Kann mir jemand mal einen Zahlungsplan aufstellen, wie er nach "10 oder spätestens 15 Jahren" ein Durchschnittshaus von 250-300k abbezahlen will mit keinem EK?

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Die 1%-Tilgung bei den aktuellen Zinsen war natürlich übertrieben dargestellt, denn bei 1,6% Kreditzinsen beträgt die Laufzeit fast 60 Jahre. Die wenigsten Banken dürften sich auf solche Konditionen einlassen.

Aber selbst 3% Tilgung sind heute nicht sonderlich toll: die Laufzeit bei 1,6% Kreditzinsen beträgt dann (ohne Sondertilgung) immer noch 26,7 Jahre. Bei angenommenen 5% Kreditzinsen brauchte man früher bei 1%-Tilgung auch "nur" knapp 36 Jahre bis zur Entschuldung.

Um heute auf Laufzeiten von ~10 Jahren zu kommen, muss man mit 9 bis 10% tilgen, was naturgemäß nur Leute mit sehr hohen Einkommen bezahlen können.

Lounge Gast schrieb:

Diese 1%-Tilger sind ein Mythos aus vergangenen Zeiten. Ich
kenne niemanden, der nur 1% tilgt. 3% sind die Regel plus
Sondertilgung. Gibt auch 10-Jahres-Komplett-Tilger oder

antworten

Das ist alles ganz easy, wie die Pro-Kauf-Argumentierer ja immer versichern.

Der Hypothekenrechner gibt bei mir Folgendes aus (Annahme Kreditsumme = 300.000 EUR, Zinsen = 2%).

Bei einer Anfangstilgung von 9% ergibt sich nach einer Laufzeit von 10 Jahren eine zu vernachlässigende Restschuld (1.380 EUR). Die Rate beträgt in diesem Fall "nur" 2.750 EUR pro Monat. Über 10 Jahre zahlt man in Summe 31.380 EUR Zinsen an die Bank.

Streckt man das ganze auf 15 Jahre, kommt man mit einer Monatsrate von 1.925 EUR aus (die Restschuld nach 15 Jahren beträgt dann 1.158 EUR; entsprend einer Anfangstilgung von 5,7%). Die Gesamtzinsen über 15 Jahre summieren sich auf 47.650 EUR.

Für Leute, die sich derartige Monatsraten heute nicht leisten können, stellt sich die Frage Miete vs. Kauf gar nicht erst oder sie müssen mit weniger Tilgung und damit längeren Laufzeiten kalkulieren.

Alle die 1.925 EUR pro Monat zahlen können (+Nebenkosten
+Hausgeld/Instandhaltungsrücklage), haben hingegen die Wahl zwischen Miete und Kauf. Vergleichen wir mal das Beispiel für 15 Jahre Rückzahlungslaufzeit mit einem Mieter, der bisher eine Kaltmiete von 825 EUR zahlt. Die Monatsbelastung des Mieters wäre dann um 1.100 EUR geringer. Diese 1.100 EUR werden in einen Sparplan gesteckt, der 4% Nettorendite p.a. abwirft, wobei die Zinsen mit angespart werden.
Um eine eventuelle Mietsteigerung mit einzurechnen, unterstelle ich beim Sparplan eine negative Dynamik von 2% (vereinfachte Abbildung). In Summe zahlt man dann in 15 Jahren 172.544,39 EUR in den Sparplan ein. Die kumulierten Zinsgutschriften betragen 66.241 EUR; die Summe der Zinsgutschriften im 15.Jahr beträgt gut 9.000 EUR. Das reicht zwar nicht um dann die Miete komplett aus den Zinsen zu zahlen, aber immerhin ein erheblicher Teil der Miete könnte ab dem 16.Jahr aus diesen Einkünften gezahlt werden.
Das Endkapital des Mieters nach 15J beträgt immerhin 238.000 EUR. Das ist zwar weniger als der Käufer, der nun eine Immobilie sein Eigen nennen kann. Aber definitiv steht der Mieter nach 15 Jahren nicht mittellos dar. In dieser Zeit und auch danach hat(te) er keine Kosten für Reparaturen, Instandhaltung und ist finanziell flexibler, da er den Sparplan im Gegensatz zur Kreditrate verhältnismäß leicht aussetzen kann etc.

Lounge Gast schrieb:

Kann mir jemand mal einen Zahlungsplan aufstellen, wie er
nach "10 oder spätestens 15 Jahren" ein
Durchschnittshaus von 250-300k abbezahlen will mit keinem EK?

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Ich stimme know-it-all zu! Wir bemerken schon seit Jahren eher Deflationstendenzen, v.a. im ländlichen Raum. Diese Entwicklung wird sich noch verstärken. Hier wird der demographische Wandel zuschlagen, bereits heute gibt es ja Studien, wie viel Infrastruktur zurückgebaut werden muss etc. V.a. in den östlichen Bundesländern.

Wird hier aufgrund eines "Kaufhypes" wegen niedriger Zinsen ein ETW neu hingestellt, dann muss man mit sehr hohen Wertverlusten rechnen.

Auch die Immobilienkrisen in Spanien, USA, GB, etc. haben ja gezeigt, dass diese "Fernablagen" ganz schnell an Wert verlieren.

Anders sehe ich es noch im Bereich von Ballungsräumen >500.000 Einwohnern. Dort gibt es zwar auch Preisschwankungen, die Preise erholen sich aber rasch wieder. Aktuelle Beispiele: London, NY, Paris, Madrid, Barcelona etc.

In der Diskussion muss also unterschieden werden, ob wir vom ETW in der Pampa oder von der ETW in DD/Berlin/ etc. sprechen. Die Pampa wird längerfristig die größten Probleme bekommen...

know-it-all schrieb:

Wir reden aneinander vorbei. Du beziehst dich anscheinend auf
Einfamilienhäuser außerhalb der Ballungskerngebiete. Ich
glaube den Pro-Kauf-Argumentierern ja mittlerweile, dass der
Bau eines solchen Hauses heute nicht viel teurer ist als vor
10 Jahren und dass, bedingt durch die niedrigen Zinsen, die
Tilgung heute wahrscheinlich schneller erledigt ist als früher.

Ich rede hingegen von Immobilien in Ballungsgebieten und die
verzeichnen seit 3 bis 4 Jahren massive Preisanstiege.
Aufgrund dieser Preisanstiege ist es absolut unrealistisch,
dass dort der durchschnittliche Käufer nach 10 oder auch 15
Jahren seinen Kredit vollständig abgezahlt hat. Zur
Finanzierung solcher Objekte wird heute eben viel mehr
Fremdkapital benötigt und aufgenommen als vor 5 oder 10 Jahren.

Ich mache deswegen eine antizyklische Wette (bin ich schon
bei Aktien immer gut mit gefahren):
Die niedrigen Zinsen verstärken heute massiv die Gier der
Leute nach Eigentum und jeder meint es sich jetzt/heute
leisten zu können, seinen Traum zu verwirklichen und
gleichzeitig dem Griff der fiesen renditehungrigen Vermieter
entkommen zu können.
Dazu kommt die Gier zahlreicher Kapitalanleger nach
einigermaßen gesicherter Rendite, da andere Anlageformen
nicht mehr genug abwerfen. Diese beiden Effekte befeuern die
Nachfrage und damit die Preise in den Ballungsgebieten.

Ich habe für mich entschieden diesem Treiben von der
Seitenlinie aus vorerst zuzuschauen und eine Zinswende, die
FED hat bereits begonnen, abzuwarten. Die Zinswende wird hier
in Europa vielleicht nicht in den nächsten 3 Jahren kommen,
aber auf Sicht von 10 Jahren wird sie kommen (das ist meine
Wette) und dann ist der Zeitpunkt zum Erwerb einer günstigen
Neubau-ETW (oder einer jungen Bestandsimmobilie) gekommen.

Den von dir beschriebenen Risiken denen sich der Mieter
aussetzt, sehe ich gelassen entgegen.

a) Mietpreissteigerungen: Eine inflationäre Entwicklung der
Mieten sehe ich zu Zeiten, in denen wir fast am Rande der
Deflation stehen, nicht kommen und selbst wenn die Mieten pro
Jahr um 1 oder 2% steigen, dann ist das auf Sicht von 10
Jahren nicht sonderlich dramatisch.
Man darf halt nicht alle 2 Jahre umziehen, denn der
statistische Anstieg der Mietpreise wird nicht unerheblich
durch neu abgeschlossene Mietverträge, in deren Rahmen die
Preise sprunghaft steigen können, beeinflusst.
Regelmäßige Umzüge verbieten sich aber auch für den
Immobilieneigentümer aus Kostensicht.

b) Energiekosten. In den letzten Jahren sind v.a. die
Stromkosten gestiegen und werden wohl in den kommenden Jahren
weiter ansteigen. Stromkosten sind aber weitgehend unabhängig
von der Frage ob man im Alt- oder Neubau lebt. Sie werden
hingegen v.a. durch die elektrischen Geräte, die man im
Haushalt betreibt, beeinflusst sowie durch
Nutzerverhalten/Bequemlichkeit.
Halogenstrahler durch LED-Leuchtmittel oder den alten
Kühlschrank durch ein modernes A+++-Gerät kann man auch im
Altbau ersetzen. Dazu muss man nicht im Neubau wohnen.
Mein aktueller Gasversorgungspreis ist übrigens sogar
günstiger als noch vor 3 Jahren.

Lounge Gast schrieb:

Diese 1%-Tilger sind ein Mythos aus vergangenen Zeiten.
Ich
kenne niemanden, der nur 1% tilgt. 3% sind die Regel plus
Sondertilgung. Gibt auch 10-Jahres-Komplett-Tilger oder
Leute, die es eben auf 15 Jahre festgeschrieben haben und
dann aber auch komplett getilgt. Kenne auch Umschulder aus
den letzten paar Jahren, die hauen jetzt auch so richtig
rein
mit der Tilgung, weil der Zins im Gegensatz zu ihrem
Kaufzeitpunkt um mehrere Prozentpunkte gefallen ist.
Dieser
Unterschied plus inflationsbedingte Gehaltssteigerungen
gehen
dann in die Tilgung. In 10 bis 15 Jahren sind nahezu alle
heutigen und auch früheren Käufer komplett oder nahezu
komplett entschuldet. Wer dann verkauft, tut es nur aus
persönlichen Gründen.

Ich hoffe allerdings, dass die soziale Spaltung dann
nicht zu
groß wird. Wer jetzt oder bisher schon gekauft hat, wird
dann
keine Miete oder Kredit mehr zahlen. Mieten dagegen
explodieren. Ebenso explodieren Energiepreise, wobei die
Neubauten da massive Vorteil haben werden. Die Sekretärin,
welche eine schuldenfreie Immobilie hat, wird mehr
verfügbares Haushaltsnetto haben als der Chef. Es werden
lustige und interessante Zeiten.

antworten

Ja klar: Zahle jeden Monat ca. 1.900 EUR ab, das Ganze 15 Jahre lang. Werde in dieser Zeit nicht arbeitslos, ziehe nicht um und trenne Dich nicht von Deinem Lebenspartner. Dein Lebenspartner sollte auch nicht arbeitslos oder ggf. schwanger werden. Dann wäre es ggf. möglich.

:-) Ironie aus.
Ganz ehrlich: Sogar wenn das heute mit Doppeleinkommen etc. möglich wäre, wäre das wohl kaum erstrebenswert.

Lounge Gast schrieb:

Kann mir jemand mal einen Zahlungsplan aufstellen, wie er
nach "10 oder spätestens 15 Jahren" ein
Durchschnittshaus von 250-300k abbezahlen will mit keinem EK?

antworten

Eben da hatte ich doch recht mit dem Schwachsinn einer realistischen 20-30 jährigen finanziellen Bindung an ein totes Objekt, welches in einem Land mit fragwürdiger Zukunft steht (Bildungsniveau nimmt ab, Masseinwanderung nimmt zu, Steuerwahn ungebremst...).

ETW in attraktiver Großstadt ist best practice für Leute die nicht mit goldenem Erben-Löffel ausgestattet sind.

antworten

Alternativrechnung: Man lege die 400 TEUR zu 4% an (z.B. Anleihen, Festgeld, Fonds, etc.). Damit hat man ca. 16 TEUR ERTRAG pro Jahr. Davon kann locker eine Kaltmiete von 800-1000 EUR pro Monat bezahlt werden.

antworten

So ganz falsch ist es nicht, was du schreibst. Auch wenn du das Thema in der gesamten Komplexität noch nicht erfasst hast. Erster Schwachpunkt ist die angesetzt Kaltmiete. Ein 300k Objekt mietest du idR nicht für 825 kalt im Monat. Eher so im Bereich von 1.000-1.100. dazu kommt, das Mieten dazu tendieren zu steigen. Zweiter Schwachpunkt ist die angesetzte NETTO-Rendite. 4% nach Steuer und negativer Dynamik (guter Punkt übrigens, da gebe ich Dir recht) sind fast unmöglich zu erreichen, ohne dass du erheblich ins Risiko gehst.

Letzter Punkt ist, kein Schwachpunkt Deiner Argumentation, dass die Sparquote von Immobilienbesitzern idR etwas höher ist. Gibt es interessante Studien dazu. Google mal. Das alles führt in Summe dazu, dass immobilienbesitzer auf lange Sicht erheblich mehr Vermögen aufbauen als ein vergleichbarer Mieter. Ist jetzt nicht so daher gelabert, sondern statistisch erwiesen.

Das einzige Manko einer Immobilie ist, dass du dich langfristig bindest und weniger flexibel bist. "Hin und her macht Taschen leer". Das stimmt für Immos sehr stark. Für Mieter in geringerem Umfang aber auch...

Fazit: wenn es in die eigene Lebensplanung passt und man es sich leisten kann gilt

Wohneigentum > Miete

know-it-all schrieb:

Das ist alles ganz easy, wie die Pro-Kauf-Argumentierer ja
immer versichern.

Der Hypothekenrechner gibt bei mir Folgendes aus (Annahme
Kreditsumme = 300.000 EUR, Zinsen = 2%).

Bei einer Anfangstilgung von 9% ergibt sich nach einer
Laufzeit von 10 Jahren eine zu vernachlässigende Restschuld
(1.380 EUR). Die Rate beträgt in diesem Fall "nur"
2.750 EUR pro Monat. Über 10 Jahre zahlt man in Summe 31.380
EUR Zinsen an die Bank.

Streckt man das ganze auf 15 Jahre, kommt man mit einer
Monatsrate von 1.925 EUR aus (die Restschuld nach 15 Jahren
beträgt dann 1.158 EUR; entsprend einer Anfangstilgung von
5,7%). Die Gesamtzinsen über 15 Jahre summieren sich auf
47.650 EUR.

Für Leute, die sich derartige Monatsraten heute nicht leisten
können, stellt sich die Frage Miete vs. Kauf gar nicht erst
oder sie müssen mit weniger Tilgung und damit längeren
Laufzeiten kalkulieren.

Alle die 1.925 EUR pro Monat zahlen können (+Nebenkosten
+Hausgeld/Instandhaltungsrücklage), haben hingegen die Wahl
zwischen Miete und Kauf. Vergleichen wir mal das Beispiel für
15 Jahre Rückzahlungslaufzeit mit einem Mieter, der bisher
eine Kaltmiete von 825 EUR zahlt. Die Monatsbelastung des
Mieters wäre dann um 1.100 EUR geringer. Diese 1.100 EUR
werden in einen Sparplan gesteckt, der 4% Nettorendite p.a.
abwirft, wobei die Zinsen mit angespart werden.
Um eine eventuelle Mietsteigerung mit einzurechnen,
unterstelle ich beim Sparplan eine negative Dynamik von 2%
(vereinfachte Abbildung). In Summe zahlt man dann in 15
Jahren 172.544,39 EUR in den Sparplan ein. Die kumulierten
Zinsgutschriften betragen 66.241 EUR; die Summe der
Zinsgutschriften im 15.Jahr beträgt gut 9.000 EUR. Das reicht
zwar nicht um dann die Miete komplett aus den Zinsen zu
zahlen, aber immerhin ein erheblicher Teil der Miete könnte
ab dem 16.Jahr aus diesen Einkünften gezahlt werden.
Das Endkapital des Mieters nach 15J beträgt immerhin 238.000
EUR. Das ist zwar weniger als der Käufer, der nun eine
Immobilie sein Eigen nennen kann. Aber definitiv steht der
Mieter nach 15 Jahren nicht mittellos dar. In dieser Zeit und
auch danach hat(te) er keine Kosten für Reparaturen,
Instandhaltung und ist finanziell flexibler, da er den
Sparplan im Gegensatz zur Kreditrate verhältnismäß leicht
aussetzen kann etc.

Lounge Gast schrieb:

Kann mir jemand mal einen Zahlungsplan aufstellen, wie er
nach "10 oder spätestens 15 Jahren" ein
Durchschnittshaus von 250-300k abbezahlen will mit
keinem EK?

antworten

Eine Wohnung mit 825 EUR Kaltmiete geht für etwa 150-200k über den Tisch. Im Mittel 180k, davon 40k Eigenkapital. Die restlichen 140k finanzierst du bei 20% Eigenkapital zu 1,6% Zinsen und 5,5% Anfangstilgung. Das ergibt exakt 825 EUR feste Monatsrate. Sondertilgungen musst du im Schnitt 5.300 EUR pro Jahr machen. Das kann mal mehr mal weniger sein. Ich habe im Regelfall eine fünfstellige jährliche Sparrate, die wird dann halt ein wenig kleiner.

Über die Miete darüberhinaus hast du 40k Startkapital und 53k Sondertilgungen ausgegeben. Wenn das mit Zinsen bei 100-110k landet, kannst du froh sein. Davon kannst du dir bei 4% Nettorendite (fast 5,5% Bruttorendite nach Abzug von Gebühren) 330-370 EUR pro Monat an Miete zahlen. Diese ist allerdings rund 20-25% höher als zu Beginn, liegt also bei 990-1030 EUR. Gerade 1/3 der Kaltmiete hast du finanziert, während der Käufer lebenslang mietfrei lebt und seine Wohnung auch nicht vom Wohl und Weh des Vermieters und des Finanzmarkts abhängt. Mehr als 5,5% Rendite erreicht man nur mit einem extrem hohen Aktienanteil. Da kann es auch mal ein Jahr mit Minus 30% geben, statt +6%. Was machst du dann um die Miete zu finanzieren? Am Tiefpunkt verkaufen? Nennt sich dann umgekehrter Cost-Average-Effekt.

know-it-all schrieb:

Das ist alles ganz easy, wie die Pro-Kauf-Argumentierer ja
immer versichern.

