHv 1,2m und Kaltmiete iHv 22 TEUR kommt man ein Koeffizient von 54 oder eine Rendite von 1,8%. Natürlich rentiert es sich nicht, es sei den die Miete wird sich nach 10-15 Jahren verdoppeln oder die Preise werden massiv steigen. Auch bei 1,5% Finanzierung, wie in 2021 würtet es sich nicht rentieren. Also, als Kapitalanlage ist so ein Projekt sehr fragwirdig.

Andererseits, 4% Rendite auf das Eigenkapital finde ich nicht konservativ, sondern eher extrem spekulativ.

ME sind solche Immo Preise uA damit begründet, dass man keine Anlagealternativen heute hat. Ich würde mit 500 EK eher ein MFH in einer Tier2 oder Tier3 Stand finanzieren und vermieten, in München aber weiterhin zur Miete selbst wohnen.

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Alles was du nennst, sind Spekulationen und Annahmen. Für mich zählen die aktuellen Fakten und dazu kann ich dir gerne mal die Situation von mir und meiner Partnerin schildern.

Wohnen aktuell in München zur Miete. 95qm, 4 Zimmer und Baujahr 2013. Wohnung liegt in Schwabing und wir sind die ersten Mieter. Miete aktuell bei 1.850€ (keine Indexmiete) und Mieterhöhung mit aktuellen Mietspiegel quasi nicht möglich.

Jetzt stand vor einigen Wochen die baugleiche Wohnung im Stock über uns zum Verkauf. Der Kaufpreis laut Aushang lag bei 1.25m + üblichen Nebenkosten. Wir haben grob gerechnet 500k Eigenkapital und müssten damit ca. noch 800k finanzieren. Bei den aktuellen Zinsen (sagen wir hier nur mal 3% als sehr günstigen Zins) und 2% anfängliche Tilgung, da wir Mitte 30 sind und nicht ewig abzahlen wollen, ergibt sich eine Belastung von 5% pro Jahr oder eben auch 40k EUR pro Jahr oder 3.300 EUR pro Monat. Theoretisch wäre damit nach ca. 30 Jahren alles getilgt.

Da Nebenkosten und Heizkosten als Eigentümer ebenfalls anfallen, vergleiche ich jetzt einmal die Kaltmiete mit der monatlichen Belastung. Dort haben wir bereits 1.500€ mehr Ausgaben durch den Kauf. Ebenfalls haben wir unser EK in Höhe von 500k EUR eingebracht.

Mit einer konservativen Rendite von 4% würde sich nach den 30 Jahren Zeitraum zur Betrachtung, ein Kapitalstock in Höhe von ca. 1.6m ergeben. Dazu noch monatliche Einzahlung der 1.500 Ersparnis. Daraus ergibt sich bei gleicher Verzinsung ein Kapital von 1m EUR.

Um jetzt einen Vergleich zu ziehen, folgende vereinfachte Übersicht:

• Erwerb der Immo: Vermögen = Immobilie
• Miete: Vermögen = 2.6m

Eine Parität in EUR bemessen hätte ich, wenn meine Immobilie jedes Jahr 2.5% an Wert gewinnen würde. Ich persönlich glaube bei der hohen Absprungbasis nicht daran und daher ist mein Fazit sehr klar: Finanziell ist der Kauf absolut nicht sinnvoll.

Modifikationen an meinen Zahlen könnten sich ergeben, wenn der Staat die Regulierung der Mietpreise (weniger Ersparnis durch mieten) aufhebt oder die Kaufpreise sukzessive sinken und man günstiger kaufen kann.

Ansonsten habe ich bereits sehr konservativ gerechnet mit nur 3% Zins und keine Modernierungskosten als Eigentümer (welche sonst zum Großteil der Vermieter stemmen muss) und nur 4% Anlagezins (persönlich würde ich bei 30 Jahren Horizont deutlich mehr in Aktien anlegen).

Wenn ich etwas vergesse oder du andere Infos kennst, dann bin ich gespannt und dankbar für Input

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Dieser Vergleich mit Rentner ist schon wieder so ein Unsinn.

Ich muss mir doch heute für mich und zu jetzigen Marktbedingungen die Frage stellen, was die beste Entscheidung für mich ist: Miete vs. Eigentum

Und rein finanziell sollte doch jeder zustimmen, dass Mieten heute deutlich günstiger ist als der Erwerb zu den jetzigen Immobilienpreisen und den massiv gestiegenen Zinsen. Wenn die Immobilienpreise nicht signifikant sinken und die Zinsen sich verdreifacht haben, sollte die Rechnung eigentlich für jeden sehr einfach sein (müsste man zumindest denken).

Da macht es wenig Sinn, was ich vor 10 Jahren gemacht hätte zu den Konditionen von damals. Auch wenn viele Leute gerne ihre damaligen Entscheidungen rechtfertigen (wollen) und daher auf die Historie verweisen.

Nein, der Vergleich mit den heutigen Rentnern ist kein Unsinn, denn der Kommentar, dass die heutigen Energiepreise für Rentner nicht mehr leistbar sind, bezog sich auf die heutigen Rentner und nicht auf die Rentner von Morgen und Übermorgen.

Deine Aussage, dass Mieten heute günstiger ist, als Kaufen, mag auf hier und jetzt zustimmen. Das besagt aber noch lange nicht, dass dies für den Zeitraum Deiner Restlebenszeit (in der Du jederzeit Wohnen möchtest/musst!) so bleibt. Es kommt nicht darauf an, was aktuell günstiger ist, sondern darauf, was für den Zeitraum Deiner Restlebensteit günstiger ist. Da kann sich das Blatt schneller drehen, als man aktuell annimmt. Historisch gesehen war Wohnen im Eigentum immer günstiger, als Mieten. (Oppornitätskosten mit eingerechnet). Warum sollte sich das ändern? Wäre Mieten günstiger, als Kaufen, warum gint es dann überhaupt Vermieter? Können die alle nicht rechnen oder sind sie alle caritativ veranlagt?

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Ich wohne in Heidelberg auf einem Neubaugrund. Eigentlich sollten diesen Sommer neue Wohnungen in den Verkauf kommen. Da ich zuletzt geerbt habe und starkes Interesse hat, war ich dann heute mal bei der VoBa, die diese vertreibt.

Aussage: "Man würde sich da, aufgrund der aktuellen Lage erstmal Zeit lassen und das Gelände aktuell brach liegen lassen. Der Verkauf der renovierten Wohnungen, die aktuell im Bau stünden, würde auch gestoppt und man würde nur peu-a-peu auf den Markt, da diese gefördert wurden und vor allem diese Käuferschicht komplett weggebrochen sei durch die Anhebung der Zinsen"

Eigentlich ist der Bauträger dazu verpflichtet die Grundstücke fertigzustellen. Aber vom letzten Bauabschnitt ist jetzt genau eine Wohnung von circa 70 ewig online. Kann sein, dass da gar nichts mehr geht.

Zudem stehen hier auch verdächtig viele Bagger still. Kann aber auch an Mangel von Baustoffen und/oder Arbeitern liegen. Wenn ich überlege in welchem Tempo das hier vor 2 Jahren ablief... Da haben die ein Haus nach dem anderen hochgezogen.

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WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Kommt es aber zum Verkauf, dann war letztes Jahr auf jeden Fall besser als dieses!

Das ist reine Spekulation. Es gibt bisher noch keine einzige Statistik, basierend auf realen Daten, welche einen Preisrückgang oder auch nur eine Stagnation feststellt. In einigen Tagen werden wir schlauer sein, aber dass die Q2-Preise nicht erneut wieder oberhalb der Q1-Preise sind, kann derzeit weder bestätigt noch ausgeschlossen werden.

Bitte diese wilden Preisspekulationen unterlassen. Bisher wissen wir nur, dass Q1 2022 ca. 15% über Q1 2021 war. Über Q2 2022 gibt es noch keine Aussage.

Das ist keine Spekulation, das ist Fakt und die Zahlen werden es bestätigen, noch schlechter als das 2. Quartal (wo viele noch zu vorher gesichertem Zinssatz beurkundet haben) wird das 3. Quartal.
Diverse Makler geben das unumwunden zu, ebenso bestätigen das u.a. die Gespräche mit Banken.

antworten

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

34% der Mietwohnungen in D gehören professionellen Eigentümern. Davon 13% rendite-orientierte Unternehmen.

Sprich knapp 5% des Bestands an Mietwohnungen wird rein aus Rendite-Risiko Gesichtspunkten gehalten.

Wenn sich der Zins nun signifikant erhöht, sind knapp 5 von 100 Mietwohnungen direkt betroffen und kommen auf den Markt wenn eine andere Anlageformen (zB Festgeld) mehr abwirft.

Das reicht schon um Druck nach unten zu machen. Dazu sind einige Privatinvestoren, die 43% aller Mietwohnungen halten, auch renditeorientiert.

Selbst wenn nur jeder 10. Privatinvestor nur nach Rendite und Risiko geht, kommen wir schon auf insgesamt knapp 10 von 100 Mietwohnungen, die potenziell auf den Markt kommen könnten.

Das hört ich immer noch wenig an, allerdings sind Investoren vor allem in westdeutschen Großstädten aktiv. In DDorf gehören knapp 3 von 4 Mietwohungen professionellen Unternehmen, sprich hier wird der Preisdruck riesig sein.

Mal davon abgesehen, dass auch der Staat als Wohungseigentümer agiert und bei steigendem Staatsschulden auch hier einen Anreiz hat etwas Geld zu verdienen.

Unterm Strich deckt sich das leider null mit der immer wieder getätigten Annahme das niemand verkaufen muss.

Wenn es sich um Pensionsfonds oder aehnliches handelt, sind diese rendieteorientiert aber nicht risikoorientiert. Duerfen sie teilweise auch garnicht. Daher werden die nicht alle Ihre Wohnungen verkaufen um dann Aktien zu kaufen. Daher ist dein Argument zwar gut, scheitert aber ein wenig an der Realitaet.

Rendite ist der Preis für das Risiko. Daher kann man beide nicht voneinander loslösen. Ansonsten sollten alle in griechische 10J Staatsanleihen investieren, die rentieren im Moment bei 3.6%, das ist mehr als doppelt so viel als eine 10J Bundesanleihe!

Auch dein zweiter Punkt ist hinfällig. Viele institutionelle Anleger werden in Anleihen gehen. Damit ein Immobilieninvestment attraktiv wird, musst du grob eine Liquiditäts- und Risikoprämien von um die 2% draufschlagen. Sprich bei 0% Zinsen, auch auf 19J Anleihen, kann ein Immobilieninvestment mit 2% Rendite schon Sinn machen.

Bei Zinsen auf 10J bei 3% wie in den USA, muss die Rendite von Immobilien schon stark steigen um das wieder attraktiv zu machen.

Und selbst Aktien können für Pensionsfonds weniger riskant sein, und deshalb regulatorisch drin sein, je nach dem in welchen Risikokategorie das Immobilieninvestment gebucht werden musste.

Daher ist dein Argument zwar gut, scheitert aber ein wenig an der Realitaet.

antworten

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Das bedeutet also, die Immobilienpreise fallen nicht. Stattdessen verknappt sich das Angebot weiter.

Party vorbei. Artikel heute in der FAZ. "Vollbremsung einer ganzen Branche".

Geplante Neubauprojekte werden gestrichen. Neubau ist unkalkulierbar geworden. Der Preisanstieg von Eigentumswohnungen hat sich in 2022 deutlich verlangsamt. Der Preisanstieg liegt jetzt unterhalb der Inflationsrate von 8%. Aber die Preise steigen nominal immer noch.

Das Ziel der Bundesregierung von 400k neuen Wohnungen pro Jahr ist nicht mehr zu erreichen.
Es ist umgedreht. Das Angebot reagiert auf die nicht existente Nachfrage. Das Problem ist doch folgendes: die Bauträger können bei den derzeitigen Grundstücks- und Baukosten zwar Häuser bauen, diese würde aber dann keiner mehr Abnehmen, weil nicht finanzierbar (gestiegene Baukosten und Zinsen). Ergo wird nicht gebaut, weil keine Nachfrage da ist. Der Rückgang der Neubauten ist die Folge der fehlenden Nachfrage

Richtig! Heißt also: die Preise fallen nicht. Es wurde hier oft behauptet, wenn die Zinsen steigen, müssen ja die Neubaupreise sinken, weil das ist ja ein Markt usw. blabla...

Jetzt kommt die Erkenntnis, wie halt wirklich der Markt funktioniert. Es gibt x-tausende Baufirmen. Die alle konkurrieren um Aufträge. Die bisherigen Preise hatten einen risikoadäquaten Aufschlag, sog. unternehmerisches Wagnis - mehr aber auch nicht. Und ja, wenn man erstmal eine Firma mit 30 Angestellten hat, fährt man Porsche und hat eine Villa. Reicht ja schon, wenn jeder MA 10k Gewinn abwirft bei 60k Lohnkosten inkl. AG-Anteil - mit 300k Einkommen ist dann Villa und Porsche drin.

Die Preise für Neubauwohnungen und Neubauhäuser waren auch die letzten Jahre fair, gemessen an den Lohn- und Materialkosten.

Das bedeutet, 3.000 Euro je qm für ein Standard-EFH von der Stange plus Extras/Upgrades, plus Baumebenkosten plus Grundstück.

Hochbau eher 4.000-5.000 Euro je qm plus Grundstück, Extras/Upgrades, Baunebenkosten.

Das sind die tatsächlichen Kosten, welche die Branche hat. Für weniger lässt sich nicht bauen. Wenn es für diese natürliche Preisuntergrenze keine Nachfrage gibt: Kurzarbeit und zu die Bude. So passiert es aktuell. Niemand baut dir ein EFH für 2.500 Euro je qm Wohnfläche - da macht man noch Verluste durch den Bau. Auch bei 10% Zinsen braucht es 3.000 Euro je qm Wohnfläche für die reinen Baukosten.

Wer sich vorgestellt hat, einen Neubau oder irgendwas bis maximal 15 Jahre Alter zu kaufen, der muss jetzt durch die Zinsen deutlich mehr zahlen oder verzichten. In diesem Marktsegment sind sinkende Preise technisch nicht möglich.

Ja, das bedeutet für die kommenden x Jahre ist Neubau oder alles bis 15/20 Jahre Alter eben nur noch etwas für Ärzte, IGM Teamleiter & Co. - die Inflation wird sich doppelt und dreifach in den Baupreisen niederschlagen.

Grundstücke werden in Dutzenden zurückgegeben in Neubaugebieten. Warum? Weil es bei den Baupreisen exakt 0% Flexibilität nach unten gibt. Im Gegenteil, Preise werden weiter steigen.

