Umweltschutz ist jetzt nicht unbedingt das Argument wenn es darum geht ein Wohnhaus zu sanieren erstmal muss es den heutigen Anforderungen an Wohnraum gerecht werden was Raumaufteilung, Wohnqualität etc. angeht dann muss es bezahlbar sein und wenn es dann die Umwelt nicht so sehr belastet ist das für 99% der Bauherren ein nettes Zubrot extra die Umwelt verpesten will ja doch niemand.

WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

Lohnen inwiefern? Es ist um einiges umweltschonender zu sanieren und was soll an dem Rohbau denn schlecht sein?

Nein, das lohnt sich nicht. Dann komplett abreissen. Was willst Du mit einem alten Rohbau, der auf einem alten Fundament steht?

Klar, einfach alles raus bis auf die Außenmauern und dann wieder aufbauen. Bis auf die Deckenhoehe kann man da ziemlich viel machen.

Richtig! Einen 1960er Jahre Bau kann niemand auf den heutigen Standard heben. Das ist technisch vollkommen unmöglich.
Deshalb werden diese Objekte bei uns schon seit vielen Jahren abgerissen und durch Neubauten ersetzt.

Bin heute zufällig über den Preis eines Ausbauhauses in der Größe unseres EFH gestolpert und habe dadurch angefangen mal zu rechnen was es kosten würde ein vergleichbares Haus hinzustellen.

Unser Haus ist zwar aus den 60er Jahren, wurde aber vor einigen Jahren aufwändig modernisiert. Dach neu + Dämmung, Außendämmung, neue Leitungen und Rohre, neue Heizung, neue Böden/Decken/Wände, neue Bäder, etc. Energieverbrauch liegt jetzt bei um die 80 kWh/(m2a). Würden wir jetzt noch die Fenster modernisieren + ggf. Rollläden dürften wir nahe an einen Neubau kommen (meine laienhafte Vermutung).

Also vergleiche ich das mal ganz naiv mit einem Neubau.

Wir haben 172qm Wohnfläche + 85qm Nutzfläche (ausgebauter Keller + Doppelgarage, leichte Hanglage). Kann man wenn man das neu baut mit 2000EUR/qm für Wohnfläche und 1000EUR/qm für die Nutzfläche rechnen? Dann läge das Haus bei 430kEUR. Der Bodenrichtwert liegt jetzt neu bei 690EUR/qm, bei 518qm wären es dann gut 350kEUR für den Boden. Also 780kEUR total.

Wir haben das Haus 2019 für (PV Anlage und EBK rausgerechnet) rund 650kEUR gekauft.

Frag mich einfach, wo soll ein möglicher Preisrückgang herkommen. Natürlich müssen Preise nicht dem wirklichen "Wert" entsprechen, und natürlich kann es zu Untertreibungen wie auch zu Übertreibungen kommen. Am ehesten sehe ich es noch beim Boden, der stand vor einigen Jahren glaub mal bei 350EUR/qm - aber Platz ist hier Mangelware...

Beim eigentlichen Haus sehe ich wenig Spielraum, dass da was signifikant günstiger wird - aber vielleicht irre ich mich auch. Wo lagen denn die Baukosten vor 10-15 Jahren?

Ja, sehr naiv. Lest ihr eigentlich manchmal was ihr hier schreibt?
Du vergleichst also ein 60er Jahre Bau mit einem Neubau? LoL.
Und wenn man wirklich alles neu gemacht hat so wie du schreibst (Dach, alle Wände, alle Böden etc.), dann funktioniert das nur wenn man das Ding abgerissen hat und neu hinstellt. Dann ists ein Neubeu. Oder wir sind wieder in Punkt eins, dass es sehr naiv ist eine 60er Jahre Hütte mit einem Neubeu zu vergleichen

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WiWi Gast schrieb am 27.07.2022:

Genau! Und damit dreimal so hoch, wie vor 12-18 Monaten

Bauzinsen fallen weiter entsprechend dem Trend der letzten Woche. Sind jetzt schon wieder bei 2,9% für 20 Jahre Sollzinsbindung bei unserem Fall.

20 Jahre waren niemals bei 1 %

antworten

Mein aktueller Eindruck aus meiner Region ist, dass das Angebot bei älteren Objekten (ETW/DHH/EFH) deutlich ansteigt und mittlerweile auch ein signifikanter Preisverfall erkennbar ist. Allerdings muss man bei diesen Objekten fast durchgehend umfassend sanieren. Ich glaube, wer bereit ist, das zu machen, kann inzwischen zu attraktiven Preisen etwas bekommen.

Neuere Baujahre (letzte 20 Jahre) kommen fast gar nicht auf den Markt. Neubautätigkeit ist hier einigermaßen konstant (auf geringem Niveau), auch die Preise bleiben etwa konstant. Ich befürchte, dass sich für neuere Baujahre oder gar Neubau nur dann was im Preis deutlich reduziert, wenn wir eine erhebliche Rezession mit allen einhergehenden Auswirkungen erleben.

antworten

WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

Mein aktueller Eindruck aus meiner Region ist, dass das Angebot bei älteren Objekten (ETW/DHH/EFH) deutlich ansteigt und mittlerweile auch ein signifikanter Preisverfall erkennbar ist. Allerdings muss man bei diesen Objekten fast durchgehend umfassend sanieren. Ich glaube, wer bereit ist, das zu machen, kann inzwischen zu attraktiven Preisen etwas bekommen.

Neuere Baujahre (letzte 20 Jahre) kommen fast gar nicht auf den Markt. Neubautätigkeit ist hier einigermaßen konstant (auf geringem Niveau), auch die Preise bleiben etwa konstant. Ich befürchte, dass sich für neuere Baujahre oder gar Neubau nur dann was im Preis deutlich reduziert, wenn wir eine erhebliche Rezession mit allen einhergehenden Auswirkungen erleben.

Ja, ist ja auch irgendwie absehbar, denn wenn ich mit 20-30 Jahren baue, dann wohne ich da ggf. ~50-60 Jahre drin, entsprechend gibt es jetzt hauptsächlich die Immos der >80 jährigen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 27.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

antworten

Raumaufteilung kann in großen Umfang geändert werden und was verstehst du unter Wohnqualität? Wenn du bis auf dem Rohbau zurückbaust, ist es danach quasi wie neu.

WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

Umweltschutz ist jetzt nicht unbedingt das Argument wenn es darum geht ein Wohnhaus zu sanieren erstmal muss es den heutigen Anforderungen an Wohnraum gerecht werden was Raumaufteilung, Wohnqualität etc. angeht dann muss es bezahlbar sein und wenn es dann die Umwelt nicht so sehr belastet ist das für 99% der Bauherren ein nettes Zubrot extra die Umwelt verpesten will ja doch niemand.

WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

Lohnen inwiefern? Es ist um einiges umweltschonender zu sanieren und was soll an dem Rohbau denn schlecht sein?

Nein, das lohnt sich nicht. Dann komplett abreissen. Was willst Du mit einem alten Rohbau, der auf einem alten Fundament steht?

Klar, einfach alles raus bis auf die Außenmauern und dann wieder aufbauen. Bis auf die Deckenhoehe kann man da ziemlich viel machen.

Richtig! Einen 1960er Jahre Bau kann niemand auf den heutigen Standard heben. Das ist technisch vollkommen unmöglich.
Deshalb werden diese Objekte bei uns schon seit vielen Jahren abgerissen und durch Neubauten ersetzt.

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WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

Sollte es im Winter zum worst case kommen, ist die aktuelle Regierung in jedem Fall Geschichte. Es käme zur schwersten Rezession der Nachkriegsgeschichte und massivem Wohlstandsverlust. Wir würden nicht nur materielle Schäden haben, sondern in kalten Wohnungen auch gesundheitliche Schäden. Ein absolut gefährlicher politischer Cocktail, der eigentlich nicht durchzuhalten ist.

Bezeichnend auch das Interview des Chefs von LEG Immobilien im Handelsblatt. Wenn ein Konzernlenker denkt, er könne die eigenen Mieter drangsalieren ohne das etwas zurückkommt, der unterschätzt völlig die drohende Lage.

Die BNetzA veröffentlicht regelmäßig neue Prognosen.

www.bundesnetzagentur.de/DE/Fachthemen/ElektrizitaetundGas/Versorgungssicherheit/aktuelle_gasversorgung/start.html

Stand ist, dass unsere Gasspeicher heute mit 162TWh gefüllt sind und das derzeit rund 2,8TWh/Tag aus nicht russischen Ländern kommen.

Aus Russland kamen gestern noch 0,7TWh aber perspektivisch muss man mit 0TWh aus Russland rechnen.

Derzeit speichern wir 1TWh/Tag ein.

Der deutsche Gasverbrauch an einem durchschnittlichen Wintertag beträgt bisher rund 4TWh. Das Wetter diesen Winter kennt noch keiner, aktuell sparen Industrie und private ca. 6%, Kraftwerke eher mehr, trotz der katastrophalen Lage am europäischen Strommarkt durch den Massenausfall französischer Atomkraftwerke.

Die Gaslage ist also angespannt und kritisch, aber Stand heute keineswegs "existenzbedrohend" für Deutschland und auch nicht für unsere Regierung, die im Rahmen ihrer Möglichkeiten hier durchaus klug und schnell gehandelt hat.

Ich gehe mal davon aus, dass auch beim privaten Gasverbrauch im Winter Einsparungen von 15-20% erzielt werden (normales Wetter) und das würde dann reichen.

Da gibt es weder Gesundheitsschäden noch sonstwas. Manche Leute tun ja grad so als wär 18 Grad im Wohnzimmer ein Opfer, als würd man sich ne Niere heraus schneiden müssen.

Klug wäre gewesen mit Beginn des Krieges Gas nicht mehr zu verstromen (und durch Kohle oder Nuklear zu ersetzen) und nicht erst 5 Monste später. Das war politisch für die Grünen natürlich nicht möglich.

Deine Rechnung geht auch nur auf, wenn der Winter nicht zu lange und nicht zu kalt wird und wenn alle brav mitmachen.

Hauptverbraucher von Gas ist die Industrie. Schon mit Beginn Corona war es kein Problem, dass große Industriebetriebe mal eben 1-2 Monate auf 100% Kurzarbeit gingen.

Es wird von der Industrie natürlich immer anders dargestellt, weil es um Profit geht. Aber wir können die großen Gas-Hauptverbraucher auch mal einen Monat abschalten und Kurzarbeitergeld zahlen. Da passiert nichts.

Ähnlich wie Corona (bei uns bis zu 100% HO möglich und 3-4 Tage HO bei fast allen Office Workern normal), wird auch diese Krise ihr Gutes haben. Transformationsprozesse in der deutschen Wirtschaft werden extrem beschleunigt, jeder weiß, dass man auch weg vom Gas muss und hin zu 100% EE (inkl. Wasserstoffwirtschaft, optional Atomkraft).

antworten

Genau so sehe ich das auch!

WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

Mein aktueller Eindruck aus meiner Region ist, dass das Angebot bei älteren Objekten (ETW/DHH/EFH) deutlich ansteigt und mittlerweile auch ein signifikanter Preisverfall erkennbar ist. Allerdings muss man bei diesen Objekten fast durchgehend umfassend sanieren. Ich glaube, wer bereit ist, das zu machen, kann inzwischen zu attraktiven Preisen etwas bekommen.

Neuere Baujahre (letzte 20 Jahre) kommen fast gar nicht auf den Markt. Neubautätigkeit ist hier einigermaßen konstant (auf geringem Niveau), auch die Preise bleiben etwa konstant. Ich befürchte, dass sich für neuere Baujahre oder gar Neubau nur dann was im Preis deutlich reduziert, wenn wir eine erhebliche Rezession mit allen einhergehenden Auswirkungen erleben.

antworten

WiWi Gast schrieb am 26.07.2022:

Leider ist es trotz Zinserhöhung nicht zu dem Szenario gekommen welches ich mir vorgestellt habe. Um ein Beispiel zu nennen: ich hätte vor 2 Jahren eine doppelhaushälfte für 700 tsd kaufen können mit einem Zins von 1,2% auf 25 jahre.
Daraufhin hieß es von vielen Experten das die Preise fallen werden wenn der Zins steigt und ich bin vom Kaufvertrag zurückgetreten und hab gewartet. Jetzt sehe ich das baugleiche nachbarshaus (doppelhaushälfte) zu einem Preis von 750 tsd jedoch nun bekomme ich nen Zins von 3,1%. Sagt mal wollt ihr mich verarschen ????? Danke an Herrn Beck und wie die ganzen anderen möchtegernexperten heißen. Ich lasse mich nie wieder beeinflussen. Jetzt sitzen wir hier in einer überteuerten 4 zimmerwohnung mit 2 Kiddies und der Traum vom Haus ist geplatzt. Ich bin echt bedient. Und die Nebenkosten steigen jetzt auch noch ins unermessliche. Unser Vermieter hat das alles an die Mieter abgetreten. Na danke auch.

Du kannst doch den Immobilienmarkt nicht mit dem Markt für z. B. Rohöl vergleichen. Die Auswirkungen brauchen deutlich länger.

antworten

Das ist der Punkt, der gerne verdrängt wird: wenn eine Immobilie über 40 Jahre nicht regelmäßig modernisiert wird, reduziert sich am Ende der Preis erheblich.
Speziell jetzt bei den höheren Kreditkosten sind 40 Jahre alte Bäder und Küchen nichts, wo man einfach mal wegschaut.

WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

Mein aktueller Eindruck aus meiner Region ist, dass das Angebot bei älteren Objekten (ETW/DHH/EFH) deutlich ansteigt und mittlerweile auch ein signifikanter Preisverfall erkennbar ist. Allerdings muss man bei diesen Objekten fast durchgehend umfassend sanieren. Ich glaube, wer bereit ist, das zu machen, kann inzwischen zu attraktiven Preisen etwas bekommen.

Neuere Baujahre (letzte 20 Jahre) kommen fast gar nicht auf den Markt. Neubautätigkeit ist hier einigermaßen konstant (auf geringem Niveau), auch die Preise bleiben etwa konstant. Ich befürchte, dass sich für neuere Baujahre oder gar Neubau nur dann was im Preis deutlich reduziert, wenn wir eine erhebliche Rezession mit allen einhergehenden Auswirkungen erleben.

antworten

WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

Genau! Und damit dreimal so hoch, wie vor 12-18 Monaten

Bauzinsen fallen weiter entsprechend dem Trend der letzten Woche. Sind jetzt schon wieder bei 2,9% für 20 Jahre Sollzinsbindung bei unserem Fall.

20 Jahre waren niemals bei 1 %

Doch, wir haben im Januar bei 1,23% für 20 Jahre abgeschlossen.
Wir hatten im Oktober / November Angebote um die 1,05% für 20 jahre und 1,15% bei 30 Jahren.

antworten

WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

Mein aktueller Eindruck aus meiner Region ist, dass das Angebot bei älteren Objekten (ETW/DHH/EFH) deutlich ansteigt und mittlerweile auch ein signifikanter Preisverfall erkennbar ist. Allerdings muss man bei diesen Objekten fast durchgehend umfassend sanieren. Ich glaube, wer bereit ist, das zu machen, kann inzwischen zu attraktiven Preisen etwas bekommen.

Neuere Baujahre (letzte 20 Jahre) kommen fast gar nicht auf den Markt. Neubautätigkeit ist hier einigermaßen konstant (auf geringem Niveau), auch die Preise bleiben etwa konstant. Ich befürchte, dass sich für neuere Baujahre oder gar Neubau nur dann was im Preis deutlich reduziert, wenn wir eine erhebliche Rezession mit allen einhergehenden Auswirkungen erleben.

Sieht bei uns ähnlich aus. Ist für mich auch nur verständlich. Bei Sanierungen sind die Kosten aktuell kaum zu kalkulieren. Das muss sich im Kaufpreis niederschlagen. Das betrifft auch den Neubau.

Junge Bestandsimmobilien hingegen werden dadurch zu einem seltenen und somit wertvollen Gut. Vor allem in guter Lage. Da kann ein Verkäufer auch entsprechend pokern und sagen „was interessieren mich eure Zinsen, zu denen ihr finanzieren müsst“.

antworten

Das mit der Wohnqualität bezog sich in erster Linie darauf das Umweltaspekte nicht auf Platz 1 der Prioritätenliste steht wenn man sich eine Immobilie saniert.

Ich habe da Probleme mir vorzustellen das Haus auf einen Stand zu bringen der mir aktuell gefallen würde. Wie gesagt am meisten gibt mir die Deckenhöhe zu denken, wir haben aktuell 285cm Deckenhöhe und im Wohnzimmer einen offenen Galleriebereich mit fast 800cm in der Spitze. Teilweise auch abgehängt etwa mit Klimaanlagen und Kühlsegeln, Lichtvouten, Trockenbaudecken bündigen Lichtsystem, Deckenlautsprechern etc. das kann ich so bei 245cm nicht umsetzen, zudem fühlt es sich einfach ziemlich bedrückend an wenn man mehr gewohnt ist.

WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

Raumaufteilung kann in großen Umfang geändert werden und was verstehst du unter Wohnqualität? Wenn du bis auf dem Rohbau zurückbaust, ist es danach quasi wie neu.

WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

Umweltschutz ist jetzt nicht unbedingt das Argument wenn es darum geht ein Wohnhaus zu sanieren erstmal muss es den heutigen Anforderungen an Wohnraum gerecht werden was Raumaufteilung, Wohnqualität etc. angeht dann muss es bezahlbar sein und wenn es dann die Umwelt nicht so sehr belastet ist das für 99% der Bauherren ein nettes Zubrot extra die Umwelt verpesten will ja doch niemand.

WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

Lohnen inwiefern? Es ist um einiges umweltschonender zu sanieren und was soll an dem Rohbau denn schlecht sein?

Nein, das lohnt sich nicht. Dann komplett abreissen. Was willst Du mit einem alten Rohbau, der auf einem alten Fundament steht?

Klar, einfach alles raus bis auf die Außenmauern und dann wieder aufbauen. Bis auf die Deckenhoehe kann man da ziemlich viel machen.

Richtig! Einen 1960er Jahre Bau kann niemand auf den heutigen Standard heben. Das ist technisch vollkommen unmöglich.
Deshalb werden diese Objekte bei uns schon seit vielen Jahren abgerissen und durch Neubauten ersetzt.

antworten

WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

Hauptverbraucher von Gas ist die Industrie. Schon mit Beginn Corona war es kein Problem, dass große Industriebetriebe mal eben 1-2 Monate auf 100% Kurzarbeit gingen.

Es wird von der Industrie natürlich immer anders dargestellt, weil es um Profit geht. Aber wir können die großen Gas-Hauptverbraucher auch mal einen Monat abschalten und Kurzarbeitergeld zahlen. Da passiert nichts.

Genau, der Staat hat ja auch beliebig viel Geld, dann eben nochmal 200 Milliarden Euro "Sondervermögen" schaffen und wenn danach 10-20% der Industrie pleite ist, weil weltweit die Kunden abspringen, dann ist es halt so.

Wer braucht schon gute Jobs in der Industrie, wenn man ja auch die "Manager für morgen" haben kann?