Der Hypothekenrechner gibt bei mir Folgendes aus (Annahme
Kreditsumme = 300.000 EUR, Zinsen = 2%).

Bei einer Anfangstilgung von 9% ergibt sich nach einer
Laufzeit von 10 Jahren eine zu vernachlässigende Restschuld
(1.380 EUR). Die Rate beträgt in diesem Fall "nur"
2.750 EUR pro Monat. Über 10 Jahre zahlt man in Summe 31.380
EUR Zinsen an die Bank.

Streckt man das ganze auf 15 Jahre, kommt man mit einer
Monatsrate von 1.925 EUR aus (die Restschuld nach 15 Jahren
beträgt dann 1.158 EUR; entsprend einer Anfangstilgung von
5,7%). Die Gesamtzinsen über 15 Jahre summieren sich auf
47.650 EUR.

Für Leute, die sich derartige Monatsraten heute nicht leisten
können, stellt sich die Frage Miete vs. Kauf gar nicht erst
oder sie müssen mit weniger Tilgung und damit längeren
Laufzeiten kalkulieren.

Alle die 1.925 EUR pro Monat zahlen können (+Nebenkosten
+Hausgeld/Instandhaltungsrücklage), haben hingegen die Wahl
zwischen Miete und Kauf. Vergleichen wir mal das Beispiel für
15 Jahre Rückzahlungslaufzeit mit einem Mieter, der bisher
eine Kaltmiete von 825 EUR zahlt. Die Monatsbelastung des
Mieters wäre dann um 1.100 EUR geringer. Diese 1.100 EUR
werden in einen Sparplan gesteckt, der 4% Nettorendite p.a.
abwirft, wobei die Zinsen mit angespart werden.
Um eine eventuelle Mietsteigerung mit einzurechnen,
unterstelle ich beim Sparplan eine negative Dynamik von 2%
(vereinfachte Abbildung). In Summe zahlt man dann in 15
Jahren 172.544,39 EUR in den Sparplan ein. Die kumulierten
Zinsgutschriften betragen 66.241 EUR; die Summe der
Zinsgutschriften im 15.Jahr beträgt gut 9.000 EUR. Das reicht
zwar nicht um dann die Miete komplett aus den Zinsen zu
zahlen, aber immerhin ein erheblicher Teil der Miete könnte
ab dem 16.Jahr aus diesen Einkünften gezahlt werden.
Das Endkapital des Mieters nach 15J beträgt immerhin 238.000
EUR. Das ist zwar weniger als der Käufer, der nun eine
Immobilie sein Eigen nennen kann. Aber definitiv steht der
Mieter nach 15 Jahren nicht mittellos dar. In dieser Zeit und
auch danach hat(te) er keine Kosten für Reparaturen,
Instandhaltung und ist finanziell flexibler, da er den
Sparplan im Gegensatz zur Kreditrate verhältnismäß leicht
aussetzen kann etc.

Lounge Gast schrieb:

Kann mir jemand mal einen Zahlungsplan aufstellen, wie er
nach "10 oder spätestens 15 Jahren" ein
Durchschnittshaus von 250-300k abbezahlen will mit
keinem EK?

antworten

In beiden Städten bekommst du Bauland im Bereich 130-250 EUR je qm. Für ein 450qm-EFH-Grundstück sind das entsprechend 59k bis 113k. Baunebenkosten 20k, Haus ab 140k plus Luxus (170k für gehobene Ausstattung mit KWL, FBH, KFW55 / KFW40, usw). Zusammen macht das 219k bis 303k.

20% Eigenkapital sind 44k bis 61k, dazu 3k bis 6k für die Grunderwerbssteuer plus Notarkosten. Kreditbetrag dementsprechend 175k bis 242k.

Im ersten Fall ist etwa eine Volltilgung über 15 Jahre mit 1.118 EUR möglich, bei letzterem Fall 1.546 EUR. Alternativ tilgt man bei erstem Fall mit 900 EUR im Monat über 10 Jahre und macht eine jährliche Sondertilgung von 8.300 EUR. Im zweiten Fall zahlt man 1.100 EUR pro Monat über 10 Jahre und tilgt über Sondertilgung 13.200 EUR pro Jahr.

Alternativ tilgt man im Fall A mit 900 EUR und macht keine Sondertilgungen. Ergibt nach 10 Jahren eine Restschuld von 88k. Ist verschmerzbar. Im Fall B tilgt man mit 1.000 EUR hat eine Restschuld von 154k. Ist etwas mehr, dafür hat man aber schon eine sehr gute Lage (250 EUR pro qm reicht in diesen beiden Städten für Top-Lagen) und ein Top-Haus (weit über KFW70-Standard hinaus, KWL mit WRG, hochwertige Fliesen und Parkett, usw.).

Wir reden hier nicht von popeligen ETWs, sondern von freistehenden Einfamilienhäusern mit Grundstück und das ganze innerhalb der Stadt und nicht etwa im Speckgürtel. Voller Anschluss an ÖPNV, mit dem Auto maximal 10-20 (DD) bzw. 20-30 Minuten (B) bis zum Stadtzentrum. Das ist eine werthaltige Investition, welche sich an alle Lebensumstände anpasst (2-3 Kinderzimmer kein Problem, Kulturangebot in nächster Nähe für die Generation 50+, ebenso Ärzte, ÖPNV, etc. im hohen Alter schnell erreichbar).

Und Instandhaltung kommt erst mal laaange nichts bei einem Neubau. Typische Sachen von früher (Dach, Heizungskörper) halten heute 50 Jahre mindestens (Dach) oder auch ein Leben lang (Fußbodenheizung). Die Dachziegelbeschichtung etwa sorgt dafür, dass dir ein Markenhersteller 30 Jahre GARANTIE auf die Ziegel gibt.

Lounge Gast schrieb:

In der Diskussion muss also unterschieden werden, ob wir vom
ETW in der Pampa oder von der ETW in DD/Berlin/ etc.
sprechen. Die Pampa wird längerfristig die größten Probleme
bekommen...

antworten

Lounge Gast schrieb:

So ganz falsch ist es nicht, was du schreibst. Auch wenn du
das Thema in der gesamten Komplexität noch nicht erfasst
hast. Erster Schwachpunkt ist die angesetzt Kaltmiete. Ein
300k Objekt mietest du idR nicht für 825 kalt im Monat. Eher

Ok. Hintergrund meiner Kalkulation war folgender (ich kann ja nicht oft genug ausführen, dass ich von Eigentumswohnungen rede, nicht von EFH):
In Düsseldorf zahlt man für einen Neubau (ETW) mit Nebenkosten inzwischen um die 4.000 EUR pro qm. Für 300.000 kEUR kann ich somit ungefähr 75qm kaufen. Diese 75 qm kann ich für 11 EUR/qm (was schon überdurchschnittlich ist) auch mieten was dann eben die 825 EUR Kaltmiete ergibt. Wenn du es nicht glaubst - schau dir mal den Immobilienmarkt in Düsseldorf an. Die Preise sind nicht unrealistisch und Ausnahmen bestätigen die Regel.

so im Bereich von 1.000-1.100. dazu kommt, das Mieten dazu
tendieren zu steigen. Zweiter Schwachpunkt ist die angesetzte

Die steigende Tendenz habe ich ja über die negative Dynamik eingerechnet. Die reale Dynamik wäre zwar etwas anders aber nährungsweise tut es das.

NETTO-Rendite. 4% nach Steuer und negativer Dynamik (guter
Punkt übrigens, da gebe ich Dir recht) sind fast unmöglich zu
erreichen, ohne dass du erheblich ins Risiko gehst.

Wir reden über einen Zeitraum von 15 Jahren. Über die vergangenen 15 Jahre gerechnet, ist eine Nettorendite sehr konservativ angesetzt und konnte auch mit verhältnismäßig sicheren Anlagen erreicht werden. Ich habe 3 Mischfonds im Depot; die haben auf Sicht von 10 Jahren alle eine Performance von 80% und mehr.
Im Moment sind 4% tatsächlich etwas herausfordernder aber auch nicht unmöglich. Und wir werden ja nicht die nächsten 15 Jahre mit diesen Zinsen weiterleben. In Summe denke ich, dass 4% machbar sind.

Letzter Punkt ist, kein Schwachpunkt Deiner Argumentation,
dass die Sparquote von Immobilienbesitzern idR etwas höher
ist. Gibt es interessante Studien dazu. Google mal. Das alles

Ich rechne ja nur vor was möglich ist. Ich denke ich kann unser/mein Sparverhalten besser bewerten als google oder irgendwelche allgemeinen Statistiken. Wir leben konsummäßig nicht auf übertrieben großen Füßen und können jeden Monat bequem 1/2 bis 2/3 unseres Haushaltsnetto ansparen. Deswegen sitze ich auch inzwischen auf einem riesigen Berg an liquiden Mitteln und warte auf die Zinswende oder einen günstigen Zeitpunkt den Bestand an Wertpapieren massiv zu erhöhen :-)

führt in Summe dazu, dass immobilienbesitzer auf lange Sicht
erheblich mehr Vermögen aufbauen als ein vergleichbarer
Mieter. Ist jetzt nicht so daher gelabert, sondern
statistisch erwiesen.

Wer halt mit einem Ziel vor Augen (Kauf einer Immobilie in der Zukunft) nicht in der Lage ist zu sparen sondern das Geld stattdessen auf den Kopf haut, dem kann ich auch nicht helfen.

Das einzige Manko einer Immobilie ist, dass du dich
langfristig bindest und weniger flexibel bist. "Hin und
her macht Taschen leer". Das stimmt für Immos sehr
stark. Für Mieter in geringerem Umfang aber auch...

Agreed.

Fazit: wenn es in die eigene Lebensplanung passt und man es
sich leisten kann gilt

Wohneigentum > Miete

Ich gebe dir recht, aber nur wenn der Preis stimmt und das tut er im Moment für mich nicht.

antworten

Lounge Gast schrieb:

In beiden Städten bekommst du Bauland im Bereich 130-250 EUR
je qm. Für ein 450qm-EFH-Grundstück sind das entsprechend 59k
bis 113k. Baunebenkosten 20k, Haus ab 140k plus Luxus (170k
für gehobene Ausstattung mit KWL, FBH, KFW55 / KFW40, usw).
Zusammen macht das 219k bis 303k.

[...]
Wir reden hier nicht von popeligen ETWs, sondern von
freistehenden Einfamilienhäusern mit Grundstück und das ganze
innerhalb der Stadt und nicht etwa im Speckgürtel. Voller
Anschluss an ÖPNV, mit dem Auto maximal 10-20 (DD) bzw. 20-30
Minuten (B) bis zum Stadtzentrum. Das ist eine werthaltige
Investition, welche sich an alle Lebensumstände anpasst (2-3
Kinderzimmer kein Problem, Kulturangebot in nächster Nähe für
die Generation 50+, ebenso Ärzte, ÖPNV, etc. im hohen Alter
schnell erreichbar).

Mag sein, dass man in Mettmann oder Hilden die von dir angegebenen Preise bezahlt, aber a) wer will da schon wohnen :-) und b) Vollanschluss an ÖPNV sieht auch anders aus. Zumindest ist für mich eine Bushaltestelle kein "Vollanschluss". Ich habe Bekannte, die haben hier im Umfeld gebaut/EFHs gekauft. Die Preise, die ich in dem Kontext vernommen habe, waren nochmal um ca. 1/3 höher als deine 300k EUR.

Ich rede übrigens die ganze Zeit von ETWs. Weil nur ETWs im Stadtgebiet bieten eben wirklich den "Volllanschluss" und die Vorteile, die auch das Stadtleben haben kann:
-wirklicher Verzicht auf ein Auto möglich,
-Fußweg zur Arbeit, alles andere auch bequem zu Fuß zu erreichen.

Hat halt jeder andere Vorstellungen. Ich bin eben ein Stadtmensch und kann mir nicht vorstellen in einer ländlicheren Umgebung zu wohnen.

antworten

"Ein 300k Objekt mietest du idR nicht für 825 kalt im Monat."

Die Frage ist ganz einfach, ob man überhaupt ein 300k Objekt braucht. Wenn ich einen Porsche kaufe kommt der sicherlich auch günstiger als privatleasing. Aber brauche ich überhaupt einen Porsche?

"Eine Wohnung mit 825 EUR Kaltmiete geht für etwa 150-200k über den Tisch."

200k lassen sich vergleichsweise einfach über 15 Jahre finanzieren. In anderen Beiträgen geht es aber um 400k.

Leute, wer diskutiert hier eigentlich im Forum? Das sind Studenten oder Berufseinsteiger, die 40-60k brutto im Jahr verdienen. Offensichtlich (siehe andere Beiträge) viele davon Singles, d.h. von Kindern ist man sogar noch 2 Schritte weit weg. Richtig relevant ist die Nummer nur für einen Bruchteil der Schreiber / Leser, die vll. Mitte Ende 30 sind, gefestigt im Job und Beziehung. Der Rest diskutiert fleißig mit, allerdings mit teils hirnrissigen Rechnungen zur Finanzierung.

Ich möchte noch den oben skizzierten psychologischen Aspekt kommentieren:
Ganz sicher haben die meisten Immobilienbesitzer eine größere Sparquote als die anderen, da wird im Schnitt deutlich mehr auf das Geld und die Ausgaben geschaut, prinzipiell kann man jede Ausgabe als entgangene Tilgung fürs Haus betrachten.

Eine eigene Immobilie ist für viele schlicht ein Lebenstraum, etwas greifbares was man quasi mit eigener Arbeit erschaffen hat (die Diplomurkunde ist nur ein Stück Papier). Bei manchen ist es das Auto. Ein Gegenstand, den man sehr lieb gewonnen hat und viele finanzielle Ressourcen reinsteckt.

Man muss halt entscheiden, ab wann man bereits ist, diesen psychologischen Schritt zu gehen.
Ich mit Anfang 30 will eben nicht die nächsten 15 Jahre einen nicht unerheblichen Teil meiner Immobilie in ein Stück Beton stecken, dafür habe ich noch viel zu viel an nicht greifbaren teuren Erlebnissen vor. Wer allerdings meint, den Großteil seiner Wünsche was teure Erlebnisse betrifft abgehakt zu haben und ein neues großes Projekt sucht der ist mit einer Immobilie gut beraten. Wenn das mit Mitte 20 schon so ist, dann fände ich das seltsam, aber es soll ja solche Menschen geben.

Ich für meinen Teil lebe "angemessen" zur Miete, versuche die nächsten 10-15 Jahre ca. 750 Euro pro Monat zu sparen, mir alle meine sonstigen Wünsche zu erfüllen und kaufe dann ein geeignetes Objekt mit sehr wenig Fremdkapital.

antworten

Wieder so ein Rechenkünstler. 130-350 Euro für Bauland in stadtnaher Lage? Du redest wohl eher von Wunsiedel oder Görlitz. Und ein EFH für 140-170k Baukosten ist auch eher ein Lockangebot. Aber Hauptsache daraus dann eine eurogenaue Tilgungsrate errechnen. Ich mach dir ein Angebot, da es so einfach ist: Bau 100 solcher Häuser in DD, in B und natürlich in N, und verkaufe sie zum Stückpreis von 500k und freue dich über die 60 Mio Gewinn. Alle Anderen sind ja nur zu blöd zu rechnen -.-

antworten

Hier mal ein konkretes Angebot in Dresden fuer die Zweifler.
rpg-dresden.de/haustypen

255k plus Grunderwerbssteuer. 14 Minuten bis zur Frauenkirche. Und das Bautraeger, also immer etwas teurer.

antworten

Lounge Gast schrieb:

Jetzt sehen wir uns doch mal das "Kaufbeispiel"
genauer an:

Beim unterstellten Preis von 375 TEUR kommen noch ca. 10%
Nebenkosten drauf, ggf. wird man auch noch ein bisschen
renovieren wollen. Macht also ca. 415 TEUR Kapitalbedarf.

Mal mit 2 % Verzinsung gerechnet kommt man auf einen
Zinsaufwand von ca. 800 EUR p.a. Damit hat man noch nichts
getilgt. ...
Alternativrechnung: Man lege die 400 TEUR zu 4% an (z.B.
Anleihen, Festgeld, Fonds, etc.). Damit hat man ca. 16 TEUR
ERTRAG pro Jahr. Davon kann locker eine Kaltmiete von
800-1000 EUR pro Monat bezahlt werden.
...

Lustig! :-D

Wie kommt man denn zu der Alternative? - Wenn du mir das sagst, macht ich das auch gleich!

Wenn man rechnet, dass man voll finanziert - da man ja offensichtlich kaum EK hat - und dann argumentiert, dass das keinen Sinn macht, da man doch besser den Kaufpreis anlegen sollte, dann frag ich mich, woher man das Geld haben soll. - Sparen geht ja auch nicht so leicht, da man ja locker ein Drittel seines Einkommens für Miete ausgibt.

Wenn man in seiner Immobilie wohnt, dann ist das nicht nur ein Sparplan in höhe der Sparrate sondern man kann zusätzlich noch die Miete in den Sparplan stecken. Der Mieter kann das nicht.

Insofern frage ich mich, wie du einfach so 400k ansparen willst. Da kannst du bis zur Rente einige Hundert EUR im Monat zurücklegen.

Außerdem ist es ja nicht so, dass eine selbstgenutzte Immobiele keine Rendite abwirft: Allein die ersparte Miete kann man locker als Einnahme ansetzten. Außerdem ist es häufig so, dass zu große gewordene Hauser zu teil vermietet werden. Dann hat man tatsächlich Einnahmen aus dem eigenen Haus.

antworten

Ich glaube langsam, wir sind hier im Sandkasten:

"...200, 300, 400k finanzieren - über 10-15 Jahre..."

Leute bei diesen Werten sprechen wir von Raten von ca. 1.500 - locker 3.000 EUR

Ich gratuliere euch zu solchen Einkommen, denn um dass zu realisieren, muss man mal eben 5-9k Netto-Haushauseinkommen haben. Ich habe mit meiner Frau nach 4 Jahren im Job knapp 5k zusammen. Das ist schön. Aber nicht nachhaltig. Bald wollen wir Kinder haben. Dadurch wird das einkommen meiner Frau dramatisch fallen. Gleichzeitig werden Kosten steigen.

Wenn nicht jeder von uns hier in den nächten Jahren Traumgehälter realiert, solltet ihr solchen Quatsch schnell vergessen.

Und: Wer hohe Gehälter haben will, muss oft flexibel sein. Das will nicht recht zu einer IMmobile passen ;-)

Nicht flasch verstehen: ich bin auch pro Wohneigentum. Aber nicht zu den aktuellen Preisen und nur bei signifikanten EK.

antworten

In beiden Städten bekommst du Bauland im Bereich 130-250 EUR
je qm. Für ein 450qm-EFH-Grundstück sind das entsprechend 59k
bis 113k. Baunebenkosten 20k, Haus ab 140k plus Luxus (170k
für gehobene Ausstattung mit KWL, FBH, KFW55 / KFW40, usw).
Zusammen macht das 219k bis 303k.

