Unsere Rate wird bei ca. 2.200 Euro liegen, multiple vom Haus etwa 29x
Vergleichbare Häuser liegen bei 1.800-2.500 Miete
Restschuld nach 18 Jahren 460.000, die mit Sicherheit zum Grossteil, je nach Zinslage, dann durchs paralell aufgebaute Depot abgelöst werden. So der Plan :-)

Ich glaube dir zu 100% - ausser das mit dem Depot und den 460K....das muss sich dann erst mal beweisen. Das ist nämlich unvorhersehbar (Lebensumstände / Depotverlauf etc).
Dennoch wird die Mieterfraktion versuchen, alles zu zerreden und Dir vorwerfen, dass Du nicht rechnen kannst und das erst einmal in einer Excel Tabelle ausrechnen sollst. Aus meiner Sicht hast Du mit Deiner Entscheidung alles richtig gemacht.

antworten

Der Einkäufer schrieb am 05.01.2022:

Was die Fraktion "Pro-Miete" hier komplett verdrängt, ist die Funktion einer Immobilie als Altersvorsorge, unabhängig vom möglichen Wert. Den Wert in 20, 30 oder 50 Jahren kann sowieso niemand vorhersagen.

Bezüglich Altersvorsorge rede ich von der eingesparten Miete, gehe also von einer abbezahlten Immobilie spätestens zum Rentenbeginn aus. Wir reden hier nach heutiger Kaufkraft und heutigen Mietpreisen etwa von 500 - 1000 € p. M., je nach Lage und Größe auch mehr.

Klar, die Fraktion "Pro-Miete" hat zu Rentenbeginn garantiert ein Depot, das 500 - 1000 € p. M. abwirft und die Miete deckt. Zusätzlich gibts noch garantiert die staatliche Rente auf heutigem Niveau (ca. 48 % vom Nettolohn).

Alles easy also? Nein, leider nicht.

Als betagter Mensch, der zur Miete wohnen muss, hast du jederzeit mit folgenden "schwarzen Schwänen" bzw. Risiken zu rechnen:

1. Eigenbedarfskündigung (ziemlich uncool mit Mitte 70 noch mal umziehen zu müssen)
2. Mietpreiserhöhung, z. B. wegen Sanierung (50 % und mehr Mietsteigerung möglich)
3. Wirtschaftskrise und Börsencrash (Ausschüttungen oder Depotwert massiv geringer, keine Entnahmen möglich, Inflation)
4. Höhe der staatlichen Rente in 20, 30 oder 50 Jahren ungewiss
5. Pflegebedürftigkeit (lässt sich in der eigenen Immo viel besser managen, ein Platz im Heim kostet heute schon rund 4000 € p. M.)

Viele hier unterschlagen auch, dass der "Mieter-Lifestyle" trotz eigener Immobilie genauso möglich ist:

• Umzug ist kein Problem (Immobilien kann man vermieten, verkaufen oder leer stehen lassen)
• jederzeit in Urlaub fahren (geht auch, machen mehrere Millionen Menschen weltweit)
• Arbeitsaufwand lässt sich nahezu auf Null reduzieren (z. B. Garten)
• man kann trotz Immo weiter in jede beliebige Anlageklasse investieren
• Renovieren / Instandhaltung kann man von Firmen machen lassen und quasi wochengenau planen/steuern (böse Überraschungen sind vermeidbar)

+1
Unsere Rate wird bei ca. 2.200 Euro liegen, multiple vom Haus etwa 29x
Vergleichbare Häuser liegen bei 1.800-2.500 Miete
Restschuld nach 18 Jahren 460.000, die mit Sicherheit zum Grossteil, je nach Zinslage, dann durchs paralell aufgebaute Depot abgelöst werden. So der Plan :-)

Wäre mir zu heiß mit dem Depot - würde die Rate erhöhen.

ca. 500k mit dann 4-5% Zinsen (siehe FED Aussagen) wären mir viel zu viel.

antworten

Vermögensbericht aus Deutschland. Nur 4% aller Deutschen haben Vermögen über TEUR 500.000. Hier sind Immobilienwerte mit inbegriffen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2022:

Der Einkäufer schrieb am 05.01.2022:

Was die Fraktion "Pro-Miete" hier komplett verdrängt, ist die Funktion einer Immobilie als Altersvorsorge, unabhängig vom möglichen Wert. Den Wert in 20, 30 oder 50 Jahren kann sowieso niemand vorhersagen.

Bezüglich Altersvorsorge rede ich von der eingesparten Miete, gehe also von einer abbezahlten Immobilie spätestens zum Rentenbeginn aus. Wir reden hier nach heutiger Kaufkraft und heutigen Mietpreisen etwa von 500 - 1000 € p. M., je nach Lage und Größe auch mehr.

Klar, die Fraktion "Pro-Miete" hat zu Rentenbeginn garantiert ein Depot, das 500 - 1000 € p. M. abwirft und die Miete deckt. Zusätzlich gibts noch garantiert die staatliche Rente auf heutigem Niveau (ca. 48 % vom Nettolohn).

Alles easy also? Nein, leider nicht.

Als betagter Mensch, der zur Miete wohnen muss, hast du jederzeit mit folgenden "schwarzen Schwänen" bzw. Risiken zu rechnen:

1. Eigenbedarfskündigung (ziemlich uncool mit Mitte 70 noch mal umziehen zu müssen)
2. Mietpreiserhöhung, z. B. wegen Sanierung (50 % und mehr Mietsteigerung möglich)
3. Wirtschaftskrise und Börsencrash (Ausschüttungen oder Depotwert massiv geringer, keine Entnahmen möglich, Inflation)
4. Höhe der staatlichen Rente in 20, 30 oder 50 Jahren ungewiss
5. Pflegebedürftigkeit (lässt sich in der eigenen Immo viel besser managen, ein Platz im Heim kostet heute schon rund 4000 € p. M.)

Viele hier unterschlagen auch, dass der "Mieter-Lifestyle" trotz eigener Immobilie genauso möglich ist:

• Umzug ist kein Problem (Immobilien kann man vermieten, verkaufen oder leer stehen lassen)
• jederzeit in Urlaub fahren (geht auch, machen mehrere Millionen Menschen weltweit)
• Arbeitsaufwand lässt sich nahezu auf Null reduzieren (z. B. Garten)
• man kann trotz Immo weiter in jede beliebige Anlageklasse investieren
• Renovieren / Instandhaltung kann man von Firmen machen lassen und quasi wochengenau planen/steuern (böse Überraschungen sind vermeidbar)

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Unsere Rate wird bei ca. 2.200 Euro liegen, multiple vom Haus etwa 29x
Vergleichbare Häuser liegen bei 1.800-2.500 Miete
Restschuld nach 18 Jahren 460.000, die mit Sicherheit zum Grossteil, je nach Zinslage, dann durchs paralell aufgebaute Depot abgelöst werden. So der Plan :-)

Wäre mir zu heiß mit dem Depot - würde die Rate erhöhen.

ca. 500k mit dann 4-5% Zinsen (siehe FED Aussagen) wären mir viel zu viel.

Man lebt hier und jetzt, die nächsten 20 Jahre sind die besten im Leben
Immobilien in der Familie sind zusätzlich genügend da
Habe da ehrlich gesagt keine Ängste

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2022:

Ha ha ha. Äpfel und Birnen !!! Eine monatliche Differenz von 700 € ?
Dafür lebst Du aber dann auch in 70qm Dein Leben lang und der die 700€ mehr bezahlt in einem luxuriösen Haus mit allem Schicki Micki.
Wenn Du so einen Vergleich machst dann bitte mit der exakt gleichen Immobilie.

Mein Bruder wohnt in einem Doppelhaus und das gleiche daneben wird für 1900 € Kaltmiete vermietet. Er hat seins für 500.000 € vor 2 Jahren gekauft. Neubau.
Er hat 400 tsd bei der Bank aufgenommen und sein kompletter Abtrag liegt bei 1500€. Er ist in 23 Jahren durch mit dem abzahlen. In 25 Jahren hat der Mieter des Nachbarhauses 570 tsd bereits an den Vermieter abgezahlt wenn der Vermieter die Miete gleich belässt.
So und jetzt ?

Bitte Äpfel auch mit Äpfel vergleichen.
Klar kann ich in einer kleinen Butze 700€ Miete zahlen aber mit Lebensqualität hat das auch wenig zu tun. Ich bin auf dieser Welt um das Leben zu genießen und nicht kurz vor meinem Tod auf irgendein Konto zu schauen und meinem Nachbarn zu erzählen "Guck mal was ich mein Leben lang gespart habe, cool was" Nachbar: "und jetzt ? was machst Du mit dem Geld so kurz bevor Du den Löffel abgibst, hast ja dein Leben lang nur gespart, Haus war zu teuer, Kinder zu teuer, Urlaube zu teuer?" Du: " hmmm, ja ich denke der Staat wird es sich dann krallen oder ich gebe es dem Tierheim um die Ecke." Und plötzlich merkst Du das das ganze Gaspare einfach nur selten dämlich war ! So will ich nicht enden :-)

Aha und welches Kapital ist denn gebunden, das angeblich zurückgezahlt werden muss?

Wenn ich bei dem Beispiel bleibe:
48000 initialer Invest (Nebenkosten)
700 Euro monatliche Einzahlung (Differenz Miete vs Rate)

Macht nach 30 Jahren 961.000 Euro im Depot. Damit wäre eine monatliche Miete von ca. 4800 Euro ohne Kapitalverzehr machbar.

Ob der Eigentümer am Ende mit seinem mindestens 30 Jahre alten Haus besser dasteht? Vielleicht, ich glaube nicht daran.
Man kann gerne anderer Meinung sein. Aber bitte sachlich und ohne den emotionalisierten Blödsinn.