Was passiert mit Bestandsimmobilien wenn es am Neubau fehlt? Die Richtung sollte klar sein, aber wir werden sehen. Aber dass Neubaupreise sich keinen Prozent nach unten bewegen, ist jetzt hoffentlich allen klar geworden. Die Zinssteigerungen werden zu 100% von den neuen Käufern getragen werden müssen - das Baugewerbe hat da keinen Spielraum.

antworten

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Sorry, aber du bringst hier keine Zahlen und Daten zu deinen Annahmen.

Etwas mehr Informationen als "Deine Rechnung wird vermutlich nicht aufgehen." wäre schon schön zu wissen. Ich bin ehrlich an deiner Meinung interessiert.

• Wie kommst du darauf, dass die Immobilie konstant im Wert steigen wird? V.a. da ich erstmal ohne jegliche Kosten der Modernisierung rechne.
• Wie können die Mieten denn stark steigen, solange der Staat die Preise deckelt? (was ich persönlich schlecht finde. Aber die Mietpreisbremse gilt nun mal)
• Wieso sollte mir das Geld im Alter ausgehen? Wenn ich z.B. 65 bin und nominal 2.6m EUR habe und bis 85 lebe, dann kann ich 130k EUR pro Jahr oder ca. 11k EUR pro Monat davon nutzen fürs Wohnen bzw. die Mehrkosten des Wohnens. Inwiefern ich dadurch ein Problem mit der Miete bekomme, sehe ich zumindest aktuell nicht. Aber sag mir gerne, was du anders siehst?
• Wieso sollte ich nicht München als Standort betrachten, wenn ich hier meinen Lebensmittelpunkt habe und meine Familie / Freunde auch hier leben. Da bringt es mir nichts, den Durchschnitt in Deutschland zu betrachten

"Die Miete wird dann weiter fällig und Deine Ersparnisse werden Dir spätestens in diesem Zeitraum ausgehen!" - Wie das genau funktionieren soll, verstehe ich dir. Wäre nett, wenn du das mal erklären könntest.

Alles was du nennst, sind Spekulationen und Annahmen. Für mich zählen die aktuellen Fakten und dazu kann ich dir gerne mal die Situation von mir und meiner Partnerin schildern.

Wohnen aktuell in München zur Miete. 95qm, 4 Zimmer und Baujahr 2013. Wohnung liegt in Schwabing und wir sind die ersten Mieter. Miete aktuell bei 1.850€ (keine Indexmiete) und Mieterhöhung mit aktuellen Mietspiegel quasi nicht möglich.

Jetzt stand vor einigen Wochen die baugleiche Wohnung im Stock über uns zum Verkauf. Der Kaufpreis laut Aushang lag bei 1.25m + üblichen Nebenkosten. Wir haben grob gerechnet 500k Eigenkapital und müssten damit ca. noch 800k finanzieren. Bei den aktuellen Zinsen (sagen wir hier nur mal 3% als sehr günstigen Zins) und 2% anfängliche Tilgung, da wir Mitte 30 sind und nicht ewig abzahlen wollen, ergibt sich eine Belastung von 5% pro Jahr oder eben auch 40k EUR pro Jahr oder 3.300 EUR pro Monat. Theoretisch wäre damit nach ca. 30 Jahren alles getilgt.

Da Nebenkosten und Heizkosten als Eigentümer ebenfalls anfallen, vergleiche ich jetzt einmal die Kaltmiete mit der monatlichen Belastung. Dort haben wir bereits 1.500€ mehr Ausgaben durch den Kauf. Ebenfalls haben wir unser EK in Höhe von 500k EUR eingebracht.

Mit einer konservativen Rendite von 4% würde sich nach den 30 Jahren Zeitraum zur Betrachtung, ein Kapitalstock in Höhe von ca. 1.6m ergeben. Dazu noch monatliche Einzahlung der 1.500 Ersparnis. Daraus ergibt sich bei gleicher Verzinsung ein Kapital von 1m EUR.

Um jetzt einen Vergleich zu ziehen, folgende vereinfachte Übersicht:

• Erwerb der Immo: Vermögen = Immobilie
• Miete: Vermögen = 2.6m

Eine Parität in EUR bemessen hätte ich, wenn meine Immobilie jedes Jahr 2.5% an Wert gewinnen würde. Ich persönlich glaube bei der hohen Absprungbasis nicht daran und daher ist mein Fazit sehr klar: Finanziell ist der Kauf absolut nicht sinnvoll.

Modifikationen an meinen Zahlen könnten sich ergeben, wenn der Staat die Regulierung der Mietpreise (weniger Ersparnis durch mieten) aufhebt oder die Kaufpreise sukzessive sinken und man günstiger kaufen kann.

Ansonsten habe ich bereits sehr konservativ gerechnet mit nur 3% Zins und keine Modernierungskosten als Eigentümer (welche sonst zum Großteil der Vermieter stemmen muss) und nur 4% Anlagezins (persönlich würde ich bei 30 Jahren Horizont deutlich mehr in Aktien anlegen).

Wenn ich etwas vergesse oder du andere Infos kennst, dann bin ich gespannt und dankbar für Input

München ist ein spezieller Markt mit sehr hohen Multiples und spiegelt nicht den durchschnittlichen Markt wieder. Auch nicht den der anderen Metropolen. Aber auf eines würde ich wetten Die Bude ist in 30 Jahren eher deutlich teurer, als 2,6 Mio und Du gehst davon aus, dass die Mieten in München in den kommenden 30 Jahren nominal nicht mehr steigen werden und Du somit mit einer zusätzlichen Ersparnis rechnest, die langfristig nicht existent ist. Ich gehe von etwas anderem aus! Dann bist Du aber auch erst Mitte 60 und musst vielleicht noch weitere 25 Jahre leben. Die Miete wird dann weiter fällig und Deine Ersparnisse werden Dir spätestens in diesem Zeitraum ausgehen!
Deine Rechnung wird vermutlich nicht aufgehen.

Dein dritter Punkt ist extrem fragwürdig. Niemand plant seine Rente so, dass er mit €0 aus dem Leben tritt. Die Allermeisten haben das Bestreben, etwas für die Kinder oder Angehörigen zu hinterlassen.

antworten

Leitzins wird zunächst(!) um 0,5% in der Eurozone erhöht - damit wären wir dann auch schon wieder bei den 4% für 10 Jahre. Wer jetzt noch nicht zugeschlagen hat ist wohl endgültig raus oder konkurriert mit Boomern um TinyHouses für die ganze Familie für 500k€. In der Papiertonne wohnen und trotzdem glücklich sein - danke Herr Schwab =)

EZB wird der FED folgen, wahrscheinlich haben wir zum kommenden Jahreswechsel 1,5% Leitzins bei und und um die 5% Bauzins auf 15 Jahre. Screencap this!

antworten

Zusammengefasst gibt es doch zwei Prognosen:

• Die Nachfrage bricht ein wegen steigender Zinsen; das Angebot bleibt konstant, weil es auch weiterhin Verkaufsdruck in einigen Lebenslagen (z.B. Tod oder Trennung) geben wird und evtl. aufgrund sinkender Immobilienpreise ein gewisser psychologischer Druck zum Verkauf entsteht. Die Folge sind sinkende Preise.
• Die Nachfrage bricht ein wegen steigender Zinsen; das Angebot bricht in gleicher Weise ein, weil Immobilienbesitzer nicht zu niedrigeren Preisen bereit sind zu verkaufen und Neubau weniger wird. Die Folge sind konstante oder steigende Preise.

Persönlich würde ich zwar, nach Berichten der letzten Wochen, nach diversen Posts aus dem Forum sowie von persönlichen Gesprächen eher zur ersten Prognose tendieren. Wahrscheinlich ist es aber auch regional abhängig und kommt auf die Immobilienklasse an.

Wer recht hat, wird sich erst in einem halben Jahr bis einem Jahr zeigen, wenn Daten vorliegen.

Viele argumentieren hier mit ihrer persönlichen Situation oder der Wahrnehmung aus dem Freundeskreis, ich warne aber davor, das zu verallgemeinern. Insbesondere aus dem Grund, dass viele Marktakteure im Immobilienbereich nicht rational handeln. Es mag sein, dass der jeweilige Poster alles knallhart durchrechnet - vielleicht zieht das Forum auch solche Personen an. Insbesondere die Diskussion Miete vs. Eigentum dürfte für viele Käufer zu einem erheblichen Teil aber eine emotionale Frage sein.

Spannend finde ich hier vor allem Posts zu Aussagen von Maklern oder anderen Personen, die im Immobilienbereich tätig sind!

antworten

Guten Tag, ich bin im Immobilienbereich tätig und kann sagen, es liegt nicht an der fehlenden Kaufbereitschaft der Käufer, denn viele versuchen jetzt noch zu kaufen bevor es 5-6% ZInsen sind. Was aber auffällt ist dass viele Käufer den Kredit nicht mehr kriegen. Die Banken kalkulieren knallhart und anders als noch vor 2-3 Monaten.

antworten

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Dein dritter Punkt ist extrem fragwürdig. Niemand plant seine Rente so, dass er mit €0 aus dem Leben tritt. Die Allermeisten haben das Bestreben, etwas für die Kinder oder Angehörigen zu hinterlassen.

Ich beziehe mich hier auf die vermeintlich ZUSÄTZLICHEN Ersparnisse, die der Mieter angeblich bilden kann. Dies stelle ich in Frage, da 1. Miete viel länger bezahlt werden muss, als die Annuität und 2. die Miete schon in absehbaren Jahren auf das Niveau der Annuität ansteigen wird und danach sogar die Annuität übersteigen wird. In Summe wird der Mieter eben kein zusätzliches Vermögen aufbauen, welches der Eigentümer nicht ebenfalls aufbauen kann. Der Vermögensaufbau findet lediglich zu unterschiedlichen Zeiten statt. Am Ende stirbt der Eigentümer mit deutlich mehr Vermögen.

antworten

Die EZB hat heute übrigens die Zinsen um 0,5 Prozent-Punkte erhöht und gleichzeitig weitere Erhöhungen angekündigt. Die Rendite für Immobilieninvestments muss daher noch höher liegen. Institutionelle werden zukünftig wieder in andere Anlageklassen gehen.

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Zusammengefasst gibt es doch zwei Prognosen:

• Die Nachfrage bricht ein wegen steigender Zinsen; das Angebot bleibt konstant, weil es auch weiterhin Verkaufsdruck in einigen Lebenslagen (z.B. Tod oder Trennung) geben wird und evtl. aufgrund sinkender Immobilienpreise ein gewisser psychologischer Druck zum Verkauf entsteht. Die Folge sind sinkende Preise.
• Die Nachfrage bricht ein wegen steigender Zinsen; das Angebot bricht in gleicher Weise ein, weil Immobilienbesitzer nicht zu niedrigeren Preisen bereit sind zu verkaufen und Neubau weniger wird. Die Folge sind konstante oder steigende Preise.

Persönlich würde ich zwar, nach Berichten der letzten Wochen, nach diversen Posts aus dem Forum sowie von persönlichen Gesprächen eher zur ersten Prognose tendieren. Wahrscheinlich ist es aber auch regional abhängig und kommt auf die Immobilienklasse an.

Wer recht hat, wird sich erst in einem halben Jahr bis einem Jahr zeigen, wenn Daten vorliegen.

Viele argumentieren hier mit ihrer persönlichen Situation oder der Wahrnehmung aus dem Freundeskreis, ich warne aber davor, das zu verallgemeinern. Insbesondere aus dem Grund, dass viele Marktakteure im Immobilienbereich nicht rational handeln. Es mag sein, dass der jeweilige Poster alles knallhart durchrechnet - vielleicht zieht das Forum auch solche Personen an. Insbesondere die Diskussion Miete vs. Eigentum dürfte für viele Käufer zu einem erheblichen Teil aber eine emotionale Frage sein.

Spannend finde ich hier vor allem Posts zu Aussagen von Maklern oder anderen Personen, die im Immobilienbereich tätig sind!

antworten

Bei Deinem ersten Punkt (Angebot bleibt gleich) hast Du nur die Bestandsimmobilien betrachtet. Wenn Du den Gesamtmarkt betrachtest wird das Angebot weniger werden, weil die Neubauten fehlen werden.

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Zusammengefasst gibt es doch zwei Prognosen:

• Die Nachfrage bricht ein wegen steigender Zinsen; das Angebot bleibt konstant, weil es auch weiterhin Verkaufsdruck in einigen Lebenslagen (z.B. Tod oder Trennung) geben wird und evtl. aufgrund sinkender Immobilienpreise ein gewisser psychologischer Druck zum Verkauf entsteht. Die Folge sind sinkende Preise.
• Die Nachfrage bricht ein wegen steigender Zinsen; das Angebot bricht in gleicher Weise ein, weil Immobilienbesitzer nicht zu niedrigeren Preisen bereit sind zu verkaufen und Neubau weniger wird. Die Folge sind konstante oder steigende Preise.

Persönlich würde ich zwar, nach Berichten der letzten Wochen, nach diversen Posts aus dem Forum sowie von persönlichen Gesprächen eher zur ersten Prognose tendieren. Wahrscheinlich ist es aber auch regional abhängig und kommt auf die Immobilienklasse an.

Wer recht hat, wird sich erst in einem halben Jahr bis einem Jahr zeigen, wenn Daten vorliegen.

Viele argumentieren hier mit ihrer persönlichen Situation oder der Wahrnehmung aus dem Freundeskreis, ich warne aber davor, das zu verallgemeinern. Insbesondere aus dem Grund, dass viele Marktakteure im Immobilienbereich nicht rational handeln. Es mag sein, dass der jeweilige Poster alles knallhart durchrechnet - vielleicht zieht das Forum auch solche Personen an. Insbesondere die Diskussion Miete vs. Eigentum dürfte für viele Käufer zu einem erheblichen Teil aber eine emotionale Frage sein.

Spannend finde ich hier vor allem Posts zu Aussagen von Maklern oder anderen Personen, die im Immobilienbereich tätig sind!

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WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Bei Deinem ersten Punkt (Angebot bleibt gleich) hast Du nur die Bestandsimmobilien betrachtet. Wenn Du den Gesamtmarkt betrachtest wird das Angebot weniger werden, weil die Neubauten fehlen werden.