Wenn Du ein Haus in Düsseldorf in gehobener Ausstattung inkl 450qm Grundstück findest bzw bauen kannst, dann tu es. Wäre ein Sahnepreis! Es gibt laut immowelt derzeit 1 Baugrundstück in DUS in der Größenordnung. 441qm, DUS-Rath. Schlanke 209.000 Euro. Selbst mit den veranschlagten 170.000 Euro für den Hausbau wären wir dann bei 379.000 Euro plus Nebenkosten, also gesamt gute 400.000. Knapp um 100.000 Euro verkalkuliert. Aber bei den Zinsen ist das doch ein Kinderspiel....

Bestandsimmobilien in der Größe fangen da ungefähr an...

Wir reden hier nicht von popeligen ETWs, sondern von
freistehenden Einfamilienhäusern mit Grundstück und das ganze
innerhalb der Stadt und nicht etwa im Speckgürtel. Voller
Anschluss an ÖPNV, mit dem Auto maximal 10-20 (DD) bzw. 20-30
Minuten (B) bis zum Stadtzentrum. Das ist eine werthaltige
Investition, welche sich an alle Lebensumstände anpasst (2-3
Kinderzimmer kein Problem, Kulturangebot in nächster Nähe für
die Generation 50+, ebenso Ärzte, ÖPNV, etc. im hohen Alter
schnell erreichbar).

Wie gesagt: schlag zu, wenn Du das findest!

Und Instandhaltung kommt erst mal laaange nichts bei einem
Neubau. Typische Sachen von früher (Dach, Heizungskörper)
halten heute 50 Jahre mindestens (Dach) oder auch ein Leben
lang (Fußbodenheizung). Die Dachziegelbeschichtung etwa sorgt
dafür, dass dir ein Markenhersteller 30 Jahre GARANTIE auf
die Ziegel gibt.

Na dann...

antworten

Wer als Mann nicht mindestens 5k Netto nach Hause bringt, der muss sich um so Ideen a la Eigenheim in 15 Jahren abzahlen keine Gedanken machen. Wie sieht das denn ansonsten aus? Fährt man sonst Fahrrad oder Golf 2 und kauft nur noch bei Kodi und Poco? Nee, dann lieber Porsche, Prada und ETW.

antworten

Der Thread ist mittlerweile ausgelutscht. Ich denke alle Argumente wurden ausgetauscht. Der Threadersteller kann nun selbst eine Entscheidung treffen (ich würde den Kauf lassen...).

Jetzt schreiben dann nur noch Makler/Bauträger etc. die Werbung machen wollen.

antworten

checker schrieb:

[...]

Nicht flasch verstehen: ich bin auch pro Wohneigentum. Aber
nicht zu den aktuellen Preisen und nur bei signifikanten EK.

Mit deinem Schlusswort, welches ich ausdrücklich unterstreiche (und auch sonst sehe ich einige Parallelen in deinem Beitrag mit meiner Lebenssituation..), provozierst du natürlich wieder einen lauten Aufschrei der Möchtegern-Immobilienkäufer, dass die Preise doch gar nicht gestiegen wären etc. etc.

Ich wüsste ja gerne mal wieviele Lounge Gäste hier eigentlich für den Immobilienkauf soviel Stimmung machen.
Das lässt sich leider in einem anonymen Forum nicht mal erahnen, also ob es nur einer ist oder zehn.

antworten

1. 130-250 EUR je qm
2. Es ging um Berlin und Dresden, jeweils Stadtgebiet und 20-30 bzw. 10-20 Minuten bis Museumsinsel bzw. Frauenkirche.

Lounge Gast schrieb:

Wieder so ein Rechenkünstler. 130-350 Euro für Bauland in
stadtnaher Lage? Du redest wohl eher von Wunsiedel oder
Görlitz. Und ein EFH für 140-170k Baukosten ist auch eher ein
Lockangebot. Aber Hauptsache daraus dann eine eurogenaue
Tilgungsrate errechnen. Ich mach dir ein Angebot, da es so
einfach ist: Bau 100 solcher Häuser in DD, in B und natürlich
in N, und verkaufe sie zum Stückpreis von 500k und freue dich
über die 60 Mio Gewinn. Alle Anderen sind ja nur zu blöd zu
rechnen -.-

antworten

Ich will dich ja nicht enttäuschen, aber günstiger wird es wahrscheinlich nicht mehr. Dazu braucht es schon einen massiven Gewinneinbruch im breiten Markt.

http://www.boerse.de/dax-kgv/

know-it-all schrieb:

Ich rechne ja nur vor was möglich ist. Ich denke ich kann
unser/mein Sparverhalten besser bewerten als google oder
irgendwelche allgemeinen Statistiken. Wir leben konsummäßig
nicht auf übertrieben großen Füßen und können jeden Monat
bequem 1/2 bis 2/3 unseres Haushaltsnetto ansparen. Deswegen
sitze ich auch inzwischen auf einem riesigen Berg an liquiden
Mitteln und warte auf die Zinswende oder einen günstigen
Zeitpunkt den Bestand an Wertpapieren massiv zu erhöhen :-)

antworten

know-it-all schrieb:

Lounge Gast schrieb:

So ganz falsch ist es nicht, was du schreibst. Auch wenn
du
das Thema in der gesamten Komplexität noch nicht erfasst
hast. Erster Schwachpunkt ist die angesetzt Kaltmiete. Ein
300k Objekt mietest du idR nicht für 825 kalt im Monat.
Eher

Ok. Hintergrund meiner Kalkulation war folgender (ich kann ja
nicht oft genug ausführen, dass ich von Eigentumswohnungen
rede, nicht von EFH):
In Düsseldorf zahlt man für einen Neubau (ETW) mit
Nebenkosten inzwischen um die 4.000 EUR pro qm. Für 300.000
kEUR kann ich somit ungefähr 75qm kaufen. Diese 75 qm kann
ich für 11 EUR/qm (was schon überdurchschnittlich ist) auch
mieten was dann eben die 825 EUR Kaltmiete ergibt. Wenn du es
nicht glaubst - schau dir mal den Immobilienmarkt in
Düsseldorf an. Die Preise sind nicht unrealistisch und
Ausnahmen bestätigen die Regel.

Kann ich für den Großraum Karlsruhe mit den Werten 3.500EUR/qm Kauf bzw. 10EUR/qm Kaltmiete bestätigen.

antworten

Ich kann über Düsseldorf konkret leider nichts sagen. Ich kann den Bundesschnitt betrachten (110-120 EUR je qm) oder mein innerstädtisches Baugebiet einer florierenden dt. Großstadt (160 EUR je qm am Stadtrand, aber innerhalb der Stadt).

Ich kann mir auch vorstellen, dass Düsseldorf ein Sonderfall ist, da die Stadt ja nicht mehr flächenmäßig wachsen kann (da eingequetscht in andere umgrenzende Bebauung). In Neuss gibt es zahlreiche Grundstücke ab 80k bis 100k. Von dort ist man auch in 15-20 Minuten in der Innenstadt von Düsseldorf.

Lounge Gast schrieb:

Wenn Du ein Haus in Düsseldorf in gehobener Ausstattung inkl
450qm Grundstück findest bzw bauen kannst, dann tu es. Wäre
ein Sahnepreis! Es gibt laut immowelt derzeit 1 Baugrundstück
in DUS in der Größenordnung. 441qm, DUS-Rath. Schlanke
209.000 Euro. Selbst mit den veranschlagten 170.000 Euro für
den Hausbau wären wir dann bei 379.000 Euro plus Nebenkosten,
also gesamt gute 400.000. Knapp um 100.000 Euro
verkalkuliert. Aber bei den Zinsen ist das doch ein
Kinderspiel....

antworten

es kommt halt darauf an was man will, wie und wo man leben möchte. Es gibt durchaus gute Akademikerjobs in Regionen die noch gar nicht so teuer sind. Auch muss man Häuser nicht immer neu bauen oder total sanieren. Viele Öko Sanierungen bringen der Umwelt nur wenig und kosten viel, die nutzen eher der Baustoffindustrie und den Handwerkern. Deutschland besteht nicht nur aus Düsseldorf, München, FFM, Stuttgart. Weiter oben wurde schon beschrieben, dass man schon 25 km ausserhalb der Innenstadt im Rhein-Main Gebiet Grundstücke für gerade mal 50 Euro pro qm bekommt. 500 qm, also für 25k, sagen wir 30k. Da stellt man dann ein 150-200k Haus drauf und das ganze ist doch sehr bezahlbar. Wer etwas handwerklich geschickt ist, macht einiges selbst. Wenn nicht, nutzt man sein BWLer Wissen und koordiniert Handwerker, vergleicht Preise von einzelnen Leistungen, fragt nicht nur beim Handwerker im selben Ort nach usw. oder man schließt sich mit anderen Familien zusammen, die auch bauen (so machen es viele Menschen mit Migrationshintergrund übrigens), so kann man dann ganz ordentlich beim Bau sparen. Sei es beim Einkauf von Baumaterial, bei Handwerkerleistungen und man hilft sich gegenseitig. So lassen sich Kosten senken. Nun spart man als Akademikerpaar von Mitte 20 bis Mitte 30 ca. 100-150k an, was man im Rhein-Main Gebiet schaffen könnte, schon kommt man mit einer 50% Finanzierung aus, die man spott billig bekommt. Da sind dann die Kosten fürs Pendeln mehr als nur ausgeglichen, zumal man diese von der Steuer absetzen kann. Oder aber man kauft in so einer günstigen Region einfach ein solides Objekt aus dem Bestand, wo das wesentliche noch in Ordnung ist, was man so nach und nach immer wenn man flüssig ist, renoviert. So kommt man zum Eigentum ohne viele Schulden.

antworten

"In Neuss gibt es zahlreiche Grundstücke ab 80k bis 100k. Von dort ist man auch in 15-20 Minuten in der Innenstadt von Düsseldorf.
"
klar und solche Beispiele gibt es in ganz DE zu genüge. Nur Hardcore Großstädter mit Hipster Lifestyle, denen ist das "viel zu weit ausserhalb", die zahlen dann halt den City Aufschlag, wo sie mit Leuten um Objekte konkurrieren, die mit künstlich erzeugtem Spielgeld bezahlen, z.B. große Banken. Da sollte man als Normalo nicht mit machen. Und ein Normalo ist in diesen Dimensionen auch noch ein DAX30 Akademiker der nicht mindestens Abteilungsleiter ist.

Vor ein paar Beiträgen lass ich einen sehr guten Satz: ein Asset was sehr stark in einer Zeit umworben wird, so sehr dass jeder Hinz und Kunz meint, unbedingt sowas erwerben zu müssen, hat seinen Zenith erreicht. So ähnlich war die Stimmung bei Aktien um 2000, als einfache Arbeiter, Schüler, Studenten, teils Hausfrauen beim Frisör, über Aktien diskutiert und diese reichlich erworben haben. Die Klugen haben da längst verkauft. Auch derzeit fangen institutionelle Investoren schon an, sich von Immobilien zu trennen. Nicht selten liest man bei einem großen Immo Portal Verkaufsangebote von diversen großen Immobilienfirmen. Wenn die verkaufen, dann ist denen einfach die Mietrendite zu gering => Kaufpreis den man erzielen kann, ist wesentlich lukrativer => in dem Fall lohnt mieten statt kaufen.

Man kann es aber nicht pauschalisieren. DE besteht nicht nur aus den 10 Top Städten und es hängt immer stark von der eigenen Situation ab, ob es sich lohnt oder nicht.

antworten

Sehe ich auch so - das Thema ist durch. Leute, wenn ihr für 200 k ein Haus hinstellen könnt, dann macht's halt einfach!

Der TE wird nach ein paar Klicks im den Immobörsen schon wissen, was davon zu halten ist.

Viele Grüße und Tschüss.

Lounge Gast schrieb:

Der Thread ist mittlerweile ausgelutscht. Ich denke alle
Argumente wurden ausgetauscht. Der Threadersteller kann nun
selbst eine Entscheidung treffen (ich würde den Kauf
lassen...).

Jetzt schreiben dann nur noch Makler/Bauträger etc. die
Werbung machen wollen.

antworten

Lounge Gast schrieb:

Ich will dich ja nicht enttäuschen, aber günstiger wird es
wahrscheinlich nicht mehr. Dazu braucht es schon einen
massiven Gewinneinbruch im breiten Markt.

Meinst du nicht, dass das ein klein wenig "off-topic" ist?

antworten

Magere Renditen: Jeder dritte Vermieter macht mit Immobilie Verlust.

Steht heute in einigen Zeitungen. Ich kann das von meinen Eltern bestätigen, sowohl bei einer Immobilie mit 5 Wohneinheiten, als auch im eigenen Haus, wo der zweite Stock vermietet wird.

antworten

Genau das wollte ich auch gerade schreiben.

Und jetzt denkt mal bitte nach: Wenn Vermieter, entweder aufgrund niedriger Mieten oder aufgrund zu hocher Kaufpreise keinen Gewinn mehr machen - warum soll sich dann kaufen für Selbstnutzer lohnen???

Entweder kauft man zu teuer oder man könnte das gleiche für weniger Geld mieten.

Kaufen - zur Selbstnutzung - lohnt sich nur aus drei Gründen:

• Subjektiv "seine eigenen 4 Wände"
• Absicherung für die Zukunft (steigende Mieten), also eine art Hedgegeschäft/Versicherung/Sparprodukt mit entsprechnder Prämie
• Kurz- bis mittelfristige Marktverzerrungen, z.B. wegen einer Krise mit niedrigen Preisen - also dem gegenteil von jetzt.

ggf. noch ein weiterer: eigene Vorstellungen können nur mit Kauf/Bau erfüllt werden, da es kein Entsprechendes Angebot auf dem Markt gibt. - Das dürfe aber für 95% der Menschen nicht zutreffen, erst recht nicht für das beliebte Reihenhaus, was in etwa so viel besser ist wie Boden- statt Käfighaltung.

Lounge Gast schrieb:

Magere Renditen: Jeder dritte Vermieter macht mit Immobilie
Verlust.

Steht heute in einigen Zeitungen. Ich kann das von meinen
Eltern bestätigen, sowohl bei einer Immobilie mit 5
Wohneinheiten, als auch im eigenen Haus, wo der zweite Stock
vermietet wird.

antworten

Im aktuellen Focus (Printausgabe) ist übrigens auch ein Artikel über "Den Weg in die eigenen vier Wände" mit Preisstatistiken für verschiedene Städte.

Düsseldorf war auch dabei mit folgenden Durchschnittswerten (ermittelt in Zusammenarbeit mit Immoscout24):

Eigentumswohnung Neubau, Kaufpreis: 4428 EUR/qm
Eigentumswohnung Bestand, Kaufpreis: 3445 EUR/qm
Reihenhaus Bestand (120 qm Wohnfläche) 2014, Kaufpreis: 566.295 EUR
Einfamilienhaus (175 qm Wohnfläche), Bestand 2014, Kaufpreis: 1.003.648 EUR (!!!!)
Wohnungen Neubau, Miete: 12,10 EUR/qm
Wohnungen Bestand, Miete: 10,73 EUR/qm

Die Werte, die ich weiter oben in einer Musterkalkukation angenommen hatte (11 EUR Mietpreis vs. 4.000 EUR Kaufpreis für Neubau-ETWs) waren also schon veraltet. Aber das Verhältnis zwischen beiden stimmt noch etwa, so dass die Rechnung mit den aktuellen Werten zu etwa gleichen Ergebnissen führen dürfte.

checker schrieb:

Genau das wollte ich auch gerade schreiben.

Und jetzt denkt mal bitte nach: Wenn Vermieter, entweder
aufgrund niedriger Mieten oder aufgrund zu hocher Kaufpreise
keinen Gewinn mehr machen - warum soll sich dann kaufen für
Selbstnutzer lohnen???

Entweder kauft man zu teuer oder man könnte das gleiche für
weniger Geld mieten.

Kaufen - zur Selbstnutzung - lohnt sich nur aus drei Gründen:

• Subjektiv "seine eigenen 4 Wände"
• Absicherung für die Zukunft (steigende Mieten), also eine
  art Hedgegeschäft/Versicherung/Sparprodukt mit entsprechnder
  Prämie
• Kurz- bis mittelfristige Marktverzerrungen, z.B. wegen
  einer Krise mit niedrigen Preisen - also dem gegenteil von
  jetzt.

ggf. noch ein weiterer: eigene Vorstellungen können nur mit
Kauf/Bau erfüllt werden, da es kein Entsprechendes Angebot
auf dem Markt gibt. - Das dürfe aber für 95% der Menschen
nicht zutreffen, erst recht nicht für das beliebte
Reihenhaus, was in etwa so viel besser ist wie Boden- statt
Käfighaltung.

antworten

Dann kauf dir halt etwas in Neuss. :)

90k Grundstück, 20k Nebenkosten, 180k für 120qm gehobener Standard (also oberhalb des normalen Neubau-Standards mit Extras wie FBH, el. Rollläden oder Raffstores, KWL mit WRG und sehr guter Dämmung - solche Sachen finde ich wichtiger als zu viel Fläche, welche trotz aller Neubaustandards beheizt und bewirtschaftet werden muss) macht 290k.

Bei 12,10 EUR Miete und 120qm hast du im Jahr eine Kaltmiete von 17.500 EUR. Über 10 Jahre steigert sich das auf 24.000 oder anders gesagt, über 10 Jahre zahlst du mehr als 200.000 EUR Kaltmiete. Damit hast du das Haus fast komplett abgezahlt. Muss halt jeder wissen, ob sich der Vorteil 10 Jahre lang 10 Minuten weniger in die Innenstadt zu brauchen ca. 200.000 EUR wert ist oder nicht.

Und natürlich ist das Beispiel nur für ein Familie gedacht. Da braucht man die 120qm auch. Wenn du Anfang 20 bist, dann kaufst du keine Immobilie. Das ist klar.

know-it-all schrieb:

Im aktuellen Focus (Printausgabe) ist übrigens auch ein
Artikel über "Den Weg in die eigenen vier Wände"
mit Preisstatistiken für verschiedene Städte.