Und das Beispiel ist mit maximalem Leverage in der Immobilienfinanzierung gerechnet.
Eigenkapital in der Immofinanzierung und/oder leverage im Depot verschiebt die Rechnung zu Gunsten des Depots.

Mein Vergleich war mit der exakt gleichen Immobilie. Multiple 31.
Keine Ahnung warum Du hier wild in die Tasten haust statt mal selbst nachzurechnen.

Nochmal: Lass dich bitte die nervige Emotionalisierung und vor allem das Rechnen nach Bauchgefühl weg.

Ich habe 11k netto. Davon gehen 1800 Kaltmiete für eine 174 Quadratmeter Penthousewohnung weg. 4000 wandern ins Depot, der Rest wird auf den Kopf gehauen, Du brauchst Dir um meine Lebensqualität also keine Sorgen machen.

Dass dein Bruder bei Multiple 21 gekauft hat ist schön für ihn (unironisch).

antworten

500.000 TEUR = 500.000.000 (nur mal so vorab)

"Wer ein Vermögen von 722.000 Euro in D besitzt gehört zu den reichsten 5%"
https://www.boeckler.de/de/boeckler-impuls-wie-sind-die-vermoegen-in-deutschland-verteilt-3579.htm

Sind dann also schonmal fast 50% mehr als deine Aussage.

antworten

Mit der Argumentation "Vermögensaufbau" bin ich immer etwas vorsichtig. Ja man bezahlt ein Haus ab und ja, das trägt positiv zum Vermögen bei aber bei der Logik blendet man dann doch viel aus. Es fängt damit an, das ich in ein Haus ja auch zunächst erstmal in Form von Kaufnebenkosten investieren muss, das heißt selbst wenn ich den Tilgungssatz zu hundert Prozent als Vermögensaufbau sehen würde, bräuchte ich je nach Höhe der Tilgung bzw. Nebenkosten alleine hier schon 3-4 Jahre bis ich wieder bei 0 bin.

Die Tilgung komplett als Vermögen zu erfassen ist aber auch so eine Sache. Man hat auf die Tilgung keinen Zugriff und welches Vermögen man tatsächlich hat ist erstmal unklar. Ich kann als Eigenheim Besitzer zwar sinkende Preise aussitzen kann aber leider auch nur eingeschränkt von steigenden Preisen profitieren.

Aber beim Depot bist Du Dir sicher, das Du damit Dein Vermögen aufbaust? Auch wenn es zu 50% einbricht? Von den steigenden Preisen profitiert der Immobilienbesitzer, wenn er verkauft. Das ist aber bei den Depots nicht anders.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2022:

Der Einkäufer schrieb am 05.01.2022:

Was die Fraktion "Pro-Miete" hier komplett verdrängt, ist die Funktion einer Immobilie als Altersvorsorge, unabhängig vom möglichen Wert. Den Wert in 20, 30 oder 50 Jahren kann sowieso niemand vorhersagen.

Bezüglich Altersvorsorge rede ich von der eingesparten Miete, gehe also von einer abbezahlten Immobilie spätestens zum Rentenbeginn aus. Wir reden hier nach heutiger Kaufkraft und heutigen Mietpreisen etwa von 500 - 1000 € p. M., je nach Lage und Größe auch mehr.

Klar, die Fraktion "Pro-Miete" hat zu Rentenbeginn garantiert ein Depot, das 500 - 1000 € p. M. abwirft und die Miete deckt. Zusätzlich gibts noch garantiert die staatliche Rente auf heutigem Niveau (ca. 48 % vom Nettolohn).

Alles easy also? Nein, leider nicht.

Als betagter Mensch, der zur Miete wohnen muss, hast du jederzeit mit folgenden "schwarzen Schwänen" bzw. Risiken zu rechnen:

1. Eigenbedarfskündigung (ziemlich uncool mit Mitte 70 noch mal umziehen zu müssen)
2. Mietpreiserhöhung, z. B. wegen Sanierung (50 % und mehr Mietsteigerung möglich)
3. Wirtschaftskrise und Börsencrash (Ausschüttungen oder Depotwert massiv geringer, keine Entnahmen möglich, Inflation)
4. Höhe der staatlichen Rente in 20, 30 oder 50 Jahren ungewiss
5. Pflegebedürftigkeit (lässt sich in der eigenen Immo viel besser managen, ein Platz im Heim kostet heute schon rund 4000 € p. M.)

Viele hier unterschlagen auch, dass der "Mieter-Lifestyle" trotz eigener Immobilie genauso möglich ist:

• Umzug ist kein Problem (Immobilien kann man vermieten, verkaufen oder leer stehen lassen)
• jederzeit in Urlaub fahren (geht auch, machen mehrere Millionen Menschen weltweit)
• Arbeitsaufwand lässt sich nahezu auf Null reduzieren (z. B. Garten)
• man kann trotz Immo weiter in jede beliebige Anlageklasse investieren
• Renovieren / Instandhaltung kann man von Firmen machen lassen und quasi wochengenau planen/steuern (böse Überraschungen sind vermeidbar)

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Unsere Rate wird bei ca. 2.200 Euro liegen, multiple vom Haus etwa 29x
Vergleichbare Häuser liegen bei 1.800-2.500 Miete
Restschuld nach 18 Jahren 460.000, die mit Sicherheit zum Grossteil, je nach Zinslage, dann durchs paralell aufgebaute Depot abgelöst werden. So der Plan :-)

Wäre mir zu heiß mit dem Depot - würde die Rate erhöhen.

ca. 500k mit dann 4-5% Zinsen (siehe FED Aussagen) wären mir viel zu viel.

Bei 6000 HEK und 7000 Euro inkl. Allem ist das meine Maximalrate

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2022:

500.000 TEUR = 500.000.000 (nur mal so vorab)

"Wer ein Vermögen von 722.000 Euro in D besitzt gehört zu den reichsten 5%"
www.boeckler.de/de/boeckler-impuls-wie-sind-die-vermoegen-in-deutschland-verteilt-3579.htm

Sind dann also schonmal fast 50% mehr als deine Aussage.

Seine Aussage war vermutlich auf Einzelpersonen bezogen, deine Studie bezieht sich aber auf Haushalte.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2022:

Unsere Rate wird bei ca. 2.200 Euro liegen, multiple vom Haus etwa 29x
Vergleichbare Häuser liegen bei 1.800-2.500 Miete
Restschuld nach 18 Jahren 460.000, die mit Sicherheit zum Grossteil, je nach Zinslage, dann durchs paralell aufgebaute Depot abgelöst werden. So der Plan :-)

Ich glaube dir zu 100% - ausser das mit dem Depot und den 460K....das muss sich dann erst mal beweisen. Das ist nämlich unvorhersehbar (Lebensumstände / Depotverlauf etc).
Dennoch wird die Mieterfraktion versuchen, alles zu zerreden und Dir vorwerfen, dass Du nicht rechnen kannst und das erst einmal in einer Excel Tabelle ausrechnen sollst. Aus meiner Sicht hast Du mit Deiner Entscheidung alles richtig gemacht.

Genau! Bloß nicht rechnen bei der wahrscheinlich wichtigsten Investitionsentscheidung des Lebens.
Bei einer Rhetorik im Stil "Nörgler", "Zweifler", "Neider" und in Zeiten massiver Bauernfängerwerbung auf Youtube und Instagram ist bestimmt alles total im Lot und ganz bestimmt keine Blase...

Der Poster selber scheint ja zumindest gerechnet zu haben. Restschuld und Multiple wären mir zu hoch aber das muss jeder selbst wissen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2022:

Ich gehe mit, dass es wirklich hahnebüchend ist was hier von der Immobilien-Käufer fraktion weitesgehend unreflektiert als einzige Wahrheit in den Thread geschrieben wird.

Sehr verkürzt und oft deckungsgleich was ich von Leuten in meinem Umfeld höre die finanziell eher "in den Tag rein" leben.

Ich habe sowohl eine vermietete ETW, eine Doppelhaushälfte (wohne ich selbst drin) und noch eine Wohnung in München (Zweitwohnsitz), diese Miete ich (bin 2-3 Tage im Office in der Woche, da nehme ich die her).

Am wenigsten Aufwand und Stress habe ich mit der Mietwohnung. Die Doppelhaushälfte war sehr aufwendig solange Sie noch vermietet war (würde nie wieder ein Haus vermieten). Die ETW geht vom Aufwand her - ob ich diese beim nächsten Mieterwechsel jedoch noch weiter vermiete bin ich mir nicht sicher - eigentlich lohnt sich das Vermietungsgeschäft nach Abzahlung der Kredite und bei Spitzensteuersatz für mich nicht mehr im Vergleich zur Kapitalanlage. Die Doppelhaushälfte mit 220qm Grund (!) und 110 qm Wohnfläche macht im Vergleich zur Mietwohnung (Zweitwohnsitz) sehr wohl Arbeit. Man muss sich um Heizung und Reparaturen selbst kümmern. Jetzt kommen die EEG Gesetze, man muss Rasenmähen, etc. pp. es sind mehr Fenster zu putzen. Die Wisch und Saugroboter laufen auch nicht "unattended". Und es muss einfach Instandgehalten werden damit es nicht an Wert verliert. Bei der Mietwohnung macht das alles der Hausmeister und irgendwelche Firmen die von den Eigentümern eben beauftragt werden.

Wer heute noch ein Eigenheim zur Selbstnutzung kauft sollte dies nur kauen wenn er / sie das selbe auch bei 3% Zins kaufen würde..... wir werden einen Anstieg sehen angesichts der massiven Inflation... die EZB dackelt eh nur immer der FED hinterher (in zeitlichem Abstand aber Sie tut es).