Zusammengefasst gibt es doch zwei Prognosen:

• Die Nachfrage bricht ein wegen steigender Zinsen; das Angebot bleibt konstant, weil es auch weiterhin Verkaufsdruck in einigen Lebenslagen (z.B. Tod oder Trennung) geben wird und evtl. aufgrund sinkender Immobilienpreise ein gewisser psychologischer Druck zum Verkauf entsteht. Die Folge sind sinkende Preise.
• Die Nachfrage bricht ein wegen steigender Zinsen; das Angebot bricht in gleicher Weise ein, weil Immobilienbesitzer nicht zu niedrigeren Preisen bereit sind zu verkaufen und Neubau weniger wird. Die Folge sind konstante oder steigende Preise.

Persönlich würde ich zwar, nach Berichten der letzten Wochen, nach diversen Posts aus dem Forum sowie von persönlichen Gesprächen eher zur ersten Prognose tendieren. Wahrscheinlich ist es aber auch regional abhängig und kommt auf die Immobilienklasse an.

Wer recht hat, wird sich erst in einem halben Jahr bis einem Jahr zeigen, wenn Daten vorliegen.

Viele argumentieren hier mit ihrer persönlichen Situation oder der Wahrnehmung aus dem Freundeskreis, ich warne aber davor, das zu verallgemeinern. Insbesondere aus dem Grund, dass viele Marktakteure im Immobilienbereich nicht rational handeln. Es mag sein, dass der jeweilige Poster alles knallhart durchrechnet - vielleicht zieht das Forum auch solche Personen an. Insbesondere die Diskussion Miete vs. Eigentum dürfte für viele Käufer zu einem erheblichen Teil aber eine emotionale Frage sein.

Spannend finde ich hier vor allem Posts zu Aussagen von Maklern oder anderen Personen, die im Immobilienbereich tätig sind!

Was beide Punkte gemein haben: Es wird definitiv weniger Transaktionen geben. Den Maklern, die sich die letzten Jahre dumm und dämlich verdient haben und einen zudem noch mies behandelt haben, gönne ich das von Herzen!!

antworten

Mathe bzw. Zahlen solltest du nochmal prüfen, würde ich sagen.

Selbst wenn die Miete steigt, dann würde sich die Ersparnis zwar verringern, aber nicht wegfallen. Und der Großteil der 2.6m kommen übrigens aus der Anlage des jetzigen EK in Höhe von 500k.

Manchmal würde ich mich freuen, wenn die Leute hier lesen würden oder zumindest bis zu Ende denken

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Du hast keine 2,6 MIO, da schon lange vorher die Miete höher sein wird, als die Annuität und Du diese Summe gar nicht zusätzlich ansparen kannst. Du gehst davon aus, dass sich die Kaltmiete in den kommenden 60 Jahren nominal nicht verändern wird und damit diese Sparrrate erreicht wird. Das ist ein absurder Irrtum.
Die Annuität ist in 30 Jahren erledigt und dann lebts Du noch weitere 30 Jahre Mietfrei.

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Sorry, aber du bringst hier keine Zahlen und Daten zu deinen Annahmen.

Etwas mehr Informationen als "Deine Rechnung wird vermutlich nicht aufgehen." wäre schon schön zu wissen. Ich bin ehrlich an deiner Meinung interessiert.

• Wie kommst du darauf, dass die Immobilie konstant im Wert steigen wird? V.a. da ich erstmal ohne jegliche Kosten der Modernisierung rechne.
• Wie können die Mieten denn stark steigen, solange der Staat die Preise deckelt? (was ich persönlich schlecht finde. Aber die Mietpreisbremse gilt nun mal)
• Wieso sollte mir das Geld im Alter ausgehen? Wenn ich z.B. 65 bin und nominal 2.6m EUR habe und bis 85 lebe, dann kann ich 130k EUR pro Jahr oder ca. 11k EUR pro Monat davon nutzen fürs Wohnen bzw. die Mehrkosten des Wohnens. Inwiefern ich dadurch ein Problem mit der Miete bekomme, sehe ich zumindest aktuell nicht. Aber sag mir gerne, was du anders siehst?
• Wieso sollte ich nicht München als Standort betrachten, wenn ich hier meinen Lebensmittelpunkt habe und meine Familie / Freunde auch hier leben. Da bringt es mir nichts, den Durchschnitt in Deutschland zu betrachten

"Die Miete wird dann weiter fällig und Deine Ersparnisse werden Dir spätestens in diesem Zeitraum ausgehen!" - Wie das genau funktionieren soll, verstehe ich dir. Wäre nett, wenn du das mal erklären könntest.

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Alles was du nennst, sind Spekulationen und Annahmen. Für mich zählen die aktuellen Fakten und dazu kann ich dir gerne mal die Situation von mir und meiner Partnerin schildern.

Wohnen aktuell in München zur Miete. 95qm, 4 Zimmer und Baujahr 2013. Wohnung liegt in Schwabing und wir sind die ersten Mieter. Miete aktuell bei 1.850€ (keine Indexmiete) und Mieterhöhung mit aktuellen Mietspiegel quasi nicht möglich.

Jetzt stand vor einigen Wochen die baugleiche Wohnung im Stock über uns zum Verkauf. Der Kaufpreis laut Aushang lag bei 1.25m + üblichen Nebenkosten. Wir haben grob gerechnet 500k Eigenkapital und müssten damit ca. noch 800k finanzieren. Bei den aktuellen Zinsen (sagen wir hier nur mal 3% als sehr günstigen Zins) und 2% anfängliche Tilgung, da wir Mitte 30 sind und nicht ewig abzahlen wollen, ergibt sich eine Belastung von 5% pro Jahr oder eben auch 40k EUR pro Jahr oder 3.300 EUR pro Monat. Theoretisch wäre damit nach ca. 30 Jahren alles getilgt.

Da Nebenkosten und Heizkosten als Eigentümer ebenfalls anfallen, vergleiche ich jetzt einmal die Kaltmiete mit der monatlichen Belastung. Dort haben wir bereits 1.500€ mehr Ausgaben durch den Kauf. Ebenfalls haben wir unser EK in Höhe von 500k EUR eingebracht.

Mit einer konservativen Rendite von 4% würde sich nach den 30 Jahren Zeitraum zur Betrachtung, ein Kapitalstock in Höhe von ca. 1.6m ergeben. Dazu noch monatliche Einzahlung der 1.500 Ersparnis. Daraus ergibt sich bei gleicher Verzinsung ein Kapital von 1m EUR.

Um jetzt einen Vergleich zu ziehen, folgende vereinfachte Übersicht:

• Erwerb der Immo: Vermögen = Immobilie
• Miete: Vermögen = 2.6m

Eine Parität in EUR bemessen hätte ich, wenn meine Immobilie jedes Jahr 2.5% an Wert gewinnen würde. Ich persönlich glaube bei der hohen Absprungbasis nicht daran und daher ist mein Fazit sehr klar: Finanziell ist der Kauf absolut nicht sinnvoll.

Modifikationen an meinen Zahlen könnten sich ergeben, wenn der Staat die Regulierung der Mietpreise (weniger Ersparnis durch mieten) aufhebt oder die Kaufpreise sukzessive sinken und man günstiger kaufen kann.

Ansonsten habe ich bereits sehr konservativ gerechnet mit nur 3% Zins und keine Modernierungskosten als Eigentümer (welche sonst zum Großteil der Vermieter stemmen muss) und nur 4% Anlagezins (persönlich würde ich bei 30 Jahren Horizont deutlich mehr in Aktien anlegen).

Wenn ich etwas vergesse oder du andere Infos kennst, dann bin ich gespannt und dankbar für Input

München ist ein spezieller Markt mit sehr hohen Multiples und spiegelt nicht den durchschnittlichen Markt wieder. Auch nicht den der anderen Metropolen. Aber auf eines würde ich wetten Die Bude ist in 30 Jahren eher deutlich teurer, als 2,6 Mio und Du gehst davon aus, dass die Mieten in München in den kommenden 30 Jahren nominal nicht mehr steigen werden und Du somit mit einer zusätzlichen Ersparnis rechnest, die langfristig nicht existent ist. Ich gehe von etwas anderem aus! Dann bist Du aber auch erst Mitte 60 und musst vielleicht noch weitere 25 Jahre leben. Die Miete wird dann weiter fällig und Deine Ersparnisse werden Dir spätestens in diesem Zeitraum ausgehen!
Deine Rechnung wird vermutlich nicht aufgehen.

antworten

Die Miete wird in absehbaren Jahren um 1.500€ oder fast 80% steigen?

Wow, da bin ich ja gespannt, wie das funktionieren soll. Haarbürste dafür auch eine Idee?

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Dein dritter Punkt ist extrem fragwürdig. Niemand plant seine Rente so, dass er mit €0 aus dem Leben tritt. Die Allermeisten haben das Bestreben, etwas für die Kinder oder Angehörigen zu hinterlassen.

Ich beziehe mich hier auf die vermeintlich ZUSÄTZLICHEN Ersparnisse, die der Mieter angeblich bilden kann. Dies stelle ich in Frage, da 1. Miete viel länger bezahlt werden muss, als die Annuität und 2. die Miete schon in absehbaren Jahren auf das Niveau der Annuität ansteigen wird und danach sogar die Annuität übersteigen wird. In Summe wird der Mieter eben kein zusätzliches Vermögen aufbauen, welches der Eigentümer nicht ebenfalls aufbauen kann. Der Vermögensaufbau findet lediglich zu unterschiedlichen Zeiten statt. Am Ende stirbt der Eigentümer mit deutlich mehr Vermögen.

antworten

Ich plane hier gar nichts zu meinem Tod

Ich rechne objektiv meine Wohnkosten über Lebenszeit ohne Betrachtung meines Erbes. Und hier ist es nun mal so, dass mieten günstiger ist.

Rechne es dir schön wie du willst, aber am Ende freuen sich maximal deine Erben. Über die Lebenszeit wirst du mit der Miete günstiger fahren

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Sorry, aber du bringst hier keine Zahlen und Daten zu deinen Annahmen.

Etwas mehr Informationen als "Deine Rechnung wird vermutlich nicht aufgehen." wäre schon schön zu wissen. Ich bin ehrlich an deiner Meinung interessiert.

• Wie kommst du darauf, dass die Immobilie konstant im Wert steigen wird? V.a. da ich erstmal ohne jegliche Kosten der Modernisierung rechne.
• Wie können die Mieten denn stark steigen, solange der Staat die Preise deckelt? (was ich persönlich schlecht finde. Aber die Mietpreisbremse gilt nun mal)
• Wieso sollte mir das Geld im Alter ausgehen? Wenn ich z.B. 65 bin und nominal 2.6m EUR habe und bis 85 lebe, dann kann ich 130k EUR pro Jahr oder ca. 11k EUR pro Monat davon nutzen fürs Wohnen bzw. die Mehrkosten des Wohnens. Inwiefern ich dadurch ein Problem mit der Miete bekomme, sehe ich zumindest aktuell nicht. Aber sag mir gerne, was du anders siehst?
• Wieso sollte ich nicht München als Standort betrachten, wenn ich hier meinen Lebensmittelpunkt habe und meine Familie / Freunde auch hier leben. Da bringt es mir nichts, den Durchschnitt in Deutschland zu betrachten

"Die Miete wird dann weiter fällig und Deine Ersparnisse werden Dir spätestens in diesem Zeitraum ausgehen!" - Wie das genau funktionieren soll, verstehe ich dir. Wäre nett, wenn du das mal erklären könntest.

Alles was du nennst, sind Spekulationen und Annahmen. Für mich zählen die aktuellen Fakten und dazu kann ich dir gerne mal die Situation von mir und meiner Partnerin schildern.

Wohnen aktuell in München zur Miete. 95qm, 4 Zimmer und Baujahr 2013. Wohnung liegt in Schwabing und wir sind die ersten Mieter. Miete aktuell bei 1.850€ (keine Indexmiete) und Mieterhöhung mit aktuellen Mietspiegel quasi nicht möglich.

Jetzt stand vor einigen Wochen die baugleiche Wohnung im Stock über uns zum Verkauf. Der Kaufpreis laut Aushang lag bei 1.25m + üblichen Nebenkosten. Wir haben grob gerechnet 500k Eigenkapital und müssten damit ca. noch 800k finanzieren. Bei den aktuellen Zinsen (sagen wir hier nur mal 3% als sehr günstigen Zins) und 2% anfängliche Tilgung, da wir Mitte 30 sind und nicht ewig abzahlen wollen, ergibt sich eine Belastung von 5% pro Jahr oder eben auch 40k EUR pro Jahr oder 3.300 EUR pro Monat. Theoretisch wäre damit nach ca. 30 Jahren alles getilgt.

Da Nebenkosten und Heizkosten als Eigentümer ebenfalls anfallen, vergleiche ich jetzt einmal die Kaltmiete mit der monatlichen Belastung. Dort haben wir bereits 1.500€ mehr Ausgaben durch den Kauf. Ebenfalls haben wir unser EK in Höhe von 500k EUR eingebracht.

Mit einer konservativen Rendite von 4% würde sich nach den 30 Jahren Zeitraum zur Betrachtung, ein Kapitalstock in Höhe von ca. 1.6m ergeben. Dazu noch monatliche Einzahlung der 1.500 Ersparnis. Daraus ergibt sich bei gleicher Verzinsung ein Kapital von 1m EUR.

Um jetzt einen Vergleich zu ziehen, folgende vereinfachte Übersicht:

• Erwerb der Immo: Vermögen = Immobilie
• Miete: Vermögen = 2.6m

Eine Parität in EUR bemessen hätte ich, wenn meine Immobilie jedes Jahr 2.5% an Wert gewinnen würde. Ich persönlich glaube bei der hohen Absprungbasis nicht daran und daher ist mein Fazit sehr klar: Finanziell ist der Kauf absolut nicht sinnvoll.

Modifikationen an meinen Zahlen könnten sich ergeben, wenn der Staat die Regulierung der Mietpreise (weniger Ersparnis durch mieten) aufhebt oder die Kaufpreise sukzessive sinken und man günstiger kaufen kann.

Ansonsten habe ich bereits sehr konservativ gerechnet mit nur 3% Zins und keine Modernierungskosten als Eigentümer (welche sonst zum Großteil der Vermieter stemmen muss) und nur 4% Anlagezins (persönlich würde ich bei 30 Jahren Horizont deutlich mehr in Aktien anlegen).