Düsseldorf war auch dabei mit folgenden Durchschnittswerten
(ermittelt in Zusammenarbeit mit Immoscout24):

Eigentumswohnung Neubau, Kaufpreis: 4428 EUR/qm
Eigentumswohnung Bestand, Kaufpreis: 3445 EUR/qm
Reihenhaus Bestand (120 qm Wohnfläche) 2014, Kaufpreis:
566.295 EUR
Einfamilienhaus (175 qm Wohnfläche), Bestand 2014, Kaufpreis:
1.003.648 EUR (!!!!)
Wohnungen Neubau, Miete: 12,10 EUR/qm
Wohnungen Bestand, Miete: 10,73 EUR/qm

Die Werte, die ich weiter oben in einer Musterkalkukation
angenommen hatte (11 EUR Mietpreis vs. 4.000 EUR Kaufpreis
für Neubau-ETWs) waren also schon veraltet. Aber das
Verhältnis zwischen beiden stimmt noch etwa, so dass die
Rechnung mit den aktuellen Werten zu etwa gleichen
Ergebnissen führen dürfte.

checker schrieb:

Genau das wollte ich auch gerade schreiben.

Und jetzt denkt mal bitte nach: Wenn Vermieter, entweder
aufgrund niedriger Mieten oder aufgrund zu hocher
Kaufpreise
keinen Gewinn mehr machen - warum soll sich dann kaufen
für
Selbstnutzer lohnen???

Entweder kauft man zu teuer oder man könnte das gleiche
für
weniger Geld mieten.

Kaufen - zur Selbstnutzung - lohnt sich nur aus drei
Gründen:

• Subjektiv "seine eigenen 4 Wände"
• Absicherung für die Zukunft (steigende Mieten), also
  eine
  art Hedgegeschäft/Versicherung/Sparprodukt mit
  entsprechnder
  Prämie
• Kurz- bis mittelfristige Marktverzerrungen, z.B. wegen
  einer Krise mit niedrigen Preisen - also dem gegenteil von
  jetzt.

ggf. noch ein weiterer: eigene Vorstellungen können nur
mit
Kauf/Bau erfüllt werden, da es kein Entsprechendes Angebot
auf dem Markt gibt. - Das dürfe aber für 95% der Menschen
nicht zutreffen, erst recht nicht für das beliebte
Reihenhaus, was in etwa so viel besser ist wie Boden-
statt
Käfighaltung.

antworten

Wohne im Speckgürtel von Hannover.
Vor 5 Jahren waren hier die Preis für RH normaler , guter bis sehr guter Standart -nicht älter als 10 Jahre bei ca.150.000-200.000.

Heute kosten teils viel ältere RH 250.000 EUR und Neubauten ab 330.000 EUR.

antworten

ja eben, NRWler haben es da gut, bisschen ausserhalb der teuren Städte und es wird viel billiger. Münchner können von solchen Zuständen nur träumen, da zahlst noch 30 km ausserhalb der City aufm Kuhdorf ein Vermögen.

Und ja, dass so viele Vermieter nix verdienen und nur 18% mehr als 5% Mietrendite einfahren, glaube ich aufs Wort.

Geht es nach den Linken und Sozen sind ja Vermieter die in guter Lage von Berlin 10 Euro kalt pro qm Vermieten ja schon "asozial" und "Wucherer", dabei zahlt man da schon Kaufpreise von 3 bis 4k pro qm. Rechnet man da mal die Bruttomietrenidte aus, sieht das sehr mau aus. Zumal so eine Bruttomietrendite immer nur der Best Case ist, wenn der Mieter immer zahlt, nix kaputt macht bzw. für Schäden aufkommt, niemals klagt, niemals die MIete mindert, die Stadt niemals die Kanalisation oder Straße vor der Tür neu macht und die Eigentümer daran kräftig an den Kosten beteiligt, wenn nix großes im Haus kaputt geht (einem Kollegen ist die Geschossdecke der vermieteten ETW vor einer Woche aus heiterem Himmel runter gekommen!!! Schaden wohl über 50k .... ) und vieles mehr. Kommt es mal zu einer Zwangsräumung und davor haben da die Messis gehaust, ist die Mietrendite auf sehr viele Jahre sehr dick negativ.

Daher: damit ich so ein riskantes Investment eingehe, mindestens 5% Mietrendite, damit ich überhaupt mal anfange darüber nach zu denken ob es sich lohnt. Eher denke ich da wie die Amis, die bei 10% Mietrendite vermieten, solche Werte sind in einigen Städten in die durchaus noch drin, insbesondere für Studentenbuden, wenn man diese günstig aus dem Bestand kauft. Abzocker Bauträger tummeln sich mittlerweile auch da, die einem Studentenbuden für 5k pro qm in Städten wie Regensburg oder Ulm verkaufen wollen ....

Wert sind diese Dinger mit viel Fantasie höchstens die Hälfte.

antworten

Bestandsmieten steigen durchaus nicht regelmässig. Meistens wird bei Neuvermietungen eine höhere Miete vereinbart. Meine Miete ist seit 14 Jahren nicht einmal erhöht worden!

Lounge Gast schrieb:

So ganz falsch ist es nicht, was du schreibst. Auch wenn du
das Thema in der gesamten Komplexität noch nicht erfasst
hast. Erster Schwachpunkt ist die angesetzt Kaltmiete. Ein
300k Objekt mietest du idR nicht für 825 kalt im Monat. Eher
so im Bereich von 1.000-1.100. dazu kommt, das Mieten dazu
tendieren zu steigen. Zweiter Schwachpunkt ist die angesetzte
NETTO-Rendite. 4% nach Steuer und negativer Dynamik (guter
Punkt übrigens, da gebe ich Dir recht) sind fast unmöglich zu
erreichen, ohne dass du erheblich ins Risiko gehst.

Letzter Punkt ist, kein Schwachpunkt Deiner Argumentation,
dass die Sparquote von Immobilienbesitzern idR etwas höher
ist. Gibt es interessante Studien dazu. Google mal. Das alles
führt in Summe dazu, dass immobilienbesitzer auf lange Sicht
erheblich mehr Vermögen aufbauen als ein vergleichbarer
Mieter. Ist jetzt nicht so daher gelabert, sondern
statistisch erwiesen.

Das einzige Manko einer Immobilie ist, dass du dich
langfristig bindest und weniger flexibel bist. "Hin und
her macht Taschen leer". Das stimmt für Immos sehr
stark. Für Mieter in geringerem Umfang aber auch...

Fazit: wenn es in die eigene Lebensplanung passt und man es
sich leisten kann gilt

Wohneigentum > Miete

know-it-all schrieb:

Das ist alles ganz easy, wie die Pro-Kauf-Argumentierer ja
immer versichern.

Der Hypothekenrechner gibt bei mir Folgendes aus (Annahme
Kreditsumme = 300.000 EUR, Zinsen = 2%).

Bei einer Anfangstilgung von 9% ergibt sich nach einer
Laufzeit von 10 Jahren eine zu vernachlässigende
Restschuld
(1.380 EUR). Die Rate beträgt in diesem Fall
"nur"
2.750 EUR pro Monat. Über 10 Jahre zahlt man in Summe
31.380
EUR Zinsen an die Bank.

Streckt man das ganze auf 15 Jahre, kommt man mit einer
Monatsrate von 1.925 EUR aus (die Restschuld nach 15
Jahren
beträgt dann 1.158 EUR; entsprend einer Anfangstilgung von
5,7%). Die Gesamtzinsen über 15 Jahre summieren sich auf
47.650 EUR.

Für Leute, die sich derartige Monatsraten heute nicht
leisten
können, stellt sich die Frage Miete vs. Kauf gar nicht
erst
oder sie müssen mit weniger Tilgung und damit längeren
Laufzeiten kalkulieren.

Alle die 1.925 EUR pro Monat zahlen können (+Nebenkosten
+Hausgeld/Instandhaltungsrücklage), haben hingegen die
Wahl
zwischen Miete und Kauf. Vergleichen wir mal das
Beispiel für
15 Jahre Rückzahlungslaufzeit mit einem Mieter, der bisher
eine Kaltmiete von 825 EUR zahlt. Die Monatsbelastung des
Mieters wäre dann um 1.100 EUR geringer. Diese 1.100 EUR
werden in einen Sparplan gesteckt, der 4% Nettorendite
p.a.
abwirft, wobei die Zinsen mit angespart werden.
Um eine eventuelle Mietsteigerung mit einzurechnen,
unterstelle ich beim Sparplan eine negative Dynamik von 2%
(vereinfachte Abbildung). In Summe zahlt man dann in 15
Jahren 172.544,39 EUR in den Sparplan ein. Die kumulierten
Zinsgutschriften betragen 66.241 EUR; die Summe der
Zinsgutschriften im 15.Jahr beträgt gut 9.000 EUR. Das
reicht
zwar nicht um dann die Miete komplett aus den Zinsen zu
zahlen, aber immerhin ein erheblicher Teil der Miete
könnte
ab dem 16.Jahr aus diesen Einkünften gezahlt werden.
Das Endkapital des Mieters nach 15J beträgt immerhin
238.000
EUR. Das ist zwar weniger als der Käufer, der nun eine
Immobilie sein Eigen nennen kann. Aber definitiv steht der
Mieter nach 15 Jahren nicht mittellos dar. In dieser
Zeit und
auch danach hat(te) er keine Kosten für Reparaturen,
Instandhaltung und ist finanziell flexibler, da er den
Sparplan im Gegensatz zur Kreditrate verhältnismäß leicht
aussetzen kann etc.

Lounge Gast schrieb:

Kann mir jemand mal einen Zahlungsplan aufstellen,
wie er
nach "10 oder spätestens 15 Jahren" ein
Durchschnittshaus von 250-300k abbezahlen will mit
keinem EK?

antworten

"Heute kosten teils viel ältere RH 250.000 EUR und Neubauten ab 330.000 EUR."

Nicht "kosten", sondern "sollen kosten". Dinge kosten immer nur das, was jemand zu bezahlen bereit ist.

Und genau da liegt der Knackpunkt: Miete wie Käufe finden immer auf Märkten statt. Eine Deckelung der Mieterhöhungen würde wiederum die Preisbereitschaft von Investoren reduzieren und damit könnten die Eigentümer ihre vor 10 Jahren für 200 TEUR gekauften Immobilien heute nicht für 250 TEUR weiterverkaufen.

Bei der ganzen Mieten vs Kaufen Diskussion wird doch völlig vergessen, dass man am Ende nichts anderes miteinander vergleicht als zwei Zahlungsströme (solange die Gegenleistung vergleichbar ist). Die Miete führt zu einem Zahlungstrom und der Kauf führt zu einem Zahlungsstrom. Der Kauf-Strom ist höher, aber baut Vermögen auf. Wie hoch das Vermögen ist und welche Nebenkosten für Instandhaltung anfallen, ist unsicher. Die Miete ist geringer und baut kein Vermögen auf, ist dafür in der langfristigen Entwicklung unsicher, da sie ja erhöht werden könnte. Also zwei unsichere Zahlungsströme.

Wenn ich einen "alten" Mietvertrag mit günstigen Mieten habe und diesen mit einem heute neu zu kaufenden Objekt vergleiche, gewinnt meistens der "alte" Mietvertrag. Habe ich vor 20 Jahren ein Haus günstig gekauft und vergleiche ich das mit einem heute neu anzumietenden Haus, gewinnt vermutlich das alte gekaufte Haus. Beide Vergleiche sind irrelevant für Menschen, die neu in eine Stadt ziehen und ein neu zu kaufendes Objekt mit einem neu zu mietenden Objekt vergleichen.

Besonders absurd wird es, wenn die beiden Objekte gar nicht vergleichbar sind - die 3-Zimmer-Wohnung in der Münchener Innenstadt wird mit dem 6-Zimmer-Haus im Mecklenburger Speckgürtel verglichen. Und wer diesen Vergleich für nicht tragbar hält und vielleicht in München wohnen bleiben möchte, wird dann für unreif gehalten. Das ist dann wirklich Sandkasten, und zwar ganz tief im Sand.

antworten

Wo befindet sich denn der "Mecklenburger Speckgürtel"? Kenne bloß den Berliner Speckgürtel.

antworten

Da hat der DAXer nicht unrecht. Ich sehe es auch so, dass Mieten nicht gar so steigen wie Immopreise.

Wir haben eine Wohnung vermietet, die hat seit 2005 die gleiche Kaltmiete. Auch bei einem Miegerwechsel in den nächsten 1-2 Jahren kann ich die Miete vielleicht max. Um 10% erhöhen. Das ganze lohnt sich nur, weil der qm Preis beim Bau bei wenig mehr als 1000 Eur gelegen hat.

Gerade suchen wir eine weitere Immobilie zum Vermieten. Bei den Mietpreisen In unserer Region kann ich zw. 1100 und 1300 EUR pro qm Wohnfläche in durchschnittl. Zustand zahlen. Kannst du so gut wie vergessen. Die meisten Verkäufer haben zZt absolut überzogene Vorstellungen.

antworten

Ich glaube, das meinte der Dax-Einkäufer mit "Kind" und "Sandkasten". Du weißt doch genau, was gemeint war oder?

Lounge Gast schrieb:

Wo befindet sich denn der "Mecklenburger
Speckgürtel"? Kenne bloß den Berliner Speckgürtel.

antworten

Kleine Appartements bringen eine vergleichsweise hohe Rendite, die aber auch mit einem hohen Risiko erkauft wird: Schlechte Mieterstruktur: Sozialfälle (u.a. Hartz IV), Arbeitslose, Studenten u.s.w.

Lounge Gast schrieb:

Da hat der DAXer nicht unrecht. Ich sehe es auch so, dass
Mieten nicht gar so steigen wie Immopreise.

Wir haben eine Wohnung vermietet, die hat seit 2005 die
gleiche Kaltmiete. Auch bei einem Miegerwechsel in den
nächsten 1-2 Jahren kann ich die Miete vielleicht max. Um 10%
erhöhen. Das ganze lohnt sich nur, weil der qm Preis beim Bau
bei wenig mehr als 1000 Eur gelegen hat.

Gerade suchen wir eine weitere Immobilie zum Vermieten. Bei
den Mietpreisen In unserer Region kann ich zw. 1100 und 1300
EUR pro qm Wohnfläche in durchschnittl. Zustand zahlen.
Kannst du so gut wie vergessen. Die meisten Verkäufer haben
zZt absolut überzogene Vorstellungen.

antworten

Das ist nicht ganz von der Hand zu weisen. Hatte mir auch schon überlegt, eher in kleine Appartements zu investieren. Zumal ich nahe einer Studentenstadt wohne.

Mich schreckt etwas ab, dass das meist große Anlagen sind, die exorbitante Verwaltungskosten haben. Das frisst einen großen Teil der Rendite wieder auf.
Lounge Gast schrieb:

Kleine Appartements bringen eine vergleichsweise hohe
Rendite, die aber auch mit einem hohen Risiko erkauft wird:
Schlechte Mieterstruktur: Sozialfälle (u.a. Hartz IV),
Arbeitslose, Studenten u.s.w.

Lounge Gast schrieb:

(...)

antworten

In der Samstagsausgabe der FAZ, sowie auf FAZ.net gibt es die wöchentliche Serie "Vermögensfragen".
Am Samstag ging es nochmals um das bereits vergangene Woche in vielen Medien aufgegriffene Thema der Rendite von vermieteten Immobilien.
Siehe http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/vermoegensfragen/die-vermoegensfrage-was-werfen-immobilien-eigentlich-genau-ab-13162634.html

Der Autor konstruiert zwar teilweise sehr praxisfremde Beispiele - der Artikel vom Samstag ist aber durchaus lesenswert, weil er anschaulich darstellt, welche Fallstricke auf dem Weg zur Immobilie mit positiver Rendite zu berücksichtigen sind.

Lounge Gast schrieb:

Das ist nicht ganz von der Hand zu weisen. Hatte mir auch
schon überlegt, eher in kleine Appartements zu investieren.
Zumal ich nahe einer Studentenstadt wohne.

Mich schreckt etwas ab, dass das meist große Anlagen sind,
die exorbitante Verwaltungskosten haben. Das frisst einen
großen Teil der Rendite wieder auf.

antworten

Lounge Gast schrieb:

Magere Renditen: Jeder dritte Vermieter macht mit Immobilie
Verlust.

Und da muss man noch bedenken, dass ein Vermieter einiges an Kosten steuerlich absetzen kann, was der Eigennutzer nicht kann. Die Rendite einer eigengenutzten Immobilie liegt nach Steuern also nochmal unter der eines Vermieters.

antworten

"Das ist nicht ganz von der Hand zu weisen. Hatte mir auch schon überlegt, eher in kleine Appartements zu investieren. Zumal ich nahe einer Studentenstadt wohne.

Mich schreckt etwas ab, dass das meist große Anlagen sind, die exorbitante Verwaltungskosten haben. Das frisst einen großen Teil der Rendite wieder auf."

So gehts mir auch. Hatte da auch was im Blick. Als ich aber mit ein paar anderen Eigentümern des Wohnkomplexes geredet habe, hab ich den Gedanken ganz schnell wieder verworfen. Verlustpotential ist deutlich größer als die zu erwartende Rendite.

antworten

Der Artikel beschreibt es perfekt. Risiken durch nicht zahlende Mieter etc., man ist deutlich unflexiebler und die Rendieten sind gering. Man muss sich um vieles kümmern und von vielem Ahnung haben. Warum nicht einfach nen Dax Etf kaufen. Man muss sich um nichts kümmern und macht jedes Jahr locker 3% an Dividenden. Über einen Zeitraum vergleichbar mit einer Immoblinie kann das Portfolio quasi nur an Wert gewinnen. Ich verstehe nicht wie sich BWL einer Immo als Anlage kaufen können...

know-it-all schrieb:

In der Samstagsausgabe der FAZ, sowie auf FAZ.net gibt es die
wöchentliche Serie "Vermögensfragen".
Am Samstag ging es nochmals um das bereits vergangene Woche
in vielen Medien aufgegriffene Thema der Rendite von
vermieteten Immobilien.
Siehe
http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/vermoegensfragen/die-vermoegensfrage-was-werfen-immobilien-eigentlich-genau-ab-13162634.html

Der Autor konstruiert zwar teilweise sehr praxisfremde
Beispiele - der Artikel vom Samstag ist aber durchaus
lesenswert, weil er anschaulich darstellt, welche Fallstricke
auf dem Weg zur Immobilie mit positiver Rendite zu
berücksichtigen sind.

Lounge Gast schrieb:

Das ist nicht ganz von der Hand zu weisen. Hatte mir auch
schon überlegt, eher in kleine Appartements zu
investieren.
Zumal ich nahe einer Studentenstadt wohne.