Ich wußte bisher nicht, dass bei einer Miet DHH der Hausmeister kommt und meine Fenster putzt und mir den Rasen mäht. Dann kann er ja gleich noch nebenbei die Betten machen und für mich kochen. Ist natürlich alles in der Kaltmiete inkl. drin.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2022:

Ich habe 30 Jahre unterstellt, weil das ein sinnvoller Finanzierungshorizont ist.
Bei 38 Jahren ist das Depot bei 250 Euro Einzahlung bei 1,1 Mio.

Dann nenne mir bitte mal das Depot, welches Dir 12,8% p.a. nach Steuern für die nächsten 38 Jahre bringt! Dann verkaufe ich meine Bude heute noch und steige auch sofort um. Ich gebe Dir in 38 Jahren 10% Provision für den Tip, wenn es denn so kommt. Ich bedanke mich schon mal dafür.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2022:

500.000 TEUR = 500.000.000 (nur mal so vorab)

"Wer ein Vermögen von 722.000 Euro in D besitzt gehört zu den reichsten 5%"
www.boeckler.de/de/boeckler-impuls-wie-sind-die-vermoegen-in-deutschland-verteilt-3579.htm

Sind dann also schonmal fast 50% mehr als deine Aussage.

Sollte natürlich EUR 500.000 sein. Bitte entschuldige.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2022:

Vermögensbericht aus Deutschland. Nur 4% aller Deutschen haben Vermögen über TEUR 500.000. Hier sind Immobilienwerte mit inbegriffen.

Ist es mit Nettovermögen gemeint oder Vermögen inkl. Schulden?

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2022:

Unsere Rate wird bei ca. 2.200 Euro liegen, multiple vom Haus etwa 29x
Vergleichbare Häuser liegen bei 1.800-2.500 Miete
Restschuld nach 18 Jahren 460.000, die mit Sicherheit zum Grossteil, je nach Zinslage, dann durchs paralell aufgebaute Depot abgelöst werden. So der Plan :-)

Ich glaube dir zu 100% - ausser das mit dem Depot und den 460K....das muss sich dann erst mal beweisen. Das ist nämlich unvorhersehbar (Lebensumstände / Depotverlauf etc).
Dennoch wird die Mieterfraktion versuchen, alles zu zerreden und Dir vorwerfen, dass Du nicht rechnen kannst und das erst einmal in einer Excel Tabelle ausrechnen sollst. Aus meiner Sicht hast Du mit Deiner Entscheidung alles richtig gemacht.

Ja gut wenns mies läuft sind halt 350k offen, so what?
Mieten muss ich auch in 20 Jahren und glaubt jemand ernsthaft, dass die Mieten dann beim heutigen Stand liegen?
Meine Rate inflationiert mit, Gehalt in 20 Jahren vermutlich auch minimum 20% höher.. usw usw.

Wir haben vor 1 2 weitere Kinder zu bekommen und dann bräuchten wir minimum 110m2 die ich aktuell für minimum 1.600 Euro kalt mieten müsste

Die Rechnung ist für mich ganz einfach

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 05.01.2022:

Vermögensbericht aus Deutschland. Nur 4% aller Deutschen haben Vermögen über TEUR 500.000. Hier sind Immobilienwerte mit inbegriffen.

Ist es mit Nettovermögen gemeint oder Vermögen inkl. Schulden?

Nettovermögen. Schulden sind kein Vermögen.

antworten

Natürlich das Nettovermögen.
jmd mit 500k schulden und ner Immobilie mit 500k wert wird hier natürlich nicht aufgeführt.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 05.01.2022:

Vermögensbericht aus Deutschland. Nur 4% aller Deutschen haben Vermögen über TEUR 500.000. Hier sind Immobilienwerte mit inbegriffen.

Ist es mit Nettovermögen gemeint oder Vermögen inkl. Schulden?

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2022:

Diese an Einzelfällen aufgehängte und damit völlig subjektive Diskussion ist eines Akademiker Forums absolut unwürdig. Es kommt einem hier so vor, als ob dieser Thread einigen nur zur eigenen Profilierung dient. Wer sowas in einem anonymen Forum tut sagt einiges über seine Persönlichkeit aus.

Fakt ist doch, dass Aktien global ggü. Immobilien in den letzten 120 Jahren eine etwa doppelt so hohe Rendite aufwiesen. In den letzten 10 Jahren ist der Vorsprung etwas kleiner und mit FK-Hebel konnte man Aktien sicher aufs EK bezogen schlagen. Der FK-Hebel kann sich aber genauso gut negativ auswirken und tat dies im Zeitraum von 1970-2010 auch. Also bitte befasst Euch mal mit Themen wie Recency Bias etc… nur weil momentan jeder ein paar Leute kennt, die im den letzten 10 Jahren mit Immobilien einen guten Schnitt gemacht haben, sagt das wenig über die Zukunft aus. Aber klar, Otto-Normalverbraucher glaubt eher der Sau, die durchs Dorf getrieben wird, anstatt sich nüchtern und analytisch eine Meinung zu bilden.

Der FK-Hebel gilt auch aktuell immer noch und noch genau so lange, wie Du eine Zinsbindung zu den aktuell günstigen Zinssätzen eingehst. Somit ist es für die nächsten 30 Jahre weiterhin möglich, wenn gewüncht. Den Zinssatz für FK bekommst Du garantiert - die Rendite auf´s Depot ist eine Wette in die Zukunft. Und das hat mit Glauben nichts zu tun, sondern dies sind Fakten. Viele Aktienwerte bestehen aus dem Glauben, dass das Unternehmen diese Werte in der Zukunft erwirtschaften wird. Du bist hier der Kreditgeber von Werten, die erst noch geschaffen werden muss (Bsp. Tesla). Viele Aktien sind um ein vielfaches mehr überbewertet, als Immobilien. Das ist Fakt.

antworten

FK-Hebel schön und gut. Bei steigenden Preisen hilft er zwar, bei fallenden Preisen schadet er aber genauso.

Der Vergleich mit den Aktien passt nur teilweise. Was die Überbewertung von Aktien angeht, bin ich ganz bei dir. Zumindest einige Tech-Werte (zB Tesla) halte ich auch für massiv zu hoch bewertet. Auch der Markt als Ganzes könnte überbewertet sein. Der Unterschied liegt aber darin, dass ich eine Immobilie idR wohl nur einmal im Leben kaufe. Wenn ich da zu viel zahle, habe ich meistens sogar Vermögen verbrannt, dass ich erst noch erwirtschaften muss. Bei den Aktien kaufe ich immer scheibchenweise. Teilweise mache ich das stumpf per Sparplan, teilweise warte ich auf gute Gelegenheiten (wie zuletzt 2020). Hier liege ich auch oft falsch. Anders als beim Einmalinvestment kann ich meien Fehler aber leichter durch gute Investments wieder kompensieren.

WiWi Gast schrieb am 05.01.2022:

Der FK-Hebel gilt auch aktuell immer noch und noch genau so lange, wie Du eine Zinsbindung zu den aktuell günstigen Zinssätzen eingehst. Somit ist es für die nächsten 30 Jahre weiterhin möglich, wenn gewüncht. Den Zinssatz für FK bekommst Du garantiert - die Rendite auf´s Depot ist eine Wette in die Zukunft. Und das hat mit Glauben nichts zu tun, sondern dies sind Fakten. Viele Aktienwerte bestehen aus dem Glauben, dass das Unternehmen diese Werte in der Zukunft erwirtschaften wird. Du bist hier der Kreditgeber von Werten, die erst noch geschaffen werden muss (Bsp. Tesla). Viele Aktien sind um ein vielfaches mehr überbewertet, als Immobilien. Das ist Fakt.

antworten

Ich würde noch eine weitere Dimension eingehen.

Würde ich heute ein Haus für 2200 Euro Rate pro Monat kaufen und damit auf Urlaub, Essen gehen usw. verzichten? NEIN

Würde ich heute ein Haus für 2200 Euro Rate kaufen und auf die Investition in ein ETF Depot verzichten? JA (sofern die Altersvorsorge einigermaßen geklärt ist)

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2022:

Ich habe 30 Jahre unterstellt, weil das ein sinnvoller Finanzierungshorizont ist.
Bei 38 Jahren ist das Depot bei 250 Euro Einzahlung bei 1,1 Mio.

Dann nenne mir bitte mal das Depot, welches Dir 12,8% p.a. nach Steuern für die nächsten 38 Jahre bringt! Dann verkaufe ich meine Bude heute noch und steige auch sofort um. Ich gebe Dir in 38 Jahren 10% Provision für den Tip, wenn es denn so kommt. Ich bedanke mich schon mal dafür.

Du hast die Kaufnebenkosten als Initalanlage vergessen.

antworten

Die Zinsen steigen. FED stoppt die Spritzen. EZB wird folgen....

Denke die üblen Preissteigerungen bei den Immobilien in GE sind damit 2022 over.
Jetzt wäre ein guter Zeitpunkt zum Verkauf eigentlich.

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

FK-Hebel schön und gut. Bei steigenden Preisen hilft er zwar, bei fallenden Preisen schadet er aber genauso.

Der Vergleich mit den Aktien passt nur teilweise. Was die Überbewertung von Aktien angeht, bin ich ganz bei dir. Zumindest einige Tech-Werte (zB Tesla) halte ich auch für massiv zu hoch bewertet. Auch der Markt als Ganzes könnte überbewertet sein. Der Unterschied liegt aber darin, dass ich eine Immobilie idR wohl nur einmal im Leben kaufe. Wenn ich da zu viel zahle, habe ich meistens sogar Vermögen verbrannt, dass ich erst noch erwirtschaften muss. Bei den Aktien kaufe ich immer scheibchenweise. Teilweise mache ich das stumpf per Sparplan, teilweise warte ich auf gute Gelegenheiten (wie zuletzt 2020). Hier liege ich auch oft falsch. Anders als beim Einmalinvestment kann ich meien Fehler aber leichter durch gute Investments wieder kompensieren.