Wenn ich etwas vergesse oder du andere Infos kennst, dann bin ich gespannt und dankbar für Input

München ist ein spezieller Markt mit sehr hohen Multiples und spiegelt nicht den durchschnittlichen Markt wieder. Auch nicht den der anderen Metropolen. Aber auf eines würde ich wetten Die Bude ist in 30 Jahren eher deutlich teurer, als 2,6 Mio und Du gehst davon aus, dass die Mieten in München in den kommenden 30 Jahren nominal nicht mehr steigen werden und Du somit mit einer zusätzlichen Ersparnis rechnest, die langfristig nicht existent ist. Ich gehe von etwas anderem aus! Dann bist Du aber auch erst Mitte 60 und musst vielleicht noch weitere 25 Jahre leben. Die Miete wird dann weiter fällig und Deine Ersparnisse werden Dir spätestens in diesem Zeitraum ausgehen!
Deine Rechnung wird vermutlich nicht aufgehen.

Dein dritter Punkt ist extrem fragwürdig. Niemand plant seine Rente so, dass er mit €0 aus dem Leben tritt. Die Allermeisten haben das Bestreben, etwas für die Kinder oder Angehörigen zu hinterlassen.

antworten

Aber beim Kauf muss man keine Angst haben per Eigenbedarf gekündigt zu werden
Gekauftes Objekt kann man vermieten
Lange lange Zeit gleiche Belastung usw.

Ich verstehe die Mietverfechter hier echt nicht...

Klar wenn ich für 2000 Euro etwas mieten kann und dieses Objekt 1,2 Mio kostet machts net wirklich Sinn, aber das ist doch kein represäntatives Beispiel come on guys...

Wir haben einen Neubau gekauft für 2200 Rate und würden für was gleichwertiges die gleiche Miete zahlen. Und das war in der Zinsphase bis 2022 fast normal....

antworten

Der Einkäufer schrieb am 21.07.2022:

Aber beim Kauf muss man keine Angst haben per Eigenbedarf gekündigt zu werden
Gekauftes Objekt kann man vermieten
Lange lange Zeit gleiche Belastung usw.

Ich verstehe die Mietverfechter hier echt nicht...

Klar wenn ich für 2000 Euro etwas mieten kann und dieses Objekt 1,2 Mio kostet machts net wirklich Sinn, aber das ist doch kein represäntatives Beispiel come on guys...

Wir haben einen Neubau gekauft für 2200 Rate und würden für was gleichwertiges die gleiche Miete zahlen. Und das war in der Zinsphase bis 2022 fast normal....

In vielen Ballungsgebieten sehen die Vergleiche zwischen mieten/kaufen allerdings so aus, und da es Ballungsgebiete sind, wohnen da nun auch mal viele Menschen für die mieten günstiger kommt.

antworten

Ich weiß nicht wo du lebst, aber ich bin der Poster von oben aus München. Hier ist das leider die Realität. Vor allem auch getrieben durch die Politik mit gedeckelten Mieten und sich massiv entkoppelten Kaufpreisen.

Und du solltest mir auch zustimmen, dass die monatliche Belastung bei jetzt massiv gestiegenen Zinsen und fast unveränderten Kaufpreisen zwangsläufig zu einer höheren monatlichen Belastung beim Kauf führt. Und damit folglich die Attraktivität von Mieten vs. Kaufen leider weiter erhöhen wird.

Wäre die Differenz Kaufen vs. Mieten nicht so enorm, dann würden wir auch gerne kaufen. Sind auf alle Fälle nicht abgeneigt.

Der Einkäufer schrieb am 21.07.2022:

Aber beim Kauf muss man keine Angst haben per Eigenbedarf gekündigt zu werden
Gekauftes Objekt kann man vermieten
Lange lange Zeit gleiche Belastung usw.

Ich verstehe die Mietverfechter hier echt nicht...

Klar wenn ich für 2000 Euro etwas mieten kann und dieses Objekt 1,2 Mio kostet machts net wirklich Sinn, aber das ist doch kein represäntatives Beispiel come on guys...

Wir haben einen Neubau gekauft für 2200 Rate und würden für was gleichwertiges die gleiche Miete zahlen. Und das war in der Zinsphase bis 2022 fast normal....

antworten

Oh je......Eigentum ist dann offensichtlich kein Vermögen? Wenn ich heute 500K in eine Immobilie stecke, dann ist das Geld für Dich also weg. OK - dann können wir hier aufhören.

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Mathe bzw. Zahlen solltest du nochmal prüfen, würde ich sagen.

Selbst wenn die Miete steigt, dann würde sich die Ersparnis zwar verringern, aber nicht wegfallen. Und der Großteil der 2.6m kommen übrigens aus der Anlage des jetzigen EK in Höhe von 500k.

Manchmal würde ich mich freuen, wenn die Leute hier lesen würden oder zumindest bis zu Ende denken

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Du hast keine 2,6 MIO, da schon lange vorher die Miete höher sein wird, als die Annuität und Du diese Summe gar nicht zusätzlich ansparen kannst. Du gehst davon aus, dass sich die Kaltmiete in den kommenden 60 Jahren nominal nicht verändern wird und damit diese Sparrrate erreicht wird. Das ist ein absurder Irrtum.
Die Annuität ist in 30 Jahren erledigt und dann lebts Du noch weitere 30 Jahre Mietfrei.

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Sorry, aber du bringst hier keine Zahlen und Daten zu deinen Annahmen.

Etwas mehr Informationen als "Deine Rechnung wird vermutlich nicht aufgehen." wäre schon schön zu wissen. Ich bin ehrlich an deiner Meinung interessiert.

• Wie kommst du darauf, dass die Immobilie konstant im Wert steigen wird? V.a. da ich erstmal ohne jegliche Kosten der Modernisierung rechne.
• Wie können die Mieten denn stark steigen, solange der Staat die Preise deckelt? (was ich persönlich schlecht finde. Aber die Mietpreisbremse gilt nun mal)
• Wieso sollte mir das Geld im Alter ausgehen? Wenn ich z.B. 65 bin und nominal 2.6m EUR habe und bis 85 lebe, dann kann ich 130k EUR pro Jahr oder ca. 11k EUR pro Monat davon nutzen fürs Wohnen bzw. die Mehrkosten des Wohnens. Inwiefern ich dadurch ein Problem mit der Miete bekomme, sehe ich zumindest aktuell nicht. Aber sag mir gerne, was du anders siehst?
• Wieso sollte ich nicht München als Standort betrachten, wenn ich hier meinen Lebensmittelpunkt habe und meine Familie / Freunde auch hier leben. Da bringt es mir nichts, den Durchschnitt in Deutschland zu betrachten

"Die Miete wird dann weiter fällig und Deine Ersparnisse werden Dir spätestens in diesem Zeitraum ausgehen!" - Wie das genau funktionieren soll, verstehe ich dir. Wäre nett, wenn du das mal erklären könntest.

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

Alles was du nennst, sind Spekulationen und Annahmen. Für mich zählen die aktuellen Fakten und dazu kann ich dir gerne mal die Situation von mir und meiner Partnerin schildern.

Wohnen aktuell in München zur Miete. 95qm, 4 Zimmer und Baujahr 2013. Wohnung liegt in Schwabing und wir sind die ersten Mieter. Miete aktuell bei 1.850€ (keine Indexmiete) und Mieterhöhung mit aktuellen Mietspiegel quasi nicht möglich.

Jetzt stand vor einigen Wochen die baugleiche Wohnung im Stock über uns zum Verkauf. Der Kaufpreis laut Aushang lag bei 1.25m + üblichen Nebenkosten. Wir haben grob gerechnet 500k Eigenkapital und müssten damit ca. noch 800k finanzieren. Bei den aktuellen Zinsen (sagen wir hier nur mal 3% als sehr günstigen Zins) und 2% anfängliche Tilgung, da wir Mitte 30 sind und nicht ewig abzahlen wollen, ergibt sich eine Belastung von 5% pro Jahr oder eben auch 40k EUR pro Jahr oder 3.300 EUR pro Monat. Theoretisch wäre damit nach ca. 30 Jahren alles getilgt.

Da Nebenkosten und Heizkosten als Eigentümer ebenfalls anfallen, vergleiche ich jetzt einmal die Kaltmiete mit der monatlichen Belastung. Dort haben wir bereits 1.500€ mehr Ausgaben durch den Kauf. Ebenfalls haben wir unser EK in Höhe von 500k EUR eingebracht.

Mit einer konservativen Rendite von 4% würde sich nach den 30 Jahren Zeitraum zur Betrachtung, ein Kapitalstock in Höhe von ca. 1.6m ergeben. Dazu noch monatliche Einzahlung der 1.500 Ersparnis. Daraus ergibt sich bei gleicher Verzinsung ein Kapital von 1m EUR.

Um jetzt einen Vergleich zu ziehen, folgende vereinfachte Übersicht:

• Erwerb der Immo: Vermögen = Immobilie
• Miete: Vermögen = 2.6m

Eine Parität in EUR bemessen hätte ich, wenn meine Immobilie jedes Jahr 2.5% an Wert gewinnen würde. Ich persönlich glaube bei der hohen Absprungbasis nicht daran und daher ist mein Fazit sehr klar: Finanziell ist der Kauf absolut nicht sinnvoll.

Modifikationen an meinen Zahlen könnten sich ergeben, wenn der Staat die Regulierung der Mietpreise (weniger Ersparnis durch mieten) aufhebt oder die Kaufpreise sukzessive sinken und man günstiger kaufen kann.

Ansonsten habe ich bereits sehr konservativ gerechnet mit nur 3% Zins und keine Modernierungskosten als Eigentümer (welche sonst zum Großteil der Vermieter stemmen muss) und nur 4% Anlagezins (persönlich würde ich bei 30 Jahren Horizont deutlich mehr in Aktien anlegen).

Wenn ich etwas vergesse oder du andere Infos kennst, dann bin ich gespannt und dankbar für Input

München ist ein spezieller Markt mit sehr hohen Multiples und spiegelt nicht den durchschnittlichen Markt wieder. Auch nicht den der anderen Metropolen. Aber auf eines würde ich wetten Die Bude ist in 30 Jahren eher deutlich teurer, als 2,6 Mio und Du gehst davon aus, dass die Mieten in München in den kommenden 30 Jahren nominal nicht mehr steigen werden und Du somit mit einer zusätzlichen Ersparnis rechnest, die langfristig nicht existent ist. Ich gehe von etwas anderem aus! Dann bist Du aber auch erst Mitte 60 und musst vielleicht noch weitere 25 Jahre leben. Die Miete wird dann weiter fällig und Deine Ersparnisse werden Dir spätestens in diesem Zeitraum ausgehen!
Deine Rechnung wird vermutlich nicht aufgehen.

antworten

Ja, das wird so kommen.....mit oder ohne "Haarbürste". Wie das funktionieren soll?
Das Zauberwort lautet: "INFLATION".
Wer ca. 35 Jahre alt ist, muss damit rechnen, dass er noch ca. 55 Jahre wohnen muss und ca. 25 Jahre länger Miete bezahlen muss, als die Annuität andauert.
Mehr als die Hälfte der vermeintlichen 2,6 Mio (wenn diese denn zusammen kämen - tun sie aber nicht!) werden vermutlich schon für die Kaltmiete der letzten 25 Lebensjahre draufgehen.

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Die Miete wird in absehbaren Jahren um 1.500€ oder fast 80% steigen?

Wow, da bin ich ja gespannt, wie das funktionieren soll. Haarbürste dafür auch eine Idee?

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Dein dritter Punkt ist extrem fragwürdig. Niemand plant seine Rente so, dass er mit €0 aus dem Leben tritt. Die Allermeisten haben das Bestreben, etwas für die Kinder oder Angehörigen zu hinterlassen.

Ich beziehe mich hier auf die vermeintlich ZUSÄTZLICHEN Ersparnisse, die der Mieter angeblich bilden kann. Dies stelle ich in Frage, da 1. Miete viel länger bezahlt werden muss, als die Annuität und 2. die Miete schon in absehbaren Jahren auf das Niveau der Annuität ansteigen wird und danach sogar die Annuität übersteigen wird. In Summe wird der Mieter eben kein zusätzliches Vermögen aufbauen, welches der Eigentümer nicht ebenfalls aufbauen kann. Der Vermögensaufbau findet lediglich zu unterschiedlichen Zeiten statt. Am Ende stirbt der Eigentümer mit deutlich mehr Vermögen.

antworten

Ich rechne mir gar nichts schön, wenn dann rechne ich es Dir schön. Deine Rechnung nicht auf. Du könntest ja beispielweise zum Rentenbeginn die Immobilie verkaufen und dann wieder Mieter einer altersgerechten Wohnung werden. Damit hast Du zum Renteneintritt ein deutlich höheres Vermögen aufgebaut und Deine Wohnkosten über Lebenszeit wären günstiger, als lebenslanges Mieten.
Du kannst das aber auch sein lassen und Dir Deine Strategie "schönrechnen".

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Ich plane hier gar nichts zu meinem Tod

Ich rechne objektiv meine Wohnkosten über Lebenszeit ohne Betrachtung meines Erbes. Und hier ist es nun mal so, dass mieten günstiger ist.

Rechne es dir schön wie du willst, aber am Ende freuen sich maximal deine Erben. Über die Lebenszeit wirst du mit der Miete günstiger fahren

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Sorry, aber du bringst hier keine Zahlen und Daten zu deinen Annahmen.

Etwas mehr Informationen als "Deine Rechnung wird vermutlich nicht aufgehen." wäre schon schön zu wissen. Ich bin ehrlich an deiner Meinung interessiert.

• Wie kommst du darauf, dass die Immobilie konstant im Wert steigen wird? V.a. da ich erstmal ohne jegliche Kosten der Modernisierung rechne.
• Wie können die Mieten denn stark steigen, solange der Staat die Preise deckelt? (was ich persönlich schlecht finde. Aber die Mietpreisbremse gilt nun mal)
• Wieso sollte mir das Geld im Alter ausgehen? Wenn ich z.B. 65 bin und nominal 2.6m EUR habe und bis 85 lebe, dann kann ich 130k EUR pro Jahr oder ca. 11k EUR pro Monat davon nutzen fürs Wohnen bzw. die Mehrkosten des Wohnens. Inwiefern ich dadurch ein Problem mit der Miete bekomme, sehe ich zumindest aktuell nicht. Aber sag mir gerne, was du anders siehst?
• Wieso sollte ich nicht München als Standort betrachten, wenn ich hier meinen Lebensmittelpunkt habe und meine Familie / Freunde auch hier leben. Da bringt es mir nichts, den Durchschnitt in Deutschland zu betrachten

"Die Miete wird dann weiter fällig und Deine Ersparnisse werden Dir spätestens in diesem Zeitraum ausgehen!" - Wie das genau funktionieren soll, verstehe ich dir. Wäre nett, wenn du das mal erklären könntest.