Mich schreckt etwas ab, dass das meist große Anlagen sind,
die exorbitante Verwaltungskosten haben. Das frisst einen
großen Teil der Rendite wieder auf.

antworten

der Kollege mit den Etfs hat recht. Immobilien können eine geile Anlage sein, derzeit meint aber jeder Hinz und Kunz da mitmischen zu müssen, daher sind die Preise vielerorts zu hoch, wenn man jetzt noch einsteigen will. Man muss dann kaufen, wenn die Preise unten sind bzw. sich in Regionen/Länder umschauen, wo die Mietrenditen und Chancen noch ordentlich sind. In den Hotspots von DE ist es schon vorbei. Ich verkaufe derzeit meine Anlegerwohnungen mit 50% Gewinnaufschlag im Vergleich zu dem Zeitpunkt als ich gekauft habe (zwischen 2007 und 2010, insbesondere 2009, als hierzulande die nackte Panik ausbrach)

antworten

"Ich verstehe nicht wie sich BWL einer Immo als Anlage kaufen können..."

Weiter vorne können es die Leute nicht verstehen, wie man die Chance jetzt nicht ergreifen kann, sich ein 400k Haus hinzustellen und in 10-15 Jahren abzuzahlen bei den Zinsen :D

Ich sehs auch so, einen guten Aktienmix und schon ist ein erheblicher Teil der Kaltmiete von der Rendite bezahlt. Bei wenig kümmern und überschaubarem Risiko.

antworten

Die Frage ist ja aber auch immer: möchte man in einer Mietwohnung wohnen, am besten noch in einem 8- oder 16-Parteien-Haus in der Innenstadt indem der Nachbar hochkommt, wenn man abends um 11 Uhr Musik hören möchte?

Oder ist es einem lieber ein freistehendes Einfamilienhaus zu haben und tun und lassen kann, was man will?

Mag sein, dass man effektiv für ein Haus mehr bezahlt da Zins + Tilgung meist höher sind als reine Warmmiete. Das muss jeder für sich selber entscheiden.

Manche hier im Forum leisten sich eine Uhr für 5k-10k. Da hat man auch vielleicht Geld für's Fenster rausgeworfen weil wenn ich mit der Uhr hängen bleibe ist die auch im Arsch.

Bei vielen geht es bei einem Einfamlienhaus eher um das Lebensgefühl. Solange man die Rate bedienen kann, ist es doch egal ob ich effektiv günstiger wegkommen würde, wenn ich nebenan in eine Mietwohnung ziehe...

Lounge Gast schrieb:

Ich finde, der "Traum von der eigenen Immobilie"
wird schon überbewertet. Ob ich nun miete oder kaufe ist doch
am Ende auch eine Rechenaufgabe.

Was aber schon Fakt ist und sich tausendmal bewahrheitet hat:
Fast jeder Neubau/Sanierung wird teurer als geplant. Fast
jeder Makler versucht es mit Abzocke. Und die günstigsten
Preise findet man dort, wo sonst keiner hin will.

Man sollte einfache wie folgt kalkulieren:
[Hauspreis (schlüsselfertig) + Grundstückspreis] + Aufschlag
von 25% für Steuern, Gebühren, Abzocke, etc.

Wenn man das Objekt dann in ca. 5 Jahren abzahlen kann =>
gut. Dann ggf. kaufen oder bauen. Wenn nicht, würde ich
sowieso die Finger davon lassen.

Parallel immer noch ausrechnen, ob man nicht mit Miete +
Zinserträgen nicht doch viel günstiger wohnt.

antworten

Wobei in einem zeigen Aktien und Immobilien dann auch Gemeinsamkeiten - wer azyklisch kauft, fährt viel besser (leider wird einem das oft erst später bewusst :-))

Wer Aktien nahe der Tiefpunkte gekauft hat, konnte später auch mit Dax-Werten Dividendenrenditen mit zweistelligen Prozentwerten erreichen; dazu kommen üppige Kursgewinne.
Dafür muss man auch nicht bis 2008/2009 zurück. Der Höhepunkt der zwischenzeitigen Europanik im August/September 2011 würde schon reichen (Beispiele Allianz, Munich Re, Post, BMW Vz); das ist gerade mal 3 Jahre her.

Wer heute einsteigt muss sich hingegen mit Dividendenrenditen von 3 bis 4% begnügen. Signifikant weiter steigende Kurse sehe ich im Moment nicht mit all den Krisenherden auf der Erde.

Ähnlich verhält es sich mit Immobilien. Ein Einstieg im Jahr 2009 hätte sich im nachheinein betrachtet, trotz höherer Zinsen, definitiv gelohnt. Heutzutage sind die Schnäppchen aber rar gesäht, weil aufgrund der Zinsen eben die Nachfrage massiv gestiegen ist.

Lounge Gast schrieb:

"Ich verstehe nicht wie sich BWL einer Immo als Anlage
kaufen können..."

Weiter vorne können es die Leute nicht verstehen, wie man die
Chance jetzt nicht ergreifen kann, sich ein 400k Haus
hinzustellen und in 10-15 Jahren abzuzahlen bei den Zinsen :D

Ich sehs auch so, einen guten Aktienmix und schon ist ein
erheblicher Teil der Kaltmiete von der Rendite bezahlt. Bei
wenig kümmern und überschaubarem Risiko.

antworten

Die Transaktionsvolumina sind in vielen Städten, ganz voran etwa München und Frankfurt, im letzten Jahr erheblich gesunken und tun dies weiter. Jeder Hinz und Kunz denkt heute, dass die Preise überhöht sind und wartet darauf, dass diese einbrechen. Tun sie aber nicht, eher das Gegenteil. Sowas nenne ich mal verspekuliert.

Lounge Gast schrieb:

der Kollege mit den Etfs hat recht. Immobilien können eine
geile Anlage sein, derzeit meint aber jeder Hinz und Kunz da
mitmischen zu müssen, daher sind die Preise vielerorts zu
hoch, wenn man jetzt noch einsteigen will. Man muss dann
kaufen, wenn die Preise unten sind bzw. sich in
Regionen/Länder umschauen, wo die Mietrenditen und Chancen
noch ordentlich sind. In den Hotspots von DE ist es schon
vorbei. Ich verkaufe derzeit meine Anlegerwohnungen mit 50%
Gewinnaufschlag im Vergleich zu dem Zeitpunkt als ich gekauft
habe (zwischen 2007 und 2010, insbesondere 2009, als
hierzulande die nackte Panik ausbrach)

antworten

"Mag sein, dass man effektiv für ein Haus mehr bezahlt da Zins + Tilgung meist höher sind als reine Warmmiete."
...
Bei vielen geht es bei einem Einfamlienhaus eher um das Lebensgefühl."

Endlich, endlich sagt einer Mal, dass es im Einfamilienhaus um das Lebensgefühl geht, um den nicht greifbaren Wert. Alle anderen haben immer rein ausschließlich finanziell argumentiert. Einfamilienhaus ist ein Luxus, den man sich leisten können sollte und vor allem auch leisten will. (und nicht nur zeitpunktbezogen dem derzeitigen Trend hinterherrennen)

antworten

Und wenn man für ein eigenes Neubau-EFH in Stadtlage eben doch weniger zahlt als die Vergleichsmiete (selbst wenn man es mit Wohnungsmiete statt Hausmiete vergleicht), dann hat man es gleich doppelt richtig gemacht. Weniger als die Miete gezahlt und nebenher Vermögen aufgebaut, trotz geringerer Rate. Und dazu noch was eigenes.

Sowas ist nach wie vor in vielen größeren und den meisten kleineren Städten möglich. Wer dieses Glück hat und zu den auserwählten 80% gehört, der sollte es auch machen.

Lounge Gast schrieb:

"Mag sein, dass man effektiv für ein Haus mehr bezahlt
da Zins + Tilgung meist höher sind als reine Warmmiete."
...
Bei vielen geht es bei einem Einfamlienhaus eher um das
Lebensgefühl."

Endlich, endlich sagt einer Mal, dass es im Einfamilienhaus
um das Lebensgefühl geht, um den nicht greifbaren Wert. Alle
anderen haben immer rein ausschließlich finanziell
argumentiert. Einfamilienhaus ist ein Luxus, den man sich
leisten können sollte und vor allem auch leisten will. (und
nicht nur zeitpunktbezogen dem derzeitigen Trend
hinterherrennen)

antworten

Wenn diese "wenns" alle eintreten, dann macht man mit dem Kauf/Bau eines Hauses tatsächlich nichts falsch.

In den nicht "auserwählten" 20% von Deutschland leben anscheinend aber doch recht viele Leute... :-)

Lounge Gast schrieb:

Und wenn man für ein eigenes Neubau-EFH in Stadtlage eben
doch weniger zahlt als die Vergleichsmiete (selbst wenn man
es mit Wohnungsmiete statt Hausmiete vergleicht), dann hat
man es gleich doppelt richtig gemacht. Weniger als die Miete
gezahlt und nebenher Vermögen aufgebaut, trotz geringerer
Rate. Und dazu noch was eigenes.

Sowas ist nach wie vor in vielen größeren und den meisten
kleineren Städten möglich. Wer dieses Glück hat und zu den
auserwählten 80% gehört, der sollte es auch machen.

antworten

Hier kommt wieder das "Traum vom Haus"-Argument. Das hört sich alles toll an.

In der Praxis sieht man es aber häufig, dass die Leute ihr Leben lang in schlecht eingerichteten Häusern irgendwo auf dem Land hocken, kein Geld mehr fürs Auto, kein Geld für Reisen etc. Fast das ganze verfügbare Einkommen fließt in die Hütte. Auf Dauer auch noch Reparaturstau etc. Das ist für mich ein Albtraum.

Lieber wohne ich in einer schönen, gut eingerichteten, sanierten Wohnung (von mir aus auch im 16-Parteien-Haus), zentral mit kurzen Wegen zur Arbeit und in die Stadt. Habe noch genug Geld für schöne Dinge (wie z.B. die u.g. Uhr :-)), kann auf Reisen gehen und habe vor allem nicht den ständigen Schuldendruck. Mehr Freizeit durch kurze Wege, mehr Flexibilität, weniger Stress etc.

Warum sich selbst das Leben schwerer machen als nötig?

Lounge Gast schrieb:

Die Frage ist ja aber auch immer: möchte man in einer
Mietwohnung wohnen, am besten noch in einem 8- oder
16-Parteien-Haus in der Innenstadt indem der Nachbar
hochkommt, wenn man abends um 11 Uhr Musik hören möchte?

Oder ist es einem lieber ein freistehendes Einfamilienhaus zu
haben und tun und lassen kann, was man will?

Mag sein, dass man effektiv für ein Haus mehr bezahlt da Zins

• Tilgung meist höher sind als reine Warmmiete. Das muss
  jeder für sich selber entscheiden.

Manche hier im Forum leisten sich eine Uhr für 5k-10k. Da hat
man auch vielleicht Geld für's Fenster rausgeworfen weil
wenn ich mit der Uhr hängen bleibe ist die auch im Arsch.

Bei vielen geht es bei einem Einfamlienhaus eher um das
Lebensgefühl. Solange man die Rate bedienen kann, ist es doch
egal ob ich effektiv günstiger wegkommen würde, wenn ich
nebenan in eine Mietwohnung ziehe...

Lounge Gast schrieb:

Ich finde, der "Traum von der eigenen Immobilie"
wird schon überbewertet. Ob ich nun miete oder kaufe ist
doch
am Ende auch eine Rechenaufgabe.

Was aber schon Fakt ist und sich tausendmal bewahrheitet
hat:
Fast jeder Neubau/Sanierung wird teurer als geplant. Fast
jeder Makler versucht es mit Abzocke. Und die günstigsten
Preise findet man dort, wo sonst keiner hin will.

Man sollte einfache wie folgt kalkulieren:
[Hauspreis (schlüsselfertig) + Grundstückspreis] +
Aufschlag
von 25% für Steuern, Gebühren, Abzocke, etc.

Wenn man das Objekt dann in ca. 5 Jahren abzahlen kann
=>
gut. Dann ggf. kaufen oder bauen. Wenn nicht, würde ich
sowieso die Finger davon lassen.

Parallel immer noch ausrechnen, ob man nicht mit Miete +
Zinserträgen nicht doch viel günstiger wohnt.

antworten

"Sowas ist nach wie vor in vielen größeren und den meisten kleineren Städten möglich. Wer dieses Glück hat und zu den auserwählten 80% gehört, der sollte es auch machen."

Aha, 1/3 aller Vermieter macht also Verlust (nachgewiesen) und ein ganz schlauer Forenteilnehmer meint, dass 80% zum erlauchten Kreis derjenigen gehört, die als Selbstnutzer nicht nur den Traum der eigenen Immobilie verwirklichen, sondern auch noch ein Haufen Geld spart!

antworten

Bis ca. ende 20 habe ich exakt genauso gedacht. Allerdings wurde bei uns dann die Feier-Frequenz irgendwann geringer und der Kinderwunsch größer. Und Kinder in der Stadt großziehen war für uns beide ein absolutes No-Go.

Wenn Du Dir ein Haus nicht leisten kannst und für Deine Fertig-Kasperbude auf jeglichen anderen Spass verzichten musst, dann ist ein Haus vielleicht wirklich nicht das richtige. Wobei in diesem Forum ja großteils Wiwi-Akademiker schreiben, die irgendwann einmal Gehälter erzielen, die einen Hausbau erlauben...

Wie bereits verschiedentlich geschrieben: Wenn Du es Dir leisten kannst und es in Deine Lebensplanung passt, ist eine eigene Immobilie eine sehr gute Entscheidung.

Und in einem 16-Parteienhaus zuhören wie der Nachbar oben seine Trulla in Beritt nimmt oder der Hund von unten drunter eine Serenade jault? Nein danke. Da sitze ich lieber mit einem Glas Rotwein auf meiner Terrasse, beaufsichtige meinen Grill und lese wiwi-forum...

Lounge Gast schrieb:

Hier kommt wieder das "Traum vom Haus"-Argument.
Das hört sich alles toll an.

In der Praxis sieht man es aber häufig, dass die Leute ihr
Leben lang in schlecht eingerichteten Häusern irgendwo auf
dem Land hocken, kein Geld mehr fürs Auto, kein Geld für
Reisen etc. Fast das ganze verfügbare Einkommen fließt in die
Hütte. Auf Dauer auch noch Reparaturstau etc. Das ist für
mich ein Albtraum.

Lieber wohne ich in einer schönen, gut eingerichteten,
sanierten Wohnung (von mir aus auch im 16-Parteien-Haus),
zentral mit kurzen Wegen zur Arbeit und in die Stadt. Habe
noch genug Geld für schöne Dinge (wie z.B. die u.g. Uhr :-)),
kann auf Reisen gehen und habe vor allem nicht den ständigen
Schuldendruck. Mehr Freizeit durch kurze Wege, mehr
Flexibilität, weniger Stress etc.

Warum sich selbst das Leben schwerer machen als nötig?

antworten

Immer diese Minderheitendiskriminierung....

Ich oute mich als einer von den 20%, die nicht ausgewählt wurden. Mutig, ich weiß. Zumal ich letztens einen Handyvertrag gesehen habe, bei dem neben dem 50 Zoll Fernseher auch ein Fertighaus dabei war. Beim nächsten Mal schlage ich aber dann zu...

Lounge Gast schrieb:

"Sowas ist nach wie vor in vielen größeren und den
meisten kleineren Städten möglich. Wer dieses Glück hat und
zu den auserwählten 80% gehört, der sollte es auch
machen."

Aha, 1/3 aller Vermieter macht also Verlust (nachgewiesen)
und ein ganz schlauer Forenteilnehmer meint, dass 80% zum
erlauchten Kreis derjenigen gehört, die als Selbstnutzer
nicht nur den Traum der eigenen Immobilie verwirklichen,
sondern auch noch ein Haufen Geld spart!

antworten

Dieses Argument höre ich auch laufend von Freunden, Bekannten und Verwandten, dass sie niemals ein Haus kaufen würden, weil dann hätten sie so viele Schulden.

Auch ein Mieter hat "Schulden" und zwar gegenüber seinem Vermieter. Wenn ich in einer Innenstadt sagen wir mal 1000,00 Euro kalt zahle, muss ich die auch erstmal haben + die Nebenkosten.

Verliert man seinen Job z.B. und kriegt kein gutes Gehalt mehr, kann man weder den Vermieter noch den Kredit bezahlen. Damit sind beide gleichauf.

Jeder der behauptet er ist in einer Wohnung "schuldenfrei", bei dem läuft meiner Meinung nach irgendwas nicht ganz rund...

Und: es mag sein, dass man ein Haus in 15-20 Jahren vielleicht nochmal sanieren muss und bis dahin vielleicht der Kredit noch nicht ganz abbezahlt ist und man eine Anschlussfinanzierung braucht. Das ist aber erst in 20 Jahren. Somit Spekulation. Jeder der dann lieber in Aktien investiert spekuliert auch auf Gewinn oder Verlust. Somit auch beide gleichauf.

Dann lieber 20 Jahre "Lebensgefühl" genießen - wer mag - und wenn's dann nicht klappt mit der Finanzierung verkauf ich die Bude und kann immer noch in eine Wohnung ziehen, wenn's denn nicht anders geht.

Und nein, ich hätte keine Lust auf ein 16-Parteien-Haus bei dem ich über, unter, rechts neben und links neben mir Nachbaren habe ;-)

Lounge Gast schrieb:

....kann auf Reisen gehen und habe vor allem nicht den ständigen
Schuldendruck...

antworten

"Und in einem 16-Parteienhaus zuhören wie der Nachbar oben seine Trulla in Beritt nimmt oder der Hund von unten drunter eine Serenade jault? Nein danke. Da sitze ich lieber mit einem Glas Rotwein auf meiner Terrasse, beaufsichtige meinen Grill und lese wiwi-forum..."

Nur mal ein Gedanke: Als Mieter einer solchen Wohnung kann ich ausziehen. Als Eigentümer einer solchen Wohnung habe ich das Problem dauerhaft an der Backe.

antworten

Ich dachte das Thema war jetzt wirklich final mal fertig diskutiert, aber jetzt geht's wieder los.

Damit hier mal auf gleicher Grundlage diskutiert wird, schreib doch mal bitte wo ungefähr du wohnst.
Es ist einfach sinnlos, wenn Leute, die in Gegenden wohnen, in denen man günstig kaufen/bauen kann, andere Leute, die in München, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf oder sonstigen teuren Großstädten wohnen und sich für eine eigene Immobilie massiv verschulden würden, von den finanziellen Vorzügen der eigenen Immobilie überzeugen wollen.

Wenn man sich, ohne an anderen Stellen Abstriche zu machen, nur 1.000 EUR monatlich für das Wohnen leisten kann oder will, dann kann man zwar auch etwas finanzieren, aber man zahlt dann bis zum Sanktnimmerleinstag Zinsen und nur wenig Kredit an die Bank zurück oder muss eben eine deutliche höhere Rate und damit höhere monatliche Belastung in Kauf nehmen.