Die Immobilien erwirbt man ebenfalls "scheibchenweise", in dem man den Kredit tilgt. Der Kredit ist eine Negativ-Rendite. Da diese derzeit extrem klein ist, ist dies der Umkehrschluss zu einer Aktie mit sehr hoher Dividende. Der Wert des Hauses ist der Aktienkurs. Man erwirbt bei einer Kreditfinanzierten Immo mit niedrigen Zinsen etwas vergleichbares zu einer Aktie mit hoher Dividende. Beim Kredit ist dieser Faktor zusätzlich (zeitlich) garantiert. Dazu muss eine Immo real nicht mehr im wert steigen. Es reicht, wenn der Nominalwert erhalten bleibt. Dafür wohnt man ja nebenbei noch und Wohnen gibt es nicht für Lau. Die Frage ist nur, woher holt man das Geld für´s Wohnen.

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Ich würde noch eine weitere Dimension eingehen.

Würde ich heute ein Haus für 2200 Euro Rate pro Monat kaufen und damit auf Urlaub, Essen gehen usw. verzichten? NEIN

Würde ich heute ein Haus für 2200 Euro Rate kaufen und auf die Investition in ein ETF Depot verzichten? JA (sofern die Altersvorsorge einigermaßen geklärt ist)

Wieso auch nicht die eigene Investmentstrategie vollkommen konträr zur Wissenschaft aufstellen? Diversifikation gilt nicht umsonst als DIE Maxime in der Investitionslehre.
Übergewichtung einer Anlageklasse (70/30) ist präferenzabhängig und (meistens) auch zu verantworten, aber 100/0...

Und ja, du hast geschrieben "sofern die Altersvorsorge einigermaßen geklärt ist". Aber ich kenne leider einige Fälle, in denen ein vermeintlich sicheres Erbe sehr schnell abhanden kam. Sei es durch die späte erneute Heirat des Witwers, ein Pflegefall inkl. besonderer Einrichtung, oder oder.

Generell würde ich mich freuen, wenn wir in einem WiWi-Forum faktenbasierter und theoretischer diskutieren könnten.

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Ich würde noch eine weitere Dimension eingehen.

Würde ich heute ein Haus für 2200 Euro Rate pro Monat kaufen und damit auf Urlaub, Essen gehen usw. verzichten? NEIN

Würde ich heute ein Haus für 2200 Euro Rate kaufen und auf die Investition in ein ETF Depot verzichten? JA (sofern die Altersvorsorge einigermaßen geklärt ist)

Ich persönlich nicht, ich zahle aktuell z.B. 750€ Rate für meine Wohnung während ich gute 2000€ im Monat in Aktien und Fonds stecke.

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Ich habe 30 Jahre unterstellt, weil das ein sinnvoller Finanzierungshorizont ist.
Bei 38 Jahren ist das Depot bei 250 Euro Einzahlung bei 1,1 Mio.

Dann nenne mir bitte mal das Depot, welches Dir 12,8% p.a. nach Steuern für die nächsten 38 Jahre bringt! Dann verkaufe ich meine Bude heute noch und steige auch sofort um. Ich gebe Dir in 38 Jahren 10% Provision für den Tip, wenn es denn so kommt. Ich bedanke mich schon mal dafür.

Du hast die Kaufnebenkosten als Initalanlage vergessen.

Unabhängig davon steht dann die Frage im Raum: Was ist nach 38 Jahren wertvoller? Das Depot oder die Immobilie? Ich könnte mir vorstellen, dass es NICHT das Depot ist.

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Ich habe 30 Jahre unterstellt, weil das ein sinnvoller Finanzierungshorizont ist.
Bei 38 Jahren ist das Depot bei 250 Euro Einzahlung bei 1,1 Mio.

Dann nenne mir bitte mal das Depot, welches Dir 12,8% p.a. nach Steuern für die nächsten 38 Jahre bringt! Dann verkaufe ich meine Bude heute noch und steige auch sofort um. Ich gebe Dir in 38 Jahren 10% Provision für den Tip, wenn es denn so kommt. Ich bedanke mich schon mal dafür.

Du hast die Kaufnebenkosten als Initalanlage vergessen.

Also geht der Mieter davon aus, dass die Miete in den kommenden 38 Jahren nicht steigen wird. Nur so wäre der zusätzliche Betrag 38 Jahre lang zusätzlich für´s Depot übrig. Wer 38 Jahre lang mit 0 Mieterhöhung und gleichzeitig garantierten Erträge aus dem Depot kalkuliert, dem ist nicht mehr zu helfen. Und auch dafür braucht man kein Excel und keinen Zinsrechner.

antworten

WiWi Gast schrieb am 04.01.2022:

...und zeitgleich kommt der Vermieter auch noch mit einer weiteren Mieterhöhung an

Es wird keine unendlichen Mietpreissteigerungen geben, hört doch bitte auf mit diesem Unsinn. Wenn sich die Leute keine Wohnungen mehr leisten können wird die Politik schnell einschreiten, sieht man doch jetzt schon vermehrt.

Wir haben jetzt 5% Inflation. Da werden sich mittelfristig auch die daran orientieren. Gleichzeitig haben sich Kreditschulden 5% real entwertet in einem Jahr. Wer 500k Kredit hatte, der hat 25k reale Kreditentwertung in einem Jahr gehabt.

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

...und zeitgleich kommt der Vermieter auch noch mit einer weiteren Mieterhöhung an

Es wird keine unendlichen Mietpreissteigerungen geben, hört doch bitte auf mit diesem Unsinn. Wenn sich die Leute keine Wohnungen mehr leisten können wird die Politik schnell einschreiten, sieht man doch jetzt schon vermehrt.

Wir haben jetzt 5% Inflation. Da werden sich mittelfristig auch die daran orientieren. Gleichzeitig haben sich Kreditschulden 5% real entwertet in einem Jahr. Wer 500k Kredit hatte, der hat 25k reale Kreditentwertung in einem Jahr gehabt.

So ist es. Und spätestens in der Halbzeit der 30 jährigen Immobilienfinanzierung haben die Mietpreise die Annuität nominal eingeholt und der Immobilienbesitzer kann zusätzlich zu seinem Immobilienvermögen mit zusätzlichen Depoteinlagen aufholen. Am Ende dann mit vergleichbaren Depotwert + Immo und geringe Kosten für Wohnen im Alter.

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2022:

Mit der Argumentation "Vermögensaufbau" bin ich immer etwas vorsichtig. Ja man bezahlt ein Haus ab und ja, das trägt positiv zum Vermögen bei aber bei der Logik blendet man dann doch viel aus. Es fängt damit an, das ich in ein Haus ja auch zunächst erstmal in Form von Kaufnebenkosten investieren muss, das heißt selbst wenn ich den Tilgungssatz zu hundert Prozent als Vermögensaufbau sehen würde, bräuchte ich je nach Höhe der Tilgung bzw. Nebenkosten alleine hier schon 3-4 Jahre bis ich wieder bei 0 bin.

Die Tilgung komplett als Vermögen zu erfassen ist aber auch so eine Sache. Man hat auf die Tilgung keinen Zugriff und welches Vermögen man tatsächlich hat ist erstmal unklar. Ich kann als Eigenheim Besitzer zwar sinkende Preise aussitzen kann aber leider auch nur eingeschränkt von steigenden Preisen profitieren.

Aber beim Depot bist Du Dir sicher, das Du damit Dein Vermögen aufbaust? Auch wenn es zu 50% einbricht? Von den steigenden Preisen profitiert der Immobilienbesitzer, wenn er verkauft. Das ist aber bei den Depots nicht anders.

Vom steigenden Hauswert profitiere ich durch mehr eingesparte Miete. In 2015 gab es Häuser wie unseres für 1.600 Euro kalt. Heute gibt es kleinere Wohnungen in schlechterer Lage für 2.100 Euro.

Habe ich mir initial "nur" 1.600 Euro Kaltmiete gespart, sind es jetzt schon mindestens 2.300 Euro Kaltmiete. Das ist auch ein Nettoertrag. Jeden Monat muss ich 2.300 Euro weniger Miete vom netto zahlen als ein vergleichbarer Miete. Dafür zahle ich aktuell noch 1.300 Euro, irgendwann zahle ich 0 Euro, während die Vergleichsmiete irgendwann vermutlich 3.000 Euro betragen wird.

Jaja, die Instandhaltung wird dann bestimmt jedes Jahr 36.000 Euro kosten... :-D

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Ich habe 30 Jahre unterstellt, weil das ein sinnvoller Finanzierungshorizont ist.
Bei 38 Jahren ist das Depot bei 250 Euro Einzahlung bei 1,1 Mio.

Dann nenne mir bitte mal das Depot, welches Dir 12,8% p.a. nach Steuern für die nächsten 38 Jahre bringt! Dann verkaufe ich meine Bude heute noch und steige auch sofort um. Ich gebe Dir in 38 Jahren 10% Provision für den Tip, wenn es denn so kommt. Ich bedanke mich schon mal dafür.

Du hast die Kaufnebenkosten als Initalanlage vergessen.

Also geht der Mieter davon aus, dass die Miete in den kommenden 38 Jahren nicht steigen wird. Nur so wäre der zusätzliche Betrag 38 Jahre lang zusätzlich für´s Depot übrig. Wer 38 Jahre lang mit 0 Mieterhöhung und gleichzeitig garantierten Erträge aus dem Depot kalkuliert, dem ist nicht mehr zu helfen. Und auch dafür braucht man kein Excel und keinen Zinsrechner.