Alles was du nennst, sind Spekulationen und Annahmen. Für mich zählen die aktuellen Fakten und dazu kann ich dir gerne mal die Situation von mir und meiner Partnerin schildern.

Wohnen aktuell in München zur Miete. 95qm, 4 Zimmer und Baujahr 2013. Wohnung liegt in Schwabing und wir sind die ersten Mieter. Miete aktuell bei 1.850€ (keine Indexmiete) und Mieterhöhung mit aktuellen Mietspiegel quasi nicht möglich.

Jetzt stand vor einigen Wochen die baugleiche Wohnung im Stock über uns zum Verkauf. Der Kaufpreis laut Aushang lag bei 1.25m + üblichen Nebenkosten. Wir haben grob gerechnet 500k Eigenkapital und müssten damit ca. noch 800k finanzieren. Bei den aktuellen Zinsen (sagen wir hier nur mal 3% als sehr günstigen Zins) und 2% anfängliche Tilgung, da wir Mitte 30 sind und nicht ewig abzahlen wollen, ergibt sich eine Belastung von 5% pro Jahr oder eben auch 40k EUR pro Jahr oder 3.300 EUR pro Monat. Theoretisch wäre damit nach ca. 30 Jahren alles getilgt.

Da Nebenkosten und Heizkosten als Eigentümer ebenfalls anfallen, vergleiche ich jetzt einmal die Kaltmiete mit der monatlichen Belastung. Dort haben wir bereits 1.500€ mehr Ausgaben durch den Kauf. Ebenfalls haben wir unser EK in Höhe von 500k EUR eingebracht.

Mit einer konservativen Rendite von 4% würde sich nach den 30 Jahren Zeitraum zur Betrachtung, ein Kapitalstock in Höhe von ca. 1.6m ergeben. Dazu noch monatliche Einzahlung der 1.500 Ersparnis. Daraus ergibt sich bei gleicher Verzinsung ein Kapital von 1m EUR.

Um jetzt einen Vergleich zu ziehen, folgende vereinfachte Übersicht:

• Erwerb der Immo: Vermögen = Immobilie
• Miete: Vermögen = 2.6m

Eine Parität in EUR bemessen hätte ich, wenn meine Immobilie jedes Jahr 2.5% an Wert gewinnen würde. Ich persönlich glaube bei der hohen Absprungbasis nicht daran und daher ist mein Fazit sehr klar: Finanziell ist der Kauf absolut nicht sinnvoll.

Modifikationen an meinen Zahlen könnten sich ergeben, wenn der Staat die Regulierung der Mietpreise (weniger Ersparnis durch mieten) aufhebt oder die Kaufpreise sukzessive sinken und man günstiger kaufen kann.

Ansonsten habe ich bereits sehr konservativ gerechnet mit nur 3% Zins und keine Modernierungskosten als Eigentümer (welche sonst zum Großteil der Vermieter stemmen muss) und nur 4% Anlagezins (persönlich würde ich bei 30 Jahren Horizont deutlich mehr in Aktien anlegen).

Wenn ich etwas vergesse oder du andere Infos kennst, dann bin ich gespannt und dankbar für Input

München ist ein spezieller Markt mit sehr hohen Multiples und spiegelt nicht den durchschnittlichen Markt wieder. Auch nicht den der anderen Metropolen. Aber auf eines würde ich wetten Die Bude ist in 30 Jahren eher deutlich teurer, als 2,6 Mio und Du gehst davon aus, dass die Mieten in München in den kommenden 30 Jahren nominal nicht mehr steigen werden und Du somit mit einer zusätzlichen Ersparnis rechnest, die langfristig nicht existent ist. Ich gehe von etwas anderem aus! Dann bist Du aber auch erst Mitte 60 und musst vielleicht noch weitere 25 Jahre leben. Die Miete wird dann weiter fällig und Deine Ersparnisse werden Dir spätestens in diesem Zeitraum ausgehen!
Deine Rechnung wird vermutlich nicht aufgehen.

Dein dritter Punkt ist extrem fragwürdig. Niemand plant seine Rente so, dass er mit €0 aus dem Leben tritt. Die Allermeisten haben das Bestreben, etwas für die Kinder oder Angehörigen zu hinterlassen.

antworten

Gut gemacht! Zukünftig werden nur noch wenige Neubau-Objekte gebaut werden. Egal wie hoch die Zinsen auch sein werden, da wird es mehr Nachfrage als Angebot für diese seltenen Exemplare geben.

Der Einkäufer schrieb am 21.07.2022:

Wir haben einen Neubau gekauft für 2200 Rate und würden für was gleichwertiges die gleiche Miete zahlen. Und das war in der Zinsphase bis 2022 fast normal....

antworten

Du sagst also, dass ich zum Renteneintritt besser dastehe mit Kauf der Immo, als wenn ich mein EK heute anlege und die jetzige Ersparnis durch Miete anlege?

Wie soll das funktionieren? Entweder muss sich der Wert der immo mehr als verdoppeln oder die Miete müsste so massiv steigen, dass sie die annuität übersteigt.

Wenn man die aktuellen Rahmenbedingungen in der Gesellschaft sieht und die Daten betrachtet, dann ist keines der Szenarien zumindest aktuell sehr wahrscheinlich.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Gut gemacht! Zukünftig werden nur noch wenige Neubau-Objekte gebaut werden. Egal wie hoch die Zinsen auch sein werden, da wird es mehr Nachfrage als Angebot für diese seltenen Exemplare geben.

Der Einkäufer schrieb am 21.07.2022:

Wir haben einen Neubau gekauft für 2200 Rate und würden für was gleichwertiges die gleiche Miete zahlen. Und das war in der Zinsphase bis 2022 fast normal....

antworten

Sorry, die Aussage macht null Sinn.

Zunächst stammt der Großteil erstmal aus dem angelegten EK. Dazu habe ich bei aktuellen Preisen einen Puffer für Mieterhöhungen von 1.500€ pro Monat.

Sofern die Politik nicht komplett die Richtung ändert, wirst du nicht einmal annähernd solche Mieterhöhungen sehen.

In jedem Monat in dem die Miete unter der Annuität liegt, bildet sich einer immer größere Rücklage.

Dazu habe ich noch mit sehr konservativen Zinsen beim Darlehen von nur 3% gerechnet. Bei den Antillen Entwicklungen müsste ich hier auch eher mit 4% rechnen bei langer Zinsbindung. Folglich würde sich noch eine größere Ersparnis ergeben durchs mieten.

Und noch abschließend zu deiner Aussage: wenn ich selbst die gesamte Summe für die Miete aufwenden würde in den letzten 25 Jahren, dann hätte ich immer noch nicht mehr für meinen Wohnbedarf ausgegeben als im Falle des Kaufes. Freuen würden sich nur meine Erben

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Ja, das wird so kommen.....mit oder ohne "Haarbürste". Wie das funktionieren soll?
Das Zauberwort lautet: "INFLATION".
Wer ca. 35 Jahre alt ist, muss damit rechnen, dass er noch ca. 55 Jahre wohnen muss und ca. 25 Jahre länger Miete bezahlen muss, als die Annuität andauert.
Mehr als die Hälfte der vermeintlichen 2,6 Mio (wenn diese denn zusammen kämen - tun sie aber nicht!) werden vermutlich schon für die Kaltmiete der letzten 25 Lebensjahre draufgehen.

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Die Miete wird in absehbaren Jahren um 1.500€ oder fast 80% steigen?

Wow, da bin ich ja gespannt, wie das funktionieren soll. Haarbürste dafür auch eine Idee?

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Dein dritter Punkt ist extrem fragwürdig. Niemand plant seine Rente so, dass er mit €0 aus dem Leben tritt. Die Allermeisten haben das Bestreben, etwas für die Kinder oder Angehörigen zu hinterlassen.

Ich beziehe mich hier auf die vermeintlich ZUSÄTZLICHEN Ersparnisse, die der Mieter angeblich bilden kann. Dies stelle ich in Frage, da 1. Miete viel länger bezahlt werden muss, als die Annuität und 2. die Miete schon in absehbaren Jahren auf das Niveau der Annuität ansteigen wird und danach sogar die Annuität übersteigen wird. In Summe wird der Mieter eben kein zusätzliches Vermögen aufbauen, welches der Eigentümer nicht ebenfalls aufbauen kann. Der Vermögensaufbau findet lediglich zu unterschiedlichen Zeiten statt. Am Ende stirbt der Eigentümer mit deutlich mehr Vermögen.

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WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Das bedeutet also, die Immobilienpreise fallen nicht. Stattdessen verknappt sich das Angebot weiter.

Party vorbei. Artikel heute in der FAZ. "Vollbremsung einer ganzen Branche".

Geplante Neubauprojekte werden gestrichen. Neubau ist unkalkulierbar geworden. Der Preisanstieg von Eigentumswohnungen hat sich in 2022 deutlich verlangsamt. Der Preisanstieg liegt jetzt unterhalb der Inflationsrate von 8%. Aber die Preise steigen nominal immer noch.

Das Ziel der Bundesregierung von 400k neuen Wohnungen pro Jahr ist nicht mehr zu erreichen.
Es ist umgedreht. Das Angebot reagiert auf die nicht existente Nachfrage. Das Problem ist doch folgendes: die Bauträger können bei den derzeitigen Grundstücks- und Baukosten zwar Häuser bauen, diese würde aber dann keiner mehr Abnehmen, weil nicht finanzierbar (gestiegene Baukosten und Zinsen). Ergo wird nicht gebaut, weil keine Nachfrage da ist. Der Rückgang der Neubauten ist die Folge der fehlenden Nachfrage

Richtig! Heißt also: die Preise fallen nicht. Es wurde hier oft behauptet, wenn die Zinsen steigen, müssen ja die Neubaupreise sinken, weil das ist ja ein Markt usw. blabla...

Jetzt kommt die Erkenntnis, wie halt wirklich der Markt funktioniert. Es gibt x-tausende Baufirmen. Die alle konkurrieren um Aufträge. Die bisherigen Preise hatten einen risikoadäquaten Aufschlag, sog. unternehmerisches Wagnis - mehr aber auch nicht. Und ja, wenn man erstmal eine Firma mit 30 Angestellten hat, fährt man Porsche und hat eine Villa. Reicht ja schon, wenn jeder MA 10k Gewinn abwirft bei 60k Lohnkosten inkl. AG-Anteil - mit 300k Einkommen ist dann Villa und Porsche drin.

Die Preise für Neubauwohnungen und Neubauhäuser waren auch die letzten Jahre fair, gemessen an den Lohn- und Materialkosten.

Das bedeutet, 3.000 Euro je qm für ein Standard-EFH von der Stange plus Extras/Upgrades, plus Baumebenkosten plus Grundstück.

Hochbau eher 4.000-5.000 Euro je qm plus Grundstück, Extras/Upgrades, Baunebenkosten.

Das sind die tatsächlichen Kosten, welche die Branche hat. Für weniger lässt sich nicht bauen. Wenn es für diese natürliche Preisuntergrenze keine Nachfrage gibt: Kurzarbeit und zu die Bude. So passiert es aktuell. Niemand baut dir ein EFH für 2.500 Euro je qm Wohnfläche - da macht man noch Verluste durch den Bau. Auch bei 10% Zinsen braucht es 3.000 Euro je qm Wohnfläche für die reinen Baukosten.

Wer sich vorgestellt hat, einen Neubau oder irgendwas bis maximal 15 Jahre Alter zu kaufen, der muss jetzt durch die Zinsen deutlich mehr zahlen oder verzichten. In diesem Marktsegment sind sinkende Preise technisch nicht möglich.

Ja, das bedeutet für die kommenden x Jahre ist Neubau oder alles bis 15/20 Jahre Alter eben nur noch etwas für Ärzte, IGM Teamleiter & Co. - die Inflation wird sich doppelt und dreifach in den Baupreisen niederschlagen.

Grundstücke werden in Dutzenden zurückgegeben in Neubaugebieten. Warum? Weil es bei den Baupreisen exakt 0% Flexibilität nach unten gibt. Im Gegenteil, Preise werden weiter steigen.

Was passiert mit Bestandsimmobilien wenn es am Neubau fehlt? Die Richtung sollte klar sein, aber wir werden sehen. Aber dass Neubaupreise sich keinen Prozent nach unten bewegen, ist jetzt hoffentlich allen klar geworden. Die Zinssteigerungen werden zu 100% von den neuen Käufern getragen werden müssen - das Baugewerbe hat da keinen Spielraum.

Ich habe die Aussage einer Genossenschaft, dass aktuell unter 12 Euro Kaltmiete je QM kein Neubau möglich ist ohne Verluste zu fahren. Bei vorhandenem Grundstück und ohne dafür die Kosten umzulegen (Nachverdichtung). Bebauung sollte im Wesentlichen Sozialwohnbau sein, also z.B. nur ein innenliegendes Bad je Wohneinheit, kein weiteres WC. Kleiner Balkon, alles Standard, usw. - und für 12 Euro Kaltmiete bekommt man das nicht vermietet (kein München, Frankfurt, Stuttgart, ...), aufgrund des minimalen Standards bzw. möchte man nicht vermieten. Noch vor einigen Jahren war hier gehobener Wohnraum für 10 Euro in der Vermietung und man möchte jetzt nicht 12 Euro für absolute Basic-Wohnungen verlangen. Mittlerweile werden normale Neubauten hier für 16 Euro vermietet.

Glücklich sind Leute mit altem Mietvertrag, jedenfalls solange man nicht umzieht. Und es zieht keiner um. Absolut nie Wohnungen frei. Krasses Missverhältnis zwischen Bestandsmieten und Neubaumieten. Alte Verträge für tlw. 7 Euro, Neubauten dann 14 bis 16,50 Euro.

antworten

Wer zu jetzigen Zinskonditionen finanzieren kann, wird auf unausgelastete Baufirmen treffen und kommt damit viel leichter an Neubau als vor einem Jahr. Die Nachfrage sinkt dramatisch. Um das Angebot braucht man sich keine Sorgen machen. Alle werden froh sein, noch bauen zu dürfen.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Gut gemacht! Zukünftig werden nur noch wenige Neubau-Objekte gebaut werden. Egal wie hoch die Zinsen auch sein werden, da wird es mehr Nachfrage als Angebot für diese seltenen Exemplare geben.