Dann beraten wir uns in Zukunft eben alle gegenseitig im Homeoffice vom auf 25 Grad geheizten Wohnzimmer.

antworten

WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

antworten

WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

Leider ist es trotz Zinserhöhung nicht zu dem Szenario gekommen welches ich mir vorgestellt habe. Um ein Beispiel zu nennen: ich hätte vor 2 Jahren eine doppelhaushälfte für 700 tsd kaufen können mit einem Zins von 1,2% auf 25 jahre.
Daraufhin hieß es von vielen Experten das die Preise fallen werden wenn der Zins steigt und ich bin vom Kaufvertrag zurückgetreten und hab gewartet. Jetzt sehe ich das baugleiche nachbarshaus (doppelhaushälfte) zu einem Preis von 750 tsd jedoch nun bekomme ich nen Zins von 3,1%. Sagt mal wollt ihr mich verarschen ????? Danke an Herrn Beck und wie die ganzen anderen möchtegernexperten heißen. Ich lasse mich nie wieder beeinflussen. Jetzt sitzen wir hier in einer überteuerten 4 zimmerwohnung mit 2 Kiddies und der Traum vom Haus ist geplatzt. Ich bin echt bedient. Und die Nebenkosten steigen jetzt auch noch ins unermessliche. Unser Vermieter hat das alles an die Mieter abgetreten. Na danke auch.

Du kannst doch den Immobilienmarkt nicht mit dem Markt für z. B. Rohöl vergleichen. Die Auswirkungen brauchen deutlich länger.

Die Auswirkungen können sich aber auch mit der laufenden Inflation egalisieren:
Der aktuell notwendige nominelle Preisrückgang wird durch die aktuell stattfindende Inflation ein Nullsummenspiel und die Preise bewegen sich seitwärts bzw. nominal konstant.

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Ich versuche aktuell mein Elternhaus zu verkaufen, da meine Geschwister und ich nicht mehr in unserer Heimat leben und keine Person mehr vor Ort ist, die das Haus bewirtschaften kann. Durch die räumliche Distanz macht für uns Vermietung auch keinen Sinn. Der Zustand der Immobilie ist gepflegt. Das Dach wurde vor 5 Jahren neu gemacht. Garten ist großzügig und gut angelegt. Das EFH steht zu einem aktuell angemessenen Marktwert auf einer Immobilienplattform. Das Haus habe ich noch nicht lange drin stehen (3 Monate) und bereits viele Anfragen. Viele davon absolut seriös. Das Haus haben sich schon viele Interessenten angeguckt. Mehrere Personen haben tatsächlich ihr Kaufinteresse bekundet. Der Preis war bereits per Handschlag fixiert. Im letzten Moment hat die Bank aber bereits 2 Mal einen Strich durch die Rechnung gemacht, obwohl eine vorläufige Finanzierungszusage vorlag. Langsam geht mir das wirklich auf die Nerven.

WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

Mein aktueller Eindruck aus meiner Region ist, dass das Angebot bei älteren Objekten (ETW/DHH/EFH) deutlich ansteigt und mittlerweile auch ein signifikanter Preisverfall erkennbar ist. Allerdings muss man bei diesen Objekten fast durchgehend umfassend sanieren. Ich glaube, wer bereit ist, das zu machen, kann inzwischen zu attraktiven Preisen etwas bekommen.

Neuere Baujahre (letzte 20 Jahre) kommen fast gar nicht auf den Markt. Neubautätigkeit ist hier einigermaßen konstant (auf geringem Niveau), auch die Preise bleiben etwa konstant. Ich befürchte, dass sich für neuere Baujahre oder gar Neubau nur dann was im Preis deutlich reduziert, wenn wir eine erhebliche Rezession mit allen einhergehenden Auswirkungen erleben.

Sieht bei uns ähnlich aus. Ist für mich auch nur verständlich. Bei Sanierungen sind die Kosten aktuell kaum zu kalkulieren. Das muss sich im Kaufpreis niederschlagen. Das betrifft auch den Neubau.

Junge Bestandsimmobilien hingegen werden dadurch zu einem seltenen und somit wertvollen Gut. Vor allem in guter Lage. Da kann ein Verkäufer auch entsprechend pokern und sagen „was interessieren mich eure Zinsen, zu denen ihr finanzieren müsst“.

antworten

Natürlich waren die Bauzinsen in Deutschland für eine entsprechende Laufzeit 2020/2021 so niedrig, kann man auch überall nachlesen.
Wie haben 08/20 zu 0,92% (effektiv) finanziert (80%-Finanzierung, gute Bonität). Ein paar Wochen später waren die Konditionen noch besser.

Natürlich hilft das aber niemanden, der heute einen Kredit abschließen möchte. Aber es zeigt, wie krass die Zinsbelastung steigt (und trotzdem glaube ich nicht, das Immobilien günstiger werden - in einer Inflation zu zählen Sachwerte)

WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

Genau! Und damit dreimal so hoch, wie vor 12-18 Monaten

Bauzinsen fallen weiter entsprechend dem Trend der letzten Woche. Sind jetzt schon wieder bei 2,9% für 20 Jahre Sollzinsbindung bei unserem Fall.

20 Jahre waren niemals bei 1 %

Doch, wir haben im Januar bei 1,23% für 20 Jahre abgeschlossen.
Wir hatten im Oktober / November Angebote um die 1,05% für 20 jahre und 1,15% bei 30 Jahren.

antworten

Na dann sag doch dazu, dass das ein Wohnbunker in schlechterer Lage ist. Dann können die 650k schon stimmen.

Aber für das Geld bekommst du auch in Deutschland etwas in weniger beliebten Regionen.

Dazu das deutlich bessere Gesundheits- und Rentensystem, sowie ein höheres Lohnniveau. Kaufnebenkosten sind in Spanien und Mallorca übrigens auch deutlich höher als in Deutschland.

Daher würde ich mir dein Unterfangen nochmals gut überlegen

WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

Habe ich von Port d' Andratx gesprochen?
Ja natürlich sind die Preise in Mallorca deutlich gestiegen, aber von einem niedrigen Niveau auf ein weiterhin attraktives Niveau für deutsche Verhältnisse.

Bezüglich schlechter Lage sollte man sich angesichts deutscher Neubauten sowieso eher zurückhalten.

WiWi Gast schrieb am 27.07.2022:

Das muss in absolut schlechter Lage und ein gutes Stück vom Meer entfernt im Landesinneren sein.

Meine Eltern leben seit mehr als 10 Jahren in der Nähe von Port Andratx. Nicht direkt dort, aber nur wenige Minuten mit dem Auto entfernt. Die Preise haben sich dort mehr als verdoppelt in den letzten 4-5 Jahren. Wohnungen in der Größe 80-90qm mit nötigen Renovierungsarbeiten werden für 1m angeboten.

In den guten Gegenden in der Nähe des Meeres wirst du zu deinen Preisen keinesfalls etwas finden. Da muss ich dich enttäuschen

antworten

WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es geht doch gar nicht um mich :D
Es geht um den Markt. Wenn nun die Käufer mehrheitlich nun diese 1 Mio nicht mehr leisten können, bricht die Nachfrage für diese Objekte zu diesem Preis ein.
Und vielleicht ist es ja dann auch so, dass einige sich zu günstigeren Objekten orientieren. Gleicher Effekt.

Und was passiert wenn nur noch wenige oder keine Nachfrager mehr auf den Preis des Angebotes treffen? Erstmal keine Transaktion. Wenn der Verkäufer aber unbedingt verkaufen will oder muss -> Preis sinkt bis er Nachfrage findet

antworten

WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

antworten

Also wir haben auf 20 Jahre mit 1,07 abgeschlossen

WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

WiWi Gast schrieb am 27.07.2022:

Genau! Und damit dreimal so hoch, wie vor 12-18 Monaten

Bauzinsen fallen weiter entsprechend dem Trend der letzten Woche. Sind jetzt schon wieder bei 2,9% für 20 Jahre Sollzinsbindung bei unserem Fall.

20 Jahre waren niemals bei 1 %

antworten

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Wenn die Immobilienpreise fallen, weil es sonst niemand bezahlen kann, dann muss eben der Verkäufer mit seinen Ansprüchen runter, dann klappt es auch mit dem Verkauf.

antworten

Folgende Preissenkung für EFH im Speckgürtel von Stuttgart erlebt: 1,6 -> 1,4 -> 1,2 -> 1,0 Mio. und das Ding steht immer noch drin…

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WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Also wir haben auf 20 Jahre mit 1,07 abgeschlossen

Genau! Und damit dreimal so hoch, wie vor 12-18 Monaten

Bauzinsen fallen weiter entsprechend dem Trend der letzten Woche. Sind jetzt schon wieder bei 2,9% für 20 Jahre Sollzinsbindung bei unserem Fall.

20 Jahre waren niemals bei 1 %

Bei uns waren es 1,02%, leider passte das Haus dann nicht. 2 Monate später wurde es ein anderes Haus mit 1,42 :(

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WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Nein, es ging nicht um seine Ansprüche, sondern um die Ansprüche der Kaufwilligen allgemein. Wenn die Finanziernarkeit für ein 1 Mio Objekt nicht gegeben ist, dann muss man sich in einer günstigeren Preislage umschauen. Das war schon immer so. Mit den Zinsen der Vergangenheit konnte man nun einmal höhere Ansprüche realisieren, als aktuell. Der Zug ist aber abgefahren.

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WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind.

Erstens das.

Und zweitens erkauft er sich die gleiche Rate und die gleiche Restschuld nach 10 Jahren mit einer längeren Laufzeit, denn die Tilgung muss zwangsläufig niedriger sein, damit die Rate gleich bleiben kann. Das heißt, das ganze wird damit "erkauft", dass man länger abzahlt. Das können viele aber nicht, welche die Rechnung eh schon bis zum Alter von 60 oder noch länger gemacht haben.

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PhD Hier:
Echt unglaublich das Unverständnis für Märkte hier bei sogenannten wiwis.

Wenn sich für alle Käufer die Finanzierbarkeit erschwert muss und wird der Preis fallen. Du kannst gerne zu den Mondpreisen inserieren und die teure Instandhaltung zahlen!

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Nein, es ging nicht um seine Ansprüche, sondern um die Ansprüche der Kaufwilligen allgemein. Wenn die Finanziernarkeit für ein 1 Mio Objekt nicht gegeben ist, dann muss man sich in einer günstigeren Preislage umschauen. Das war schon immer so. Mit den Zinsen der Vergangenheit konnte man nun einmal höhere Ansprüche realisieren, als aktuell. Der Zug ist aber abgefahren.

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WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Nein, es ging nicht um seine Ansprüche, sondern um die Ansprüche der Kaufwilligen allgemein. Wenn die Finanziernarkeit für ein 1 Mio Objekt nicht gegeben ist, dann muss man sich in einer günstigeren Preislage umschauen. Das war schon immer so. Mit den Zinsen der Vergangenheit konnte man nun einmal höhere Ansprüche realisieren, als aktuell. Der Zug ist aber abgefahren.

Dazu steht mit dieser Rechnung die Erwartung, dass man den Preisanstieg von 636K auf 1 Mio wieder "zurück nimmt". Das bedeutet eine Rücknahme eines Preisanstieges von fast 58%!

Bei Rücknahme von 58% Preisanstieg wären wir dann wieder auf dem Preisniveau von etwa 2017. In 2017 gab es aber auch keinen Zinssatz von 1% oder darunter.
Ich kann mir diese Marktanpassung beim besten Willen nicht vorstellen. Wer nicht verkaufen muss, wird sich darauf niemals einlassen.

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WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Wenn die Immobilienpreise fallen, weil es sonst niemand bezahlen kann, dann muss eben der Verkäufer mit seinen Ansprüchen runter, dann klappt es auch mit dem Verkauf.

Ja, das stimmt. Aber die meisten MÜSSEN nicht verkaufen und die meisten MÜSSEN nicht kaufen. Ist doch dann auch o.k. für "die meisten" :-)

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WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Folgende Preissenkung für EFH im Speckgürtel von Stuttgart erlebt: 1,6 -> 1,4 -> 1,2 -> 1,0 Mio. und das Ding steht immer noch drin…

Dann ist der Preis nun einmal völlig unrealistisch. Das kommt doch ständig vor.

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WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Ich frage mich hier, wie manche durch ihr Studium gekommen sind oder gar durch die 9./10. Klasse Mathematik. Es gibt Annuitätenrechner für sowas, aber wenn man es manuell herleiten will, ist die Berechnung einer Annuität doch etwas komplexer.

Also, 1 Mio. Finanzierungssumme, davon 800k FK.

Zu 1,5% Zinsen und 3,0% Tilgung sind das 541k Restschuld nach 10 Jahren. Die Monatsrate sind 3.000 Euro.

Jetzt hält man die 541k Restschuld und die 3.000 Euro Monatsrate konstant und erhöht die Zinsen auf 3,5% und lässt sich vom Annuitätenrechner die Tilgungsrate und die Startsumme geben. Das sind 685k und 1,75% Tilgung.

D.h. 800k, 1,5% Zinsen und 3,5% Tilgung führen nach 10 Jahren zum exakt gleichen Ergebnis wie 685k, 3,5% Zinsen und 1,75% Tilgung.

Nach diesen 10 Jahren wird so oder so neu verhandelt. Die 10-Jahres-Festschreibung macht KEINERLEI Aussage über die Finanzierungsdauer. In beiden Fällen ist das dann völlig abhängig davon, was man mit 541k Restschuld nach 10 Jahren macht (jetzt einen Volltilger? Jetzt nochmal 10 Jahren und dann wieder schauen? Jetzt einfach die 541k überweisen und fertig sein?).

Jetzt rechnen wir mal, mit 1,5% sind 1.000k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt). Bei 3,5% Zinsen sind 885k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt).

885k sind 11,5% weniger als 1.000k. Wenn der Käufer 0% der Zinssteigerung trägt und der Verkäufer 100% der Zinssteigerung trägt, wären 11,5% geringere Immobilienpreise zu erwarten.

Es ist allerdings nicht zu erwarten, dass die Preiselastizität der Verkäufer 100% beträgt und der Käufer 0%. Deswegen könnte der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% vielleicht 5% als Einmaleffekt bringen. Das war es.

Bitte Leute, lasst diese selbst hergeleiteten Überschlagsrechnungen, die zu völlig falschen Ergebnissen kommen. Nutzt bitte korrekte Finanzmathematik, dazu gerne einen sog. Annuitätenrechner aus dem Internet.

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WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Ich frage mich hier, wie manche durch ihr Studium gekommen sind oder gar durch die 9./10. Klasse Mathematik. Es gibt Annuitätenrechner für sowas, aber wenn man es manuell herleiten will, ist die Berechnung einer Annuität doch etwas komplexer.

Also, 1 Mio. Finanzierungssumme, davon 800k FK.

Zu 1,5% Zinsen und 3,0% Tilgung sind das 541k Restschuld nach 10 Jahren. Die Monatsrate sind 3.000 Euro.

Jetzt hält man die 541k Restschuld und die 3.000 Euro Monatsrate konstant und erhöht die Zinsen auf 3,5% und lässt sich vom Annuitätenrechner die Tilgungsrate und die Startsumme geben. Das sind 685k und 1,75% Tilgung.

D.h. 800k, 1,5% Zinsen und 3,5% Tilgung führen nach 10 Jahren zum exakt gleichen Ergebnis wie 685k, 3,5% Zinsen und 1,75% Tilgung.

Nach diesen 10 Jahren wird so oder so neu verhandelt. Die 10-Jahres-Festschreibung macht KEINERLEI Aussage über die Finanzierungsdauer. In beiden Fällen ist das dann völlig abhängig davon, was man mit 541k Restschuld nach 10 Jahren macht (jetzt einen Volltilger? Jetzt nochmal 10 Jahren und dann wieder schauen? Jetzt einfach die 541k überweisen und fertig sein?).

Jetzt rechnen wir mal, mit 1,5% sind 1.000k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt). Bei 3,5% Zinsen sind 885k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt).

885k sind 11,5% weniger als 1.000k. Wenn der Käufer 0% der Zinssteigerung trägt und der Verkäufer 100% der Zinssteigerung trägt, wären 11,5% geringere Immobilienpreise zu erwarten.

Es ist allerdings nicht zu erwarten, dass die Preiselastizität der Verkäufer 100% beträgt und der Käufer 0%. Deswegen könnte der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% vielleicht 5% als Einmaleffekt bringen. Das war es.

Bitte Leute, lasst diese selbst hergeleiteten Überschlagsrechnungen, die zu völlig falschen Ergebnissen kommen. Nutzt bitte korrekte Finanzmathematik, dazu gerne einen sog. Annuitätenrechner aus dem Internet.

Wenn du mir jetzt noch erklärst, was die ANSCHLUSSFinanzierbarkeit von bereits gekauften Objekten mit der Finanzierbarkeit von heutigen KÄUFERN zu tun hat, dann macht deine Rechnung Sinn ;-)

Ansonsten bleibt es bei der oben aufgemacht Rechnung, was ist heute, bei gleicher Rate, finanzierbar, im Vergleich zu vor 6 Monaten.

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WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Ich frage mich hier, wie manche durch ihr Studium gekommen sind oder gar durch die 9./10. Klasse Mathematik. Es gibt Annuitätenrechner für sowas, aber wenn man es manuell herleiten will, ist die Berechnung einer Annuität doch etwas komplexer.

Also, 1 Mio. Finanzierungssumme, davon 800k FK.

Zu 1,5% Zinsen und 3,0% Tilgung sind das 541k Restschuld nach 10 Jahren. Die Monatsrate sind 3.000 Euro.

Jetzt hält man die 541k Restschuld und die 3.000 Euro Monatsrate konstant und erhöht die Zinsen auf 3,5% und lässt sich vom Annuitätenrechner die Tilgungsrate und die Startsumme geben. Das sind 685k und 1,75% Tilgung.

D.h. 800k, 1,5% Zinsen und 3,5% Tilgung führen nach 10 Jahren zum exakt gleichen Ergebnis wie 685k, 3,5% Zinsen und 1,75% Tilgung.

Nach diesen 10 Jahren wird so oder so neu verhandelt. Die 10-Jahres-Festschreibung macht KEINERLEI Aussage über die Finanzierungsdauer. In beiden Fällen ist das dann völlig abhängig davon, was man mit 541k Restschuld nach 10 Jahren macht (jetzt einen Volltilger? Jetzt nochmal 10 Jahren und dann wieder schauen? Jetzt einfach die 541k überweisen und fertig sein?).

Jetzt rechnen wir mal, mit 1,5% sind 1.000k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt). Bei 3,5% Zinsen sind 885k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt).

885k sind 11,5% weniger als 1.000k. Wenn der Käufer 0% der Zinssteigerung trägt und der Verkäufer 100% der Zinssteigerung trägt, wären 11,5% geringere Immobilienpreise zu erwarten.

Es ist allerdings nicht zu erwarten, dass die Preiselastizität der Verkäufer 100% beträgt und der Käufer 0%. Deswegen könnte der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% vielleicht 5% als Einmaleffekt bringen. Das war es.