Die Nebenkosten beim Immobilien(ver)kauf oder Vorfälligkeitsentschädigungen an die Bank verteuern die eigene Immobilie ungemein, wenn man unerwartet verkaufen muss. Um das möglichst zu vermeiden, braucht man eine hohe Planungssicherheit für das weitere Leben. Etwas das auch nicht jeder hat.

Lounge Gast schrieb:

Dieses Argument höre ich auch laufend von Freunden, Bekannten
und Verwandten, dass sie niemals ein Haus kaufen würden, weil
dann hätten sie so viele Schulden.

Auch ein Mieter hat "Schulden" und zwar gegenüber
seinem Vermieter. Wenn ich in einer Innenstadt sagen wir mal
1000,00 Euro kalt zahle, muss ich die auch erstmal haben +
die Nebenkosten.

antworten

"Auch ein Mieter hat "Schulden" und zwar gegenüber seinem Vermieter. Wenn ich in einer Innenstadt sagen wir mal 1000,00 Euro kalt zahle, muss ich die auch erstmal haben + die Nebenkosten....
Jeder der behauptet er ist in einer Wohnung "schuldenfrei", bei dem läuft meiner Meinung nach irgendwas nicht ganz rund..."

Du willst nicht ernsthaft eine monatliche Mietschuld mit einem Darlehen über 200-300k über 20 Jahre miteinander vergleichen? Falls ja, frage ich mich, bei wem etwas nicht rund läuft.

"Verliert man seinen Job z.B. und kriegt kein gutes Gehalt mehr, kann man weder den Vermieter noch den Kredit bezahlen."

Man kann problemlos in eine kleine, günstige Wohnung ziehen (die nach dem Arbeitslosengeld sogar von Staat bezahlt wird) im alleräußersten Notfall.

"Dann lieber 20 Jahre "Lebensgefühl" genießen - wer mag...
...ich hätte keine Lust auf ein 16-Parteien-Haus bei dem ich über..."

Dann kauf dir dein Häuschen für 300k und 20 Jahren Schulden am Horizont.

Mein "Lebensgefühl" ist, dass die Rendite meiner Aktien bereits zu 50% die Kaltmiete abdecken. Jedem das seine.

antworten

Traue nur der Statistik, welche du selbst gefälscht hast. Die besagte Studie wurde aufgrund der Selbstauskunft der Vermieter erstellt. Was sagst du wohl einem Nachrichtenmagazin, welches dein Story große auf Seite 1 bringt? Was möchtest du eher lesen?

"Gierige Vermieter haben mehr als 10% Rendite"
oder
"Vermietung lohnt sich nicht - Mietpreisbremse wird sich katastrophal auswirken"

Ich weiß genau, was ich so einem Nachrichtenfuzzi sagen würde. Ich würde ihm erklären, dass mich die Vermietung durch Mietnomaden und energetische Renovierungen in den Ruin treibt. Postive Rendite? Niemals. Bitte bringt das auf Seite 1 und unterstützt uns.

Lounge Gast schrieb:

"Sowas ist nach wie vor in vielen größeren und den
meisten kleineren Städten möglich. Wer dieses Glück hat und
zu den auserwählten 80% gehört, der sollte es auch
machen."

Aha, 1/3 aller Vermieter macht also Verlust (nachgewiesen)
und ein ganz schlauer Forenteilnehmer meint, dass 80% zum
erlauchten Kreis derjenigen gehört, die als Selbstnutzer
nicht nur den Traum der eigenen Immobilie verwirklichen,
sondern auch noch ein Haufen Geld spart!

antworten

Das glaube ich sofort. Das Hausgeld bei größeren Anlagen frisst 50-80% der Mieteinahmen. Das ist einfach abartig.

Lounge Gast schrieb:

"Sowas ist nach wie vor in vielen größeren und den
meisten kleineren Städten möglich. Wer dieses Glück hat und
zu den auserwählten 80% gehört, der sollte es auch
machen."

Aha, 1/3 aller Vermieter macht also Verlust (nachgewiesen)
und ein ganz schlauer Forenteilnehmer meint, dass 80% zum
erlauchten Kreis derjenigen gehört, die als Selbstnutzer
nicht nur den Traum der eigenen Immobilie verwirklichen,
sondern auch noch ein Haufen Geld spart!

antworten

Natürlich bin ich bei einer Mietwohnung schuldenfrei.

Ich habe eine Zahlungsverpflichtung meinem Vermieter gegenüber. Mehr aber auch nicht. Wenn ich mir die Miete nicht mehr leisten kann, wird der Mietvertrag gekündigt, die Miete im schlimmsten Fall 3 weitere Monate bezahlt. Wenn es ganz dicke kommt, muss man durch einen kurzfristigen Kredit überbrücken. Da sprechen wir dann von Schulden, richtig. Allerdings in den meisten Fällen im niedrigen 4 stelligen Bereich.

Bei einem Haus habe ich Schulden, wenn ich nicht 100% EK mitbringe. Und zwar deutlich mehr, als ein paar Tausender (wie im Extremfall oben).

Das Argument, was viele anbringen, ist also nicht verkehrt. Du interpretierst nur völlig falsch. Zahlungsverpflichtungen haben beide. Schulden nur der Häuslebauer.

Lounge Gast schrieb:

Dieses Argument höre ich auch laufend von Freunden, Bekannten
und Verwandten, dass sie niemals ein Haus kaufen würden, weil
dann hätten sie so viele Schulden.

Auch ein Mieter hat "Schulden" und zwar gegenüber
seinem Vermieter. Wenn ich in einer Innenstadt sagen wir mal
1000,00 Euro kalt zahle, muss ich die auch erstmal haben +
die Nebenkosten.

Verliert man seinen Job z.B. und kriegt kein gutes Gehalt
mehr, kann man weder den Vermieter noch den Kredit bezahlen.
Damit sind beide gleichauf.

Jeder der behauptet er ist in einer Wohnung
"schuldenfrei", bei dem läuft meiner Meinung nach
irgendwas nicht ganz rund...

Und: es mag sein, dass man ein Haus in 15-20 Jahren
vielleicht nochmal sanieren muss und bis dahin vielleicht der
Kredit noch nicht ganz abbezahlt ist und man eine
Anschlussfinanzierung braucht. Das ist aber erst in 20
Jahren. Somit Spekulation. Jeder der dann lieber in Aktien
investiert spekuliert auch auf Gewinn oder Verlust. Somit
auch beide gleichauf.

Dann lieber 20 Jahre "Lebensgefühl" genießen - wer
mag - und wenn's dann nicht klappt mit der Finanzierung
verkauf ich die Bude und kann immer noch in eine Wohnung
ziehen, wenn's denn nicht anders geht.

Und nein, ich hätte keine Lust auf ein 16-Parteien-Haus bei
dem ich über, unter, rechts neben und links neben mir
Nachbaren habe ;-)

Lounge Gast schrieb:

....kann auf Reisen gehen und habe vor allem nicht den
ständigen
Schuldendruck...

antworten

Hast du den Artikel auch gelesen oder dir deine Meinung schon vorher gebildet?
Die Studie kam nicht von einem großen Nachrichtenmagazin sondern vom Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). Natürlich lässt sich nicht ausschließen, dass der ein oder andere falsche Angaben macht, aber da die Ergebnisse ja ohnehin aggregiert und verdichtet worden sind, wird sich wohl nicht jeder Befragte derartige Gedanken gemacht haben, wie du sie vermutest.

Die Studie ist jedenfalls was handfestes und mit Zahlenwerk untermauert. Du hast bisher gar nichts um deine These zu untermauern, außer den ausgelatschten Spruch, keiner Studie zu trauen, die man nicht selbst gefälscht hat.

Lounge Gast schrieb:

Traue nur der Statistik, welche du selbst gefälscht hast. Die
besagte Studie wurde aufgrund der Selbstauskunft der
Vermieter erstellt. Was sagst du wohl einem
Nachrichtenmagazin, welches dein Story große auf Seite 1
bringt? Was möchtest du eher lesen?

"Gierige Vermieter haben mehr als 10% Rendite"
oder
"Vermietung lohnt sich nicht - Mietpreisbremse wird sich
katastrophal auswirken"

Ich weiß genau, was ich so einem Nachrichtenfuzzi sagen
würde. Ich würde ihm erklären, dass mich die Vermietung durch
Mietnomaden und energetische Renovierungen in den Ruin
treibt. Postive Rendite? Niemals. Bitte bringt das auf Seite
1 und unterstützt uns.

antworten

Schuldenfrei bist Du. Da hast Du recht. Mein Gedankengang vor etlichen Jahren war der folgende:

Ich muss für uns (4-köpfige Familie) rund 13.000 EUR Kaltmiete im Jahr rechnen.
Fremdkapital gabs damals für rund 4%. Macht etwas mehr als 300k, die Du Dir leihen kannst, um mehr oder weniger aufs Gleiche rauszukommen.

Mieten haben die Tendenz zu steigen, Zinsen haben die Tendenz zu fallen.

Unser Haus hat etwas mehr ca. 350k gekostet.
Schlußendlich war es am Anfang etwas mehr als zu Mieten, mittlerweile erheblich weniger.

Letzten Endes bin ich mit dem Bau sehr viel besser gefahren, als wenn ich ein auch nur annähernd vergleichbares Objekt heute mieten müsste.

Lounge Gast schrieb:

Natürlich bin ich bei einer Mietwohnung schuldenfrei.

Ich habe eine Zahlungsverpflichtung meinem Vermieter
gegenüber. Mehr aber auch nicht. Wenn ich mir die Miete nicht
mehr leisten kann, wird der Mietvertrag gekündigt, die Miete
im schlimmsten Fall 3 weitere Monate bezahlt. Wenn es ganz
dicke kommt, muss man durch einen kurzfristigen Kredit
überbrücken. Da sprechen wir dann von Schulden, richtig.
Allerdings in den meisten Fällen im niedrigen 4 stelligen
Bereich.

Bei einem Haus habe ich Schulden, wenn ich nicht 100% EK
mitbringe. Und zwar deutlich mehr, als ein paar Tausender
(wie im Extremfall oben).

Das Argument, was viele anbringen, ist also nicht verkehrt.
Du interpretierst nur völlig falsch. Zahlungsverpflichtungen
haben beide. Schulden nur der Häuslebauer.

antworten

Lounge Gast schrieb:

Ich muss für uns (4-köpfige Familie) rund 13.000 EUR
Kaltmiete im Jahr rechnen.
Fremdkapital gabs damals für rund 4%. Macht etwas mehr als
300k, die Du Dir leihen kannst, um mehr oder weniger aufs
Gleiche rauszukommen.

Dann zahlst du aber nur Zinsen und tilgst nicht. ;)

antworten

Ja gut, wir vergleichen jetzt hier Brüste mit Hintern :-)

Schon klar, wenn jemand mitten in München wohnt, dass er da kein Haus bauen kann und vielleicht auch nicht die Top-Wohnung in Top-Lage kaufen kann. Mal davon abgesehen, dass man das Geld noch nicht mal von der Bank bekommt, wenn man nicht genügend EK + Gehalt hat.

Klar hat es jemand einfacher, der etwas "draußen" wohnt, ein Haus zu bauen und zu finanzieren. Das ist aber dann immer so. Wenn man Eigentum will, muss man eben etwas weiter raus ziehen. Ob man das will, bleibt dahingestellt.

Wenn ich 800k aufnehmen müsste, dann kannst Du lang mit 1000,00 Euro abzahlen. Du wirst nie fertig und bist gestorben und dann sind immer noch 60% des Darlehens übrig. Da lohnt sich das natürlich nicht.

Wer in der Innenstadt leben möchte, der muss zwangsläufig mieten, logisch. Wer aber außerhalb wohnt, sollte auf jeden Fall etwas bauen/kaufen, dass man auf max. 25 Jahren abzahlen kann. Ich kenne genügend, die in einer Kleinstadt mieten, wobei 3km außerhalb das Haus auch nicht mehr kosten würde. Um das geht es mir!!

know-it-all schrieb:

Ich dachte das Thema war jetzt wirklich final mal fertig
diskutiert, aber jetzt geht's wieder los.

Damit hier mal auf gleicher Grundlage diskutiert wird,
schreib doch mal bitte wo ungefähr du wohnst.
Es ist einfach sinnlos, wenn Leute, die in Gegenden wohnen,
in denen man günstig kaufen/bauen kann, andere Leute, die in
München, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf oder sonstigen teuren
Großstädten wohnen und sich für eine eigene Immobilie massiv
verschulden würden, von den finanziellen Vorzügen der eigenen
Immobilie überzeugen wollen.

Wenn man sich, ohne an anderen Stellen Abstriche zu machen,
nur 1.000 EUR monatlich für das Wohnen leisten kann oder
will, dann kann man zwar auch etwas finanzieren, aber man
zahlt dann bis zum Sanktnimmerleinstag Zinsen und nur wenig
Kredit an die Bank zurück oder muss eben eine deutliche
höhere Rate und damit höhere monatliche Belastung in Kauf
nehmen.

Die Nebenkosten beim Immobilien(ver)kauf oder
Vorfälligkeitsentschädigungen an die Bank verteuern die
eigene Immobilie ungemein, wenn man unerwartet verkaufen
muss. Um das möglichst zu vermeiden, braucht man eine hohe
Planungssicherheit für das weitere Leben. Etwas das auch
nicht jeder hat.

Lounge Gast schrieb:

Dieses Argument höre ich auch laufend von Freunden,
Bekannten
und Verwandten, dass sie niemals ein Haus kaufen würden,
weil
dann hätten sie so viele Schulden.

Auch ein Mieter hat "Schulden" und zwar
gegenüber
seinem Vermieter. Wenn ich in einer Innenstadt sagen wir
mal
1000,00 Euro kalt zahle, muss ich die auch erstmal haben +
die Nebenkosten.

antworten

"Ich muss für uns (4-köpfige Familie) rund 13.000 EUR Kaltmiete im Jahr rechnen.
Fremdkapital gabs damals für rund 4%. Macht etwas mehr als 300k, die Du Dir leihen kannst, um mehr oder weniger aufs Gleiche rauszukommen."

Verstehe ich richtig, dass du die Zinsbelastung mit der Kaltmiete gleichsetzt?

"Letzten Endes bin ich mit dem Bau sehr viel besser gefahren, als wenn ich ein auch nur annähernd vergleichbares Objekt heute mieten müsste."

Liste doch einfach auf, wie du das Haus abbezahlt hast in welchem Zeitraum mit welchen Raten bei welchem Haushaltseinkommen. Dann haben wir eine konkrete Diskussionsgrundlage.

Hier im Forum haben keine 5% der Teilnehmer 2 Kids (und somit die Notwenidgkeit eines EFHs) und ein enstsprechendes Gehalt, um das Haus abzuzahlen.

antworten

"Mein Gedankengang vor etlichen Jahren war der folgende:"

Da sind sie wieder, der übliche Argumentationsfehler. Vor einigen Jahren waren die Preise deutlich geringer (aufgrund der höheren Zinsen) und dementsprechend sind die Investitionen von damals aus heutiger Sicht wirtschaftlich. Das bedeutet nicht, dass man dieselben Häuser heute für deutlich mehr Geld kaufen sollte.

Außerdem finde ich den Vergleich mit der Miete eines "vergleichbaren Objekts" kritisch. Würde man als Mieter wirklich dasselbe große Haus mieten wie Du es gekauft hast?

antworten

Ich habe die Zinsbelastung/Kaltmiete damals als groben Anhaltspunkt genommen. Das haut in etwa hin. Durch Eigenkapital, Eigenleistung und damals noch Eigenheim Zulage war der tatsächl. Kreditbedarf um einiges geringer. Absoluter Geheimtipp: Einliegerwohnung. Im Endeffekt habe ich an Zinsen für unser Haus auch in der Anfangszeit nicht viel mehr bezahlt als für ne kleine Wohnung.

Abbezahlen hat in etwa 10 Jahre gedauert. Plus 3 Jahre EK ansparen vorher. Zugegebenermassen verdiene ich nicht schlecht, aber jetzt auch keine Bazilliarden. Das habe ich aber ja auch schon weiter oben gesagt: Wenn du von der Hand in den Mund lebst, ist eine Immo nicht das richtige...

Und klar haben hier die wenigsten schon Kinder. Aber das wird sich bei den meisten irgendwann ändern. Und beim grössten Teil der wiwi Akademiker wird es irgendwann auch ein anständiges Gehalt geben...

@DAX:

Bei uns ist der Bodenpreis in den letzten 12 Jahren um etwas mehr als 30% gestiegen. Das ist nicht viel mehr als die Inflation. Handwerker und Material ist vielleicht überproportional gestiegen, aber es hält sich in Grenzen. Dafür sparst du an den Zinsen. Und ich wohne in einer prosperierenden Gegend im Westen...

Wo ich Dir recht gebe: beim Kauf einer Immobilie machst du meist kein gutes Geschäft. Da wäre ich auch vorsichtig. Richtig Geld verdienen, bzw. Vermögen aufbauen tust du, wenn du selbst baust. Sicher gibt es 1000 Einzelschicksale und 1000 Lösungen dafür. Für mich/uns war die Haus-Geschichte jedenfalls der Booster fürs Vermögen schlechthin...

Von der Lebensqualität mal ganz abgesehen...

antworten

"Eigenkapital, Eigenheimzulage, Eigenleistung, Einliegerwohnung, Lebensqualität, Booster fürs Vermögen, 1000 Schicksale - 1000 Lösungen."

Danke für deine Erläuterungen. Ich gönne es jedem, der es so clever anstellt und anstellen kann.
Das mit dem Booster fürs Vermögen nehme ich dir voll und ganz ab, eine eigene Immobilie kann eine Art Goldgrube sein.

In meinem Umfeld sind die Erfahrungen da leider anders. Da wurde sich teils massiv verkalkuliert (auch verspekuliert), deshalb bin ich - trotz ordentlichem Verdienst - am zögern.

An diesem Beitrag generell stört mich, dass immer nur mit Floskeln argumentiert wird.
1000 Schicksale - 1000 Lösungen trifft die Diskussion ganz gut.

Interessanterweise werden hier nur Luftrechnungen aufgestellt für einen Kauf/Bau momentan, teils völlig absurd.