Der Einkäufer schrieb am 21.07.2022:

Wir haben einen Neubau gekauft für 2200 Rate und würden für was gleichwertiges die gleiche Miete zahlen. Und das war in der Zinsphase bis 2022 fast normal....

antworten

Hier nimmt mancher ernsthaft an die Grundstückspreise würden weiter so hoch bleiben? Die werden genauso sinken und deshalb sind die Baukosten überhaupt kein Problem. Dann gibt's erstmal dieses Jahr eben nur 150.000 Wohnungen statt 400.000, eine Zahl die sowieso immer nur ein Wunschtraum war.

antworten

Der Wert der Immobilie soll sich bis zu Deinem Renteneintritt Deiner Ansicht nach nicht mehr als verdoppeln? Das wurde auf einen solchen Zeitraum in der Vergangenheit stets deutlich überschritten. Willst Du diese dann quasi verschenken, oder warum rechnest Du so pessimistisch mit der Immobilienwertentwicklung? Ich glaube, wir können diese Diskussion beenden, da wir völlig unterschiedliche Annahmen haben.

Selbstverständlich wird die Kaltmiete irgendwann die Annuität übersteigen und dann stehen weitere 25 Jahre Miete vs 0 EUR Annuität. Die dann weiter fällige Miete wird jedoch dann noch deutlich höher ausfallen, als die HEUTIGE Annuität. In Deinen letzten 25 Mietjahren zahlst Du mehr, als in den ersten 30 Jahren für Annuität. Miete der ersten 30 Jahre nicht eingerechnet.
Aber lassen wir das.....es macht offensichtlich wenig Sinn.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Du sagst also, dass ich zum Renteneintritt besser dastehe mit Kauf der Immo, als wenn ich mein EK heute anlege und die jetzige Ersparnis durch Miete anlege?

Wie soll das funktionieren? Entweder muss sich der Wert der immo mehr als verdoppeln oder die Miete müsste so massiv steigen, dass sie die annuität übersteigt.

Wenn man die aktuellen Rahmenbedingungen in der Gesellschaft sieht und die Daten betrachtet, dann ist keines der Szenarien zumindest aktuell sehr wahrscheinlich.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Gut gemacht! Zukünftig werden nur noch wenige Neubau-Objekte gebaut werden. Egal wie hoch die Zinsen auch sein werden, da wird es mehr Nachfrage als Angebot für diese seltenen Exemplare geben.

Der Einkäufer schrieb am 21.07.2022:

Wir haben einen Neubau gekauft für 2200 Rate und würden für was gleichwertiges die gleiche Miete zahlen. Und das war in der Zinsphase bis 2022 fast normal....

antworten

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Ich weiß nicht wo du lebst, aber ich bin der Poster von oben aus München. Hier ist das leider die Realität. Vor allem auch getrieben durch die Politik mit gedeckelten Mieten und sich massiv entkoppelten Kaufpreisen.

Und du solltest mir auch zustimmen, dass die monatliche Belastung bei jetzt massiv gestiegenen Zinsen und fast unveränderten Kaufpreisen zwangsläufig zu einer höheren monatlichen Belastung beim Kauf führt. Und damit folglich die Attraktivität von Mieten vs. Kaufen leider weiter erhöhen wird.

Wäre die Differenz Kaufen vs. Mieten nicht so enorm, dann würden wir auch gerne kaufen. Sind auf alle Fälle nicht abgeneigt.

Der Einkäufer schrieb am 21.07.2022:

Aber beim Kauf muss man keine Angst haben per Eigenbedarf gekündigt zu werden
Gekauftes Objekt kann man vermieten
Lange lange Zeit gleiche Belastung usw.

Ich verstehe die Mietverfechter hier echt nicht...

Klar wenn ich für 2000 Euro etwas mieten kann und dieses Objekt 1,2 Mio kostet machts net wirklich Sinn, aber das ist doch kein represäntatives Beispiel come on guys...

Wir haben einen Neubau gekauft für 2200 Rate und würden für was gleichwertiges die gleiche Miete zahlen. Und das war in der Zinsphase bis 2022 fast normal....

Stuttgart...
Ja aktuell ist das ne Katastrophe, das stimmt. Das Problem ist doch: der Mangel ist akut, die Baupreise bei 3500-4500 Euro pro m2. Die Möglichkeit ist gar nicht da, dass etwas deutlich günstiger wird, zumindest der Neubau nicht. Der Staat muss hier wieder fördern oder was weiss ich. Gesund ist das alles nicht (war schon unser Haus nicht mit Niedrigzins...)

antworten

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Hier nimmt mancher ernsthaft an die Grundstückspreise würden weiter so hoch bleiben? Die werden genauso sinken und deshalb sind die Baukosten überhaupt kein Problem. Dann gibt's erstmal dieses Jahr eben nur 150.000 Wohnungen statt 400.000, eine Zahl die sowieso immer nur ein Wunschtraum war.

Nein, die Grundstückspreise ganz sicher nicht "weiter so hoch bleiben". Sie werden noch weiter steigen.

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Hast Du schon mal mit bekommen, wie so ein Neubaugebiet entwickelt wird? Eine Stadtentwicklungsgesellschaft kauft den ursprünglichen Grundstückseigentümern die Felder billig ab. Dann wird die Fläche entsprechend entwickelt. Alles an Infrastruktur muss geschaffen werden. Versorgungsleitungen, Verkehrswege, Kita u.s.w. So was dauert viele Jahre, bis dann die baureif erschlossenen Grundstücke zugeteilt werden können. Alle Kosten, auch für diejenigen Flächen, die kein Bauland werden, müssen dann auf die Quadratmeterpreise Bauland umgelegt werden. Was soll da wohl billiger werden? Bei uns hier kostet so ein Quadratmeter Bauland dann ca. 1.400. Rhein-Main-Gebiet.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Hier nimmt mancher ernsthaft an die Grundstückspreise würden weiter so hoch bleiben? Die werden genauso sinken und deshalb sind die Baukosten überhaupt kein Problem. Dann gibt's erstmal dieses Jahr eben nur 150.000 Wohnungen statt 400.000, eine Zahl die sowieso immer nur ein Wunschtraum war.

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Der einzige Weg zur Senkung der Kaufpreise dürfte in der Vergabe von Erbbaurechten liegen. Das war früher bei Grundstücken, die im Eigentum der Kirche sind, immer üblich. Die Kirche verkauft keine Grundstücke, sie verpachtet nur.

Damit wären die Kaufkosten für das Grundstück aus der Kalkulation raus. Dafür muss dann eine Pacht bezahlt werden. Am Laufzeitende, z.B. nach 99 Jahren, fällt das Grundstück an den Erbbaurechtgeber zurück. Für das dann 99 Jahre alte Gebäude wird eine Entschädigung gezahlt. Das wird dann natürlich nicht viel sein.

So könnten Familien im eigenen Haus wohnen, ohne damit Vermögen aufzubauen.

Solche Objekte können zwar auch verkauft werden, aber ohne Grundstückseigentum ist da natürlich kein toller Preis möglich.

Der Einkäufer schrieb am 22.07.2022:

Stuttgart...
Ja aktuell ist das ne Katastrophe, das stimmt. Das Problem ist doch: der Mangel ist akut, die Baupreise bei 3500-4500 Euro pro m2. Die Möglichkeit ist gar nicht da, dass etwas deutlich günstiger wird, zumindest der Neubau nicht. Der Staat muss hier wieder fördern oder was weiss ich. Gesund ist das alles nicht (war schon unser Haus nicht mit Niedrigzins...)

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Langsamer als die Inflation

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Hier nimmt mancher ernsthaft an die Grundstückspreise würden weiter so hoch bleiben? Die werden genauso sinken und deshalb sind die Baukosten überhaupt kein Problem. Dann gibt's erstmal dieses Jahr eben nur 150.000 Wohnungen statt 400.000, eine Zahl die sowieso immer nur ein Wunschtraum war.

Nein, die Grundstückspreise ganz sicher nicht "weiter so hoch bleiben". Sie werden noch weiter steigen.

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Hier stimme ich dir zu, lassen wir es.

Mit Rechnen und Zahlen hast du es wohl leider nicht.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Der Wert der Immobilie soll sich bis zu Deinem Renteneintritt Deiner Ansicht nach nicht mehr als verdoppeln? Das wurde auf einen solchen Zeitraum in der Vergangenheit stets deutlich überschritten. Willst Du diese dann quasi verschenken, oder warum rechnest Du so pessimistisch mit der Immobilienwertentwicklung? Ich glaube, wir können diese Diskussion beenden, da wir völlig unterschiedliche Annahmen haben.

Selbstverständlich wird die Kaltmiete irgendwann die Annuität übersteigen und dann stehen weitere 25 Jahre Miete vs 0 EUR Annuität. Die dann weiter fällige Miete wird jedoch dann noch deutlich höher ausfallen, als die HEUTIGE Annuität. In Deinen letzten 25 Mietjahren zahlst Du mehr, als in den ersten 30 Jahren für Annuität. Miete der ersten 30 Jahre nicht eingerechnet.
Aber lassen wir das.....es macht offensichtlich wenig Sinn.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Du sagst also, dass ich zum Renteneintritt besser dastehe mit Kauf der Immo, als wenn ich mein EK heute anlege und die jetzige Ersparnis durch Miete anlege?

Wie soll das funktionieren? Entweder muss sich der Wert der immo mehr als verdoppeln oder die Miete müsste so massiv steigen, dass sie die annuität übersteigt.

Wenn man die aktuellen Rahmenbedingungen in der Gesellschaft sieht und die Daten betrachtet, dann ist keines der Szenarien zumindest aktuell sehr wahrscheinlich.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Gut gemacht! Zukünftig werden nur noch wenige Neubau-Objekte gebaut werden. Egal wie hoch die Zinsen auch sein werden, da wird es mehr Nachfrage als Angebot für diese seltenen Exemplare geben.

Der Einkäufer schrieb am 21.07.2022:

Wir haben einen Neubau gekauft für 2200 Rate und würden für was gleichwertiges die gleiche Miete zahlen. Und das war in der Zinsphase bis 2022 fast normal....

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WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Wer jetzt noch nicht zugeschlagen hat ist wohl endgültig raus oder konkurriert mit Boomern um TinyHouses für die ganze Familie für 500k€. In der Papiertonne wohnen und trotzdem glücklich sein - danke Herr Schwab =)

Was hat bitte Herr Prof. Dr. Schwab damit zu tun, dass du dir kein Haus leisten kannst? Ganz abgesehen von den katastrophalen Auswirkungen von EFHs auf das Klima.

antworten

Habe den Handwerken heute zugerufen, wenn Sie von Ihrerem Angebotspreis 50% nachalassen, duerfen Sie bei mir naechste Woche anfangen. Mal schauen was passiert.

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WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Hier nimmt mancher ernsthaft an die Grundstückspreise würden weiter so hoch bleiben? Die werden genauso sinken und deshalb sind die Baukosten überhaupt kein Problem. Dann gibt's erstmal dieses Jahr eben nur 150.000 Wohnungen statt 400.000, eine Zahl die sowieso immer nur ein Wunschtraum war.

Nein, die Grundstückspreise ganz sicher nicht "weiter so hoch bleiben". Sie werden noch weiter steigen.

Auf welchen Annahmen beruht deine Aussage? Danke für die Info :-)

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Nicht Dein Diskussionspartner.
Das Thema Mieten vs. Kaufen wurde in diesem Faden schon x-Mal durchgekaut. Das ist auch keine Gefühlsdebatte, sondern man kann es rechnen. Dazu gibt es auch massenhaft Literatur. Beim Eigennutz (d.h. ohne steuerliche Abschreibungen, die der Staat einem Investor gewährt), ist es historisch betrachtet mitnichten so, dass Kaufen zwingend die ökonomisch sinnvollerer Option ist. Entscheidend (auf Basis einer Sensitivitätsanalyse) sind die Entwicklung von Immobilienwert und der zu leistenden Miete, was auf 30 Jahre niemand seriös prognostizieren kann.
Empirisch betrachtet sind Immobilienbesitzer bei Renteneintritt im Schnitt vermögender. Das liegt an mehreren Faktoren:
a) Menschen mit geringerem Vermögen/Einkommen haben gar nicht die Chance ein Objekt zu erwerben
b) Da historisch betrachtet meistens Annuität > Miete galt, war der Immobilienkäufer zu einer höheren Zwangssparrate gezwungen
c) Der durchschnittliche Mieter macht bei alternativen Anlagemöglichkeiten (v.a. in Wertpapiere) mehr Fehler als der durchschnittliche Immobilienbesitzer beim Hauskauf.

Was Du in Deiner Argumentation völlig unter den Tisch fallen lässt, sind die die Instandhaltungskosten, die in die Kaltmiete mit eingepreist sind, aber nicht in der Annuität. Bei Deinem Betrachtungszeitraum von 55 Jahren ergeben sich dadurch entsprechende Ausgaben für den Immobilienbesitzer, wenn der Gebäudewert gehalten oder erhöht werden soll. Häuser aus den 60er wurden entweder kernsaniert, werden kernsaniert oder gleich ganz abgerissen. In letzterem Fall müsste man mit einem negativen Wert für das Gebäude kalkulieren, da die Abrisskosten mit eingepreist werden müssen.
Der Wert des Grundstücks ist daher implizit mit den Neubau- oder Sanierungskosten verknüpft. Wenn sich am Markt niemand findet, der das Gesamtpaket finanzieren möchte (Grundstückspreis + Neubau oder impliziter Grundstückspreis + Sanierung oder impliziter Grundstückspreis + Abriss + Neubau), dann wertet das Grundstück entsprechend ab.

Generell ist diese Mieten vs. Kaufen Debatte sehr ermüdend, gerade weil sie schon so oft geführt wurde. Sie ist bei Häusern für Eigennutz meiner Meinung nach auch wenig sinnvoll, da die Kaufentscheidung von vielen Menschen aus emotionalen und nicht aus streng rational ökonomischen Gründen gefällt wird.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Der Wert der Immobilie soll sich bis zu Deinem Renteneintritt Deiner Ansicht nach nicht mehr als verdoppeln? Das wurde auf einen solchen Zeitraum in der Vergangenheit stets deutlich überschritten. Willst Du diese dann quasi verschenken, oder warum rechnest Du so pessimistisch mit der Immobilienwertentwicklung? Ich glaube, wir können diese Diskussion beenden, da wir völlig unterschiedliche Annahmen haben.

Selbstverständlich wird die Kaltmiete irgendwann die Annuität übersteigen und dann stehen weitere 25 Jahre Miete vs 0 EUR Annuität. Die dann weiter fällige Miete wird jedoch dann noch deutlich höher ausfallen, als die HEUTIGE Annuität. In Deinen letzten 25 Mietjahren zahlst Du mehr, als in den ersten 30 Jahren für Annuität. Miete der ersten 30 Jahre nicht eingerechnet.
Aber lassen wir das.....es macht offensichtlich wenig Sinn.