Bitte Leute, lasst diese selbst hergeleiteten Überschlagsrechnungen, die zu völlig falschen Ergebnissen kommen. Nutzt bitte korrekte Finanzmathematik, dazu gerne einen sog. Annuitätenrechner aus dem Internet.

rechnerisch kann man das so machen, einfach die Tilgung runtersetzen und auf die gleiche Restschuld vergleichen - das ist aber theoretisch und wird dir durch die Banken (Stichwort Finanzierbarkeit) in der Praxis nicht gelingen. Keine Bank wird dir diese Finanzierung mit anfänglicher Tilgung von 1,75% anbieten, die bleibt bei 2%.

Also: Annuität = 2% plus 3,5% Zins = 5,5% auf 800k = 3.666 € pro Monat = 22,2 % Anstieg

bzw. andersrum: gleichbleibende Rate: 36k p.a. / 0,055 = 655k Kredit

und deine Annahme von 3,5% Tilgung is irrsinn, die meisten haben mit 2% Tilgung finanziert. Du drehst und wendest hier die Annahmen, nur damit deine 10% herauskommen.
Annuität vorher: 2% Tilgung, 1,2 % Zins = 3,3 %

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WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Folgende Preissenkung für EFH im Speckgürtel von Stuttgart erlebt: 1,6 -> 1,4 -> 1,2 -> 1,0 Mio. und das Ding steht immer noch drin…

Dann ist der Preis nun einmal völlig unrealistisch. Das kommt doch ständig vor.

Stuttgart ist ja eher günstig im Vergleich zu anderen Gegenden.

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WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Nein, es ging nicht um seine Ansprüche, sondern um die Ansprüche der Kaufwilligen allgemein. Wenn die Finanziernarkeit für ein 1 Mio Objekt nicht gegeben ist, dann muss man sich in einer günstigeren Preislage umschauen. Das war schon immer so. Mit den Zinsen der Vergangenheit konnte man nun einmal höhere Ansprüche realisieren, als aktuell. Der Zug ist aber abgefahren.

Dazu steht mit dieser Rechnung die Erwartung, dass man den Preisanstieg von 636K auf 1 Mio wieder "zurück nimmt". Das bedeutet eine Rücknahme eines Preisanstieges von fast 58%!

Bei Rücknahme von 58% Preisanstieg wären wir dann wieder auf dem Preisniveau von etwa 2017. In 2017 gab es aber auch keinen Zinssatz von 1% oder darunter.
Ich kann mir diese Marktanpassung beim besten Willen nicht vorstellen. Wer nicht verkaufen muss, wird sich darauf niemals einlassen.

Es war eine rein rechnerische Herleitung, um wieviel % die Finanzierbarkeit abnimmt.
Was mit den Preisen dann passiert, bzw. in welchem Umfang, das steht auf einem anderen Blatt. Sicher fallen die Preise nicht um diese 30% - aber die Tendenz ist klar, es wird nicht mehr allzuviele Leute geben, die dann diese Summen finanzieren können.

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WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Ich frage mich hier, wie manche durch ihr Studium gekommen sind oder gar durch die 9./10. Klasse Mathematik. Es gibt Annuitätenrechner für sowas, aber wenn man es manuell herleiten will, ist die Berechnung einer Annuität doch etwas komplexer.

Also, 1 Mio. Finanzierungssumme, davon 800k FK.

Zu 1,5% Zinsen und 3,0% Tilgung sind das 541k Restschuld nach 10 Jahren. Die Monatsrate sind 3.000 Euro.

Jetzt hält man die 541k Restschuld und die 3.000 Euro Monatsrate konstant und erhöht die Zinsen auf 3,5% und lässt sich vom Annuitätenrechner die Tilgungsrate und die Startsumme geben. Das sind 685k und 1,75% Tilgung.

D.h. 800k, 1,5% Zinsen und 3,5% Tilgung führen nach 10 Jahren zum exakt gleichen Ergebnis wie 685k, 3,5% Zinsen und 1,75% Tilgung.

Nach diesen 10 Jahren wird so oder so neu verhandelt. Die 10-Jahres-Festschreibung macht KEINERLEI Aussage über die Finanzierungsdauer. In beiden Fällen ist das dann völlig abhängig davon, was man mit 541k Restschuld nach 10 Jahren macht (jetzt einen Volltilger? Jetzt nochmal 10 Jahren und dann wieder schauen? Jetzt einfach die 541k überweisen und fertig sein?).

Jetzt rechnen wir mal, mit 1,5% sind 1.000k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt). Bei 3,5% Zinsen sind 885k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt).

885k sind 11,5% weniger als 1.000k. Wenn der Käufer 0% der Zinssteigerung trägt und der Verkäufer 100% der Zinssteigerung trägt, wären 11,5% geringere Immobilienpreise zu erwarten.

Es ist allerdings nicht zu erwarten, dass die Preiselastizität der Verkäufer 100% beträgt und der Käufer 0%. Deswegen könnte der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% vielleicht 5% als Einmaleffekt bringen. Das war es.

Bitte Leute, lasst diese selbst hergeleiteten Überschlagsrechnungen, die zu völlig falschen Ergebnissen kommen. Nutzt bitte korrekte Finanzmathematik, dazu gerne einen sog. Annuitätenrechner aus dem Internet.

Interessante herangehensweise, du unterstellst also, dass vor einem halben Jahr, alle mit 3,5% Tilgung in die Finanzierung gegangen sind? Und, dass die Kreditnehmer immer über die Restschuld vergleichen? Niemals.. Die Leute schauen: was kann ich mir monatlich Leisten (=Betrag x) und gehen zur Bank, die sagt dann: das bekommst du von uns an Kreditsumme dafür. Und das wiederum bestimmt die Nachfrage zu diesem Preis. End of Story.
Und da wird die Bank immer mit dem niedrigst möglichen Tilgungssatz dran gehen (2%).

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Zur langen Rechnung, das ist alles richtig, aber:

• 10 Jahre Zinsbindung entspricht nicht unbedingt der Realität und wenn jemand einen so kurzen Zeitraum wählt, dann war das zumindest bisher nicht ohne Grund und entsprechend risikobehaftet (bei höheren Zinsen kann eine kurze Laufzeit natürlich Sinn machen). Bei einer längeren Zinsbindung hat das ganze auch einen größeren Effekt.
• Du kannst das Thema Nachfinanzierung nicht einfach mit "nach 10 Jahren wird in beiden Fällen neu verhandelt" wegwischen. Auch zu Beginn muss man den gesamten Zeitraum im Blick haben und auch da schon Annahmen treffen, und die werden in einer Niedrigzinsphase sicher andere sein als in einer Hochzinsphase, auch wenn man das sicherlich nicht wirklich wissen kann. Glaubst du ernsthaft, Kaufinteressenten haben wenn sie aktuell eine Finanzierung über 10 Jahre abschließen die gleiche Einschätzung über die Zeit danach wie vor 2 Jahren? Im Zweifelsfall wird einfach der aktuelle Zins weiter angenommen und damit hat er Einfluss auf die gesamte Finanzierung bzw. die Finanzierungsannahmen und nicht nur die ersten 10 Jahre. Wenn ich bei aktuellen Konditionen bis 70 abzahlen würde, dann denke ich mir nicht, na ja, nach 10 Jahren wird ja neu verhandelt, sondern dann mache ich das ganze schlicht nicht.

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WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Nein, es ging nicht um seine Ansprüche, sondern um die Ansprüche der Kaufwilligen allgemein. Wenn die Finanziernarkeit für ein 1 Mio Objekt nicht gegeben ist, dann muss man sich in einer günstigeren Preislage umschauen. Das war schon immer so. Mit den Zinsen der Vergangenheit konnte man nun einmal höhere Ansprüche realisieren, als aktuell. Der Zug ist aber abgefahren.

Dazu steht mit dieser Rechnung die Erwartung, dass man den Preisanstieg von 636K auf 1 Mio wieder "zurück nimmt". Das bedeutet eine Rücknahme eines Preisanstieges von fast 58%!

Bei Rücknahme von 58% Preisanstieg wären wir dann wieder auf dem Preisniveau von etwa 2017. In 2017 gab es aber auch keinen Zinssatz von 1% oder darunter.
Ich kann mir diese Marktanpassung beim besten Willen nicht vorstellen. Wer nicht verkaufen muss, wird sich darauf niemals einlassen.

Die Rechnung ist ja auch falsch. Es sind z.B. 11,5%, wobei jetzt noch die Frage steht, wer die 11,5% trägt. Komplett der Käufer? Komplett der Verkäufer? Eher eine Mischung, sodass wir durch die Zinsteigerung von 1,5% auf 3,5% etwa 5% geringere Immobilienpreise erklären können. Der allgemeine Maktro-Trend überlagert das, sodass wir im Q2 in ersten Berichten (z.B. Dr. Klein) ein Abflachen des Anstiegs sehen, aber keine Stagnation oder gar Preisverfall.

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WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Ich frage mich hier, wie manche durch ihr Studium gekommen sind oder gar durch die 9./10. Klasse Mathematik. Es gibt Annuitätenrechner für sowas, aber wenn man es manuell herleiten will, ist die Berechnung einer Annuität doch etwas komplexer.

Also, 1 Mio. Finanzierungssumme, davon 800k FK.

Zu 1,5% Zinsen und 3,0% Tilgung sind das 541k Restschuld nach 10 Jahren. Die Monatsrate sind 3.000 Euro.

Jetzt hält man die 541k Restschuld und die 3.000 Euro Monatsrate konstant und erhöht die Zinsen auf 3,5% und lässt sich vom Annuitätenrechner die Tilgungsrate und die Startsumme geben. Das sind 685k und 1,75% Tilgung.

D.h. 800k, 1,5% Zinsen und 3,5% Tilgung führen nach 10 Jahren zum exakt gleichen Ergebnis wie 685k, 3,5% Zinsen und 1,75% Tilgung.

Nach diesen 10 Jahren wird so oder so neu verhandelt. Die 10-Jahres-Festschreibung macht KEINERLEI Aussage über die Finanzierungsdauer. In beiden Fällen ist das dann völlig abhängig davon, was man mit 541k Restschuld nach 10 Jahren macht (jetzt einen Volltilger? Jetzt nochmal 10 Jahren und dann wieder schauen? Jetzt einfach die 541k überweisen und fertig sein?).

Jetzt rechnen wir mal, mit 1,5% sind 1.000k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt). Bei 3,5% Zinsen sind 885k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt).

885k sind 11,5% weniger als 1.000k. Wenn der Käufer 0% der Zinssteigerung trägt und der Verkäufer 100% der Zinssteigerung trägt, wären 11,5% geringere Immobilienpreise zu erwarten.

Es ist allerdings nicht zu erwarten, dass die Preiselastizität der Verkäufer 100% beträgt und der Käufer 0%. Deswegen könnte der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% vielleicht 5% als Einmaleffekt bringen. Das war es.

Bitte Leute, lasst diese selbst hergeleiteten Überschlagsrechnungen, die zu völlig falschen Ergebnissen kommen. Nutzt bitte korrekte Finanzmathematik, dazu gerne einen sog. Annuitätenrechner aus dem Internet.

Du willst einfach nicht einsehen, dass deine Rechnung an der Realität komplett vorbei geht oder?

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WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Ich frage mich hier, wie manche durch ihr Studium gekommen sind oder gar durch die 9./10. Klasse Mathematik. Es gibt Annuitätenrechner für sowas, aber wenn man es manuell herleiten will, ist die Berechnung einer Annuität doch etwas komplexer.

Also, 1 Mio. Finanzierungssumme, davon 800k FK.

Zu 1,5% Zinsen und 3,0% Tilgung sind das 541k Restschuld nach 10 Jahren. Die Monatsrate sind 3.000 Euro.

Jetzt hält man die 541k Restschuld und die 3.000 Euro Monatsrate konstant und erhöht die Zinsen auf 3,5% und lässt sich vom Annuitätenrechner die Tilgungsrate und die Startsumme geben. Das sind 685k und 1,75% Tilgung.

D.h. 800k, 1,5% Zinsen und 3,5% Tilgung führen nach 10 Jahren zum exakt gleichen Ergebnis wie 685k, 3,5% Zinsen und 1,75% Tilgung.

Nach diesen 10 Jahren wird so oder so neu verhandelt. Die 10-Jahres-Festschreibung macht KEINERLEI Aussage über die Finanzierungsdauer. In beiden Fällen ist das dann völlig abhängig davon, was man mit 541k Restschuld nach 10 Jahren macht (jetzt einen Volltilger? Jetzt nochmal 10 Jahren und dann wieder schauen? Jetzt einfach die 541k überweisen und fertig sein?).

Jetzt rechnen wir mal, mit 1,5% sind 1.000k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt). Bei 3,5% Zinsen sind 885k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt).

885k sind 11,5% weniger als 1.000k. Wenn der Käufer 0% der Zinssteigerung trägt und der Verkäufer 100% der Zinssteigerung trägt, wären 11,5% geringere Immobilienpreise zu erwarten.

Es ist allerdings nicht zu erwarten, dass die Preiselastizität der Verkäufer 100% beträgt und der Käufer 0%. Deswegen könnte der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% vielleicht 5% als Einmaleffekt bringen. Das war es.

Bitte Leute, lasst diese selbst hergeleiteten Überschlagsrechnungen, die zu völlig falschen Ergebnissen kommen. Nutzt bitte korrekte Finanzmathematik, dazu gerne einen sog. Annuitätenrechner aus dem Internet.

Wirklich guter Beitrag, danke dafür.
Das Preisreduktionspotenzial durch die Zinserhöhung kann man also momentan auf circa 5% beziffern. Dazu kommt allerdings die hohe Inflation, welche Verkäufer eher dazu bewegen wird, das Asset zu halten, statt mit Preisabschlag zu verkaufen.

In Summe wird es Seitwärtsbewgungen, maximal punktuell kleine Preisreduktionen geben über die nächsten 12 Monate. Danach ist die Lohn-Preis-Spirale richtig in Gang und die nominalen Immobilienpreise erscheinen wieder erschwinglicher.

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WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Ich frage mich hier, wie manche durch ihr Studium gekommen sind oder gar durch die 9./10. Klasse Mathematik. Es gibt Annuitätenrechner für sowas, aber wenn man es manuell herleiten will, ist die Berechnung einer Annuität doch etwas komplexer.

Also, 1 Mio. Finanzierungssumme, davon 800k FK.

Zu 1,5% Zinsen und 3,0% Tilgung sind das 541k Restschuld nach 10 Jahren. Die Monatsrate sind 3.000 Euro.

Jetzt hält man die 541k Restschuld und die 3.000 Euro Monatsrate konstant und erhöht die Zinsen auf 3,5% und lässt sich vom Annuitätenrechner die Tilgungsrate und die Startsumme geben. Das sind 685k und 1,75% Tilgung.

D.h. 800k, 1,5% Zinsen und 3,5% Tilgung führen nach 10 Jahren zum exakt gleichen Ergebnis wie 685k, 3,5% Zinsen und 1,75% Tilgung.

Nach diesen 10 Jahren wird so oder so neu verhandelt. Die 10-Jahres-Festschreibung macht KEINERLEI Aussage über die Finanzierungsdauer. In beiden Fällen ist das dann völlig abhängig davon, was man mit 541k Restschuld nach 10 Jahren macht (jetzt einen Volltilger? Jetzt nochmal 10 Jahren und dann wieder schauen? Jetzt einfach die 541k überweisen und fertig sein?).

Jetzt rechnen wir mal, mit 1,5% sind 1.000k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt). Bei 3,5% Zinsen sind 885k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt).

885k sind 11,5% weniger als 1.000k. Wenn der Käufer 0% der Zinssteigerung trägt und der Verkäufer 100% der Zinssteigerung trägt, wären 11,5% geringere Immobilienpreise zu erwarten.

Es ist allerdings nicht zu erwarten, dass die Preiselastizität der Verkäufer 100% beträgt und der Käufer 0%. Deswegen könnte der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% vielleicht 5% als Einmaleffekt bringen. Das war es.

Bitte Leute, lasst diese selbst hergeleiteten Überschlagsrechnungen, die zu völlig falschen Ergebnissen kommen. Nutzt bitte korrekte Finanzmathematik, dazu gerne einen sog. Annuitätenrechner aus dem Internet.

Du willst einfach nicht einsehen, dass deine Rechnung an der Realität komplett vorbei geht oder?

Meine Rechnung mit 11,5% ist mathematisch korrekt. Die andere Rechnung oben mit 30% ist mathematisch falsch. Einfach nur mathematisch falsch, d.h. keine korrekte Berechnung von Annuität, Tilgungsrate, Restschuld usw. - einfach so falsch wie die Behauptung "1+1=7" - falsch.

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WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Ich frage mich hier, wie manche durch ihr Studium gekommen sind oder gar durch die 9./10. Klasse Mathematik. Es gibt Annuitätenrechner für sowas, aber wenn man es manuell herleiten will, ist die Berechnung einer Annuität doch etwas komplexer.

Also, 1 Mio. Finanzierungssumme, davon 800k FK.

Zu 1,5% Zinsen und 3,0% Tilgung sind das 541k Restschuld nach 10 Jahren. Die Monatsrate sind 3.000 Euro.

Jetzt hält man die 541k Restschuld und die 3.000 Euro Monatsrate konstant und erhöht die Zinsen auf 3,5% und lässt sich vom Annuitätenrechner die Tilgungsrate und die Startsumme geben. Das sind 685k und 1,75% Tilgung.

D.h. 800k, 1,5% Zinsen und 3,5% Tilgung führen nach 10 Jahren zum exakt gleichen Ergebnis wie 685k, 3,5% Zinsen und 1,75% Tilgung.

Nach diesen 10 Jahren wird so oder so neu verhandelt. Die 10-Jahres-Festschreibung macht KEINERLEI Aussage über die Finanzierungsdauer. In beiden Fällen ist das dann völlig abhängig davon, was man mit 541k Restschuld nach 10 Jahren macht (jetzt einen Volltilger? Jetzt nochmal 10 Jahren und dann wieder schauen? Jetzt einfach die 541k überweisen und fertig sein?).

Jetzt rechnen wir mal, mit 1,5% sind 1.000k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt). Bei 3,5% Zinsen sind 885k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt).

885k sind 11,5% weniger als 1.000k. Wenn der Käufer 0% der Zinssteigerung trägt und der Verkäufer 100% der Zinssteigerung trägt, wären 11,5% geringere Immobilienpreise zu erwarten.

Es ist allerdings nicht zu erwarten, dass die Preiselastizität der Verkäufer 100% beträgt und der Käufer 0%. Deswegen könnte der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% vielleicht 5% als Einmaleffekt bringen. Das war es.

Bitte Leute, lasst diese selbst hergeleiteten Überschlagsrechnungen, die zu völlig falschen Ergebnissen kommen. Nutzt bitte korrekte Finanzmathematik, dazu gerne einen sog. Annuitätenrechner aus dem Internet.

Diese Berechnung ist völlig an der Praxis vorbei. Du manipulierst sie komplett durch unsinnige Tilgungsanmahmen. Die mindesttilgung ist immer 2 Prozent und wird in der Regel auch genommen um das maximum an Kredit für den verfügbaren Rahmen rauszuholen.