Es gab bisher noch keinen einzigen Beitrag, aus dem folgendes mit Zahlen untermauert wurde:

Jahr des Kaufs:
Kauf-/Baupreis inkl. evtl. Renovierungen:
Eigenkapital zum Kaufzeitpunkt:
Kreditsumme:
Monatliche Belastung für Zins + Tilgung:
Damaliges Haushaltsnettoeinkommen plus ggf. Entwicklung:
Wie viele Jahre abbezahlt bzw. Restschuld heute:
(Wem es hilft): geschätzer Wert der Immobilie heute:

Das mit der Einliegerwohnung sehe ich als guten Hinweis und als sinnvoll. Oben wird hingegen quasi als Hauptargument aufgeführt, dass man ja schon alleine wegen den Nachbarn in einem 16 Parteienhaus (da man die Geräuschkulisse des Beischlafs anhören müsse) ein EHF erwerben sollte. Dieses wunderbare Kaufargument wird ja durch eine Einliegerwohnung ad absurdum geführt.

antworten

Lounge Gast schrieb:

[...]
Dafür sparst du an den Zinsen. Und ich wohne in einer
prosperierenden Gegend im Westen...
[...]
1000 Lösungen dafür. Für mich/uns war die Haus-Geschichte
jedenfalls der Booster fürs Vermögen schlechthin...

Von der Lebensqualität mal ganz abgesehen...

Mit genau den gleichen Argumenten kann ich mir auch die Mietwohnung schön reden... :-)

Lebensqualität macht für mich nicht unerheblich die Tatsache aus, dass mein Arbeitsweg aus einem 15-minütigen Fußweg besteht.
In einer wirklich boomenden Gegend (Düsseldorf) kann man ein selbstgebautes Haus vergessen. Man müsste dann weiter rausziehen, was für mich auch wieder einen Verlust an Lebensqualität im Hinblick auf den Arbeitsweg bedeuten würde.

Da der Kauf einer Immobilie aber, wie du richtig schreibst, utopisch teuer und oft kein gutes Geschäft ist, ist für mich das Mieten derzeit der Vermögens"booster". Da wir keinen teuren Kredit bedienen müssen, können wir aus dem Haushaltsnetto jeden Monat mind. 3.000 EUR zur Seite legen. Natürlich würde die Rückzahlung eines Kredits auch Vermögen bilden, aber dieses wäre in Beton gebunden und nicht oder nur mit großen Verlusten liquidierbar.

Der Kauf einer Wohnung bis max. 400k EUR wäre sicher auch im Moment schon drin, ohne dass wir uns finanziell verheben würden, aber der Markt und die Preise sind mir derzeit einfach zu überhitzt.

So füllt sich eben die "Kampfkasse" immer weiter und ich hoffe, dass sich das in ein paar Jahren auszahlt :-)

antworten

Wenn ich beides vergleichen will, dann muss ich die gleiche Ausgangsbasis nehmen. Und das ist ein Haus!

Und die Preise sind immer Marktpreise. Sie unterliegen vielen Faktoren. In Zeiten niedriger Zinsen und geringer Arbeitslosigkeit steigen die Häuserpreise. Wenn du billig an ein Haus kommen willst, dann musst du in Hochzinszeiten kaufen.

DAX Einkäufer schrieb:

"Mein Gedankengang vor etlichen Jahren war der
folgende:"

Da sind sie wieder, der übliche Argumentationsfehler. Vor
einigen Jahren waren die Preise deutlich geringer (aufgrund
der höheren Zinsen) und dementsprechend sind die
Investitionen von damals aus heutiger Sicht wirtschaftlich.
Das bedeutet nicht, dass man dieselben Häuser heute für
deutlich mehr Geld kaufen sollte.

Außerdem finde ich den Vergleich mit der Miete eines
"vergleichbaren Objekts" kritisch. Würde man als
Mieter wirklich dasselbe große Haus mieten wie Du es gekauft
hast?

antworten

Ich glaube, hier schreibt mal wieder der o.g. Fertighausbauer/Architekt...

Ein Bauvorhaben ist niemals ein "Vermögensbooster", es gibt immer einen Konsumanteil und einen Investitionsteil. Bei Neubauten ist der "Konsumanteil" deutlich höher, weil ja sofort nach Fertigstellung ein gewisser Wertverlust auftritt. Dieser ist natürlich prozentual geringer als beim Auto o.ä., dafür sind die Investitionsbeträge aber auch höher.

Ansonsten schließe ich mich meinen Vorrednern an:

Das Thema ist durch!

Vielleicht kann sich der TE in ca. einem halben Jahr mal wieder melden und berichten, was er schlussendlich gemacht hat.

Lounge Gast schrieb:

Ich habe die Zinsbelastung/Kaltmiete damals als groben
Anhaltspunkt genommen. Das haut in etwa hin. Durch
Eigenkapital, Eigenleistung und damals noch Eigenheim Zulage
war der tatsächl. Kreditbedarf um einiges geringer. Absoluter
Geheimtipp: Einliegerwohnung. Im Endeffekt habe ich an Zinsen
für unser Haus auch in der Anfangszeit nicht viel mehr
bezahlt als für ne kleine Wohnung.

Abbezahlen hat in etwa 10 Jahre gedauert. Plus 3 Jahre EK
ansparen vorher. Zugegebenermassen verdiene ich nicht
schlecht, aber jetzt auch keine Bazilliarden. Das habe ich
aber ja auch schon weiter oben gesagt: Wenn du von der Hand
in den Mund lebst, ist eine Immo nicht das richtige...

Und klar haben hier die wenigsten schon Kinder. Aber das wird
sich bei den meisten irgendwann ändern. Und beim grössten
Teil der wiwi Akademiker wird es irgendwann auch ein
anständiges Gehalt geben...

@DAX:

Bei uns ist der Bodenpreis in den letzten 12 Jahren um etwas
mehr als 30% gestiegen. Das ist nicht viel mehr als die
Inflation. Handwerker und Material ist vielleicht
überproportional gestiegen, aber es hält sich in Grenzen.
Dafür sparst du an den Zinsen. Und ich wohne in einer
prosperierenden Gegend im Westen...

Wo ich Dir recht gebe: beim Kauf einer Immobilie machst du
meist kein gutes Geschäft. Da wäre ich auch vorsichtig.
Richtig Geld verdienen, bzw. Vermögen aufbauen tust du, wenn
du selbst baust. Sicher gibt es 1000 Einzelschicksale und
1000 Lösungen dafür. Für mich/uns war die Haus-Geschichte
jedenfalls der Booster fürs Vermögen schlechthin...

Von der Lebensqualität mal ganz abgesehen...

antworten

Es ist wie bei allen Investitionen, die richtige Immobilie lohnt sich auch.
Die muss man eben finden.
Hier wurde nach Beispielen mit Zahlen verlangt:
Ich habe mein Haus an der Grenze Hamburgs für 205TEUR gekauft - reiner Grundstückspreis, orientiert am damaligen Bodenrichtwert von 220EUR/m2, da altes Haus. 100% Finanzierung zu damals noch 5,3% plus 2% Tilgung. -> Monatliche Rate von 1.250EUR

Abbezahlt innerhalb von 10 Jahren mit zusätzlichen jährlichen Sondertilgungen.

Gesamter Zinsaufwand knapp 79TEUR. Für diese Summe hätte ich in den 10 Jahren rund 550EUR Monatsmiete zahlen können. Das ist nicht so üppig, zumal innerhalb der 10 Jahre 3 Kinder dazu kamen.

Der Bodenrichtwert ist aktuell bei 310EUR/m2. Allein das Grundstück liegt also bei rund 300TEUR, was ausgehend von den investierten 205TEUR einer durchschnittlichen Rendite von knapp 4% p.a. entspricht.

antworten

Versteht mich nicht falsch: Ich will das Thema Eigenheim nicht als das Nonplusultra verkaufen. Meine Aussage ist, dass das Ganze für UNS eine exzellente Entscheidung war. Und ich bin mitnichten Fertighausbauer oder gar Architekt. Ich hab im Studium hier und da aufm Bau gejobbt und habe keine 2 linken Hände, aber ich bin stinknormaler BWLer.

Für mich ist Lebensqualität nicht 15 Minuten Fussweg zur Arbeit zu haben, sondern einen großen Garten mit Grill, Pool und Terrasse und viel Platz. Ist halt Geschmackssache...

Weil nach Zahlenbeispielen gefragt wurde: Für unser Haus incl. ELW haben wir etwas mehr als 400k hingelegt. Aufgenommen haben wir etwas mehr als 200k. Eigenkapital am Anfang war im niedrigen 6-stelligen Bereich, so etwa 100k bis 130k. Nach dem Einzug haben wir weitere Gewerke (Aussenanlagen, Dachausbau,...) so gemacht, wie Geld da war. Für die Tilgung der Hypotheken haben wir rund 10 Jahre gebraucht. Unser gemeinsames Netto damals (2003) war vielleicht im Bereich von 6k und ist mittlerweile etwas mehr. Zwischendurch ist mal ein Gehalt weggefallen, dafür gabs Elterngeld.

Was die Bude heute wert ist, ist schwer zu sagen. Verkehrswert wäre sicher bei an die 700k, realistisch am Markt zu erzielen wären vielleicht 600k. Jedenfalls gehen vergleichbare Objekte bei uns in der Gegend so weg. Interessanter ist für mich der Ertragswert, also gesparte Miete plus Mieteinnahmen minus Instandhaltungsrücklage. Da müsste ich ungefähr 600k mit 4% Nachsteuer-Rendite anlegen um aufs gleiche rauszukommen. Und das ist m.E. nicht ganz einfach.

Mit "Vermögens-Booster" meinte ich die folgenden Effekte:

Verbilligtes Bauland
Viele Gemeinden (auch hier im Westen, bzw. im Süden) haben subventioniertes Bauland, wenn Du bestimmte Bedingungen erfüllst. Bei uns hat das pro qm 60-80 EUR ausgemacht. Man muss vielleicht ein bisschen rumfragen. Sowas findet man aber...

Eigenheimzulage
Gut, die gibt's in der Form nicht mehr. Bei uns waren das damals incl. Kinderzulage an die 15k.

Eigenleistungen
Auch wenn Du selbst nicht oder nur wenig Hand anlegst, mit "Nachbarschaftshilfe" kannst Du sehr viel Geld sparen. Der Phantasie sind da keine Grenzen gesetzt ;-)

ELW
Damit kannst Du einen Teil der Darlehenszinsen steuerlich absetzen. Und den Teil der Baukosten für den vermieteten Teil als AfA geltend machen. Nebenbei haste auch noch Mieteinnahmen. BTW: Für ELWs gelten andere Bestimmungen im Mietrecht. Ausserdem kannst Du Dir Deine Mieter ja aussuchen. Wir haben den 3. Und das waren alles Singles, die am Wochenende heimfahren. Von denen hörst und siehst Du nichts. Geht ganz gut...

Dass man nicht downtown wohnt stimmt natürlich. Das habe ich während Studium und in den ersten 3 Jahren im Job gemacht. Das hat gereicht. Zumal die Feier-Frequenz mit der Zeit abnimmt. Heute brauche ich mit dem Auto ca. 30 Minuten ins Büro, mit der S-Bahn wären es ca. 20. Meine Frau fährt 15 Minuten zum Job...

antworten

Tatsächlich ist es so, dass viele, die in gemieteten Eigentumswohnungen wohnen diese auch kaufen könnten. Oft cash vom Konto ohne Finanzierung. Es sit ein Stück Freiheit, dies nicht zu zun. Wenn ich will, bin ich hier in 3 Monaten ausgezogen. Was ich niemals haben möchte: Eine Wohnung im Erdgeschoss. Das ist auch ein Grund, weshalb ich definitiv kein Haus möchte.

DAX Einkäufer schrieb:

"Und in einem 16-Parteienhaus zuhören wie der Nachbar
oben seine Trulla in Beritt nimmt oder der Hund von unten
drunter eine Serenade jault? Nein danke. Da sitze ich lieber
mit einem Glas Rotwein auf meiner Terrasse, beaufsichtige
meinen Grill und lese wiwi-forum..."

Nur mal ein Gedanke: Als Mieter einer solchen Wohnung kann
ich ausziehen. Als Eigentümer einer solchen Wohnung habe ich
das Problem dauerhaft an der Backe.

antworten

"Meine Aussage ist, dass das Ganze für UNS eine exzellente Entscheidung war."

...und genau das geht aus deinen Ausführungen hervor. Einfach alles richtig gemacht, schön sachlich mit Zahlen erklärt. Glückwunsch.

200k sind bei 6k Nettoeinkommen, auch recht leicht abzuzahlen, das bekommt man locker ohne jegliche Einschränkungen hin. Genau dann kann man sowas planen.

"Tatsächlich ist es so, dass viele, die in gemieteten Eigentumswohnungen wohnen diese auch kaufen könnten."

Dann stellt sich die Frage, ob man dauerhaft auf z.B. 60 qm leben möchte. Vielleicht ändert sich der Platzbedarf irgendwann und schon sitzt man in einer Wohnung, die einem gehört, aber nicht den eigenen Ansprüchen genügt.

antworten

Leider keine Ahnung von den Marktpreisen? Sobald das Haus ohne Baupfusch steht ist es im Moment einiges mehr Wert als die reinen Kosten (Grundstück, Baunebenkosten, Baukosten, ...). Viele Leute wollen oder können sich den Stress mit dem Bau inkl. der ganzen Sachen, um welche man sich kümmern muss, nicht antun. Ein Haus, sofort bereit zum einziehen, hat auf dem Markt einen deutlich höheren Preis als die Summe der Kosten.

In den Folgejahren gibt es dann mehrere Effekte. Das Grundstück gewinnt an Wert, mindestens in Höhe der Inflation.
(Ich gehe hier von einem sinnvollen Grundstück, maximal 15-20 Minuten in die Innenstadt einer gut aufgestellten Großstadt. Dort kennen die Preise nur eine Richtung.)
Das gesamte Haus an sich gewinnt ebenfalls an Wert und zwar in Höhe der Baukostensteigerungen ("Wiederaufbaukosten"). Kann man mit 3% ansetzten. Einzelne Gebäudeteile verlieren an Wert, bemessen an der voraussichtlichen Nutzungsdauer. Mauerwerk, Bodenplatte, usw. unterliegen praktisch keiner Abschreibung. Dach auf 50 Jahre, also etwa 2%. Gasbrennwerttherme oder Wärmepumpe auf 30 Jahre, also 3% (kostet aber auch nur 4-9k EUR, also 3% sind nicht so sehr viel).

In Summe kommt hier fast immer ein Plus heraus. Das alte Argument: Lage, Lage, Lage zählt noch immer. Wer in guter Lage baut, der wird auch weiterhin an steigenden Preisen partizipieren.

Vermögensbooster ist ein Haus vor allem, weil man sich die Miete spart. Sobald das Haus abgezahlt ist, nach etwa 10-15 Jahren (spätestens mit Ende 30), hat man etwa 1.000 EUR mehr im Monat zur Verfügung. Natürlich landet ein großer Teil davon am Ende im Depot. Wer Ende 30 bis Ende 50 über 2 Jahrzehnte 12.000 EUR im Jahr spart, der geht mit einem gut gefüllten Aktiendepot in die Rente, ohne dabei irgendwas anderes als die Miete gespart zu haben.

Lounge Gast schrieb:

Ein Bauvorhaben ist niemals ein "Vermögensbooster",
es gibt immer einen Konsumanteil und einen Investitionsteil.
Bei Neubauten ist der "Konsumanteil" deutlich
höher, weil ja sofort nach Fertigstellung ein gewisser
Wertverlust auftritt.

antworten

Und nach 20 Jahren passiert folgendes:

• die 400k haben an Kaufkraft 30 bis 50% verloren
• die Mieten sind um 50% gestiegen, d.h. man kann von den Zinsen evtl. nur eine 1 Zimmer Hartz 4 Wohnung bezahlen.
• Die Steuer-Abzocker SPD, Grüne etc. entscheiden, die Zinserträge wieder mit dem Effektivsatz zu besteuern, d.h. 50% Abzüge.
• Die Bank/Fonds sind pleite und Du kriegst gar nix zurück. Oder denkst Du, dass bei einem Bank Run die Einlagensicherung ausreicht? Denk wieder nach.

antworten

Lounge Gast schrieb:

Vermögensbooster ist ein Haus vor allem, weil man sich die
Miete spart. Sobald das Haus abgezahlt ist, nach etwa 10-15
Jahren (spätestens mit Ende 30), hat man etwa 1.000 EUR mehr
im Monat zur Verfügung. Natürlich landet ein großer Teil
davon am Ende im Depot. Wer Ende 30 bis Ende 50 über 2

Deine Realitätsferne ist wirklich nicht zu überbieten. Abbezahlung in 10 bis 15 Jahren... Mit Ende 30 fertig getilgt... Träum weiter!

Ein anderer (oder der gleiche?) Lounge Gast schrieb:

Und nach 20 Jahren passiert folgendes:

• die 400k haben an Kaufkraft 30 bis 50% verloren
• die Mieten sind um 50% gestiegen, d.h. man kann von den
  Zinsen evtl. nur eine 1 Zimmer Hartz 4 Wohnung bezahlen.
• Die Steuer-Abzocker SPD, Grüne etc. entscheiden, die
  Zinserträge wieder mit dem Effektivsatz zu besteuern, d.h.
  50% Abzüge.
• Die Bank/Fonds sind pleite und Du kriegst gar nix zurück.
  Oder denkst Du, dass bei einem Bank Run die Einlagensicherung
  ausreicht? Denk wieder nach.

Du weißt schon wie ein Fonds funktioniert? Selbst wenn die ausgebende Bank insolvent geht, ist das Fonds-Vermögen, bestehend aus Aktien und Anleihen, nicht in Luft aufgelöst. Ganz abgesehen davon ist in Aktien/Fonds ein Inflationsschutz quasi eingebaut, denn Inflation führt auch zu höheren Umsätzen/Gewinnen der Unternehmen, an denen man beteiligt ist.

Btw: Was macht du, wenn die "Steuer-Abzocker" auf die Idee kommen, die Vermögenssteuer wieder einzuführen, die dann auch auf Immobilien Anwendung findet?

Und ein Run, der das Banksystem zum Einsturz bringt, klingt schon sehr nach Anarchie. Was machst du wenn der wütende Mob mit Fackeln und Mistgabeln dann als nächstes vor deinem Häuschen steht?

antworten

Nach 10-15 Jahren abbezahlt mit ner Rate von 1000 Euro . Lol Wasen das für ein Haus oder hast du mit Mitte endet 20 schon 200000 Euro Eigenkapital ?

antworten

Es ist ein Jammer. Kaum kommt einer und erklärt sachlich und ohne Polemik wie er sich ein Haus finanziert hat und schon im nächsten Beitrag werden wieder wilde Rechnungen und Theorien aufgestellt.

"In Summe kommt hier fast immer ein Plus heraus."

Die ganzen (wilden) Berechnungen die zu dieser Annahme führen kann man genauso gut andersrum machen. Dann kommt ein fettes Minus raus.