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WiWi Gast schrieb am 20.07.2022:

und die die verkaufen müssen, die treffen dann auf die nachfragepreise. so findet preisbildung statt. angebot trifft auf nachfrage. in dem beispiel dann mit fallenden preisen. die die nicht verkaufen müssen, beeinflussen dann goar nix an den realisierten preisen

Wenn es aber mehr "echte" Nachfrager gibt, als "echte Verkaufsangebote" (Verkaufszwang), was passiert dann wohl mit den Preisen?
Die Eigentumsquote in DE liegt bei ca. 50%. Somit 50% Mieterhaushalte. Davon wünschen sich 70% eine eigene Immobilie als den größten wirtschaftlichen Lebenswunsch. Nirgendwo in Europa ist der Wunsch nach der eigenen Immobilie bisher so unerfüllt und damit gibt es noch massig Nachfragepotential.

wie viele sich es wünschen ist irrelevant, es ist maßgeblich wer es sich LEISTEN kann (=echter Nachfrager). Insofern ist die Zahl derer, die es sich leisten können durch den Zinsanstieg MASSIV eingebrochen.

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WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Der Wert der Immobilie soll sich bis zu Deinem Renteneintritt Deiner Ansicht nach nicht mehr als verdoppeln? Das wurde auf einen solchen Zeitraum in der Vergangenheit stets deutlich überschritten. Willst Du diese dann quasi verschenken, oder warum rechnest Du so pessimistisch mit der Immobilienwertentwicklung? Ich glaube, wir können diese Diskussion beenden, da wir völlig unterschiedliche Annahmen haben.

Bis zum Renteneintritt “stets” verdoppelt? Was hast du denn gefrühstückt, das ist doch bestenfalls als Witz zu sehen.

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WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Bei Deinem ersten Punkt (Angebot bleibt gleich) hast Du nur die Bestandsimmobilien betrachtet. Wenn Du den Gesamtmarkt betrachtest wird das Angebot weniger werden, weil die Neubauten fehlen werden.

Zusammengefasst gibt es doch zwei Prognosen:

• Die Nachfrage bricht ein wegen steigender Zinsen; das Angebot bleibt konstant, weil es auch weiterhin Verkaufsdruck in einigen Lebenslagen (z.B. Tod oder Trennung) geben wird und evtl. aufgrund sinkender Immobilienpreise ein gewisser psychologischer Druck zum Verkauf entsteht. Die Folge sind sinkende Preise.
• Die Nachfrage bricht ein wegen steigender Zinsen; das Angebot bricht in gleicher Weise ein, weil Immobilienbesitzer nicht zu niedrigeren Preisen bereit sind zu verkaufen und Neubau weniger wird. Die Folge sind konstante oder steigende Preise.

Persönlich würde ich zwar, nach Berichten der letzten Wochen, nach diversen Posts aus dem Forum sowie von persönlichen Gesprächen eher zur ersten Prognose tendieren. Wahrscheinlich ist es aber auch regional abhängig und kommt auf die Immobilienklasse an.

Wer recht hat, wird sich erst in einem halben Jahr bis einem Jahr zeigen, wenn Daten vorliegen.

Viele argumentieren hier mit ihrer persönlichen Situation oder der Wahrnehmung aus dem Freundeskreis, ich warne aber davor, das zu verallgemeinern. Insbesondere aus dem Grund, dass viele Marktakteure im Immobilienbereich nicht rational handeln. Es mag sein, dass der jeweilige Poster alles knallhart durchrechnet - vielleicht zieht das Forum auch solche Personen an. Insbesondere die Diskussion Miete vs. Eigentum dürfte für viele Käufer zu einem erheblichen Teil aber eine emotionale Frage sein.

Spannend finde ich hier vor allem Posts zu Aussagen von Maklern oder anderen Personen, die im Immobilienbereich tätig sind!

Das Angebot wird nicht weniger werden, viele institutionelle Investoren, die jetzt vll. 3 % Nettorendite in Immobilien hatten, werden diese Assets auf den Markt bringen, da andere Anlageklassen wieder interessanter werden (Anleihen, fungibler etc.)

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WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Der Wert der Immobilie soll sich bis zu Deinem Renteneintritt Deiner Ansicht nach nicht mehr als verdoppeln? Das wurde auf einen solchen Zeitraum in der Vergangenheit stets deutlich überschritten. Willst Du diese dann quasi verschenken, oder warum rechnest Du so pessimistisch mit der Immobilienwertentwicklung? Ich glaube, wir können diese Diskussion beenden, da wir völlig unterschiedliche Annahmen haben.

Selbstverständlich wird die Kaltmiete irgendwann die Annuität übersteigen und dann stehen weitere 25 Jahre Miete vs 0 EUR Annuität. Die dann weiter fällige Miete wird jedoch dann noch deutlich höher ausfallen, als die HEUTIGE Annuität. In Deinen letzten 25 Mietjahren zahlst Du mehr, als in den ersten 30 Jahren für Annuität. Miete der ersten 30 Jahre nicht eingerechnet.
Aber lassen wir das.....es macht offensichtlich wenig Sinn.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Du sagst also, dass ich zum Renteneintritt besser dastehe mit Kauf der Immo, als wenn ich mein EK heute anlege und die jetzige Ersparnis durch Miete anlege?

Wie soll das funktionieren? Entweder muss sich der Wert der immo mehr als verdoppeln oder die Miete müsste so massiv steigen, dass sie die annuität übersteigt.

Wenn man die aktuellen Rahmenbedingungen in der Gesellschaft sieht und die Daten betrachtet, dann ist keines der Szenarien zumindest aktuell sehr wahrscheinlich.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Gut gemacht! Zukünftig werden nur noch wenige Neubau-Objekte gebaut werden. Egal wie hoch die Zinsen auch sein werden, da wird es mehr Nachfrage als Angebot für diese seltenen Exemplare geben.

Der Einkäufer schrieb am 21.07.2022:

Wir haben einen Neubau gekauft für 2200 Rate und würden für was gleichwertiges die gleiche Miete zahlen. Und das war in der Zinsphase bis 2022 fast normal....

Lass ihn doch reden und sich das Mieten schönreden. Ich brauche solche Leute als Zahldeppen für meine vermieteten Wohnungen. Wenn sie sich dabei auch noch schlau und überlegen fühlen, umso besser!

antworten

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Hier nimmt mancher ernsthaft an die Grundstückspreise würden weiter so hoch bleiben? Die werden genauso sinken und deshalb sind die Baukosten überhaupt kein Problem. Dann gibt's erstmal dieses Jahr eben nur 150.000 Wohnungen statt 400.000, eine Zahl die sowieso immer nur ein Wunschtraum war.

Nein, die Grundstückspreise ganz sicher nicht "weiter so hoch bleiben". Sie werden noch weiter steigen.

LOL!

antworten

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Hier nimmt mancher ernsthaft an die Grundstückspreise würden weiter so hoch bleiben? Die werden genauso sinken und deshalb sind die Baukosten überhaupt kein Problem. Dann gibt's erstmal dieses Jahr eben nur 150.000 Wohnungen statt 400.000, eine Zahl die sowieso immer nur ein Wunschtraum war.

Das Grundstück macht aber nur einen Teil der Kosten aus. Beispiel 500 qm Grundstück mit 600 Euro je qm = 300.000 Euro. Darauf ein Haus mit 180 qm sind die anteiligen Grundstückskosten je qm Wohnfläche bei 1.667 Euro.

Die reinen Baukosten sind aber mindestens 3.000 Euro je qm, dazu Baunebenkosten, Extras, Außenanlagen. Kommt man irgendwo Richtung 5.500 bis 6.500 Euro je qm, davon 1.667 Euro je qm durch das Grundstück.

Das gleiche bei MFHs. 800 qm je 2.500 Euro je qm. 2 Mio. für das Grundstück. Wenn man dort 5 Etagen je 250 qm unterbringt, sind die anteiligen Grundstückskosten 1.600 Euro je qm. Die Baukosten aber ca. 4.500 Euro plus BNK usw.

Am Ende kommen da 7.000+ Euro je qm, davon 1.600 Euro für das Grundstück.

antworten

Wir sind von monatlich 500 € Zinsen auf 2000€ hochgeschossen. Wer glaubt das sich das nicht irgendwann auf die Verkaufspreise auswirkt träumt. Spätestens die Bank schiebt da den Riegel vor und da hilft auch kein Daimler Vertrag mehr.

antworten

Nö, sicher nicht.

In den USA gehts bei den Immos rapide bergab, wir sind nur später dran und werden folgen.
Dort müssen bereits mehr als die Hälfte der Verkäufer Preisnachlässe geben.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Nein, die Grundstückspreise ganz sicher nicht "weiter so hoch bleiben". Sie werden noch weiter steigen.

antworten

Das pendelt sich schon ein.
Der Mangel an Vorprodukten und Materialien wird verschwinden und die Baufirmen entlasten, dazu kommt die sinkende Nachfrage.

Der Einkäufer schrieb am 22.07.2022:

Stuttgart...
Ja aktuell ist das ne Katastrophe, das stimmt. Das Problem ist doch: der Mangel ist akut, die Baupreise bei 3500-4500 Euro pro m2. Die Möglichkeit ist gar nicht da, dass etwas deutlich günstiger wird, zumindest der Neubau nicht. Der Staat muss hier wieder fördern oder was weiss ich. Gesund ist das alles nicht (war schon unser Haus nicht mit Niedrigzins...)

antworten

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Der Wert der Immobilie soll sich bis zu Deinem Renteneintritt Deiner Ansicht nach nicht mehr als verdoppeln? Das wurde auf einen solchen Zeitraum in der Vergangenheit stets deutlich überschritten. Willst Du diese dann quasi verschenken, oder warum rechnest Du so pessimistisch mit der Immobilienwertentwicklung? Ich glaube, wir können diese Diskussion beenden, da wir völlig unterschiedliche Annahmen haben.

Selbstverständlich wird die Kaltmiete irgendwann die Annuität übersteigen und dann stehen weitere 25 Jahre Miete vs 0 EUR Annuität. Die dann weiter fällige Miete wird jedoch dann noch deutlich höher ausfallen, als die HEUTIGE Annuität. In Deinen letzten 25 Mietjahren zahlst Du mehr, als in den ersten 30 Jahren für Annuität. Miete der ersten 30 Jahre nicht eingerechnet.
Aber lassen wir das.....es macht offensichtlich wenig Sinn.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Du sagst also, dass ich zum Renteneintritt besser dastehe mit Kauf der Immo, als wenn ich mein EK heute anlege und die jetzige Ersparnis durch Miete anlege?

Wie soll das funktionieren? Entweder muss sich der Wert der immo mehr als verdoppeln oder die Miete müsste so massiv steigen, dass sie die annuität übersteigt.

Wenn man die aktuellen Rahmenbedingungen in der Gesellschaft sieht und die Daten betrachtet, dann ist keines der Szenarien zumindest aktuell sehr wahrscheinlich.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Gut gemacht! Zukünftig werden nur noch wenige Neubau-Objekte gebaut werden. Egal wie hoch die Zinsen auch sein werden, da wird es mehr Nachfrage als Angebot für diese seltenen Exemplare geben.

Der Einkäufer schrieb am 21.07.2022:

Wir haben einen Neubau gekauft für 2200 Rate und würden für was gleichwertiges die gleiche Miete zahlen. Und das war in der Zinsphase bis 2022 fast normal....

Lass ihn doch reden und sich das Mieten schönreden. Ich brauche solche Leute als Zahldeppen für meine vermieteten Wohnungen. Wenn sie sich dabei auch noch schlau und überlegen fühlen, umso besser!

Ja, da hast Du Recht. Ich habe vor 28 Jahren zwei DHH gekauft. Eine selbstbewohnt und eine vermietet. Beide sind nun fast abbezahlt. Mein Mieter hatte quasi den gleichen monatl. Kostenaufwand für´s Wohnen, wie ich. Nun gehören mir 2 DHH und mein Mieter konnte daher kein zusätzliches Vermögen aufbauen. Und das bei anfänglichen Zinsen von fast 7%.
Aber ich kann ja offensichtlich nicht rechnen......

antworten

Dort sinkt die Nachfrage und Preise schon den 5. Monat in Folge...

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Nö, sicher nicht.

In den USA gehts bei den Immos rapide bergab, wir sind nur später dran und werden folgen.
Dort müssen bereits mehr als die Hälfte der Verkäufer Preisnachlässe geben.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Nein, die Grundstückspreise ganz sicher nicht "weiter so hoch bleiben". Sie werden noch weiter steigen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Wir sind von monatlich 500 € Zinsen auf 2000€ hochgeschossen. Wer glaubt das sich das nicht irgendwann auf die Verkaufspreise auswirkt träumt. Spätestens die Bank schiebt da den Riegel vor und da hilft auch kein Daimler Vertrag mehr.

Es wird sich mehr auf das Anspruchsdenken auswirken, als auf die Preise. Her haben viele einen derartig abartigen Wohnanspruch, den es früher so nie gegeben hat. Was heute als Standard bezeichnet wird, nannte man früher "Villa"!
Vielleicht tut es für den Anfang auch mal ein Reihenhäuschen, anstelle Neubau-EFH mit 180qm Wohnfläche und allem Schicki-Micki.

antworten

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Hier nimmt mancher ernsthaft an die Grundstückspreise würden weiter so hoch bleiben? Die werden genauso sinken und deshalb sind die Baukosten überhaupt kein Problem. Dann gibt's erstmal dieses Jahr eben nur 150.000 Wohnungen statt 400.000, eine Zahl die sowieso immer nur ein Wunschtraum war.

Nein, die Grundstückspreise ganz sicher nicht "weiter so hoch bleiben". Sie werden noch weiter steigen.

LOL!

Hast Recht.... Ich habe noch einmal nachgesehen: Grundstückspreise sind historisch immer weiter gefallen - und das bei 1% sowie bei 10% Zinsen. Also werden sie auch aktuell weiter fallen.
Sorry für meinen blöden Kommentar. LG :-)

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Adler Real Estate AG will alle eigenen Wohnungen verkaufen.
Über 20.000 Einheiten....

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In vielen Gegenden der Ballungsräume liegen Grundstücke doch schon bei 1.000 EUR und mehr pro QM.
Und nochmal: Baukosten sind auch nicht in Stein gemeißelt.

Reine Baukosten sind auch weit entfernt von 3.000, in den teuren Regionen eher 2.200 pro qm.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Das Grundstück macht aber nur einen Teil der Kosten aus. Beispiel 500 qm Grundstück mit 600 Euro je qm = 300.000 Euro. Darauf ein Haus mit 180 qm sind die anteiligen Grundstückskosten je qm Wohnfläche bei 1.667 Euro.