Insofern war die Gegenüberstellung des Kollegen mit rd 30 Prozent völlig korrekt

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Die Rechnung ist leider etwas zu vereinfacht und klammert die „emotionale“ Komponente komplett aus.

Man sieht ja alleine im Forum schon die Fronten, welche jegliche Fakten ignorieren und daher entweder „die Rallye ist vorbei“ propagieren oder sagen, dass Immos immer das beste sind und man immer kaufen soll, egal zu welchem Preis.

Solange wenig rationales Handeln im Markt vorhanden ist, bleiben alle Berechnungen nur Gedankenspiele

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Ich frage mich hier, wie manche durch ihr Studium gekommen sind oder gar durch die 9./10. Klasse Mathematik. Es gibt Annuitätenrechner für sowas, aber wenn man es manuell herleiten will, ist die Berechnung einer Annuität doch etwas komplexer.

Also, 1 Mio. Finanzierungssumme, davon 800k FK.

Zu 1,5% Zinsen und 3,0% Tilgung sind das 541k Restschuld nach 10 Jahren. Die Monatsrate sind 3.000 Euro.

Jetzt hält man die 541k Restschuld und die 3.000 Euro Monatsrate konstant und erhöht die Zinsen auf 3,5% und lässt sich vom Annuitätenrechner die Tilgungsrate und die Startsumme geben. Das sind 685k und 1,75% Tilgung.

D.h. 800k, 1,5% Zinsen und 3,5% Tilgung führen nach 10 Jahren zum exakt gleichen Ergebnis wie 685k, 3,5% Zinsen und 1,75% Tilgung.

Nach diesen 10 Jahren wird so oder so neu verhandelt. Die 10-Jahres-Festschreibung macht KEINERLEI Aussage über die Finanzierungsdauer. In beiden Fällen ist das dann völlig abhängig davon, was man mit 541k Restschuld nach 10 Jahren macht (jetzt einen Volltilger? Jetzt nochmal 10 Jahren und dann wieder schauen? Jetzt einfach die 541k überweisen und fertig sein?).

Jetzt rechnen wir mal, mit 1,5% sind 1.000k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt). Bei 3,5% Zinsen sind 885k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt).

885k sind 11,5% weniger als 1.000k. Wenn der Käufer 0% der Zinssteigerung trägt und der Verkäufer 100% der Zinssteigerung trägt, wären 11,5% geringere Immobilienpreise zu erwarten.

Es ist allerdings nicht zu erwarten, dass die Preiselastizität der Verkäufer 100% beträgt und der Käufer 0%. Deswegen könnte der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% vielleicht 5% als Einmaleffekt bringen. Das war es.

Bitte Leute, lasst diese selbst hergeleiteten Überschlagsrechnungen, die zu völlig falschen Ergebnissen kommen. Nutzt bitte korrekte Finanzmathematik, dazu gerne einen sog. Annuitätenrechner aus dem Internet.

Wirklich guter Beitrag, danke dafür.
Das Preisreduktionspotenzial durch die Zinserhöhung kann man also momentan auf circa 5% beziffern. Dazu kommt allerdings die hohe Inflation, welche Verkäufer eher dazu bewegen wird, das Asset zu halten, statt mit Preisabschlag zu verkaufen.

In Summe wird es Seitwärtsbewgungen, maximal punktuell kleine Preisreduktionen geben über die nächsten 12 Monate. Danach ist die Lohn-Preis-Spirale richtig in Gang und die nominalen Immobilienpreise erscheinen wieder erschwinglicher.

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10 Jahre Zinsbindung sind für Investoren interessant die vermieten wollen.

Die meisten EFH Käufer wollen ihr Haus aber behalten und das Risiko der Anschlussfinanzierung klein halten.

Wenn du mal einen Volltilger auf 30 Jahre rechnest bist du zB
600K€ für 1929€/Monat bei 1,5% Zins
430K€ für 1930€/Monat bei 3,5% Zins

Also 28,3% weniger Kaufpreis möglich.

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Ich frage mich hier, wie manche durch ihr Studium gekommen sind oder gar durch die 9./10. Klasse Mathematik. Es gibt Annuitätenrechner für sowas, aber wenn man es manuell herleiten will, ist die Berechnung einer Annuität doch etwas komplexer.

Also, 1 Mio. Finanzierungssumme, davon 800k FK.

Zu 1,5% Zinsen und 3,0% Tilgung sind das 541k Restschuld nach 10 Jahren. Die Monatsrate sind 3.000 Euro.

Jetzt hält man die 541k Restschuld und die 3.000 Euro Monatsrate konstant und erhöht die Zinsen auf 3,5% und lässt sich vom Annuitätenrechner die Tilgungsrate und die Startsumme geben. Das sind 685k und 1,75% Tilgung.

D.h. 800k, 1,5% Zinsen und 3,5% Tilgung führen nach 10 Jahren zum exakt gleichen Ergebnis wie 685k, 3,5% Zinsen und 1,75% Tilgung.

Nach diesen 10 Jahren wird so oder so neu verhandelt. Die 10-Jahres-Festschreibung macht KEINERLEI Aussage über die Finanzierungsdauer. In beiden Fällen ist das dann völlig abhängig davon, was man mit 541k Restschuld nach 10 Jahren macht (jetzt einen Volltilger? Jetzt nochmal 10 Jahren und dann wieder schauen? Jetzt einfach die 541k überweisen und fertig sein?).

Jetzt rechnen wir mal, mit 1,5% sind 1.000k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt). Bei 3,5% Zinsen sind 885k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt).

885k sind 11,5% weniger als 1.000k. Wenn der Käufer 0% der Zinssteigerung trägt und der Verkäufer 100% der Zinssteigerung trägt, wären 11,5% geringere Immobilienpreise zu erwarten.

Es ist allerdings nicht zu erwarten, dass die Preiselastizität der Verkäufer 100% beträgt und der Käufer 0%. Deswegen könnte der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% vielleicht 5% als Einmaleffekt bringen. Das war es.

Bitte Leute, lasst diese selbst hergeleiteten Überschlagsrechnungen, die zu völlig falschen Ergebnissen kommen. Nutzt bitte korrekte Finanzmathematik, dazu gerne einen sog. Annuitätenrechner aus dem Internet.

antworten

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Ich frage mich hier, wie manche durch ihr Studium gekommen sind oder gar durch die 9./10. Klasse Mathematik. Es gibt Annuitätenrechner für sowas, aber wenn man es manuell herleiten will, ist die Berechnung einer Annuität doch etwas komplexer.

Also, 1 Mio. Finanzierungssumme, davon 800k FK.

Zu 1,5% Zinsen und 3,0% Tilgung sind das 541k Restschuld nach 10 Jahren. Die Monatsrate sind 3.000 Euro.

Jetzt hält man die 541k Restschuld und die 3.000 Euro Monatsrate konstant und erhöht die Zinsen auf 3,5% und lässt sich vom Annuitätenrechner die Tilgungsrate und die Startsumme geben. Das sind 685k und 1,75% Tilgung.

D.h. 800k, 1,5% Zinsen und 3,5% Tilgung führen nach 10 Jahren zum exakt gleichen Ergebnis wie 685k, 3,5% Zinsen und 1,75% Tilgung.

Nach diesen 10 Jahren wird so oder so neu verhandelt. Die 10-Jahres-Festschreibung macht KEINERLEI Aussage über die Finanzierungsdauer. In beiden Fällen ist das dann völlig abhängig davon, was man mit 541k Restschuld nach 10 Jahren macht (jetzt einen Volltilger? Jetzt nochmal 10 Jahren und dann wieder schauen? Jetzt einfach die 541k überweisen und fertig sein?).

Jetzt rechnen wir mal, mit 1,5% sind 1.000k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt). Bei 3,5% Zinsen sind 885k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt).

885k sind 11,5% weniger als 1.000k. Wenn der Käufer 0% der Zinssteigerung trägt und der Verkäufer 100% der Zinssteigerung trägt, wären 11,5% geringere Immobilienpreise zu erwarten.

Es ist allerdings nicht zu erwarten, dass die Preiselastizität der Verkäufer 100% beträgt und der Käufer 0%. Deswegen könnte der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% vielleicht 5% als Einmaleffekt bringen. Das war es.

Bitte Leute, lasst diese selbst hergeleiteten Überschlagsrechnungen, die zu völlig falschen Ergebnissen kommen. Nutzt bitte korrekte Finanzmathematik, dazu gerne einen sog. Annuitätenrechner aus dem Internet.

Du willst einfach nicht einsehen, dass deine Rechnung an der Realität komplett vorbei geht oder?

Meine Rechnung mit 11,5% ist mathematisch korrekt. Die andere Rechnung oben mit 30% ist mathematisch falsch. Einfach nur mathematisch falsch, d.h. keine korrekte Berechnung von Annuität, Tilgungsrate, Restschuld usw. - einfach so falsch wie die Behauptung "1+1=7" - falsch.

Mathematisch falsch? Dein Ernst? Du wirst doch wohl die 3 zahlen rechnerisch in den Taschenrechner eingeben können und schnell feststellen, dass da mathematisch alles stimmt. Kreditsumme mal anfängliche Tilgung plus zins

Beide Berechnungen sind mathematisch korrekt. Deine ist jedoch inhaltlich falsch. Da du willkürlich Annahmen über die anfängliche Tilgung verändert hast

antworten

Sehr gut möglich, dass die Preisvorstellungen des Verkäufers einfach unrealistisch sind. Ein Bekannter hatte im Speckgürtel von Stuttgart in 2020 noch ein renovierungsbedürftiges Haus für 400k gekauft. Zu dieser Zeit war die Nachfrage wegen Corona sehr hoch!

Wie hoch ist in der Lage denn der Bodenrichtwert? Wie groß ist das Grundstück?

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Folgende Preissenkung für EFH im Speckgürtel von Stuttgart erlebt: 1,6 -> 1,4 -> 1,2 -> 1,0 Mio. und das Ding steht immer noch drin…

antworten

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Ich frage mich hier, wie manche durch ihr Studium gekommen sind oder gar durch die 9./10. Klasse Mathematik. Es gibt Annuitätenrechner für sowas, aber wenn man es manuell herleiten will, ist die Berechnung einer Annuität doch etwas komplexer.

Also, 1 Mio. Finanzierungssumme, davon 800k FK.

Zu 1,5% Zinsen und 3,0% Tilgung sind das 541k Restschuld nach 10 Jahren. Die Monatsrate sind 3.000 Euro.

Jetzt hält man die 541k Restschuld und die 3.000 Euro Monatsrate konstant und erhöht die Zinsen auf 3,5% und lässt sich vom Annuitätenrechner die Tilgungsrate und die Startsumme geben. Das sind 685k und 1,75% Tilgung.

D.h. 800k, 1,5% Zinsen und 3,5% Tilgung führen nach 10 Jahren zum exakt gleichen Ergebnis wie 685k, 3,5% Zinsen und 1,75% Tilgung.

Nach diesen 10 Jahren wird so oder so neu verhandelt. Die 10-Jahres-Festschreibung macht KEINERLEI Aussage über die Finanzierungsdauer. In beiden Fällen ist das dann völlig abhängig davon, was man mit 541k Restschuld nach 10 Jahren macht (jetzt einen Volltilger? Jetzt nochmal 10 Jahren und dann wieder schauen? Jetzt einfach die 541k überweisen und fertig sein?).

Jetzt rechnen wir mal, mit 1,5% sind 1.000k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt). Bei 3,5% Zinsen sind 885k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt).

885k sind 11,5% weniger als 1.000k. Wenn der Käufer 0% der Zinssteigerung trägt und der Verkäufer 100% der Zinssteigerung trägt, wären 11,5% geringere Immobilienpreise zu erwarten.

Es ist allerdings nicht zu erwarten, dass die Preiselastizität der Verkäufer 100% beträgt und der Käufer 0%. Deswegen könnte der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% vielleicht 5% als Einmaleffekt bringen. Das war es.

Bitte Leute, lasst diese selbst hergeleiteten Überschlagsrechnungen, die zu völlig falschen Ergebnissen kommen. Nutzt bitte korrekte Finanzmathematik, dazu gerne einen sog. Annuitätenrechner aus dem Internet.

Du willst einfach nicht einsehen, dass deine Rechnung an der Realität komplett vorbei geht oder?

Meine Rechnung mit 11,5% ist mathematisch korrekt. Die andere Rechnung oben mit 30% ist mathematisch falsch. Einfach nur mathematisch falsch, d.h. keine korrekte Berechnung von Annuität, Tilgungsrate, Restschuld usw. - einfach so falsch wie die Behauptung "1+1=7" - falsch.

Mathematisch falsch? Dein Ernst? Du wirst doch wohl die 3 zahlen rechnerisch in den Taschenrechner eingeben können und schnell feststellen, dass da mathematisch alles stimmt. Kreditsumme mal anfängliche Tilgung plus zins

Beide Berechnungen sind mathematisch korrekt. Deine ist jedoch inhaltlich falsch. Da du willkürlich Annahmen über die anfängliche Tilgung verändert hast

Der andere Poster hat schon vollkommen richtig gerechnet. Lediglich über die Dauer der Zinsfestschreibung lässt sich streiten (vgl. das andere Beispiel mit 30 Jahren Zinsbindung). Wer nicht versteht, dass 3% Tilgung bei 0% oder 1% Zinsen etwas ganz anderes sind als bei 3% oder 5% Zinsen, weil sich fundamental andere Gesamtlaufzeiten ergeben, ist hoffentlich kein BWLer. Ansonsten bitte nochmal über Zinseszins informieren, die Laufzeiten der Kredite nachrechnen und staunen.

antworten

Unsinn. Zu Zeiten hoher Zinsen war die Tilgung bei 1%.

Anders hätten sich die Boomer ihre Immobilien niemals finanzieren können!

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Diese Berechnung ist völlig an der Praxis vorbei. Du manipulierst sie komplett durch unsinnige Tilgungsanmahmen. Die mindesttilgung ist immer 2 Prozent und wird in der Regel auch genommen um das maximum an Kredit für den verfügbaren Rahmen rauszuholen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Ich frage mich hier, wie manche durch ihr Studium gekommen sind oder gar durch die 9./10. Klasse Mathematik. Es gibt Annuitätenrechner für sowas, aber wenn man es manuell herleiten will, ist die Berechnung einer Annuität doch etwas komplexer.

Also, 1 Mio. Finanzierungssumme, davon 800k FK.

Zu 1,5% Zinsen und 3,0% Tilgung sind das 541k Restschuld nach 10 Jahren. Die Monatsrate sind 3.000 Euro.

Jetzt hält man die 541k Restschuld und die 3.000 Euro Monatsrate konstant und erhöht die Zinsen auf 3,5% und lässt sich vom Annuitätenrechner die Tilgungsrate und die Startsumme geben. Das sind 685k und 1,75% Tilgung.

D.h. 800k, 1,5% Zinsen und 3,5% Tilgung führen nach 10 Jahren zum exakt gleichen Ergebnis wie 685k, 3,5% Zinsen und 1,75% Tilgung.

Nach diesen 10 Jahren wird so oder so neu verhandelt. Die 10-Jahres-Festschreibung macht KEINERLEI Aussage über die Finanzierungsdauer. In beiden Fällen ist das dann völlig abhängig davon, was man mit 541k Restschuld nach 10 Jahren macht (jetzt einen Volltilger? Jetzt nochmal 10 Jahren und dann wieder schauen? Jetzt einfach die 541k überweisen und fertig sein?).

Jetzt rechnen wir mal, mit 1,5% sind 1.000k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt). Bei 3,5% Zinsen sind 885k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt).

885k sind 11,5% weniger als 1.000k. Wenn der Käufer 0% der Zinssteigerung trägt und der Verkäufer 100% der Zinssteigerung trägt, wären 11,5% geringere Immobilienpreise zu erwarten.

Es ist allerdings nicht zu erwarten, dass die Preiselastizität der Verkäufer 100% beträgt und der Käufer 0%. Deswegen könnte der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% vielleicht 5% als Einmaleffekt bringen. Das war es.

Bitte Leute, lasst diese selbst hergeleiteten Überschlagsrechnungen, die zu völlig falschen Ergebnissen kommen. Nutzt bitte korrekte Finanzmathematik, dazu gerne einen sog. Annuitätenrechner aus dem Internet.

Du willst einfach nicht einsehen, dass deine Rechnung an der Realität komplett vorbei geht oder?

Meine Rechnung mit 11,5% ist mathematisch korrekt. Die andere Rechnung oben mit 30% ist mathematisch falsch. Einfach nur mathematisch falsch, d.h. keine korrekte Berechnung von Annuität, Tilgungsrate, Restschuld usw. - einfach so falsch wie die Behauptung "1+1=7" - falsch.

Mathematisch falsch? Dein Ernst? Du wirst doch wohl die 3 zahlen rechnerisch in den Taschenrechner eingeben können und schnell feststellen, dass da mathematisch alles stimmt. Kreditsumme mal anfängliche Tilgung plus zins

Beide Berechnungen sind mathematisch korrekt. Deine ist jedoch inhaltlich falsch. Da du willkürlich Annahmen über die anfängliche Tilgung verändert hast

Der andere Poster hat schon vollkommen richtig gerechnet. Lediglich über die Dauer der Zinsfestschreibung lässt sich streiten (vgl. das andere Beispiel mit 30 Jahren Zinsbindung). Wer nicht versteht, dass 3% Tilgung bei 0% oder 1% Zinsen etwas ganz anderes sind als bei 3% oder 5% Zinsen, weil sich fundamental andere Gesamtlaufzeiten ergeben, ist hoffentlich kein BWLer. Ansonsten bitte nochmal über Zinseszins informieren, die Laufzeiten der Kredite nachrechnen und staunen.

danke :-)

man kann das ganze natürlich auch mit Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren rechnen, das Ergebnis bleibt das gleiche.
DL 800k, Tilgung 2%.
15 Jahre: Zins damals 1,7 %, = Rate p.m. = 2466
Zins heute 3,7% = Annuität 5,7 %. 2466*12/0,057 = 519k Kreditsumme möglich = 35% weniger bei gleicher Rate

20 Jahre spare ich mir, kommt das gleiche raus.

antworten

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Unsinn. Zu Zeiten hoher Zinsen war die Tilgung bei 1%.

Anders hätten sich die Boomer ihre Immobilien niemals finanzieren können!

Diese Berechnung ist völlig an der Praxis vorbei. Du manipulierst sie komplett durch unsinnige Tilgungsanmahmen. Die mindesttilgung ist immer 2 Prozent und wird in der Regel auch genommen um das maximum an Kredit für den verfügbaren Rahmen rauszuholen.

Bleib doch mal bei der Sache, letztes Jahr war die Tilgung bei 2%, drunter gab es gar nix, und selbst wenn es 1% gewesen wäre, dann musst du auch heute mit 1% rechnen, es ist doch sonst überhaupt nicht vergleichbar.

antworten

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Ich frage mich hier, wie manche durch ihr Studium gekommen sind oder gar durch die 9./10. Klasse Mathematik. Es gibt Annuitätenrechner für sowas, aber wenn man es manuell herleiten will, ist die Berechnung einer Annuität doch etwas komplexer.