In den letzten 30 Jahren sind die Mieten um ca. 80% NOMINAL (und nur das zählt hier) gestiegen. Schon nach wenigen Jahren wird der Mieter an sein Depot gehen müssen, um die Differenz der höheren Kaltmiete vs. Annuität abzufangen. In 38 Jahren gibt s kein Depot mehr, welches ZUSÄTZLICH auf Grund von der Idee - Mieten sei günstiger als Kaufen - vorhanden ist!

antworten

Wie kommst du auf diese Vorstellung? Dir ist sicherlich bewusst, dass Aktien in den letzten 120Jahren eine mehr als doppelt so hoher reale Rendite als Immos erzielt haben.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Ich habe 30 Jahre unterstellt, weil das ein sinnvoller Finanzierungshorizont ist.
Bei 38 Jahren ist das Depot bei 250 Euro Einzahlung bei 1,1 Mio.

Dann nenne mir bitte mal das Depot, welches Dir 12,8% p.a. nach Steuern für die nächsten 38 Jahre bringt! Dann verkaufe ich meine Bude heute noch und steige auch sofort um. Ich gebe Dir in 38 Jahren 10% Provision für den Tip, wenn es denn so kommt. Ich bedanke mich schon mal dafür.

Du hast die Kaufnebenkosten als Initalanlage vergessen.

Unabhängig davon steht dann die Frage im Raum: Was ist nach 38 Jahren wertvoller? Das Depot oder die Immobilie? Ich könnte mir vorstellen, dass es NICHT das Depot ist.

antworten

Der Unterschied liegt aber darin, dass der Preis der Immobilie fixiert ist. Du zahlst zwar in der Tat scheibchenweise, den Kaufpreis hast du aber für alle Ewigkeit fixiert. Bei den Aktien zahlst du scheibchenweise, wobei der Kurs sich aber ebenfalls ändert. Bei günstigen Kaufpreisen bedeutet das einen Vorteil für die Immobilie. Schließlich sicherst du dir einen guten Kaufpreis und kannst diesen erst mit zukünftigen Einnahmen abstottern. Das funktioniert bei Aktien nicht (sonst hätte ich im März 2020 erstmal ein fettes Darlehen aufgenommen und davon Aktien gekauft ;-)). Bei einem überteuerten Kaufpreis bedeutet es aber genauso einen Nachteil für die Immobilie. Du musst diesen dann über die Jahre abstottern und das Delta aus Rate und Miete fehlt dir für "bessere" Investitionen.

Der Erhalt des Nominalwerts reicht gerade bei hohen Multiples nicht aus! Ich habe das für mich mal durchgerechnet (Multiple ca. 40). Selbst bei Vernachlässigung von Instandhaltung und zugleich Berücksichtigung kräftiger Mietsteigerungen müsste sich bei 100%-Finanzierung und 20-jähriger Laufzeit der Preis der Immobilie mehr als verdoppeln, um einen in Aktien investierenden Mieter voraussichtlich zu schlagen.

Ein gewisse Ironie liegt darin, dass man bei hohen Multiples auf hohe Preissteigerungen der Immobilie angewiesen ist, um nicht gegenüber dem Mieter zu verlieren. Liegt natürlich daran, dass das Delta aus Rate und Miete bei hohen Multiples entsprechend groß ausfällt. Also eine ohnehin mutmaßlich schon überbewertete Immobilie muss noch weiter im Wert steigen. Ob es Sinn macht, da zu investieren?

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Die Immobilien erwirbt man ebenfalls "scheibchenweise", in dem man den Kredit tilgt. Der Kredit ist eine Negativ-Rendite. Da diese derzeit extrem klein ist, ist dies der Umkehrschluss zu einer Aktie mit sehr hoher Dividende. Der Wert des Hauses ist der Aktienkurs. Man erwirbt bei einer Kreditfinanzierten Immo mit niedrigen Zinsen etwas vergleichbares zu einer Aktie mit hoher Dividende. Beim Kredit ist dieser Faktor zusätzlich (zeitlich) garantiert. Dazu muss eine Immo real nicht mehr im wert steigen. Es reicht, wenn der Nominalwert erhalten bleibt. Dafür wohnt man ja nebenbei noch und Wohnen gibt es nicht für Lau. Die Frage ist nur, woher holt man das Geld für´s Wohnen.

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

...und zeitgleich kommt der Vermieter auch noch mit einer weiteren Mieterhöhung an

Es wird keine unendlichen Mietpreissteigerungen geben, hört doch bitte auf mit diesem Unsinn. Wenn sich die Leute keine Wohnungen mehr leisten können wird die Politik schnell einschreiten, sieht man doch jetzt schon vermehrt.

Wir haben jetzt 5% Inflation. Da werden sich mittelfristig auch die daran orientieren. Gleichzeitig haben sich Kreditschulden 5% real entwertet in einem Jahr. Wer 500k Kredit hatte, der hat 25k reale Kreditentwertung in einem Jahr gehabt.

So ist es. Und spätestens in der Halbzeit der 30 jährigen Immobilienfinanzierung haben die Mietpreise die Annuität nominal eingeholt und der Immobilienbesitzer kann zusätzlich zu seinem Immobilienvermögen mit zusätzlichen Depoteinlagen aufholen. Am Ende dann mit vergleichbaren Depotwert + Immo und geringe Kosten für Wohnen im Alter.

Ich schätze es mal in etwa so:
Der Mieter kann vom Jahr 1-10 zusätzlich ein Depot aufbauen. Im Jahr 10-20 ist die Kaltmiete auf dem Niveau der Annuität und weitere Depoteinzahlungen fallen weg. Im Jahr 20-30 "entspart" er sein Depot, um die gestiegenen Mietkosten vs Annuität abzufangen. Danach muss er zusätzliches Geld in die Hand nehmen, da Depotwert = 0 und Miete wird fällig. Die Bude wäre jetzt inzwischen abbezahlt. (Der Vermieter freut sich.) Der Immokäufer kann ab Jahr 10-20 anfangen, zusätzlich in ein Depot zu investieren (eigesparte Diff. Annuität vs. Miete). Von Jahr 20-30 baut sich ein kleines, nettes Depot auf. Ab Jahr 30 zahlt der Immokäufer auch keine Annuität mehr und hat gleichzeitig ein Depot und wohnt (Kalt)-Mietfrei. Ich bleibe bei meiner Immobilie.

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Mal angenommen, die Zinsen steigen und die Hauspreise sinken leicht oder bleiben gleich.
Hat das eine Auswirkung auf die Miete? Diese wird doch, solange der Wohndruck anhält über die Jahre eher leicht steigen? Oder habe ich einen denkfehler?

antworten

WiWi Gast schrieb am 05.01.2022:

Mit der Argumentation "Vermögensaufbau" bin ich immer etwas vorsichtig. Ja man bezahlt ein Haus ab und ja, das trägt positiv zum Vermögen bei aber bei der Logik blendet man dann doch viel aus. Es fängt damit an, das ich in ein Haus ja auch zunächst erstmal in Form von Kaufnebenkosten investieren muss, das heißt selbst wenn ich den Tilgungssatz zu hundert Prozent als Vermögensaufbau sehen würde, bräuchte ich je nach Höhe der Tilgung bzw. Nebenkosten alleine hier schon 3-4 Jahre bis ich wieder bei 0 bin.

Die Tilgung komplett als Vermögen zu erfassen ist aber auch so eine Sache. Man hat auf die Tilgung keinen Zugriff und welches Vermögen man tatsächlich hat ist erstmal unklar. Ich kann als Eigenheim Besitzer zwar sinkende Preise aussitzen kann aber leider auch nur eingeschränkt von steigenden Preisen profitieren.

Aber beim Depot bist Du Dir sicher, das Du damit Dein Vermögen aufbaust? Auch wenn es zu 50% einbricht? Von den steigenden Preisen profitiert der Immobilienbesitzer, wenn er verkauft. Das ist aber bei den Depots nicht anders.

Das war kein "Pro Depot, anti Immobilien" Beitrag. Ich bin sogar eigentlich für den Erwerb von Immobilien zur Selbstnutzung, es gefällt mir nur nicht, ich fand die Argumentation nur sehr schwach.

Das Depot hab ich hier bewusst nicht genannt und hier gibt es, wie du völlig richtig beschreibst, andere Probleme.
Dennoch finde ich den Wertzuwachs in einem Depot greifbarer, da ich hier in der Lage bin einen Teil zu veräußern und aktiv am Wertzuwachs teilhaben kann, das kann ich bei meiner selbstgenutzten Immobilie nunmal nicht. Heißt aber eben auch, das ich Kursverluste im Depot als Vermögensverlust sehen würde, während ich wahrscheinlich nicht groß merken würde ob mein Haus letztes Jahr 50T€ mehr Wert war als jetzt.

antworten

Stimme hier voll und ganz zu.
Den einzigen Faktor den man noch berücksichtigen müsste ist die Instandhaltung. Und diese wird im Zeitablauf auch teurer und kann auf den Mieter auch nicht umgelegt werden. Es würde aber nicht viel ändern und sollte wie gesagt zur Vervollständigung erwähnt werden.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Ich habe 30 Jahre unterstellt, weil das ein sinnvoller Finanzierungshorizont ist.
Bei 38 Jahren ist das Depot bei 250 Euro Einzahlung bei 1,1 Mio.

Dann nenne mir bitte mal das Depot, welches Dir 12,8% p.a. nach Steuern für die nächsten 38 Jahre bringt! Dann verkaufe ich meine Bude heute noch und steige auch sofort um. Ich gebe Dir in 38 Jahren 10% Provision für den Tip, wenn es denn so kommt. Ich bedanke mich schon mal dafür.