"Vermögensbooster ist ein Haus vor allem, weil man sich die Miete spart."

Das Sparen der Miete zum Zeitpunkt, wenn das Haus abbezhalt ist rechtfertigt keinen überhöhten Kaufpreis und einen Kauf/Bau völlig an den eigenen Bedürfnissen vorbei.

"Und nach 20 Jahren passiert folgendes:

• die Mieten sind um 50% gestiegen, d.h. man kann von den Zinsen evtl. nur eine 1 Zimmer Hartz 4 Wohnung bezahlen."

Nach 20 Jahren ist auch das Vermögen deutlich gestiegen, vielleicht sogar deutlich stärker als die Inflation, somit kann man sich von den Zinsen eine noch größere Bude zur Miete leisten.

antworten

Das ist doch normal. Die meisten Foristen hier sind Anfang/Mitte 20 und im Studium oder am Anfang des Berufslebens. Da hast du andere Dinge im Kopf. Und ein Haus ist eine sehr langfristige Entscheidung. Das richtig einzuschätzen, kannst du von den meisten hier noch nicht verlangen. Ich hab in dem Alter ähnlich gedacht.

Die oft wirren Beiträge a la "know-it-all" sehe ich weniger als Polemik. Ich finde das eher amüsant. Und dass sich die Diskussion irgendwann anfängt, im Kreis zu drehen ist doch im Internet normal. Trotzdem kommen ja immer wieder mal sinnvolle Posts wie von dem Häuslebauer oben, wo du Informationen rauslesen kannst.

Und der Rest ist halt das übliche Kinderzimmer-Geplärre. Das musst du rausfiltern...

Lounge Gast schrieb:

Es ist ein Jammer. Kaum kommt einer und erklärt sachlich und
ohne Polemik wie er sich ein Haus finanziert hat und schon im
nächsten Beitrag werden wieder wilde Rechnungen und Theorien
aufgestellt.

"In Summe kommt hier fast immer ein Plus heraus."

Die ganzen (wilden) Berechnungen die zu dieser Annahme führen
kann man genauso gut andersrum machen. Dann kommt ein fettes
Minus raus.

"Vermögensbooster ist ein Haus vor allem, weil man sich
die Miete spart."

Das Sparen der Miete zum Zeitpunkt, wenn das Haus abbezhalt
ist rechtfertigt keinen überhöhten Kaufpreis und einen
Kauf/Bau völlig an den eigenen Bedürfnissen vorbei.

"Und nach 20 Jahren passiert folgendes:

• die Mieten sind um 50% gestiegen, d.h. man kann von den
  Zinsen evtl. nur eine 1 Zimmer Hartz 4 Wohnung bezahlen."

Nach 20 Jahren ist auch das Vermögen deutlich gestiegen,
vielleicht sogar deutlich stärker als die Inflation, somit
kann man sich von den Zinsen eine noch größere Bude zur Miete
leisten.

antworten

know-it-all schrieb:

Lounge Gast schrieb:

Vermögensbooster ist ein Haus vor allem, weil man sich die
Miete spart. Sobald das Haus abgezahlt ist, nach etwa
10-15
Jahren (spätestens mit Ende 30), hat man etwa 1.000 EUR
mehr
im Monat zur Verfügung. Natürlich landet ein großer Teil
davon am Ende im Depot. Wer Ende 30 bis Ende 50 über 2

Deine Realitätsferne ist wirklich nicht zu überbieten.
Abbezahlung in 10 bis 15 Jahren... Mit Ende 30 fertig
getilgt... Träum weiter!

Ich träume nicht, ich mach's einfach. Heul du nicht rum wenn du mit Ende 30 mit nichts da stehst.
Wir zahlen, wenn Sondertilgungen wie geplant kommen, auf 10 Jahre ab. Im schlimmsten Fall, bei Jobverlusten und längerer Arbeitslosigkeit, werden es 15 Jahre.

antworten

Ich bezweifle meinetwegen nicht, dass _DU_ das schaffst. Aber dann schreib doch auch "ich". Bei dir steht das so allgemein da, als ob das jeder machen könnte. Ist aber leider für die meisten Leute hier höchst unrealistisch. Siehst du das ein?

Und um mein Wohl mach dir bitte keinen Kopf. Wenn du so engstirnig bist und als Vermögen ausschließlich eine Immobilie zählt, dann werde ich wohl mit Ende 30 tatsächlich "nichts" haben. Da ich den Begriff "Vermögen" etwas anders definiere, ist die Realität gleichwohl eine ganz andere.

Lounge Gast schrieb:

Ich träume nicht, ich mach's einfach. Heul du nicht rum
wenn du mit Ende 30 mit nichts da stehst.
Wir zahlen, wenn Sondertilgungen wie geplant kommen, auf 10
Jahre ab. Im schlimmsten Fall, bei Jobverlusten und längerer
Arbeitslosigkeit, werden es 15 Jahre.

antworten

Das Gehalt steigt mindestens mit der Inflation. Daher kann man bei dem Vergleich Miete vs. Kauf das Inflationsrisiko bei der Miete herausnehmen.

antworten

Das stimmt auch nicht. Wenn Du mal einige Berufsjahre zusammen haben wirst, kannst Du dann feststellen, dass es Jahre mit 0% Erhöhung gibt. Nicht bei IGM, aber in vielen anderen Bereichen. Auch bei Beamten hat es das schon oft gegeben. Richtig ist aber. dass Bestandsmieten sehr oft über viele Jahre konstant bleichen, also überhaupt nicht erhöht werden. Er wieder bei einer Neuvermietung.

Lounge Gast schrieb:

Das Gehalt steigt mindestens mit der Inflation. Daher kann
man bei dem Vergleich Miete vs. Kauf das Inflationsrisiko bei
der Miete herausnehmen.

antworten

Dass die meisten Gehälter mind. mit der Inflation steigen stimmt. Und gerade Berufseinsteiger erzielen darüber hinaus meist auch noch weitere Gehaltssteigerungen.

Wobei Inflation im Zusammenhang mit Miete anzuführen keine gute Idee ist. Beim Mieter bleibt der prozentuale Anteil, den er für Wohnkosten also Miete aufwendet über die Jahre im Schnitt gleich. Beim Eigentümer sinkt er.

Hätten wir unsere Hypothek, die wir in 2002/2003 aufgenommen haben, um kein Stück getilgt, wäre unser realer Schuldenstand heute trotzdem um knapp 25% weniger. Andererseits ist unsere Bude im Wert ungefähr mit der Inflation gestiegen.

Lounge Gast schrieb:

Das Gehalt steigt mindestens mit der Inflation. Daher kann
man bei dem Vergleich Miete vs. Kauf das Inflationsrisiko bei
der Miete herausnehmen.

antworten

Naja, dass bei qualifizierten Jobs die Gehälter mehr oder weniger mit der Inflation steigen, stimmt schon. Da gebe ich dem Buben recht. Auch wenn die Reallöhne stagnieren.

Und dass Mieten oft langsam steigen, dann aber in Intervallen, ha hast du auch recht. Wobei, mit den gerade in Ballungsräumen stark steigenden Preisen für Immos aus dem Bestand: Da werden auch die Mieten in den kommenden Jahrem einen Drang nach oben entwickeln. Irgendwie muss der Unsinn ja gegenfinanzoert werden. Deine Miete einigermassen im rahmen zu halten, gelingt Dir nur, wenn du an Deiner Wohnung klebst und nicht umziehst. Und hoffst, dass die nicht verkauft werden.

Egal, wie man es dreht und wendet: Das ist alles nicht besonders beruhigend...

Lounge Gast schrieb:

Das stimmt auch nicht. Wenn Du mal einige Berufsjahre
zusammen haben wirst, kannst Du dann feststellen, dass es
Jahre mit 0% Erhöhung gibt. Nicht bei IGM, aber in vielen
anderen Bereichen. Auch bei Beamten hat es das schon oft
gegeben. Richtig ist aber. dass Bestandsmieten sehr oft über
viele Jahre konstant bleichen, also überhaupt nicht erhöht
werden. Er wieder bei einer Neuvermietung.

Lounge Gast schrieb:

Das Gehalt steigt mindestens mit der Inflation. Daher kann
man bei dem Vergleich Miete vs. Kauf das
Inflationsrisiko bei
der Miete herausnehmen.

antworten

ob eine Immobilie bei Inflation mehr oder weniger wert wird, kann keiner sagen. Es gibt in DE genügend Immobilien die sogar nominal erheblich weniger kosten als vor 20 Jahren. Auch in Spanien oder Teilen der USA dachten vor der Krise die Leute, die Preise würden ja nur nach oben gehen können.

antworten

... und da denke ich, dass die Kreditanbieter genau das in ihrer Kalkulation mitbedacht haben. D.h., du zahlst direkt am Anfang für diesen Vorteil, dass dein Kredit mit der Inflation ganz automatisch weniger wird. Deshalb ist es für mich (!!!) nur eine Illusion, wenn man das Argument (siehe unten) hervorbringt.

Lounge Gast schrieb:

Wobei Inflation im Zusammenhang mit Miete anzuführen keine
gute Idee ist. Beim Mieter bleibt der prozentuale Anteil, den
er für Wohnkosten also Miete aufwendet über die Jahre im
Schnitt gleich. Beim Eigentümer sinkt er.

Hätten wir unsere Hypothek, die wir in 2002/2003 aufgenommen
haben, um kein Stück getilgt, wäre unser realer Schuldenstand
heute trotzdem um knapp 25% weniger. Andererseits ist unsere
Bude im Wert ungefähr mit der Inflation gestiegen.

Lounge Gast schrieb:

Das Gehalt steigt mindestens mit der Inflation. Daher kann
man bei dem Vergleich Miete vs. Kauf das
Inflationsrisiko bei
der Miete herausnehmen.

antworten

Man muss schon eine ziemliche Krücke sein, wenn man nicht zumindest in etwa abschätzen kann, wie sich Preise in einer Region mittelfristig entwickeln werden...

Lounge Gast schrieb:

ob eine Immobilie bei Inflation mehr oder weniger wert wird,
kann keiner sagen. Es gibt in DE genügend Immobilien die
sogar nominal erheblich weniger kosten als vor 20 Jahren.
Auch in Spanien oder Teilen der USA dachten vor der Krise die
Leute, die Preise würden ja nur nach oben gehen können.

antworten

Ich glaube nicht, dass eine eigene Immobilie für die meisten Leute hier unrealistisch ist. Im wesentlichen hast Du doch die folgenden Fälle:

=> Die nicht können
Das ist die Unterschicht/untere Mittelschicht. Mit unterdurchschnittlichen Einkommen und/oder hoher Konsumorientierung. Diese Leute werden ewig in Zinsknechtschaft sein und in gemieteten Hasenställen vor sich hinvegetieren.

=> Die nicht wollen
Wurde hier ja erläutert, dass es das gibt. Wobei mit zunehmendem Vermögen bei fast jedem irgendwie irgendwann eine Immobilie mit im Portfolio sein wird.

=> Die können und wollen
Und dort ist die junge Familie, die mit großen Augen ihre monatliche Hypotheken-Belastung sieht und jahrzehntelang daran rumknapst ein Mythos, bzw. absolute Ausnahmefälle.

Die meisten Finanzierungen liegen hinsichtlich Tilgung bei 15 Jahren plus minus 2 Jahre. Nimm doch mal folgende 2 Beispiele:

Ein Single mit 65k Jahresbrutto -das sind so ungefähr 3k netto im Monat- kann idR 1000 EUR im Monat zurücklegen. Auch ohne Lohnsteigerungen kann er damit einen 200k Kredit problemlos in 10-12 Jahren tilgen. Ein kleiner Bodensatz an SChulden bleibt vielleicht noch übrig, aber im großen und ganzen passt das...

Eine 4-köpfige Familie (er mit 65k brutto, sie mit 450 EUR Job) hat incl. Kindergeld etwa 4300 EUR netto im Monat. 1500 im Monat können da monatlich locker getilgt werden. Mit 50k EK und 200k FK können die sich eine gebrauchte Doppelhaushälfte o.ä. in durchschnittlicher Lage durchaus leisten. Und in 10-12 Jahren ist das Thema Tilgung durch. Auch ohne jegliche Lohnerhöhung.

know-it-all schrieb:

Ich bezweifle meinetwegen nicht, dass _DU_ das schaffst. Aber
dann schreib doch auch "ich". Bei dir steht das so
allgemein da, als ob das jeder machen könnte. Ist aber
leider für die meisten Leute hier höchst unrealistisch.
Siehst du das ein?

Und um mein Wohl mach dir bitte keinen Kopf. Wenn du so
engstirnig bist und als Vermögen ausschließlich eine
Immobilie zählt, dann werde ich wohl mit Ende 30 tatsächlich
"nichts" haben. Da ich den Begriff
"Vermögen" etwas anders definiere, ist die Realität
gleichwohl eine ganz andere.

antworten

Lounge Gast schrieb:
...
Warum nicht einfach nen Dax Etf

kaufen. Man muss sich um nichts kümmern und macht jedes Jahr
locker 3% an Dividenden. Über einen Zeitraum vergleichbar mit
einer Immoblinie kann das Portfolio quasi nur an Wert
gewinnen. Ich verstehe nicht wie sich BWL einer Immo als
Anlage kaufen können...
...

Ich hoffe du hast als BWLer schon mal was von Risikostreuung/Diversifikation gehört. Das muss man übrigens auch zwischen verschieden Assetklassen machen und nicht nur innerhalb einer.

antworten

Dein Vermögensbooter ist nicht deine Immobilie sondern deine 6k Nettohaushaltseinkommen. ;-)

Die Wenigsten Menschen in Deutschland haben in jungen Jahren zu zweit so ein Einkommen. Das man dann einfach Vermögen aufbauen kann ist ein Nobrainer und hat nichts mit der Immobilie zu tun.

Lounge Gast schrieb:
...
Unser gemeinsames Netto damals (2003) war

vielleicht im Bereich von 6k und ist mittlerweile etwas mehr.
Zwischendurch ist mal ein Gehalt weggefallen, dafür gabs
Elterngeld.
...

antworten

Ein weiterer köstlicher Beitrag, der wieder einmal Äpfel mit Birnen vergleicht und dazu noch allerlei pauschale Argumente in einen Topf wirft....

Ich glaube nicht, dass eine eigene Immobilie für die meisten
Leute hier unrealistisch ist. Im wesentlichen hast Du doch
die folgenden Fälle:

=> Die nicht können
Das ist die Unterschicht/untere Mittelschicht. Mit
unterdurchschnittlichen Einkommen und/oder hoher
Konsumorientierung. Diese Leute werden ewig in
Zinsknechtschaft sein und in gemieteten Hasenställen vor sich
hinvegetieren.

Mal wieder....Mietwohnungen sind Hasenställe, haben mindestens 16 Nachbarn oben/unten/links/rechts bla bla bla..... ist absolut nicht richtig, und das weiss der Poster auch!

=> Die nicht wollen
Wurde hier ja erläutert, dass es das gibt. Wobei mit
zunehmendem Vermögen bei fast jedem irgendwie irgendwann eine
Immobilie mit im Portfolio sein wird.

Das widerspricht sich doch, oder nicht? Wenn ich keine Immobilie will, dann kaufe/baue ich auch nicht. Es investiert eben nicht fast jeder in eine Immobilie.

=> Die können und wollen
Und dort ist die junge Familie, die mit großen Augen ihre
monatliche Hypotheken-Belastung sieht und jahrzehntelang
daran rumknapst ein Mythos, bzw. absolute Ausnahmefälle.

Aha, ein Mythos. Wenn man den Thead durchliest kann man wirklich das Gefühl bekommen, dass ein Großteil aller Neubauten innerhalb von 10-15 Jahren abbezahlt sind. Wartet mal ab. Beim derzeitigen Niedrigzinsniveau ist die Wahrscheinlichkeit nicht gering, dass auch die angeblichen Ausnahmefällen (die meiner Meinung nach auch jetzt schon keine Ausnahmefälle sind) zunehmen werden.

Die meisten Finanzierungen liegen hinsichtlich Tilgung bei 15
Jahren plus minus 2 Jahre. Nimm doch mal folgende 2 Beispiele:

Ein Single mit 65k Jahresbrutto -das sind so ungefähr 3k
netto im Monat- kann idR 1000 EUR im Monat zurücklegen. Auch
ohne Lohnsteigerungen kann er damit einen 200k Kredit
problemlos in 10-12 Jahren tilgen. Ein kleiner Bodensatz an
SChulden bleibt vielleicht noch übrig, aber im großen und
ganzen passt das...

Hier liegt in meinen Augen schon ein grundsätzlicher Denkfehler. Warum zum Teufel soll sich ein Single ein Haus kaufen? Ja, klar, es gibt bestimmt welche, die das toll finden und ihre zukünftige Freundin und dann Frau schon ins gemachte Nest holen. Aber bitte: das Beispiel hinkt doch starkt...

Eine 4-köpfige Familie (er mit 65k brutto, sie mit 450 EUR
Job) hat incl. Kindergeld etwa 4300 EUR netto im Monat. 1500
im Monat können da monatlich locker getilgt werden. Mit 50k
EK und 200k FK können die sich eine gebrauchte
Doppelhaushälfte o.ä. in durchschnittlicher Lage durchaus
leisten. Und in 10-12 Jahren ist das Thema Tilgung durch.
Auch ohne jegliche Lohnerhöhung.

Wie kommst Du darauf, dass 1500 Euro "locker" getilgt werden können??? Hast Du eine 4-köpfige Familie? Das sind 35% vom netto. Das ist für einen Single tragbar, aber doch nicht für eine Familie. Und wie viel Haus man für 250.000 Euro heutzutage bekommt, wird ausführlich mehr oder weniger sinnvoll im bisherigen Thread beschrieben.

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Mittelfristig können das nicht mal Profis beurteilen. Ist von zu vielen Faktoren abhängig. Bestandsimmobilien in Ballungsgebieten haben in 2009 zum Teil nur die Hälfte gekostet wie heute. Kann sowohl weiter nach oben gehen oder auch wieder zurücklaufen.

Lounge Gast schrieb:

Man muss schon eine ziemliche Krücke sein, wenn man nicht
zumindest in etwa abschätzen kann, wie sich Preise in einer
Region mittelfristig entwickeln werden...

Lounge Gast schrieb:

ob eine Immobilie bei Inflation mehr oder weniger wert
wird,
kann keiner sagen. Es gibt in DE genügend Immobilien die
sogar nominal erheblich weniger kosten als vor 20 Jahren.
Auch in Spanien oder Teilen der USA dachten vor der
Krise die
Leute, die Preise würden ja nur nach oben gehen können.

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