Also, 1 Mio. Finanzierungssumme, davon 800k FK.

Zu 1,5% Zinsen und 3,0% Tilgung sind das 541k Restschuld nach 10 Jahren. Die Monatsrate sind 3.000 Euro.

Jetzt hält man die 541k Restschuld und die 3.000 Euro Monatsrate konstant und erhöht die Zinsen auf 3,5% und lässt sich vom Annuitätenrechner die Tilgungsrate und die Startsumme geben. Das sind 685k und 1,75% Tilgung.

D.h. 800k, 1,5% Zinsen und 3,5% Tilgung führen nach 10 Jahren zum exakt gleichen Ergebnis wie 685k, 3,5% Zinsen und 1,75% Tilgung.

Nach diesen 10 Jahren wird so oder so neu verhandelt. Die 10-Jahres-Festschreibung macht KEINERLEI Aussage über die Finanzierungsdauer. In beiden Fällen ist das dann völlig abhängig davon, was man mit 541k Restschuld nach 10 Jahren macht (jetzt einen Volltilger? Jetzt nochmal 10 Jahren und dann wieder schauen? Jetzt einfach die 541k überweisen und fertig sein?).

Jetzt rechnen wir mal, mit 1,5% sind 1.000k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt). Bei 3,5% Zinsen sind 885k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt).

885k sind 11,5% weniger als 1.000k. Wenn der Käufer 0% der Zinssteigerung trägt und der Verkäufer 100% der Zinssteigerung trägt, wären 11,5% geringere Immobilienpreise zu erwarten.

Es ist allerdings nicht zu erwarten, dass die Preiselastizität der Verkäufer 100% beträgt und der Käufer 0%. Deswegen könnte der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% vielleicht 5% als Einmaleffekt bringen. Das war es.

Bitte Leute, lasst diese selbst hergeleiteten Überschlagsrechnungen, die zu völlig falschen Ergebnissen kommen. Nutzt bitte korrekte Finanzmathematik, dazu gerne einen sog. Annuitätenrechner aus dem Internet.

Du willst einfach nicht einsehen, dass deine Rechnung an der Realität komplett vorbei geht oder?

Meine Rechnung mit 11,5% ist mathematisch korrekt. Die andere Rechnung oben mit 30% ist mathematisch falsch. Einfach nur mathematisch falsch, d.h. keine korrekte Berechnung von Annuität, Tilgungsrate, Restschuld usw. - einfach so falsch wie die Behauptung "1+1=7" - falsch.

Mathematisch falsch? Dein Ernst? Du wirst doch wohl die 3 zahlen rechnerisch in den Taschenrechner eingeben können und schnell feststellen, dass da mathematisch alles stimmt. Kreditsumme mal anfängliche Tilgung plus zins

Beide Berechnungen sind mathematisch korrekt. Deine ist jedoch inhaltlich falsch. Da du willkürlich Annahmen über die anfängliche Tilgung verändert hast

Der andere Poster hat schon vollkommen richtig gerechnet. Lediglich über die Dauer der Zinsfestschreibung lässt sich streiten (vgl. das andere Beispiel mit 30 Jahren Zinsbindung). Wer nicht versteht, dass 3% Tilgung bei 0% oder 1% Zinsen etwas ganz anderes sind als bei 3% oder 5% Zinsen, weil sich fundamental andere Gesamtlaufzeiten ergeben, ist hoffentlich kein BWLer. Ansonsten bitte nochmal über Zinseszins informieren, die Laufzeiten der Kredite nachrechnen und staunen.

Ihr könnt hier rechnen, wie ihr wollt. Von 1 Mio auf 636K sind nun einmal knapp 58% Rückschritt bei der Preisentwicklung. Damit sind wir bei den Preisen vor 5 oder 6 Jahren. Und bei 885K wäre das eine Rücknahme des Preisanstiegs von etwa 13% Da sind wir bei den Preisen von Ende 2020/ Anfang 2021. Das sind die nominalen Preisrückschläge. Wenn man die Inflation noch dazu berechnet dann kommen noch einmal ca. 16% realer Kaufkraftverlust zu den Preisen vor 5-6 Jahren dazu und ca. 11% realer Kaufkraftverlust zu den Preisen von Ende 2020 dazu.

Findet den Fehler und stellt euch die Frage, wer zu diesen für die Verkäuferseite unattraktiven Immobilienpreisen jetzt unbedingt seine Bude verkaufen sollte, wenn es nicht unbedingt erforderlich ist.

antworten

Von welchen Märkten hast Du eine Ahnung? Rohstoffe, Agrar oder sonst was?

Von Immobilienmärkten hast Du definitiv null Ahnung! Mach da erst mal ein Praktikum bei einem Makler!

Deine These "für alle Käufer" Finanzierbarkeit erschwert spricht für sich selbst.

Es gibt Käufer, die nur einen kleinen Teil des Kaufpreises finanzieren müssen. Andere Käufer benötigen überhaupt keine Finanzierung!

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

PhD Hier:
Echt unglaublich das Unverständnis für Märkte hier bei sogenannten wiwis.

Wenn sich für alle Käufer die Finanzierbarkeit erschwert muss und wird der Preis fallen. Du kannst gerne zu den Mondpreisen inserieren und die teure Instandhaltung zahlen!

antworten

Ja aber da war die Relation von Immobilienpreisen zum Einkommen eine ganz andere.

Wenn die Immobilie nicht das 10-Fache, sondern das 20-Fache des Jahresgehalts kostet, sieht die Tilgungsrechnung langfristig einfach anders aus.

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Unsinn. Zu Zeiten hoher Zinsen war die Tilgung bei 1%.

Anders hätten sich die Boomer ihre Immobilien niemals finanzieren können!

antworten

Hier wurde ja lange behauptet, dass es die Boomer damals so einfach hatten. Da waren die Immobilienpreise ja angeblich noch lächerlich günstig. Jetzt, wo die Zinsen gerade einmal das halbe Niveau der Boomer Zinsen erreicht haben, wird über die Zinsen gejammert. Vielleicht wird nun dem einen oder anderen bewusst, das es damals bei 7% oder mehr Zinsen doch nicht so trivial war, eine Immobilie zu erwerben. 1% Tilgung war der Standard und Tilgungsaussetzung gab es sogar teilweise auch. Dann hatte es soeben gereicht und die Laufzeit war entsprechend lange angesetzt. Man hat sich an Zinsen dumm und dusselig bezahlt und die Immo gehörte immer noch weitestgehend der Bank.

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Unsinn. Zu Zeiten hoher Zinsen war die Tilgung bei 1%.

Anders hätten sich die Boomer ihre Immobilien niemals finanzieren können!

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Diese Berechnung ist völlig an der Praxis vorbei. Du manipulierst sie komplett durch unsinnige Tilgungsanmahmen. Die mindesttilgung ist immer 2 Prozent und wird in der Regel auch genommen um das maximum an Kredit für den verfügbaren Rahmen rauszuholen.

antworten

In meiner Region merke ich aktuell dass täglich neue Angebote kommen. Das Angebot steigt und die Immobilienpreise werden auch wieder realistischer.

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Sehr gut möglich, dass die Preisvorstellungen des Verkäufers einfach unrealistisch sind. Ein Bekannter hatte im Speckgürtel von Stuttgart in 2020 noch ein renovierungsbedürftiges Haus für 400k gekauft. Zu dieser Zeit war die Nachfrage wegen Corona sehr hoch!

Wie hoch ist in der Lage denn der Bodenrichtwert? Wie groß ist das Grundstück?

Folgende Preissenkung für EFH im Speckgürtel von Stuttgart erlebt: 1,6 -> 1,4 -> 1,2 -> 1,0 Mio. und das Ding steht immer noch drin…

antworten

Der mit den über 40 Wohneinheiten:
Eben Deal fix gemacht. Wohnung in Eppelheim. Mietrendite aktuell ca. 6,4 % (mittelfristig über 7%) . Finanzierung wieder deutlich günstiger.

95% Finanzierung bei Ing mit 2,6 Prozent auf 10 Jahre. Tilgung 2 Prozent.

Jetzt die dritte Wohnung innerhalb von 4 Wochen.

Zur Zeit läuft es. Kryptospekulation von vor 3-4 Wochen geht auch auf.

antworten

Mit dem extrem günstigen Zinssatz kam die Anforderung der Banken von mindestens 2 Prozent Tilgung.
Daran hat sich meines Wissens aktuell noch nichts verändert obwohl die Zinsen gestiegen sind.
Oder gibt es wieder Banken, welche beispielsweise wieder 1 Prozent Tilgung ermöglichen?

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Unsinn. Zu Zeiten hoher Zinsen war die Tilgung bei 1%.

Anders hätten sich die Boomer ihre Immobilien niemals finanzieren können!

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Diese Berechnung ist völlig an der Praxis vorbei. Du manipulierst sie komplett durch unsinnige Tilgungsanmahmen. Die mindesttilgung ist immer 2 Prozent und wird in der Regel auch genommen um das maximum an Kredit für den verfügbaren Rahmen rauszuholen.

antworten

Den Zwang zu wenigstens 2% habe ich nie erlebt. Ich habe zwischen 2010 und 2018 insgesamt 6 Wohnungen gekauft und wieder verkauft und dabei immer mit 1% Tilgung finanziert, teilweise sogar mit 0% Tilgung mit einem Euribor gebunden Zins.

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Mit dem extrem günstigen Zinssatz kam die Anforderung der Banken von mindestens 2 Prozent Tilgung.
Daran hat sich meines Wissens aktuell noch nichts verändert obwohl die Zinsen gestiegen sind.
Oder gibt es wieder Banken, welche beispielsweise wieder 1 Prozent Tilgung ermöglichen?

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Unsinn. Zu Zeiten hoher Zinsen war die Tilgung bei 1%.

Anders hätten sich die Boomer ihre Immobilien niemals finanzieren können!

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Diese Berechnung ist völlig an der Praxis vorbei. Du manipulierst sie komplett durch unsinnige Tilgungsanmahmen. Die mindesttilgung ist immer 2 Prozent und wird in der Regel auch genommen um das maximum an Kredit für den verfügbaren Rahmen rauszuholen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Ich frage mich hier, wie manche durch ihr Studium gekommen sind oder gar durch die 9./10. Klasse Mathematik. Es gibt Annuitätenrechner für sowas, aber wenn man es manuell herleiten will, ist die Berechnung einer Annuität doch etwas komplexer.

Also, 1 Mio. Finanzierungssumme, davon 800k FK.

Zu 1,5% Zinsen und 3,0% Tilgung sind das 541k Restschuld nach 10 Jahren. Die Monatsrate sind 3.000 Euro.

Jetzt hält man die 541k Restschuld und die 3.000 Euro Monatsrate konstant und erhöht die Zinsen auf 3,5% und lässt sich vom Annuitätenrechner die Tilgungsrate und die Startsumme geben. Das sind 685k und 1,75% Tilgung.

D.h. 800k, 1,5% Zinsen und 3,5% Tilgung führen nach 10 Jahren zum exakt gleichen Ergebnis wie 685k, 3,5% Zinsen und 1,75% Tilgung.

Nach diesen 10 Jahren wird so oder so neu verhandelt. Die 10-Jahres-Festschreibung macht KEINERLEI Aussage über die Finanzierungsdauer. In beiden Fällen ist das dann völlig abhängig davon, was man mit 541k Restschuld nach 10 Jahren macht (jetzt einen Volltilger? Jetzt nochmal 10 Jahren und dann wieder schauen? Jetzt einfach die 541k überweisen und fertig sein?).

Jetzt rechnen wir mal, mit 1,5% sind 1.000k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt). Bei 3,5% Zinsen sind 885k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt).

885k sind 11,5% weniger als 1.000k. Wenn der Käufer 0% der Zinssteigerung trägt und der Verkäufer 100% der Zinssteigerung trägt, wären 11,5% geringere Immobilienpreise zu erwarten.

Es ist allerdings nicht zu erwarten, dass die Preiselastizität der Verkäufer 100% beträgt und der Käufer 0%. Deswegen könnte der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% vielleicht 5% als Einmaleffekt bringen. Das war es.

Bitte Leute, lasst diese selbst hergeleiteten Überschlagsrechnungen, die zu völlig falschen Ergebnissen kommen. Nutzt bitte korrekte Finanzmathematik, dazu gerne einen sog. Annuitätenrechner aus dem Internet.

Du willst einfach nicht einsehen, dass deine Rechnung an der Realität komplett vorbei geht oder?

Meine Rechnung mit 11,5% ist mathematisch korrekt. Die andere Rechnung oben mit 30% ist mathematisch falsch. Einfach nur mathematisch falsch, d.h. keine korrekte Berechnung von Annuität, Tilgungsrate, Restschuld usw. - einfach so falsch wie die Behauptung "1+1=7" - falsch.

Mathematisch falsch? Dein Ernst? Du wirst doch wohl die 3 zahlen rechnerisch in den Taschenrechner eingeben können und schnell feststellen, dass da mathematisch alles stimmt. Kreditsumme mal anfängliche Tilgung plus zins

Oh man. Ich habe es dir vorgerechnet und du verstehst es immer noch nicht? Bei 800k und deinen Annahmen (1,5% Zins, 1,5% Tilgung = 3%) kommt nach 10 Jahren 671k Restschuld heraus. Deine zweite Annahme war 3,5% Zins, 2% Tilgung = 5,5% - warum auch immer sich jetzt sogar die Tilgung ändert. Da bist du 484k Restschuld.

In deiner völlig falschen Berechnung hast du die entscheidende Variable Restschuld komplett ausgeklammert. Weil es eben nicht um 3 Zahlen in den Taschenrechner eintippen geht. Eine Annuität ist ein Stück komplexer (ca. 7./8./9./10. Klasse Mathematik, nicht 3./4. Klasse Mathematik).

Deswegen gibt es Rechner im Internet, welche dir korrekte Annuitäten, Restschuld usw. berechnen. Da kommen wir auf 11,5% Potenzial für Preissenkungen. Unter der Annahme gleicher Annuität (= Gesamtrate pro Monat, Zins plus Tilgung), gleicher Laufzeit und gleicher Restschuld.

Du vergleichst 671k Restschuld mit 484k Restschuld. Das ist falsch. 671k ist größer als 484k Restschuld. Da liegen 187k Unterschied dazwischen. Das ist nicht vergleichbar. Verstehst du, dass 671k Restschuld nicht gleich 484k Restschuld ist? Weil 671k und 484k zwei unterschiedliche Zahlen sind, ist dein Beispiel mathematisch falsch. Du setzt etwas gleich, was zu einem völlig anderen Ergebnis führt. Zu einer 28% niedrigeren Restschuld.

antworten

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Insofern war die Gegenüberstellung des Kollegen mit rd 30 Prozent völlig korrekt

Nein, die war mathematisch falsch, d.h. sie hatte Rechenfehler. Der Kollege erreicht in einem Fall 484k Restschuld und im anderen Fall 632k Restschuld, jeweils nach 10 Jahren. Er setzt beides gleich, was offensichtlich nicht gleich ist. 632k ist eine andere Zahl als 484k.

antworten

Ja, 1% ist mittlerweile wieder möglich, zumindest in der Theorie. In der Praxis wird dann aber gerne die Anforderung gestellt, z.B. 20% EK mitzubringen (neben den NK), und dann wird es mit der 1% Tilgung schnell nichts mehr. Oder die Laufzeit wird auf 35 Jahre begrenzt, was für 1% Tilgung in vielen Fällen schon zu kurz ist. Auch wird bei 1% Tilgung der angebotene Zins teilweise noch mal angehoben, quasi als Risikoaufschlag, was dann dazu führt, dass unter Umständen die Rate sogar fast gleich bleibt. Aber mittelfristig wird es denke ich wieder darauf hinauslaufen, 1% Tilgung zu akzeptablen Bedingungen anzubieten.

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Mit dem extrem günstigen Zinssatz kam die Anforderung der Banken von mindestens 2 Prozent Tilgung.
Daran hat sich meines Wissens aktuell noch nichts verändert obwohl die Zinsen gestiegen sind.
Oder gibt es wieder Banken, welche beispielsweise wieder 1 Prozent Tilgung ermöglichen?

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Unsinn. Zu Zeiten hoher Zinsen war die Tilgung bei 1%.

Anders hätten sich die Boomer ihre Immobilien niemals finanzieren können!

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Diese Berechnung ist völlig an der Praxis vorbei. Du manipulierst sie komplett durch unsinnige Tilgungsanmahmen. Die mindesttilgung ist immer 2 Prozent und wird in der Regel auch genommen um das maximum an Kredit für den verfügbaren Rahmen rauszuholen.

antworten

An die, die von 30 Prozent Preisabrieb träumen: Wenn sich bisher im den Top7 Städten 50 Interessenten um ein 1 Mio EFH gebalgt haben, wo ist denn jetzt für Verkäufer das Problem, wenn davon 30 wegen höherer Zinsen nicht mehr mitmachen können? Geht immer noch für ne Million weg...

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WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Meine Rechnung mit 11,5% ist mathematisch korrekt. Die andere Rechnung oben mit 30% ist mathematisch falsch. Einfach nur mathematisch falsch, d.h. keine korrekte Berechnung von Annuität, Tilgungsrate, Restschuld usw. - einfach so falsch wie die Behauptung "1+1=7" - falsch.

Deine Rechnung ist für genau einen Fall korrekt, nämlich mit der von dir verwendeten Anfangstilung von 3,5% und bei 20% EK + Kaufnebenkosten zu 100% mit Eigenkapital.

Wer nur die Kaufnebenkosten als EK hatte und mit 2% Anfangstilung rein ging kommt jetzt zu einem deutlich anderen Ergebnis.

******
Und gewöhnt Euch mal an, die Zitate zu kürzen!
******

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Die ING zum Beispiel, keine kleine Bank also.

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Mit dem extrem günstigen Zinssatz kam die Anforderung der Banken von mindestens 2 Prozent Tilgung.
Daran hat sich meines Wissens aktuell noch nichts verändert obwohl die Zinsen gestiegen sind.
Oder gibt es wieder Banken, welche beispielsweise wieder 1 Prozent Tilgung ermöglichen?

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Unsinn. Zu Zeiten hoher Zinsen war die Tilgung bei 1%.

Anders hätten sich die Boomer ihre Immobilien niemals finanzieren können!

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Diese Berechnung ist völlig an der Praxis vorbei. Du manipulierst sie komplett durch unsinnige Tilgungsanmahmen. Die mindesttilgung ist immer 2 Prozent und wird in der Regel auch genommen um das maximum an Kredit für den verfügbaren Rahmen rauszuholen.

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Hört endlich auf 10 Thread-Einträge hintereinander zu zitieren. Zitiert nur den Beitrag, den ihr meint.

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WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Ich frage mich hier, wie manche durch ihr Studium gekommen sind oder gar durch die 9./10. Klasse Mathematik. Es gibt Annuitätenrechner für sowas, aber wenn man es manuell herleiten will, ist die Berechnung einer Annuität doch etwas komplexer.