Du hast die Kaufnebenkosten als Initalanlage vergessen.

Also geht der Mieter davon aus, dass die Miete in den kommenden 38 Jahren nicht steigen wird. Nur so wäre der zusätzliche Betrag 38 Jahre lang zusätzlich für´s Depot übrig. Wer 38 Jahre lang mit 0 Mieterhöhung und gleichzeitig garantierten Erträge aus dem Depot kalkuliert, dem ist nicht mehr zu helfen. Und auch dafür braucht man kein Excel und keinen Zinsrechner.

In den letzten 30 Jahren sind die Mieten um ca. 80% NOMINAL (und nur das zählt hier) gestiegen. Schon nach wenigen Jahren wird der Mieter an sein Depot gehen müssen, um die Differenz der höheren Kaltmiete vs. Annuität abzufangen. In 38 Jahren gibt s kein Depot mehr, welches ZUSÄTZLICH auf Grund von der Idee - Mieten sei günstiger als Kaufen - vorhanden ist!

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Mit der Argumentation "Vermögensaufbau" bin ich immer etwas vorsichtig. Ja man bezahlt ein Haus ab und ja, das trägt positiv zum Vermögen bei aber bei der Logik blendet man dann doch viel aus. Es fängt damit an, das ich in ein Haus ja auch zunächst erstmal in Form von Kaufnebenkosten investieren muss, das heißt selbst wenn ich den Tilgungssatz zu hundert Prozent als Vermögensaufbau sehen würde, bräuchte ich je nach Höhe der Tilgung bzw. Nebenkosten alleine hier schon 3-4 Jahre bis ich wieder bei 0 bin.

Die Tilgung komplett als Vermögen zu erfassen ist aber auch so eine Sache. Man hat auf die Tilgung keinen Zugriff und welches Vermögen man tatsächlich hat ist erstmal unklar. Ich kann als Eigenheim Besitzer zwar sinkende Preise aussitzen kann aber leider auch nur eingeschränkt von steigenden Preisen profitieren.

Aber beim Depot bist Du Dir sicher, das Du damit Dein Vermögen aufbaust? Auch wenn es zu 50% einbricht? Von den steigenden Preisen profitiert der Immobilienbesitzer, wenn er verkauft. Das ist aber bei den Depots nicht anders.

Vom steigenden Hauswert profitiere ich durch mehr eingesparte Miete. In 2015 gab es Häuser wie unseres für 1.600 Euro kalt. Heute gibt es kleinere Wohnungen in schlechterer Lage für 2.100 Euro.

Habe ich mir initial "nur" 1.600 Euro Kaltmiete gespart, sind es jetzt schon mindestens 2.300 Euro Kaltmiete. Das ist auch ein Nettoertrag. Jeden Monat muss ich 2.300 Euro weniger Miete vom netto zahlen als ein vergleichbarer Miete. Dafür zahle ich aktuell noch 1.300 Euro, irgendwann zahle ich 0 Euro, während die Vergleichsmiete irgendwann vermutlich 3.000 Euro betragen wird.

Jaja, die Instandhaltung wird dann bestimmt jedes Jahr 36.000 Euro kosten... :-D

Ich stimme Dir zu. Mieter sehen das aber anders, da die Mieten ja (noch) nicht so stark gestiegen sind, wie die Immopreise. Denen ist Dein Vorteil nicht groß genug. Die freuen sich darüber, dass Dein Vorteil noch so gering ist, und diese "Geringheit" sehen sie als deren Vorteil. Sie sehen also ihren (noch) geringen Nachteil als großen Vorteil für sie, weil der Nachteil ja (noch) so gering ist und viel größer hätte sein müssen.... SPASS :-)

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Der Unterschied liegt aber darin, dass der Preis der Immobilie fixiert ist. Du zahlst zwar in der Tat scheibchenweise, den Kaufpreis hast du aber für alle Ewigkeit fixiert. Bei den Aktien zahlst du scheibchenweise, wobei der Kurs sich aber ebenfalls ändert. Bei günstigen Kaufpreisen bedeutet das einen Vorteil für die Immobilie. Schließlich sicherst du dir einen guten Kaufpreis und kannst diesen erst mit zukünftigen Einnahmen abstottern. Das funktioniert bei Aktien nicht (sonst hätte ich im März 2020 erstmal ein fettes Darlehen aufgenommen und davon Aktien gekauft ;-)). Bei einem überteuerten Kaufpreis bedeutet es aber genauso einen Nachteil für die Immobilie. Du musst diesen dann über die Jahre abstottern und das Delta aus Rate und Miete fehlt dir für "bessere" Investitionen.

Das Delta aus Rate und Miete wird sich aber umkehren. Es ist nur eine Frage, WANN es sich umkehren wird. Dass es sich umkehren wird, ist mindestens genauso sicher, wie die Annahme, dass das (zusätzliche) Depot im Wert über die Einzahlungen hinaus steigt. Und dieses Depot muss dann ab dem Umkehrzeitpunkt bis zum Lebensende hinhalten.

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Wie kommst du auf diese Vorstellung? Dir ist sicherlich bewusst, dass Aktien in den letzten 120Jahren eine mehr als doppelt so hoher reale Rendite als Immos erzielt haben.

Leider ist Dein Depot aber längst verbraucht, um das delta Miete vs Rate innerhalb der 30 jährigen Finanzierungszeit zu kompensieren. Und das doppelte von Null ist nicht sooooo viel.

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

...und zeitgleich kommt der Vermieter auch noch mit einer weiteren Mieterhöhung an

Es wird keine unendlichen Mietpreissteigerungen geben, hört doch bitte auf mit diesem Unsinn. Wenn sich die Leute keine Wohnungen mehr leisten können wird die Politik schnell einschreiten, sieht man doch jetzt schon vermehrt.

Wir haben jetzt 5% Inflation. Da werden sich mittelfristig auch die daran orientieren. Gleichzeitig haben sich Kreditschulden 5% real entwertet in einem Jahr. Wer 500k Kredit hatte, der hat 25k reale Kreditentwertung in einem Jahr gehabt.

So ist es. Und spätestens in der Halbzeit der 30 jährigen Immobilienfinanzierung haben die Mietpreise die Annuität nominal eingeholt und der Immobilienbesitzer kann zusätzlich zu seinem Immobilienvermögen mit zusätzlichen Depoteinlagen aufholen. Am Ende dann mit vergleichbaren Depotwert + Immo und geringe Kosten für Wohnen im Alter.

Ich schätze es mal in etwa so:
Der Mieter kann vom Jahr 1-10 zusätzlich ein Depot aufbauen. Im Jahr 10-20 ist die Kaltmiete auf dem Niveau der Annuität und weitere Depoteinzahlungen fallen weg. Im Jahr 20-30 "entspart" er sein Depot, um die gestiegenen Mietkosten vs Annuität abzufangen. Danach muss er zusätzliches Geld in die Hand nehmen, da Depotwert = 0 und Miete wird fällig. Die Bude wäre jetzt inzwischen abbezahlt. (Der Vermieter freut sich.) Der Immokäufer kann ab Jahr 10-20 anfangen, zusätzlich in ein Depot zu investieren (eigesparte Diff. Annuität vs. Miete). Von Jahr 20-30 baut sich ein kleines, nettes Depot auf. Ab Jahr 30 zahlt der Immokäufer auch keine Annuität mehr und hat gleichzeitig ein Depot und wohnt (Kalt)-Mietfrei. Ich bleibe bei meiner Immobilie.

1. Auch ein Depot in das nicht eingezahlt wird verzinst sich.
2. Sollte nach 20 Jahren die Miete höher sein als die Rate, so kann der Mieter ca. 1300 pM ohne Wertverzehr aus dem Depot entnehmen. Ob die Miete nach 20 Jahren aber so hoch liegt? Bis zum Verzehr des Depots ist da noch einiges an Platz.
3. Woher kann der Eigentümer denn in den Jahren 10-20 ein Depot auf aufbauen? Annahmegemäß liegen Rate und Miete hier ja gleich auf. Das wäre erst ab Jahr 20 möglich.
4. Unter der Annahme, dass die Miete in Jahr 20-30 1000 Euro über der Annuität liegt (und die Annahme ist großzügig) hat der Mieter in Jahr 30 ein Depot von 312k Euro. Der Mieter von 165k.
5. Und nun hat der Eigentümer ein Haus in das 30 Jahre lang kein Euro gesteckt wurde, Finanzierungssätzen, die 30 Jahre lang nicht steigen und der grundsätzlichen Annahme, dass Mieten bei einer schrumpfenden Bevölkerung steigen.

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Ein gewisse Ironie liegt darin, dass man bei hohen Multiples auf hohe Preissteigerungen der Immobilie angewiesen ist, um nicht gegenüber dem Mieter zu verlieren. Liegt natürlich daran, dass das Delta aus Rate und Miete bei hohen Multiples entsprechend groß ausfällt. Also eine ohnehin mutmaßlich schon überbewertete Immobilie muss noch weiter im Wert steigen. Ob es Sinn macht, da zu investieren?

Es liegt aber auch eine Ironie darin, dass am Beispiel Tesla die hohen Multiples darin bestehen, dass die Verkaufserlöse von heute noch nicht einmal produzierten Fahrzeugen bereits eingepreist sind. Ob diese jemals gebaut werden (können), oder dieses Kapital in erster Linie dazu gedient hat, Elon Musk zum reichsten Menschen zu machen, lass ich hier dann auch mal im Raum stehen.