Die reinen Baukosten sind aber mindestens 3.000 Euro je qm, dazu Baunebenkosten, Extras, Außenanlagen. Kommt man irgendwo Richtung 5.500 bis 6.500 Euro je qm, davon 1.667 Euro je qm durch das Grundstück.

Das gleiche bei MFHs. 800 qm je 2.500 Euro je qm. 2 Mio. für das Grundstück. Wenn man dort 5 Etagen je 250 qm unterbringt, sind die anteiligen Grundstückskosten 1.600 Euro je qm. Die Baukosten aber ca. 4.500 Euro plus BNK usw.

Am Ende kommen da 7.000+ Euro je qm, davon 1.600 Euro für das Grundstück.

antworten

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Der Wert der Immobilie soll sich bis zu Deinem Renteneintritt Deiner Ansicht nach nicht mehr als verdoppeln? Das wurde auf einen solchen Zeitraum in der Vergangenheit stets deutlich überschritten. Willst Du diese dann quasi verschenken, oder warum rechnest Du so pessimistisch mit der Immobilienwertentwicklung? Ich glaube, wir können diese Diskussion beenden, da wir völlig unterschiedliche Annahmen haben.

Bis zum Renteneintritt “stets” verdoppelt? Was hast du denn gefrühstückt, das ist doch bestenfalls als Witz zu sehen.

Stimmt: In der Vergangenheit hat ich der Wert bereits deutlich vor Renteneintritt verdoppelt. Aber man ging ja auch früher in Rente. Vielleicht liegt es daran.

antworten

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Habe den Handwerken heute zugerufen, wenn Sie von Ihrerem Angebotspreis 50% nachalassen, duerfen Sie bei mir naechste Woche anfangen. Mal schauen was passiert.

Lautes Lachen oder stilles Schweigen :-)

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Vor 28 Jahren? Dann musst du ja demnächst 30% EK für Sanierung aufbringen.
So leicht ist die Rechnung nämlich nicht ;)

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Ja, da hast Du Recht. Ich habe vor 28 Jahren zwei DHH gekauft. Eine selbstbewohnt und eine vermietet. Beide sind nun fast abbezahlt. Mein Mieter hatte quasi den gleichen monatl. Kostenaufwand für´s Wohnen, wie ich. Nun gehören mir 2 DHH und mein Mieter konnte daher kein zusätzliches Vermögen aufbauen. Und das bei anfänglichen Zinsen von fast 7%.
Aber ich kann ja offensichtlich nicht rechnen......

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Das einzige was man von Banken / Finanzierungsvermittlern hört ist, dass viele Finanzierungsanfragen abgelehnt werden. Von sinkenden Kaufpreisen hört man da überhaupt nichts.

WiWi Gast schrieb am 21.07.2022:

Das ist keine Spekulation, das ist Fakt und die Zahlen werden es bestätigen, noch schlechter als das 2. Quartal (wo viele noch zu vorher gesichertem Zinssatz beurkundet haben) wird das 3. Quartal.
Diverse Makler geben das unumwunden zu, ebenso bestätigen das u.a. die Gespräche mit Banken.

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Da wäre ich bei unserer Demografie ganz vorsichtig.
Wer heute mit Anfang 30 ein Haus kauft, geht 2060 in Rente.
Die Babyboomer sind da längst verstorben und niemand rückt in der Breite nach.

Man sollte historisch einmalige Entwicklungen nicht fortschreiben.
Wir hatten eine deutliche Ausweitung der Lebenserwartung, wodurch die Bevölkerung viel stabiler blieb als vorher angenommen. Wir hatten deutlich mehr Migration, die aber weder die Boomer zahlenmäßig auffangen, noch das entsprechende Einkommen haben. Wir hatten Nullzinsen, die einen immensen Boom bedeuteten. Und wir hatten eine innere Wanderung vom Osten in den Westen und Süden, von Land in die Stadt.

Aber diese Entwicklungen halten nicht ewig an.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Stimmt: In der Vergangenheit hat ich der Wert bereits deutlich vor Renteneintritt verdoppelt. Aber man ging ja auch früher in Rente. Vielleicht liegt es daran.

antworten

Die kann ich ja sehr bequem von den zukünftigen Mieteinnahmen finanzieren und habe dennoch nur die Nebenkosten für die eigengenutzte Immo aufzuwenden. Das Finanzamt ist dann auch noch so nett und beteiligt sich großzügig an den Kosten.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Vor 28 Jahren? Dann musst du ja demnächst 30% EK für Sanierung aufbringen.
So leicht ist die Rechnung nämlich nicht ;)

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Ja, da hast Du Recht. Ich habe vor 28 Jahren zwei DHH gekauft. Eine selbstbewohnt und eine vermietet. Beide sind nun fast abbezahlt. Mein Mieter hatte quasi den gleichen monatl. Kostenaufwand für´s Wohnen, wie ich. Nun gehören mir 2 DHH und mein Mieter konnte daher kein zusätzliches Vermögen aufbauen. Und das bei anfänglichen Zinsen von fast 7%.
Aber ich kann ja offensichtlich nicht rechnen......

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Kannst Du mir eine Adresse nennen für die 2.200€ pro qm?
Aber bitte schnell, da der Anbieter vermutlich bald Insolvenz anmelden wird.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

In vielen Gegenden der Ballungsräume liegen Grundstücke doch schon bei 1.000 EUR und mehr pro QM.
Und nochmal: Baukosten sind auch nicht in Stein gemeißelt.

Reine Baukosten sind auch weit entfernt von 3.000, in den teuren Regionen eher 2.200 pro qm.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Das Grundstück macht aber nur einen Teil der Kosten aus. Beispiel 500 qm Grundstück mit 600 Euro je qm = 300.000 Euro. Darauf ein Haus mit 180 qm sind die anteiligen Grundstückskosten je qm Wohnfläche bei 1.667 Euro.

Die reinen Baukosten sind aber mindestens 3.000 Euro je qm, dazu Baunebenkosten, Extras, Außenanlagen. Kommt man irgendwo Richtung 5.500 bis 6.500 Euro je qm, davon 1.667 Euro je qm durch das Grundstück.

Das gleiche bei MFHs. 800 qm je 2.500 Euro je qm. 2 Mio. für das Grundstück. Wenn man dort 5 Etagen je 250 qm unterbringt, sind die anteiligen Grundstückskosten 1.600 Euro je qm. Die Baukosten aber ca. 4.500 Euro plus BNK usw.

Am Ende kommen da 7.000+ Euro je qm, davon 1.600 Euro für das Grundstück.

antworten

Wo gibt es denn Grundstücke für 600 euro pro qm? Das sind nicht die teuren Ballungsgebiete, um die es hier ja in erster Linie geht.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Hier nimmt mancher ernsthaft an die Grundstückspreise würden weiter so hoch bleiben? Die werden genauso sinken und deshalb sind die Baukosten überhaupt kein Problem. Dann gibt's erstmal dieses Jahr eben nur 150.000 Wohnungen statt 400.000, eine Zahl die sowieso immer nur ein Wunschtraum war.

Das Grundstück macht aber nur einen Teil der Kosten aus. Beispiel 500 qm Grundstück mit 600 Euro je qm = 300.000 Euro. Darauf ein Haus mit 180 qm sind die anteiligen Grundstückskosten je qm Wohnfläche bei 1.667 Euro.

Die reinen Baukosten sind aber mindestens 3.000 Euro je qm, dazu Baunebenkosten, Extras, Außenanlagen. Kommt man irgendwo Richtung 5.500 bis 6.500 Euro je qm, davon 1.667 Euro je qm durch das Grundstück.

Das gleiche bei MFHs. 800 qm je 2.500 Euro je qm. 2 Mio. für das Grundstück. Wenn man dort 5 Etagen je 250 qm unterbringt, sind die anteiligen Grundstückskosten 1.600 Euro je qm. Die Baukosten aber ca. 4.500 Euro plus BNK usw.

Am Ende kommen da 7.000+ Euro je qm, davon 1.600 Euro für das Grundstück.

antworten

Wenn das stimmen würde, wer sollte es denen abkaufen? Das sind überwiegend nicht sanierte Mehrfamilienhäuser, die vermietet sind. Haben die überhaupt Eigentumswohnungsanlagen im Bestand? Wenn nicht kann man da keine einzelnen Wohnungen verkaufen.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Adler Real Estate AG will alle eigenen Wohnungen verkaufen.
Über 20.000 Einheiten....

antworten

Selbst bei 30% EK für die Sanierung (30% von was eigentlich?) wird es sich immer noch gelohnt haben, die DHH werden ja einen Wert haben und der Mieter hat quasi seine Baufinanzierung (zumindest zum Teil) bezahlt.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Vor 28 Jahren? Dann musst du ja demnächst 30% EK für Sanierung aufbringen.
So leicht ist die Rechnung nämlich nicht ;)

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Ja, da hast Du Recht. Ich habe vor 28 Jahren zwei DHH gekauft. Eine selbstbewohnt und eine vermietet. Beide sind nun fast abbezahlt. Mein Mieter hatte quasi den gleichen monatl. Kostenaufwand für´s Wohnen, wie ich. Nun gehören mir 2 DHH und mein Mieter konnte daher kein zusätzliches Vermögen aufbauen. Und das bei anfänglichen Zinsen von fast 7%.
Aber ich kann ja offensichtlich nicht rechnen......

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Nachdem hier ja viele sind, die sich mit dem Thema Immoblilien und Finanzierung gut auskennen, hätte ich mal eine Frage:

Wir werden höchstwahrscheinlich eine ETW in einem Mehrfamilienhaus (Neubau, Fertigstellung 2024) bei einem großen lokalen Immobilienentwickler kaufen. Die Bezahlung erfolgt in Raten nach bestimmten Ereignissen der Fertigstellung. Jetzt ist es so, dass wir relativ viel Eigenkapital haben und quasi nur die "letzten" Raten finanzieren müssen, d.h. vermutlich erst ab 2024 fremdfinanzieren müssen.

Habt ihr einen Ratschlag, wie man das (angesichts steigender Zinsen) am besten angeht?

antworten

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

In vielen Gegenden der Ballungsräume liegen Grundstücke doch schon bei 1.000 EUR und mehr pro QM.
Und nochmal: Baukosten sind auch nicht in Stein gemeißelt.

Reine Baukosten sind auch weit entfernt von 3.000, in den teuren Regionen eher 2.200 pro qm.

Das Grundstück macht aber nur einen Teil der Kosten aus. Beispiel 500 qm Grundstück mit 600 Euro je qm = 300.000 Euro. Darauf ein Haus mit 180 qm sind die anteiligen Grundstückskosten je qm Wohnfläche bei 1.667 Euro.

Die reinen Baukosten sind aber mindestens 3.000 Euro je qm, dazu Baunebenkosten, Extras, Außenanlagen. Kommt man irgendwo Richtung 5.500 bis 6.500 Euro je qm, davon 1.667 Euro je qm durch das Grundstück.

Das gleiche bei MFHs. 800 qm je 2.500 Euro je qm. 2 Mio. für das Grundstück. Wenn man dort 5 Etagen je 250 qm unterbringt, sind die anteiligen Grundstückskosten 1.600 Euro je qm. Die Baukosten aber ca. 4.500 Euro plus BNK usw.

Am Ende kommen da 7.000+ Euro je qm, davon 1.600 Euro für das Grundstück.

2.200 Euro pro m2?
In den teuren Regionen? Mit Baunebenkosten ?

Die Baukosten in den Ballungsräumen Stgt/München liegen aktuell bei eher 3.500 Euro / m2 OHNE Baunebenkosten
(Ich bin vom Fach....)

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Es ist zu erwarten, dass die Löhne in Deutschland langfristig eher sinken werden. Die Konkurrenz im Ausland wird mit jeder Woche stärker. Wie stellt ihr euch z.B. die Zukunft der Automobilindustrie vor, die einen großen Teil der deutschen Gutverdiener und Eigenheimbesitzer beherbergt? Ich habe heute z.B. auch 4700€ netto, würde aber nicht darauf wetten, dass ich in 10 Jahren noch mehr als 3000€ netto verdienen werde und würde daher auf keinen Fall eine Monatsrate von über 2000€ auf mich nehmen. Wie sieht das bei euch aus? Seid ihr euch sicher, dass eure Löhne auf dem heutigen Niveau bleiben? Eigentlich kann man nur im Gesundheitswesen sicher sein.

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Verfolge diese Diskussion seit langem. Will demnächst auch hoffentlich selber was kaufen, wenn es klappt. ABER viele hier investieren Ihr ganzes Kapital in eine Immobilie. Sehe das mittlerweile kritisch, weil das investieren schließlich dazu dient um sich später evtl. mal sorglos zur Ruhe zu setzen (in 30+ Jahren). M.M.n ist dies Invest nur von der deutschen Volkswirtschaft abhängig, wenn es Mal nach unten geht, dann sind die Immobilien nicht so viel Wert (was auch klar sein sollte, da man ja vermieten will an Zahlungswillige Mieter) - das ist ein riesen Problem. MSCI hat halt den Vorteil, dass falls es hier wirklich den Bach unter geht, man immer noch hoffen kann, dass die "Weltwirtschaft" sich positiv entwickelt.
Wie seht ihr das?

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Die Rechnung ist ziemlich einfach. Er hat soviel bezahlt wie sein Nachbar. Der Nachbar hat 0% Vermögensanteil an den beiden DHHs, ihm gehören 100%.

Ob die jetzt 1,2 Mio. oder 1,5 Mio. wert sind - oder nur 1,4 Mio. abzgl. 300k Sanierungsstau. Es sind auf jeden Fall mehr als die 0 Euro, die der Nachbar durch die Miete hat.

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Vor 28 Jahren? Dann musst du ja demnächst 30% EK für Sanierung aufbringen.
So leicht ist die Rechnung nämlich nicht ;)

WiWi Gast schrieb am 22.07.2022:

Ja, da hast Du Recht. Ich habe vor 28 Jahren zwei DHH gekauft. Eine selbstbewohnt und eine vermietet. Beide sind nun fast abbezahlt. Mein Mieter hatte quasi den gleichen monatl. Kostenaufwand für´s Wohnen, wie ich. Nun gehören mir 2 DHH und mein Mieter konnte daher kein zusätzliches Vermögen aufbauen. Und das bei anfänglichen Zinsen von fast 7%.
Aber ich kann ja offensichtlich nicht rechnen......

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