Also, 1 Mio. Finanzierungssumme, davon 800k FK.

Zu 1,5% Zinsen und 3,0% Tilgung sind das 541k Restschuld nach 10 Jahren. Die Monatsrate sind 3.000 Euro.

Jetzt hält man die 541k Restschuld und die 3.000 Euro Monatsrate konstant und erhöht die Zinsen auf 3,5% und lässt sich vom Annuitätenrechner die Tilgungsrate und die Startsumme geben. Das sind 685k und 1,75% Tilgung.

D.h. 800k, 1,5% Zinsen und 3,5% Tilgung führen nach 10 Jahren zum exakt gleichen Ergebnis wie 685k, 3,5% Zinsen und 1,75% Tilgung.

Nach diesen 10 Jahren wird so oder so neu verhandelt. Die 10-Jahres-Festschreibung macht KEINERLEI Aussage über die Finanzierungsdauer. In beiden Fällen ist das dann völlig abhängig davon, was man mit 541k Restschuld nach 10 Jahren macht (jetzt einen Volltilger? Jetzt nochmal 10 Jahren und dann wieder schauen? Jetzt einfach die 541k überweisen und fertig sein?).

Jetzt rechnen wir mal, mit 1,5% sind 1.000k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt). Bei 3,5% Zinsen sind 885k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt).

885k sind 11,5% weniger als 1.000k. Wenn der Käufer 0% der Zinssteigerung trägt und der Verkäufer 100% der Zinssteigerung trägt, wären 11,5% geringere Immobilienpreise zu erwarten.

Es ist allerdings nicht zu erwarten, dass die Preiselastizität der Verkäufer 100% beträgt und der Käufer 0%. Deswegen könnte der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% vielleicht 5% als Einmaleffekt bringen. Das war es.

Bitte Leute, lasst diese selbst hergeleiteten Überschlagsrechnungen, die zu völlig falschen Ergebnissen kommen. Nutzt bitte korrekte Finanzmathematik, dazu gerne einen sog. Annuitätenrechner aus dem Internet.

Diese Berechnung ist völlig an der Praxis vorbei. Du manipulierst sie komplett durch unsinnige Tilgungsanmahmen. Die mindesttilgung ist immer 2 Prozent und wird in der Regel auch genommen um das maximum an Kredit für den verfügbaren Rahmen rauszuholen.

Insofern war die Gegenüberstellung des Kollegen mit rd 30 Prozent völlig korrekt

Diese pauschale Aussage halte ich auch für vollkommen falsch. Von 2010-bis 2014 oder auch davor waren 1 % Anfangstilgung vollkommen üblich. Ich verweise hier gerne auf den Herrn mit dem finanzmathematischen Beispiel der es eigentlich ganz gut auf den Punkt gebracht hat, wie bei gleicher Restschuld nach 10 Jahren sich die Rate ändert. Ob das Modell jetzt die Praxis korrekt abbildet steht auf einem anderen Blatt. ;)

Ich kann nur jeden mal empfehlen die Rechner anzuschauen und sich die Entwicklung der Restschuld bei niedriger Tilgung und höheren Zinssatz anzuschauen. Dadurch, dass mit jedem getilgten EUR bei einem höheren Zinssatz die Ersparnis größer ist steigt der Anteil der Tilgungen an der monatlichen Annuität deutlich schneller an. Meine Bankausbildung ist zwar mittlerweile auch 10 Jahre her, aber das Wissen gilt diesbezüglich immer noch. :D Genau dieser Effekt ist der Grund warum die Banken auf 2,0% Mindesttilgung damals hochgegangen sind.

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WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Ich frage mich hier, wie manche durch ihr Studium gekommen sind oder gar durch die 9./10. Klasse Mathematik. Es gibt Annuitätenrechner für sowas, aber wenn man es manuell herleiten will, ist die Berechnung einer Annuität doch etwas komplexer.

Also, 1 Mio. Finanzierungssumme, davon 800k FK.

Zu 1,5% Zinsen und 3,0% Tilgung sind das 541k Restschuld nach 10 Jahren. Die Monatsrate sind 3.000 Euro.

Jetzt hält man die 541k Restschuld und die 3.000 Euro Monatsrate konstant und erhöht die Zinsen auf 3,5% und lässt sich vom Annuitätenrechner die Tilgungsrate und die Startsumme geben. Das sind 685k und 1,75% Tilgung.

D.h. 800k, 1,5% Zinsen und 3,5% Tilgung führen nach 10 Jahren zum exakt gleichen Ergebnis wie 685k, 3,5% Zinsen und 1,75% Tilgung.

Nach diesen 10 Jahren wird so oder so neu verhandelt. Die 10-Jahres-Festschreibung macht KEINERLEI Aussage über die Finanzierungsdauer. In beiden Fällen ist das dann völlig abhängig davon, was man mit 541k Restschuld nach 10 Jahren macht (jetzt einen Volltilger? Jetzt nochmal 10 Jahren und dann wieder schauen? Jetzt einfach die 541k überweisen und fertig sein?).

Jetzt rechnen wir mal, mit 1,5% sind 1.000k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt). Bei 3,5% Zinsen sind 885k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt).

885k sind 11,5% weniger als 1.000k. Wenn der Käufer 0% der Zinssteigerung trägt und der Verkäufer 100% der Zinssteigerung trägt, wären 11,5% geringere Immobilienpreise zu erwarten.

Es ist allerdings nicht zu erwarten, dass die Preiselastizität der Verkäufer 100% beträgt und der Käufer 0%. Deswegen könnte der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% vielleicht 5% als Einmaleffekt bringen. Das war es.

Bitte Leute, lasst diese selbst hergeleiteten Überschlagsrechnungen, die zu völlig falschen Ergebnissen kommen. Nutzt bitte korrekte Finanzmathematik, dazu gerne einen sog. Annuitätenrechner aus dem Internet.

Du willst einfach nicht einsehen, dass deine Rechnung an der Realität komplett vorbei geht oder?

Meine Rechnung mit 11,5% ist mathematisch korrekt. Die andere Rechnung oben mit 30% ist mathematisch falsch. Einfach nur mathematisch falsch, d.h. keine korrekte Berechnung von Annuität, Tilgungsrate, Restschuld usw. - einfach so falsch wie die Behauptung "1+1=7" - falsch.

Mathematisch falsch? Dein Ernst? Du wirst doch wohl die 3 zahlen rechnerisch in den Taschenrechner eingeben können und schnell feststellen, dass da mathematisch alles stimmt. Kreditsumme mal anfängliche Tilgung plus zins

Oh man. Ich habe es dir vorgerechnet und du verstehst es immer noch nicht? Bei 800k und deinen Annahmen (1,5% Zins, 1,5% Tilgung = 3%) kommt nach 10 Jahren 671k Restschuld heraus. Deine zweite Annahme war 3,5% Zins, 2% Tilgung = 5,5% - warum auch immer sich jetzt sogar die Tilgung ändert. Da bist du 484k Restschuld.

In deiner völlig falschen Berechnung hast du die entscheidende Variable Restschuld komplett ausgeklammert. Weil es eben nicht um 3 Zahlen in den Taschenrechner eintippen geht. Eine Annuität ist ein Stück komplexer (ca. 7./8./9./10. Klasse Mathematik, nicht 3./4. Klasse Mathematik).

Deswegen gibt es Rechner im Internet, welche dir korrekte Annuitäten, Restschuld usw. berechnen. Da kommen wir auf 11,5% Potenzial für Preissenkungen. Unter der Annahme gleicher Annuität (= Gesamtrate pro Monat, Zins plus Tilgung), gleicher Laufzeit und gleicher Restschuld.

Du vergleichst 671k Restschuld mit 484k Restschuld. Das ist falsch. 671k ist größer als 484k Restschuld. Da liegen 187k Unterschied dazwischen. Das ist nicht vergleichbar. Verstehst du, dass 671k Restschuld nicht gleich 484k Restschuld ist? Weil 671k und 484k zwei unterschiedliche Zahlen sind, ist dein Beispiel mathematisch falsch. Du setzt etwas gleich, was zu einem völlig anderen Ergebnis führt. Zu einer 28% niedrigeren Restschuld.

Du hast immer noch nicht verstanden wo dein Fehler liegt. Keine Bank vergleicht und bestimmt die tilgung über die restschuld. Die Tilgung ist eine fixe eingangsgröße. Du denkst völlig an der Praxis vorbei.

antworten

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Insofern war die Gegenüberstellung des Kollegen mit rd 30 Prozent völlig korrekt

Nein, die war mathematisch falsch, d.h. sie hatte Rechenfehler. Der Kollege erreicht in einem Fall 484k Restschuld und im anderen Fall 632k Restschuld, jeweils nach 10 Jahren. Er setzt beides gleich, was offensichtlich nicht gleich ist. 632k ist eine andere Zahl als 484k.

Geh mal zur Bank und lass es dir mal rechnen. Dann reden wir weiter. Keiner wird mit dir über die Restschuld argumentieren. Alle wollen die niedrigste Rate und damit den höchst möglichen Kreditbetrag rausholen. Keiner rechnet so wie du. Das ist paraxisfern.

Und ja man kann eine Annuität mit einfachem Prozentsatz bestimmen. Zins plus Tilgung. End of Story.

antworten

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Meine Rechnung mit 11,5% ist mathematisch korrekt. Die andere Rechnung oben mit 30% ist mathematisch falsch. Einfach nur mathematisch falsch, d.h. keine korrekte Berechnung von Annuität, Tilgungsrate, Restschuld usw. - einfach so falsch wie die Behauptung "1+1=7" - falsch.

Deine Rechnung ist für genau einen Fall korrekt, nämlich mit der von dir verwendeten Anfangstilung von 3,5% und bei 20% EK + Kaufnebenkosten zu 100% mit Eigenkapital.

Wer nur die Kaufnebenkosten als EK hatte und mit 2% Anfangstilung rein ging kommt jetzt zu einem deutlich anderen Ergebnis.

******
Und gewöhnt Euch mal an, die Zitate zu kürzen!
******

So ist das. Eine absurde Berechnung.

Vor allem wenn man den Vergleich mach 2021 zu 2022 heute. Wie soll denn der damalige Kunde bzw. Die Bank die restschuld die der Kollege da festzurrt, bereits kennen um sie als fixen Vergleich heranzuziehen? Völliger Humbug

antworten

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

An die, die von 30 Prozent Preisabrieb träumen: Wenn sich bisher im den Top7 Städten 50 Interessenten um ein 1 Mio EFH gebalgt haben, wo ist denn jetzt für Verkäufer das Problem, wenn davon 30 wegen höherer Zinsen nicht mehr mitmachen können? Geht immer noch für ne Million weg...

Wage ich zu bezweifeln, denn bei 1 Mio. EFH gab es zuerst mal sicher keine 50 Interessenten, auch im Bauboom war 1 Mio. verdammt viel Geld, dass nur die wenigsten wirklich aufbringen können und konnten.
Und die, die so viel in ne Immo investieren, haben dann auch ganz klare Vorstellungen. Da wird nicht irgendwas genommen.

Sprechen wir eher mal von 15 Interessenten, von denen dann aber auch 10 die Finanzierung auf Kante genäht hatten. Und die fallen weg, von denen 5 die übrig bleiben müssten dann bei 4% statt 1% dann vielleicht 2-3 auf Kante nähen und werden eher Abstand nehmen. Und die 2-3 Interessenten die dann die 1 Mio weiterhin bezahlen können, sei es weil sie die cash haben oder weil die bei 4% eine Mio finanzieren können, sind halt INTERESSENTEN, die interessieren sich sicher nicht nur für eine Hütte.

Ich hab die letzten Wochen gemerkt, dass a. deutlich mehr auf den Markt kommt und b. die Preise bei Beobachteten Immos tlw. 10-15% reduziert wurden.

Im Endeffekt frisst Inflation und Rezession Gehälter und Vermögen, für die meisten Normalos platzen die Träume vom Eigenheim.

Es mag sein, dass Top Häuser (neuwertig, moderne Technik und Schnitt) in Top Lagen den Preis halten werden, aber dass sind Immos für die oberen 5%.
Die breite Masse wird massiv sinken, dass war ja auch das kranke. Nicht nur die Immos in den besten Lagen von München oder FFM sind in den Preisen explodiert, sondern auch totale Schrottimmobilen.

Ich war letztes Jahr auf einer Zwangsversteigerung eines Abbruchreifen Hauses (>100 Jahre alt, extrem einsturzgefährdert, nicht Sanierungsfähig).
Mich hat das Grundstück interessiert, wobei es auch nur 250qm waren.
Laut Gutachter Grundstück ca. 60k wert, abziehen müsste man aber die Abrisskosten der Hütte mit mind. 50k.
Wie auch immer, die Zwangsversteigerung wurde in den Hof nach draußen verlegt, weil ca. 300 Leute zum mitbieten gekommen sind. Nach wenigen Minuten waren die 200k überschritten. Einfach nur krank. Mit Abrisskosten 250k für ein 250qm Grundstück in einem Teilort eines Vorort einer Mittelgroßen Stadt (100k Einwohner).

Da wird es jetzt massive Korrekturen geben in den nächsten 2, 3 Jahren.
Ein wenig Schadenfreude habe ich da aber schon auch :D

antworten

WiWi Gast schrieb am 28.07.2022:

Sollte es im Winter zum worst case kommen, ist die aktuelle Regierung in jedem Fall Geschichte. Es käme zur schwersten Rezession der Nachkriegsgeschichte und massivem Wohlstandsverlust. Wir würden nicht nur materielle Schäden haben, sondern in kalten Wohnungen auch gesundheitliche Schäden. Ein absolut gefährlicher politischer Cocktail, der eigentlich nicht durchzuhalten ist.

Bezeichnend auch das Interview des Chefs von LEG Immobilien im Handelsblatt. Wenn ein Konzernlenker denkt, er könne die eigenen Mieter drangsalieren ohne das etwas zurückkommt, der unterschätzt völlig die drohende Lage.

Die BNetzA veröffentlicht regelmäßig neue Prognosen.

www.bundesnetzagentur.de/DE/Fachthemen/ElektrizitaetundGas/Versorgungssicherheit/aktuelle_gasversorgung/start.html

Stand ist, dass unsere Gasspeicher heute mit 162TWh gefüllt sind und das derzeit rund 2,8TWh/Tag aus nicht russischen Ländern kommen.

Aus Russland kamen gestern noch 0,7TWh aber perspektivisch muss man mit 0TWh aus Russland rechnen.

Derzeit speichern wir 1TWh/Tag ein.

Der deutsche Gasverbrauch an einem durchschnittlichen Wintertag beträgt bisher rund 4TWh. Das Wetter diesen Winter kennt noch keiner, aktuell sparen Industrie und private ca. 6%, Kraftwerke eher mehr, trotz der katastrophalen Lage am europäischen Strommarkt durch den Massenausfall französischer Atomkraftwerke.

Die Gaslage ist also angespannt und kritisch, aber Stand heute keineswegs "existenzbedrohend" für Deutschland und auch nicht für unsere Regierung, die im Rahmen ihrer Möglichkeiten hier durchaus klug und schnell gehandelt hat.

Ich gehe mal davon aus, dass auch beim privaten Gasverbrauch im Winter Einsparungen von 15-20% erzielt werden (normales Wetter) und das würde dann reichen.

Da gibt es weder Gesundheitsschäden noch sonstwas. Manche Leute tun ja grad so als wär 18 Grad im Wohnzimmer ein Opfer, als würd man sich ne Niere heraus schneiden müssen.

Klug wäre gewesen mit Beginn des Krieges Gas nicht mehr zu verstromen (und durch Kohle oder Nuklear zu ersetzen) und nicht erst 5 Monste später. Das war politisch für die Grünen natürlich nicht möglich.

Deine Rechnung geht auch nur auf, wenn der Winter nicht zu lange und nicht zu kalt wird und wenn alle brav mitmachen.

Hauptverbraucher von Gas ist die Industrie. Schon mit Beginn Corona war es kein Problem, dass große Industriebetriebe mal eben 1-2 Monate auf 100% Kurzarbeit gingen.

Es wird von der Industrie natürlich immer anders dargestellt, weil es um Profit geht. Aber wir können die großen Gas-Hauptverbraucher auch mal einen Monat abschalten und Kurzarbeitergeld zahlen. Da passiert nichts.

Ähnlich wie Corona (bei uns bis zu 100% HO möglich und 3-4 Tage HO bei fast allen Office Workern normal), wird auch diese Krise ihr Gutes haben. Transformationsprozesse in der deutschen Wirtschaft werden extrem beschleunigt, jeder weiß, dass man auch weg vom Gas muss und hin zu 100% EE (inkl. Wasserstoffwirtschaft, optional Atomkraft).

Als Ingenieur muss ich dir leider widersprechen.
Gerade in der Prozessindustrie kannst du nicht einfach mal abschalten und nach nem Monaten wieder einschalten.
In der Chemie, in der Papierproduktion, bei der Herstellung von Metalllegierungen (Stahl, Alu, Kupfer) kannst du Anlagen entweder gar nicht zerstörungsfrei runterfahren oder nur unter massivem Ressourcen, Zeit und Kostenaufwand.
Deshalb haben solche Unternehmen oftmals auch eigene kleinere Kraftwerke, um zum Beispiel einen Stromausfall kurzfristig kompensieren zu können, und deshalb laufen solche Anlagen auch 365 Tage im Jahr, auch an Weihnachten etc.

antworten

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Insofern war die Gegenüberstellung des Kollegen mit rd 30 Prozent völlig korrekt

Nein, die war mathematisch falsch, d.h. sie hatte Rechenfehler. Der Kollege erreicht in einem Fall 484k Restschuld und im anderen Fall 632k Restschuld, jeweils nach 10 Jahren. Er setzt beides gleich, was offensichtlich nicht gleich ist. 632k ist eine andere Zahl als 484k.

Keine Bank und auch kein Kreditnehmer steuern die anfängliche Tilgung über die Restschuld. Wie auch, der Vergleich ist ja eine retrospektive Betrachtung, der KN der in 2021 zur Bank ging, kennt doch nicht die Restschuld des Vergleichs in 2022 :D. Völlig an der Praxis vorbei deine Berechnung.

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WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Meine Rechnung mit 11,5% ist mathematisch korrekt. Die andere Rechnung oben mit 30% ist mathematisch falsch. Einfach nur mathematisch falsch, d.h. keine korrekte Berechnung von Annuität, Tilgungsrate, Restschuld usw. - einfach so falsch wie die Behauptung "1+1=7" - falsch.

Deine Rechnung ist für genau einen Fall korrekt, nämlich mit der von dir verwendeten Anfangstilung von 3,5% und bei 20% EK + Kaufnebenkosten zu 100% mit Eigenkapital.

Ich habe mit 20% EK und 3% Anfangstilgung gerechnet. Das sind für 2021 genau die Durchschnittswerte für Finanzierungen lt. Interhyp. 81% Beleihungsauflauf (19% EK + komplette Kaufnebenkosten) und 3,0% Anfangstilgung sind es exakt.

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Das was man sieht ist aber etwas anderes. Nämlich dass die Immobilienpreise sinken. Just my 2 Cents.