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Ich finde, was hier oft vereinfachend angenommen wird, ist die lange Zinsbindung. In der heutigen Situation ist es natürlich besser eine lange Zinsbindung auszuhandeln. Dies geht allerdings stets zu Lasten der Zinsen. Ich habe daher bei meinen drei Immobilien keine mit einer Zinsbindung von 30 Jahren. Eher 10/15.
Und hier musste ich in der Tat genau mit Excel ausrechnen, ob in 10 Jahren bei einem Zins von 3-5% die Annuität immer noch billiger ist als eine vergleichbare Kaltmiete.

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Mit der Argumentation "Vermögensaufbau" bin ich immer etwas vorsichtig. Ja man bezahlt ein Haus ab und ja, das trägt positiv zum Vermögen bei aber bei der Logik blendet man dann doch viel aus. Es fängt damit an, das ich in ein Haus ja auch zunächst erstmal in Form von Kaufnebenkosten investieren muss, das heißt selbst wenn ich den Tilgungssatz zu hundert Prozent als Vermögensaufbau sehen würde, bräuchte ich je nach Höhe der Tilgung bzw. Nebenkosten alleine hier schon 3-4 Jahre bis ich wieder bei 0 bin.

Die Tilgung komplett als Vermögen zu erfassen ist aber auch so eine Sache. Man hat auf die Tilgung keinen Zugriff und welches Vermögen man tatsächlich hat ist erstmal unklar. Ich kann als Eigenheim Besitzer zwar sinkende Preise aussitzen kann aber leider auch nur eingeschränkt von steigenden Preisen profitieren.

Aber beim Depot bist Du Dir sicher, das Du damit Dein Vermögen aufbaust? Auch wenn es zu 50% einbricht? Von den steigenden Preisen profitiert der Immobilienbesitzer, wenn er verkauft. Das ist aber bei den Depots nicht anders.

Vom steigenden Hauswert profitiere ich durch mehr eingesparte Miete. In 2015 gab es Häuser wie unseres für 1.600 Euro kalt. Heute gibt es kleinere Wohnungen in schlechterer Lage für 2.100 Euro.

Habe ich mir initial "nur" 1.600 Euro Kaltmiete gespart, sind es jetzt schon mindestens 2.300 Euro Kaltmiete. Das ist auch ein Nettoertrag. Jeden Monat muss ich 2.300 Euro weniger Miete vom netto zahlen als ein vergleichbarer Miete. Dafür zahle ich aktuell noch 1.300 Euro, irgendwann zahle ich 0 Euro, während die Vergleichsmiete irgendwann vermutlich 3.000 Euro betragen wird.

Jaja, die Instandhaltung wird dann bestimmt jedes Jahr 36.000 Euro kosten... :-D

Ich stimme Dir zu. Mieter sehen das aber anders, da die Mieten ja (noch) nicht so stark gestiegen sind, wie die Immopreise. Denen ist Dein Vorteil nicht groß genug. Die freuen sich darüber, dass Dein Vorteil noch so gering ist, und diese "Geringheit" sehen sie als deren Vorteil. Sie sehen also ihren (noch) geringen Nachteil als großen Vorteil für sie, weil der Nachteil ja (noch) so gering ist und viel größer hätte sein müssen.... SPASS :-)

Natürlich war es richtig 2015 in einer Stadt zu kaufen, in der Immobilien stark im Wert gestiegen sind. Das bestreitet auch keiner. In diesem Fall ist die Ersparnis doch deutlich geringer da du einen Aufwand in einer Form einer Kreditrate hast, die in der Regel höher liegt als die Vergleichsmiete.

Außerdem profitierst du nicht davon, das die Vergleichsmiete steigt, da sich deine Rate eben nicht ändert und gerade das ist der Punkt, weswegen ich den Vermögensaufbau bei selbstgenutzten Immobilien immer schwierig finde. Du profitierst "nur" von der Inflation, die deine Rate in 10-20 Jahren weniger schmerzhaft macht und lebst irgendwann Mietfrei.

Genau solche Beiträge beschreiben perfekt mein Problem bei dem Thema, ich finde selbst genutzte Immobilien sind eine tolle Sache aber man muss es auch nicht ohne Verstand in den Himmel loben.

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Mit der Argumentation "Vermögensaufbau" bin ich immer etwas vorsichtig. Ja man bezahlt ein Haus ab und ja, das trägt positiv zum Vermögen bei aber bei der Logik blendet man dann doch viel aus. Es fängt damit an, das ich in ein Haus ja auch zunächst erstmal in Form von Kaufnebenkosten investieren muss, das heißt selbst wenn ich den Tilgungssatz zu hundert Prozent als Vermögensaufbau sehen würde, bräuchte ich je nach Höhe der Tilgung bzw. Nebenkosten alleine hier schon 3-4 Jahre bis ich wieder bei 0 bin.

Die Tilgung komplett als Vermögen zu erfassen ist aber auch so eine Sache. Man hat auf die Tilgung keinen Zugriff und welches Vermögen man tatsächlich hat ist erstmal unklar. Ich kann als Eigenheim Besitzer zwar sinkende Preise aussitzen kann aber leider auch nur eingeschränkt von steigenden Preisen profitieren.

Aber beim Depot bist Du Dir sicher, das Du damit Dein Vermögen aufbaust? Auch wenn es zu 50% einbricht? Von den steigenden Preisen profitiert der Immobilienbesitzer, wenn er verkauft. Das ist aber bei den Depots nicht anders.

Das war kein "Pro Depot, anti Immobilien" Beitrag. Ich bin sogar eigentlich für den Erwerb von Immobilien zur Selbstnutzung, es gefällt mir nur nicht, ich fand die Argumentation nur sehr schwach.

Das Depot hab ich hier bewusst nicht genannt und hier gibt es, wie du völlig richtig beschreibst, andere Probleme.
Dennoch finde ich den Wertzuwachs in einem Depot greifbarer, da ich hier in der Lage bin einen Teil zu veräußern und aktiv am Wertzuwachs teilhaben kann, das kann ich bei meiner selbstgenutzten Immobilie nunmal nicht. Heißt aber eben auch, das ich Kursverluste im Depot als Vermögensverlust sehen würde, während ich wahrscheinlich nicht groß merken würde ob mein Haus letztes Jahr 50T€ mehr Wert war als jetzt.

Mit einem neuen Darlehen kann der Immobilienbesitzer ebenfalls einen Teil seiner Immobilie wieder an die Bank veräußern. Dies ist völlig unproblematisch, wenn bereits ein größerer Teil getilgt ist und die Grundschuld noch besteht. Die Zinsen dafür haben den gleichen Effekt, wie die entgangenen Erträge wegen Teilverkauf des Depots. Sie kosten Geld.....

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

...und zeitgleich kommt der Vermieter auch noch mit einer weiteren Mieterhöhung an

Es wird keine unendlichen Mietpreissteigerungen geben, hört doch bitte auf mit diesem Unsinn. Wenn sich die Leute keine Wohnungen mehr leisten können wird die Politik schnell einschreiten, sieht man doch jetzt schon vermehrt.

Wir haben jetzt 5% Inflation. Da werden sich mittelfristig auch die daran orientieren. Gleichzeitig haben sich Kreditschulden 5% real entwertet in einem Jahr. Wer 500k Kredit hatte, der hat 25k reale Kreditentwertung in einem Jahr gehabt.

So ist es. Und spätestens in der Halbzeit der 30 jährigen Immobilienfinanzierung haben die Mietpreise die Annuität nominal eingeholt und der Immobilienbesitzer kann zusätzlich zu seinem Immobilienvermögen mit zusätzlichen Depoteinlagen aufholen. Am Ende dann mit vergleichbaren Depotwert + Immo und geringe Kosten für Wohnen im Alter.

Ich schätze es mal in etwa so:
Der Mieter kann vom Jahr 1-10 zusätzlich ein Depot aufbauen. Im Jahr 10-20 ist die Kaltmiete auf dem Niveau der Annuität und weitere Depoteinzahlungen fallen weg. Im Jahr 20-30 "entspart" er sein Depot, um die gestiegenen Mietkosten vs Annuität abzufangen. Danach muss er zusätzliches Geld in die Hand nehmen, da Depotwert = 0 und Miete wird fällig. Die Bude wäre jetzt inzwischen abbezahlt. (Der Vermieter freut sich.) Der Immokäufer kann ab Jahr 10-20 anfangen, zusätzlich in ein Depot zu investieren (eigesparte Diff. Annuität vs. Miete). Von Jahr 20-30 baut sich ein kleines, nettes Depot auf. Ab Jahr 30 zahlt der Immokäufer auch keine Annuität mehr und hat gleichzeitig ein Depot und wohnt (Kalt)-Mietfrei. Ich bleibe bei meiner Immobilie.

1. Auch ein Depot in das nicht eingezahlt wird verzinst sich.
2. Sollte nach 20 Jahren die Miete höher sein als die Rate, so kann der Mieter ca. 1300 pM ohne Wertverzehr aus dem Depot entnehmen. Ob die Miete nach 20 Jahren aber so hoch liegt? Bis zum Verzehr des Depots ist da noch einiges an Platz.
3. Woher kann der Eigentümer denn in den Jahren 10-20 ein Depot auf aufbauen? Annahmegemäß liegen Rate und Miete hier ja gleich auf. Das wäre erst ab Jahr 20 möglich.
4. Unter der Annahme, dass die Miete in Jahr 20-30 1000 Euro über der Annuität liegt (und die Annahme ist großzügig) hat der Mieter in Jahr 30 ein Depot von 312k Euro. Der Mieter von 165k.
5. Und nun hat der Eigentümer ein Haus in das 30 Jahre lang kein Euro gesteckt wurde, Finanzierungssätzen, die 30 Jahre lang nicht steigen und der grundsätzlichen Annahme, dass Mieten bei einer schrumpfenden Bevölkerung steigen.