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

An die, die von 30 Prozent Preisabrieb träumen: Wenn sich bisher im den Top7 Städten 50 Interessenten um ein 1 Mio EFH gebalgt haben, wo ist denn jetzt für Verkäufer das Problem, wenn davon 30 wegen höherer Zinsen nicht mehr mitmachen können? Geht immer noch für ne Million weg...

antworten

WiWi Gast schrieb am 30.07.2022:

Das was man sieht ist aber etwas anderes. Nämlich dass die Immobilienpreise sinken. Just my 2 Cents.

An die, die von 30 Prozent Preisabrieb träumen: Wenn sich bisher im den Top7 Städten 50 Interessenten um ein 1 Mio EFH gebalgt haben, wo ist denn jetzt für Verkäufer das Problem, wenn davon 30 wegen höherer Zinsen nicht mehr mitmachen können? Geht immer noch für ne Million weg...

Stimmt doch gar nicht, zumindest bei uns
Im Gegenteil die neueren Häuser oder Neubauten steigen weiterhin

Das was "günstiger" wird sind alte renovierungsbedürfte Buden, aber die will doch hier keiner ernsthaft kaufen bei den schwer kalkulierbaren Sanierungskosten....

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Der Einkäufer schrieb am 30.07.2022:

Stimmt doch gar nicht, zumindest bei uns
Im Gegenteil die neueren Häuser oder Neubauten steigen weiterhin

Man kann das natürlich nicht immer direkt vergleichen, außer das selbe Objekt ist plötzliche zu einem anderen Preis inseriert.

Bei mir um die Ecke gibt es ein Neubauprojekt mit 110 Wohnungen. Die Vermarktung startete im Januar, zwischenzeitig war sie wieder geschlossen, im April wieder offen aber zu knapp über 10% geringeren Preisen. Und die werden auch damit aktuell kaum was los, war neulich mal bei meinem Mittagsspaziergang im dortigen Bürocontainer, die Dame dort meinte, es geht kaum was. Vermutlich wird nochmal reduziert.

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Hier in Stockholm -12% seit April

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Bei uns im ziemlich großen Neubaugebiet stehen mehrere solche Verkaufsbüros in Container-Form. Keiner ist mehr personell besetzt. Da ist nur noch eine Telefon-Nummer im Fenster. Gebaut wird anscheinend auch nicht mehr.

Sehr gut möglich, dass da Firmen in die Insolvenz gehen werden, wenn die zuviel im voraus investiert hatten.

WiWi Gast schrieb am 30.07.2022:

Der Einkäufer schrieb am 30.07.2022:

Stimmt doch gar nicht, zumindest bei uns
Im Gegenteil die neueren Häuser oder Neubauten steigen weiterhin

Man kann das natürlich nicht immer direkt vergleichen, außer das selbe Objekt ist plötzliche zu einem anderen Preis inseriert.

Bei mir um die Ecke gibt es ein Neubauprojekt mit 110 Wohnungen. Die Vermarktung startete im Januar, zwischenzeitig war sie wieder geschlossen, im April wieder offen aber zu knapp über 10% geringeren Preisen. Und die werden auch damit aktuell kaum was los, war neulich mal bei meinem Mittagsspaziergang im dortigen Bürocontainer, die Dame dort meinte, es geht kaum was. Vermutlich wird nochmal reduziert.

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Wen interessieren denn hier Plattenbau-ETW? Die wurden schon immer zum Großteil von Investoren aufgekauft. Aktuell gibt es eben deutlich attraktivere Anlagemöglichkeiten, von daher für mich keine Überraschung.

Was doch viel interessanter ist, sind EFH/RH/DHH und da ist bei uns im südwestlichen RM-Gebiet auch kein Preisverfall erkennbar. Junge Immobilien und Neubauten gehen weiterhin zu Höchstpreisen weg wie warme Semmeln.

Was tatsächlich länger liegt, sind Häuser mit 30+ Jahren auf dem Buckel, schöner Sanierungsstau und Öl-/Gasheizung verbaut. Das kauft aktuell verständlicherweise niemand.

Hier im Dorf sind gerade DHH im Verkauf (Notartermine fixiert), für deutlich über 500k das Stück, mit Handtuchgarten und wir sind hier wirklich am äußersten Rand des RM-Gebietes. Bodenrichtwert liegt bei unter 150€/qm! Die Leute bezahlen also weiterhin Mondpreise, kommt eben einfach mehr Geld aus der Familie (Eltern bzw. Großeltern). Ich glaube, einige sind sich wirklich nicht bewusst, wie viel Vermögen auf den Boomerkonten mittlerweile so schlummert. Da müssen von jedem Elternteil nur 50k zugeschossen werden und schon kann man das Ganze auch bei durchschnittlichem Einkommens wieder darstellen.

WiWi Gast schrieb am 30.07.2022:

Der Einkäufer schrieb am 30.07.2022:

Stimmt doch gar nicht, zumindest bei uns
Im Gegenteil die neueren Häuser oder Neubauten steigen weiterhin

Man kann das natürlich nicht immer direkt vergleichen, außer das selbe Objekt ist plötzliche zu einem anderen Preis inseriert.

Bei mir um die Ecke gibt es ein Neubauprojekt mit 110 Wohnungen. Die Vermarktung startete im Januar, zwischenzeitig war sie wieder geschlossen, im April wieder offen aber zu knapp über 10% geringeren Preisen. Und die werden auch damit aktuell kaum was los, war neulich mal bei meinem Mittagsspaziergang im dortigen Bürocontainer, die Dame dort meinte, es geht kaum was. Vermutlich wird nochmal reduziert.

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Zinsen wieder 1 prozent runter. Aktuell werden wieder deutlich mehr Objekte auf meiner Watchliste deaktiviert.

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Der Einkäufer schrieb am 30.07.2022:

Das was man sieht ist aber etwas anderes. Nämlich dass die Immobilienpreise sinken. Just my 2 Cents.

An die, die von 30 Prozent Preisabrieb träumen: Wenn sich bisher im den Top7 Städten 50 Interessenten um ein 1 Mio EFH gebalgt haben, wo ist denn jetzt für Verkäufer das Problem, wenn davon 30 wegen höherer Zinsen nicht mehr mitmachen können? Geht immer noch für ne Million weg...

Stimmt doch gar nicht, zumindest bei uns
Im Gegenteil die neueren Häuser oder Neubauten steigen weiterhin

Das was "günstiger" wird sind alte renovierungsbedürfte Buden, aber die will doch hier keiner ernsthaft kaufen bei den schwer kalkulierbaren Sanierungskosten....

Der Einkäufer verteidigt nur sein teures Reihenhaus

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WiWi Gast schrieb am 30.07.2022:

Der Einkäufer schrieb am 30.07.2022:

Stimmt doch gar nicht, zumindest bei uns
Im Gegenteil die neueren Häuser oder Neubauten steigen weiterhin

Man kann das natürlich nicht immer direkt vergleichen, außer das selbe Objekt ist plötzliche zu einem anderen Preis inseriert.

Bei mir um die Ecke gibt es ein Neubauprojekt mit 110 Wohnungen. Die Vermarktung startete im Januar, zwischenzeitig war sie wieder geschlossen, im April wieder offen aber zu knapp über 10% geringeren Preisen. Und die werden auch damit aktuell kaum was los, war neulich mal bei meinem Mittagsspaziergang im dortigen Bürocontainer, die Dame dort meinte, es geht kaum was. Vermutlich wird nochmal reduziert.

Ist doch klar, dass sich die Neubauwohnungen(!) Grad schwer tun bei den schnell gestiegenen Zinsen, ist hier auch so
Das wird sich aber ziemlich schnell beruhigen, wenn der Zins weiter so sinkt sie bisher
Preise übrigens hier bei uns roundabout 8-10k / m2
Stuttgart

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Es gibt einen Grund, warum die Zinsen gestiegen sind: INFLATION
Die Inflation wird auch Auswirkungen auf die zukünftigen Einkommen haben: Sie werden nominal steigen. Annuitäten zahlt man mit ZUKÜNFTIGEN = HÖHEREN Einkünften.

Somit sind jegliche Berechnungen hier mehr als vage und zumindest muss man diesen Effekt bei einem Vergleich mit einbeziehen. Das macht hier niemand. Somit sind jegliche Berechnungen/Vergleiche ohne diese Berücksichtigung wenig aussagekräftig. Natürlich profitieren diejenigen, die zu niedrigen Zinsen gekauft haben, ebenfalls von den nominalen Einkommenszuwächsen. Diese waren jedoch zum Kaufzeitpunkt so nicht planbar/Vorhersehbar. Nun muss man diesen Aspekt jedoch mit einbeziehen.

Das wissen auch die Verkäufer, denn auch für diese hat die Inflation große Auswirkung. Schon ohne Preisnachlass verkaufen sie aktuell zu real deutlich niedrigeren Preisen.

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Das Problem? Dass es eher 40 Verkäufer gibt, die jetzt noch zu hohen Immobilienpreise verkaufen wollen, da sonst deren Finanzierung bzw. „Business Case“ nicht aufgeht.

Außerdem sinkt die Zahlungsbereitschaft bei steigenden Zinsen für Interessenten, welche die Wohnung nicht bewohnen wollen, da die Miete quasi gedeckt ist durch die Mietpreisbremse

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

An die, die von 30 Prozent Preisabrieb träumen: Wenn sich bisher im den Top7 Städten 50 Interessenten um ein 1 Mio EFH gebalgt haben, wo ist denn jetzt für Verkäufer das Problem, wenn davon 30 wegen höherer Zinsen nicht mehr mitmachen können? Geht immer noch für ne Million weg...

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Der Post ist ein Funken Hoffnung für all jene, die auf der Suche nach einem neueren Baujahr/Neubau sind!

Bei mir in Bayern kommen nur viele sanierungsbedürftige Objekte rein (mit sinkenden Preisen). Neubau scheint mir im Preis konstant -wenigstens steigt der Quadratmeterpreis nicht mehr, aber nach unten bewegt sich bislang nichts.

WiWi Gast schrieb am 30.07.2022:

Der Einkäufer schrieb am 30.07.2022:

Stimmt doch gar nicht, zumindest bei uns
Im Gegenteil die neueren Häuser oder Neubauten steigen weiterhin

Man kann das natürlich nicht immer direkt vergleichen, außer das selbe Objekt ist plötzliche zu einem anderen Preis inseriert.

Bei mir um die Ecke gibt es ein Neubauprojekt mit 110 Wohnungen. Die Vermarktung startete im Januar, zwischenzeitig war sie wieder geschlossen, im April wieder offen aber zu knapp über 10% geringeren Preisen. Und die werden auch damit aktuell kaum was los, war neulich mal bei meinem Mittagsspaziergang im dortigen Bürocontainer, die Dame dort meinte, es geht kaum was. Vermutlich wird nochmal reduziert.

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Genau, so schaut es zumindest im Großraum München aus. Der Anteil an modernen Wohnungen mit Quadratmeterpreisen unter 10,000 ist deutlich höher als noch vor einem Jahr. Und wie schnell sich Marker per Telefon melden und auch auf einmal flexibel bei Besichtigungsterminen sind ist schon lustig. Auch beim Thema Preis.

Heute morgen eine 90 m2 3 Zimmerwohnung in guter Lage (2016er Baujahr, Fernwärme, sehr gute Isolierung) angeschrieben. Makler ruft innerhalb von 2 Stunden an, wann man den Anfang nächster Woche vorbeikommen will. Wohnung ist mit 960,000 € drin. Betont, dass man den Wert der Wohnung eher bei 800,000 - 850,000 sieht. Antwort Marker: ja, das passt schon. Der Verkäufer wird schon merken, dass seine ursprüngliche Preisvorstellung etwas zu hoch ist. Mal schauen, am Dienstag haben wir dann die Besichtigung.

An den ersten Poster: selbst wenn es noch immer Leute gibt, welche die Million bezahlen könnten, tun das aber viele davon nicht mehr, wenn sie merken, dass die Nachfrage runtergeht und der Markt dreht. Dann bietet der mit einer Million halt trotzdem nur 900 k€. Du darfst den mentalen Herdeneffekt beim Immomarkt nie unterschätzen. Selbst wenn die Preise erst Mal gar nicht fallen: wenn viele glaube die Preise würden fallen, sorgt das für zögerliche Kaufentscheidung und niedrigere Angebote, was im Endeffekt auch den Preis senken kann.

WiWi Gast schrieb am 30.07.2022:

Das was man sieht ist aber etwas anderes. Nämlich dass die Immobilienpreise sinken. Just my 2 Cents.

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

An die, die von 30 Prozent Preisabrieb träumen: Wenn sich bisher im den Top7 Städten 50 Interessenten um ein 1 Mio EFH gebalgt haben, wo ist denn jetzt für Verkäufer das Problem, wenn davon 30 wegen höherer Zinsen nicht mehr mitmachen können? Geht immer noch für ne Million weg...

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WiWi Gast schrieb am 30.07.2022:

Der Einkäufer schrieb am 30.07.2022:

Stimmt doch gar nicht, zumindest bei uns
Im Gegenteil die neueren Häuser oder Neubauten steigen weiterhin

Man kann das natürlich nicht immer direkt vergleichen, außer das selbe Objekt ist plötzliche zu einem anderen Preis inseriert.

Bei mir um die Ecke gibt es ein Neubauprojekt mit 110 Wohnungen. Die Vermarktung startete im Januar, zwischenzeitig war sie wieder geschlossen, im April wieder offen aber zu knapp über 10% geringeren Preisen. Und die werden auch damit aktuell kaum was los, war neulich mal bei meinem Mittagsspaziergang im dortigen Bürocontainer, die Dame dort meinte, es geht kaum was. Vermutlich wird nochmal reduziert.

Welche Stadt?

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Wenn ein Nachbar von vielen seine Bude für 1 Mio verkauft ist natürlich die Bude jedes Nachbarn auch 1 Mio wert. Aber wehe einer muss nun für 700k verkaufen- das ist nur ein Einzelfall und die anderen verkaufen wenn überhaupt dann nur für 1.1 Mio, nicht wahr? Lol .

Der Immobilienmarkt hat nun mal eine sehr geringe Liquidität - es passieren wenige Transaktionen die aber dann den Marktpreis drastisch verändern können- so wie du dir das vorstellst funktioniert dieser Markt nun Mal nicht.

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

WiWi Gast schrieb am 29.07.2022:

Alle die jetzt noch glauben, dass die Nachfrage nach Immobilien durch die höheren Zinsen nicht sinken wird, haben sowieso die Kontrolle verloren.

Eine kleinere Korrektur der Immobilienpreise ist damit schon einmal unausweichlich. Ja nach Anpassung bzw. Veränderung des Angebotes sehen wir entweder deutlich weniger Transaktionen bei leicht nach unten korrigierten Preisen oder einen regelrechten Verfall um 20-30% in manchen Regionen.

Alles andere ist Wunschdenken

Ich hatte es hier schon mal berechnet, bei gleicher Rate und gleicher Restschuld nach 10 Jahren gibt der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% etwa eine Verringerung des Objektwerts von 10% her.

Das heißt aber noch lange nicht, dass jetzt Immobilien 10% günstiger werden und die Käufer 0% mehr zahlen. Das handelt der Markt aus und aktuell sieht es eher danach aus, dass die Käufer die Hauptlast tragen werden.

Deine Berechnung ist fehlerhaft. Ich errechne unter deinen Annahmen eine Reduktion von über 30% bei der Finanzierbarkeit.

Kaufpreis 1 Mio. 200 ek. 800 fk
800 * 0.03 = 24k p.a.

24k / 0.055 = 436k plus 200 ek = 636k

1mio minus 636 k = 364k = 36.4% weniger

Grüße

Vielleicht findest Du ja einen Verkäufer, der Dir die 1 Mio Immo mit diesen Argumenten für 636K verkauft. Plan B könnte sein, sich eine Immo für 600K bis 650K zu suchen und sich darüber im Klaren werden, dass MEHR nicht drin ist. Also: Anspruch runter, dann klappt das auch.

Es ging doch rein um die rechnerische Frage inwiefern der zinsanstieg die finanzierbarkeit beeinflusst. Er hat doch sauber hergeleitet dass die oben genannten 10 Prozent falsch sind. Ging doch nie um seine Ansprüche

Ich frage mich hier, wie manche durch ihr Studium gekommen sind oder gar durch die 9./10. Klasse Mathematik. Es gibt Annuitätenrechner für sowas, aber wenn man es manuell herleiten will, ist die Berechnung einer Annuität doch etwas komplexer.

Also, 1 Mio. Finanzierungssumme, davon 800k FK.

Zu 1,5% Zinsen und 3,0% Tilgung sind das 541k Restschuld nach 10 Jahren. Die Monatsrate sind 3.000 Euro.

Jetzt hält man die 541k Restschuld und die 3.000 Euro Monatsrate konstant und erhöht die Zinsen auf 3,5% und lässt sich vom Annuitätenrechner die Tilgungsrate und die Startsumme geben. Das sind 685k und 1,75% Tilgung.

D.h. 800k, 1,5% Zinsen und 3,5% Tilgung führen nach 10 Jahren zum exakt gleichen Ergebnis wie 685k, 3,5% Zinsen und 1,75% Tilgung.

Nach diesen 10 Jahren wird so oder so neu verhandelt. Die 10-Jahres-Festschreibung macht KEINERLEI Aussage über die Finanzierungsdauer. In beiden Fällen ist das dann völlig abhängig davon, was man mit 541k Restschuld nach 10 Jahren macht (jetzt einen Volltilger? Jetzt nochmal 10 Jahren und dann wieder schauen? Jetzt einfach die 541k überweisen und fertig sein?).

Jetzt rechnen wir mal, mit 1,5% sind 1.000k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt). Bei 3,5% Zinsen sind 885k drin (541k Restschuld nach 10 Jahren bei 3k Monatsrate, danach wird neu verhandelt).

885k sind 11,5% weniger als 1.000k. Wenn der Käufer 0% der Zinssteigerung trägt und der Verkäufer 100% der Zinssteigerung trägt, wären 11,5% geringere Immobilienpreise zu erwarten.

Es ist allerdings nicht zu erwarten, dass die Preiselastizität der Verkäufer 100% beträgt und der Käufer 0%. Deswegen könnte der Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% vielleicht 5% als Einmaleffekt bringen. Das war es.

Bitte Leute, lasst diese selbst hergeleiteten Überschlagsrechnungen, die zu völlig falschen Ergebnissen kommen. Nutzt bitte korrekte Finanzmathematik, dazu gerne einen sog. Annuitätenrechner aus dem Internet.

Du willst einfach nicht einsehen, dass deine Rechnung an der Realität komplett vorbei geht oder?

Meine Rechnung mit 11,5% ist mathematisch korrekt. Die andere Rechnung oben mit 30% ist mathematisch falsch. Einfach nur mathematisch falsch, d.h. keine korrekte Berechnung von Annuität, Tilgungsrate, Restschuld usw. - einfach so falsch wie die Behauptung "1+1=7" - falsch.

Mathematisch falsch? Dein Ernst? Du wirst doch wohl die 3 zahlen rechnerisch in den Taschenrechner eingeben können und schnell feststellen, dass da mathematisch alles stimmt. Kreditsumme mal anfängliche Tilgung plus zins

Beide Berechnungen sind mathematisch korrekt. Deine ist jedoch inhaltlich falsch. Da du willkürlich Annahmen über die anfängliche Tilgung verändert hast

Der andere Poster hat schon vollkommen richtig gerechnet. Lediglich über die Dauer der Zinsfestschreibung lässt sich streiten (vgl. das andere Beispiel mit 30 Jahren Zinsbindung). Wer nicht versteht, dass 3% Tilgung bei 0% oder 1% Zinsen etwas ganz anderes sind als bei 3% oder 5% Zinsen, weil sich fundamental andere Gesamtlaufzeiten ergeben, ist hoffentlich kein BWLer. Ansonsten bitte nochmal über Zinseszins informieren, die Laufzeiten der Kredite nachrechnen und staunen.

Ihr könnt hier rechnen, wie ihr wollt. Von 1 Mio auf 636K sind nun einmal knapp 58% Rückschritt bei der Preisentwicklung. Damit sind wir bei den Preisen vor 5 oder 6 Jahren. Und bei 885K wäre das eine Rücknahme des Preisanstiegs von etwa 13% Da sind wir bei den Preisen von Ende 2020/ Anfang 2021. Das sind die nominalen Preisrückschläge. Wenn man die Inflation noch dazu berechnet dann kommen noch einmal ca. 16% realer Kaufkraftverlust zu den Preisen vor 5-6 Jahren dazu und ca. 11% realer Kaufkraftverlust zu den Preisen von Ende 2020 dazu.

Findet den Fehler und stellt euch die Frage, wer zu diesen für die Verkäuferseite unattraktiven Immobilienpreisen jetzt unbedingt seine Bude verkaufen sollte, wenn es nicht unbedingt erforderlich ist.

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WiWi Gast schrieb am 30.07.2022:

Außerdem sinkt die Zahlungsbereitschaft bei steigenden Zinsen für Interessenten, welche die Wohnung nicht bewohnen wollen, da die Miete quasi gedeckt ist durch die Mietpreisbremse

Du glaubst also, dass die derzeitigen Beträge der Mietpreisbremse "in Beton gegossen! sind. Somit kennst Du den Begriff "Inflation" offensichtlich nicht. Selbstverständlich werden sich auch die Mieten zukünftig nominal erhöhen (müssen).

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WiWi Gast schrieb am 30.07.2022:

Der Einkäufer schrieb am 30.07.2022:

Stimmt doch gar nicht, zumindest bei uns
Im Gegenteil die neueren Häuser oder Neubauten steigen weiterhin

Man kann das natürlich nicht immer direkt vergleichen, außer das selbe Objekt ist plötzliche zu einem anderen Preis inseriert.

Bei mir um die Ecke gibt es ein Neubauprojekt mit 110 Wohnungen. Die Vermarktung startete im Januar, zwischenzeitig war sie wieder geschlossen, im April wieder offen aber zu knapp über 10% geringeren Preisen. Und die werden auch damit aktuell kaum was los, war neulich mal bei meinem Mittagsspaziergang im dortigen Bürocontainer, die Dame dort meinte, es geht kaum was. Vermutlich wird nochmal reduziert.

Welche Stadt?

Großraum Nürnberg/Fürth/Erlangen.

Wenn ich bei Immoscout schaue ist für mich auch sehr auffällig, dass verstärkt hochwertige Immobilien auf den Markt kommen. Also z.B. neu kernsaniert auf sehr gutem Standard, ausgefallenere Sachen mit z.B. Loft-Charakter oder Maisonettte-Wohnungen, oder relativ neuwertige Wohnungen die vor <5 Jahren erst gebaut wurden. Das gab es vor einem Jahr in diesem Umfang in keinster Weise. Preise kann ich nicht wirklich einschätzen, dazu habe ich mich über die letzten Jahre zu wenig damit befasst, aber alleine das gefühlt ums Vielfache gestiegene Angebot ist mehr als auffällig.

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WiWi Gast schrieb am 30.07.2022:

Du vergleichst 671k Restschuld mit 484k Restschuld. Das ist falsch. 671k ist größer als 484k Restschuld. Da liegen 187k Unterschied dazwischen. Das ist nicht vergleichbar. Verstehst du, dass 671k Restschuld nicht gleich 484k Restschuld ist? Weil 671k und 484k zwei unterschiedliche Zahlen sind, ist dein Beispiel mathematisch falsch. Du setzt etwas gleich, was zu einem völlig anderen Ergebnis führt. Zu einer 28% niedrigeren Restschuld.

Du hast immer noch nicht verstanden wo dein Fehler liegt. Keine Bank vergleicht und bestimmt die tilgung über die restschuld. Die Tilgung ist eine fixe eingangsgröße. Du denkst völlig an der Praxis vorbei.

1. Falsch, es wird jedem Bank-Azubi, ich vermute im 1. Lehrjahr bereits, gelehrt, dass je niedriger die Zinsen, desto höher muss die Tilgung.

2. Es geht natürlich hauptsächlich um die Perspektive es Kreditnehmers. Er schließt eine Annnuität X über Y Jahre ab und hat am Ende Z Restschuld, welcher er dann sondertilgen oder weiterfinanzieren kann. Z ist dabei die entscheidene Größe für die meisten Kreditnehmer, wobei man schaut, dass man X tragen kann.

3. 671k Restschuld 484k Restschuld sind nun mal nicht das Gleiche. Ist nun mal so. Das sind zwei völlig verschiedene Endwerte. Nur über die Gleichsetzung 671k = 484k bist du zu deinen 30% gekommen. Das stimmt aber nicht. Das ist mathematisch falsch. Daher sind auch die 30% mathematisch falsch. 11,5% sind mathematisch richtig.

antworten

WiWi Gast schrieb am 30.07.2022:

Insofern war die Gegenüberstellung des Kollegen mit rd 30 Prozent völlig korrekt

Nein, die war mathematisch falsch, d.h. sie hatte Rechenfehler. Der Kollege erreicht in einem Fall 484k Restschuld und im anderen Fall 632k Restschuld, jeweils nach 10 Jahren. Er setzt beides gleich, was offensichtlich nicht gleich ist. 632k ist eine andere Zahl als 484k.

Geh mal zur Bank und lass es dir mal rechnen. Dann reden wir weiter. Keiner wird mit dir über die Restschuld argumentieren. Alle wollen die niedrigste Rate und damit den höchst möglichen Kreditbetrag rausholen. Keiner rechnet so wie du. Das ist paraxisfern.

Und ja man kann eine Annuität mit einfachem Prozentsatz bestimmen. Zins plus Tilgung. End of Story.

Je höher der Zins, desto niedriger muss die Tilgung sein. Dieser simple Grundsatz wird jedem Bank-Azubi im 1. Lehrjahr beigebracht. Du hast keine Ahnung von simpler Finanzmathematik und einfachsten Annuitätsgleichungen. Ich habe dir exakt das gerechnet, was die Bank rechnet. Korrekte Finanzmathematik, keine falschen Sachen wie du.

Du argumentierst mit deiner falschen Mathematik, dass die Preise 30% sinken würden, gleichzeitig führt deine Rechnung aber auch zu 25% geringeren Restschuld. Wenn die Restschuld so verdammt egal wäre, dann würde jeder 0% Tilgung und Euribor+Risikoaufschlag als Zins abschließen. Das macht aber niemand. Die Restschuld, die Annuität und die Laufzeit - das sind die drei entscheidenden Faktoren.

antworten

WiWi Gast schrieb am 30.07.2022:

Außerdem sinkt die Zahlungsbereitschaft bei steigenden Zinsen für Interessenten, welche die Wohnung nicht bewohnen wollen, da die Miete quasi gedeckt ist durch die Mietpreisbremse

Mathematisch korrekt gerechnet müsste die Zahlungsbereitschaft bei einem Zinsanstieg von 1,5% auf 3,5% um ca. 11,5% sinken. Allerdings muss der Markt noch aushandeln, wer die 11,5% höheren Kosten trägt - der Käufer, der Verkäufer oder beide zum Teil. Im Endeffekt läuft es auf ca. 5% Preissenkungen durch diesen Einmaleffekt auf. Darüber liegt der Makro-Trend (ca. 12-15% p.a.), welcher diese Einmaleffekte gut maskiert.

antworten

In den Großstädten des RM- Gebiets sind in den letzten 2 Jahren DHH am äußeren Stadtrand für 900k bis 1 Mio verkauft worden. Sind jetzt auch nicht billiger.

WiWi Gast schrieb am 30.07.2022:

Wen interessieren denn hier Plattenbau-ETW? Die wurden schon immer zum Großteil von Investoren aufgekauft. Aktuell gibt es eben deutlich attraktivere Anlagemöglichkeiten, von daher für mich keine Überraschung.

Was doch viel interessanter ist, sind EFH/RH/DHH und da ist bei uns im südwestlichen RM-Gebiet auch kein Preisverfall erkennbar. Junge Immobilien und Neubauten gehen weiterhin zu Höchstpreisen weg wie warme Semmeln.

Was tatsächlich länger liegt, sind Häuser mit 30+ Jahren auf dem Buckel, schöner Sanierungsstau und Öl-/Gasheizung verbaut. Das kauft aktuell verständlicherweise niemand.

Hier im Dorf sind gerade DHH im Verkauf (Notartermine fixiert), für deutlich über 500k das Stück, mit Handtuchgarten und wir sind hier wirklich am äußersten Rand des RM-Gebietes. Bodenrichtwert liegt bei unter 150€/qm! Die Leute bezahlen also weiterhin Mondpreise, kommt eben einfach mehr Geld aus der Familie (Eltern bzw. Großeltern). Ich glaube, einige sind sich wirklich nicht bewusst, wie viel Vermögen auf den Boomerkonten mittlerweile so schlummert. Da müssen von jedem Elternteil nur 50k zugeschossen werden und schon kann man das Ganze auch bei durchschnittlichem Einkommens wieder darstellen.

WiWi Gast schrieb am 30.07.2022:

Der Einkäufer schrieb am 30.07.2022:

Stimmt doch gar nicht, zumindest bei uns
Im Gegenteil die neueren Häuser oder Neubauten steigen weiterhin

Man kann das natürlich nicht immer direkt vergleichen, außer das selbe Objekt ist plötzliche zu einem anderen Preis inseriert.

Bei mir um die Ecke gibt es ein Neubauprojekt mit 110 Wohnungen. Die Vermarktung startete im Januar, zwischenzeitig war sie wieder geschlossen, im April wieder offen aber zu knapp über 10% geringeren Preisen. Und die werden auch damit aktuell kaum was los, war neulich mal bei meinem Mittagsspaziergang im dortigen Bürocontainer, die Dame dort meinte, es geht kaum was. Vermutlich wird nochmal reduziert.

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Plattenbau-ETWs werden schon über 30 Jahre nicht mehr gebaut. Bei uns stammen die jüngsten aus den 1970er Jahren.

In den den Großstädten kann sich auch die Mittelschhicht schon lange nur ETWs leisten. Häuser bei Bodenrichtwerten weit über 1k Euro sind unerschwinglich!

Mittelschicht sind auch die meisten "Akademiker".

WiWi Gast schrieb am 30.07.2022:

Wen interessieren denn hier Plattenbau-ETW? Die wurden schon immer zum Großteil von Investoren aufgekauft. Aktuell gibt es eben deutlich attraktivere Anlagemöglichkeiten, von daher für mich keine Überraschung.

Was doch viel interessanter ist, sind EFH/RH/DHH und da ist bei uns im südwestlichen RM-Gebiet auch kein Preisverfall erkennbar. Junge Immobilien und Neubauten gehen weiterhin zu Höchstpreisen weg wie warme Semmeln.

Was tatsächlich länger liegt, sind Häuser mit 30+ Jahren auf dem Buckel, schöner Sanierungsstau und Öl-/Gasheizung verbaut. Das kauft aktuell verständlicherweise niemand.

Hier im Dorf sind gerade DHH im Verkauf (Notartermine fixiert), für deutlich über 500k das Stück, mit Handtuchgarten und wir sind hier wirklich am äußersten Rand des RM-Gebietes. Bodenrichtwert liegt bei unter 150€/qm! Die Leute bezahlen also weiterhin Mondpreise, kommt eben einfach mehr Geld aus der Familie (Eltern bzw. Großeltern). Ich glaube, einige sind sich wirklich nicht bewusst, wie viel Vermögen auf den Boomerkonten mittlerweile so schlummert. Da müssen von jedem Elternteil nur 50k zugeschossen werden und schon kann man das Ganze auch bei durchschnittlichem Einkommens wieder darstellen.

WiWi Gast schrieb am 30.07.2022:

Der Einkäufer schrieb am 30.07.2022:

Stimmt doch gar nicht, zumindest bei uns
Im Gegenteil die neueren Häuser oder Neubauten steigen weiterhin

Man kann das natürlich nicht immer direkt vergleichen, außer das selbe Objekt ist plötzliche zu einem anderen Preis inseriert.

Bei mir um die Ecke gibt es ein Neubauprojekt mit 110 Wohnungen. Die Vermarktung startete im Januar, zwischenzeitig war sie wieder geschlossen, im April wieder offen aber zu knapp über 10% geringeren Preisen. Und die werden auch damit aktuell kaum was los, war neulich mal bei meinem Mittagsspaziergang im dortigen Bürocontainer, die Dame dort meinte, es geht kaum was. Vermutlich wird nochmal reduziert.

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Sofern diese Wohnungen finanziert waren müssten die Verkäufer bei einer so kurzen Haltedauer hohe Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen.

WiWi Gast schrieb am 31.07.2022:

WiWi Gast schrieb am 30.07.2022:

Der Einkäufer schrieb am 30.07.2022:

Stimmt doch gar nicht, zumindest bei uns
Im Gegenteil die neueren Häuser oder Neubauten steigen weiterhin

Man kann das natürlich nicht immer direkt vergleichen, außer das selbe Objekt ist plötzliche zu einem anderen Preis inseriert.

Bei mir um die Ecke gibt es ein Neubauprojekt mit 110 Wohnungen. Die Vermarktung startete im Januar, zwischenzeitig war sie wieder geschlossen, im April wieder offen aber zu knapp über 10% geringeren Preisen. Und die werden auch damit aktuell kaum was los, war neulich mal bei meinem Mittagsspaziergang im dortigen Bürocontainer, die Dame dort meinte, es geht kaum was. Vermutlich wird nochmal reduziert.

Welche Stadt?

Großraum Nürnberg/Fürth/Erlangen.

Wenn ich bei Immoscout schaue ist für mich auch sehr auffällig, dass verstärkt hochwertige Immobilien auf den Markt kommen. Also z.B. neu kernsaniert auf sehr gutem Standard, ausgefallenere Sachen mit z.B. Loft-Charakter oder Maisonettte-Wohnungen, oder relativ neuwertige Wohnungen die vor <5 Jahren erst gebaut wurden. Das gab es vor einem Jahr in diesem Umfang in keinster Weise. Preise kann ich nicht wirklich einschätzen, dazu habe ich mich über die letzten Jahre zu wenig damit befasst, aber alleine das gefühlt ums Vielfache gestiegene Angebot ist mehr als auffällig.

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OK - Du hast offensichtlich keine Ahnung von Marktpreisentwicklung und ermittelst den Immobilienmarkt am Verkaufspreis einer einzelnen Immobilie in Deiner Nachbarschaft Dieser Verkauf repräsentiert für die den deutschen Immobilienmarkt und seine historische Preisentwicklung. Alles Klar - Schönen Sonntag :-)

WiWi Gast schrieb am 31.07.2022:

Wenn ein Nachbar von vielen seine Bude für 1 Mio verkauft ist natürlich die Bude jedes Nachbarn auch 1 Mio wert. Aber wehe einer muss nun für 700k verkaufen- das ist nur ein Einzelfall und die anderen verkaufen wenn überhaupt dann nur für 1.1 Mio, nicht wahr? Lol .

Der Immobilienmarkt hat nun mal eine sehr geringe Liquidität - es passieren wenige Transaktionen die aber dann den Marktpreis drastisch verändern können- so wie du dir das vorstellst funktioniert dieser Markt nun Mal nicht.

Ihr könnt hier rechnen, wie ihr wollt. Von 1 Mio auf 636K sind nun einmal knapp 58% Rückschritt bei der Preisentwicklung. Damit sind wir bei den Preisen vor 5 oder 6 Jahren. Und bei 885K wäre das eine Rücknahme des Preisanstiegs von etwa 13% Da sind wir bei den Preisen von Ende 2020/ Anfang 2021. Das sind die nominalen Preisrückschläge. Wenn man die Inflation noch dazu berechnet dann kommen noch einmal ca. 16% realer Kaufkraftverlust zu den Preisen vor 5-6 Jahren dazu und ca. 11% realer Kaufkraftverlust zu den Preisen von Ende 2020 dazu.

Findet den Fehler und stellt euch die Frage, wer zu diesen für die Verkäuferseite unattraktiven Immobilienpreisen jetzt unbedingt seine Bude verkaufen sollte, wenn es nicht unbedingt erforderlich ist.

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Könnt ihr bitte mal zitieren lernen, ihr top-studierten Menschen? Man kann die Beiträge so bearbeiten, dass man sie trotzdem noch lesen kann.

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Spannend, könntest du bitte schreiben, um welches Neubauprojekt es sich genau handelt? Bin in der Region auch interessiert.

WiWi Gast schrieb am 31.07.2022:

Der Einkäufer schrieb am 30.07.2022:

Stimmt doch gar nicht, zumindest bei uns
Im Gegenteil die neueren Häuser oder Neubauten steigen weiterhin

Man kann das natürlich nicht immer direkt vergleichen, außer das selbe Objekt ist plötzliche zu einem anderen Preis inseriert.

Bei mir um die Ecke gibt es ein Neubauprojekt mit 110 Wohnungen. Die Vermarktung startete im Januar, zwischenzeitig war sie wieder geschlossen, im April wieder offen aber zu knapp über 10% geringeren Preisen. Und die werden auch damit aktuell kaum was los, war neulich mal bei meinem Mittagsspaziergang im dortigen Bürocontainer, die Dame dort meinte, es geht kaum was. Vermutlich wird nochmal reduziert.

Welche Stadt?

Großraum Nürnberg/Fürth/Erlangen.

Wenn ich bei Immoscout schaue ist für mich auch sehr auffällig, dass verstärkt hochwertige Immobilien auf den Markt kommen. Also z.B. neu kernsaniert auf sehr gutem Standard, ausgefallenere Sachen mit z.B. Loft-Charakter oder Maisonettte-Wohnungen, oder relativ neuwertige Wohnungen die vor <5 Jahren erst gebaut wurden. Das gab es vor einem Jahr in diesem Umfang in keinster Weise. Preise kann ich nicht wirklich einschätzen, dazu habe ich mich über die letzten Jahre zu wenig damit befasst, aber alleine das gefühlt ums Vielfache gestiegene Angebot ist mehr als auffällig.

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