Ach ups, den größten Fehler sogar übersehen: ich habe mit 38 jähriger Finanzierung gerechnet und daher nur 250 pM in den ersten 10 Jahren eingezahlt. Genauso müsste die Annuität dann auch auf 38 Jahre gezahlt werden.

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Wie kommst du auf diese Vorstellung? Dir ist sicherlich bewusst, dass Aktien in den letzten 120Jahren eine mehr als doppelt so hoher reale Rendite als Immos erzielt haben.

Leider ist Dein Depot aber längst verbraucht, um das delta Miete vs Rate innerhalb der 30 jährigen Finanzierungszeit zu kompensieren. Und das doppelte von Null ist nicht sooooo viel.

Auch nur auf Basis vieler falscher Annahmen.

Wie wäre es denn statt von „Annuität und Miete sind gleich hoch“ gleich zum nächsten Unsinn, den Du auf Bauchgefühl beruhend verbreitest einfach mal selbst rechnest?

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

...und zeitgleich kommt der Vermieter auch noch mit einer weiteren Mieterhöhung an

Es wird keine unendlichen Mietpreissteigerungen geben, hört doch bitte auf mit diesem Unsinn. Wenn sich die Leute keine Wohnungen mehr leisten können wird die Politik schnell einschreiten, sieht man doch jetzt schon vermehrt.

Wir haben jetzt 5% Inflation. Da werden sich mittelfristig auch die daran orientieren. Gleichzeitig haben sich Kreditschulden 5% real entwertet in einem Jahr. Wer 500k Kredit hatte, der hat 25k reale Kreditentwertung in einem Jahr gehabt.

So ist es. Und spätestens in der Halbzeit der 30 jährigen Immobilienfinanzierung haben die Mietpreise die Annuität nominal eingeholt und der Immobilienbesitzer kann zusätzlich zu seinem Immobilienvermögen mit zusätzlichen Depoteinlagen aufholen. Am Ende dann mit vergleichbaren Depotwert + Immo und geringe Kosten für Wohnen im Alter.

Ich schätze es mal in etwa so:
Der Mieter kann vom Jahr 1-10 zusätzlich ein Depot aufbauen. Im Jahr 10-20 ist die Kaltmiete auf dem Niveau der Annuität und weitere Depoteinzahlungen fallen weg. Im Jahr 20-30 "entspart" er sein Depot, um die gestiegenen Mietkosten vs Annuität abzufangen. Danach muss er zusätzliches Geld in die Hand nehmen, da Depotwert = 0 und Miete wird fällig. Die Bude wäre jetzt inzwischen abbezahlt. (Der Vermieter freut sich.) Der Immokäufer kann ab Jahr 10-20 anfangen, zusätzlich in ein Depot zu investieren (eigesparte Diff. Annuität vs. Miete). Von Jahr 20-30 baut sich ein kleines, nettes Depot auf. Ab Jahr 30 zahlt der Immokäufer auch keine Annuität mehr und hat gleichzeitig ein Depot und wohnt (Kalt)-Mietfrei. Ich bleibe bei meiner Immobilie.

1. Auch ein Depot in das nicht eingezahlt wird verzinst sich.
2. Sollte nach 20 Jahren die Miete höher sein als die Rate, so kann der Mieter ca. 1300 pM ohne Wertverzehr aus dem Depot entnehmen. Ob die Miete nach 20 Jahren aber so hoch liegt? Bis zum Verzehr des Depots ist da noch einiges an Platz.
3. Woher kann der Eigentümer denn in den Jahren 10-20 ein Depot auf aufbauen? Annahmegemäß liegen Rate und Miete hier ja gleich auf. Das wäre erst ab Jahr 20 möglich.
4. Unter der Annahme, dass die Miete in Jahr 20-30 1000 Euro über der Annuität liegt (und die Annahme ist großzügig) hat der Mieter in Jahr 30 ein Depot von 312k Euro. Der Mieter von 165k.
5. Und nun hat der Eigentümer ein Haus in das 30 Jahre lang kein Euro gesteckt wurde, Finanzierungssätzen, die 30 Jahre lang nicht steigen und der grundsätzlichen Annahme, dass Mieten bei einer schrumpfenden Bevölkerung steigen.

Punkt 3) war ein Schreibfehler - ja erst ab 20 Jahren
Ich verspreche Dir aber jetzt schon, dass ich Dir mein unrenoviertes Haus in 30 Jahren nicht im gegenseitigen Tausch unserer Depots abtreten werde. Dann verkaufe ich es zum mehrfachen Preis Deines Depots an jemand anderen. Mein Depot habe ich "on Top".

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Ein gewisse Ironie liegt darin, dass man bei hohen Multiples auf hohe Preissteigerungen der Immobilie angewiesen ist, um nicht gegenüber dem Mieter zu verlieren. Liegt natürlich daran, dass das Delta aus Rate und Miete bei hohen Multiples entsprechend groß ausfällt. Also eine ohnehin mutmaßlich schon überbewertete Immobilie muss noch weiter im Wert steigen. Ob es Sinn macht, da zu investieren?

Es liegt aber auch eine Ironie darin, dass am Beispiel Tesla die hohen Multiples darin bestehen, dass die Verkaufserlöse von heute noch nicht einmal produzierten Fahrzeugen bereits eingepreist sind. Ob diese jemals gebaut werden (können), oder dieses Kapital in erster Linie dazu gedient hat, Elon Musk zum reichsten Menschen zu machen, lass ich hier dann auch mal im Raum stehen.

Es ist ein seit Jahrzehnten üblicher Vorgang, (unter anderem) zukünftig zu erwartende Unternehmensgewinne und Umsatzerlöse zur Bewertung des aktuellen Unternehmenswertes zu nutzen. Wer das ironisch findet, sollte wirklich auf "Betongold" setzen.

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Das entscheidende Risiko bei einer Immobilie ist die Verschlechterung des Standortes ( wirtschaftlicher Niedergang, Kriminalität, keine Jobs mehr verfügbaren etc.). In dem Fall möchte oder muss man seinen Standort verlassen, kann es aber nicht, weil das Haus mit hohen Raten bezahlt wird und ein Verkauf nicht mehr viel einbringt.

Die größte Fallhöhe (auf eine Sicht von 20 Jahren) sehe ich dazu in den aktuellen Automobilhochburgen. Momentan top aber mit Klumpenrisiko und im Umbruch.

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Ich finde, was hier oft vereinfachend angenommen wird, ist die lange Zinsbindung. In der heutigen Situation ist es natürlich besser eine lange Zinsbindung auszuhandeln. Dies geht allerdings stets zu Lasten der Zinsen. Ich habe daher bei meinen drei Immobilien keine mit einer Zinsbindung von 30 Jahren. Eher 10/15.
Und hier musste ich in der Tat genau mit Excel ausrechnen, ob in 10 Jahren bei einem Zins von 3-5% die Annuität immer noch billiger ist als eine vergleichbare Kaltmiete.

Die Annuität bildet auch Vermögen. Diese Vermögen musst Du an anderer Stelle nicht mehr bilden. Du sparst damit Ausgaben, um dieses Vermögen an anderer Stelle zu generieren. Um diese Ersparnis könnte die Kaltmiete unter der Annuität liegen, ohne Vermögensverlust/Vermögensgewinn.

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Die Fed hat heute angekündigt die Geldpolitik stärker als die bereits angekündigten 3 Erhöhungen in 2022 und 2023 straffen zu wollen. Das wird spannend, wenn institutionelle wieder eine risikolose Alternative mit halbwegs guter Verzinsung bekommen. Das heisst nicht, dass alles umgeschichtet wird. Aber Teile mit Sicherheit.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Ich finde, was hier oft vereinfachend angenommen wird, ist die lange Zinsbindung. In der heutigen Situation ist es natürlich besser eine lange Zinsbindung auszuhandeln. Dies geht allerdings stets zu Lasten der Zinsen. Ich habe daher bei meinen drei Immobilien keine mit einer Zinsbindung von 30 Jahren. Eher 10/15.
Und hier musste ich in der Tat genau mit Excel ausrechnen, ob in 10 Jahren bei einem Zins von 3-5% die Annuität immer noch billiger ist als eine vergleichbare Kaltmiete.

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

...und zeitgleich kommt der Vermieter auch noch mit einer weiteren Mieterhöhung an

Es wird keine unendlichen Mietpreissteigerungen geben, hört doch bitte auf mit diesem Unsinn. Wenn sich die Leute keine Wohnungen mehr leisten können wird die Politik schnell einschreiten, sieht man doch jetzt schon vermehrt.

Wir haben jetzt 5% Inflation. Da werden sich mittelfristig auch die daran orientieren. Gleichzeitig haben sich Kreditschulden 5% real entwertet in einem Jahr. Wer 500k Kredit hatte, der hat 25k reale Kreditentwertung in einem Jahr gehabt.

So ist es. Und spätestens in der Halbzeit der 30 jährigen Immobilienfinanzierung haben die Mietpreise die Annuität nominal eingeholt und der Immobilienbesitzer kann zusätzlich zu seinem Immobilienvermögen mit zusätzlichen Depoteinlagen aufholen. Am Ende dann mit vergleichbaren Depotwert + Immo und geringe Kosten für Wohnen im Alter.

Ich schätze es mal in etwa so:
Der Mieter kann vom Jahr 1-10 zusätzlich ein Depot aufbauen. Im Jahr 10-20 ist die Kaltmiete auf dem Niveau der Annuität und weitere Depoteinzahlungen fallen weg. Im Jahr 20-30 "entspart" er sein Depot, um die gestiegenen Mietkosten vs Annuität abzufangen. Danach muss er zusätzliches Geld in die Hand nehmen, da Depotwert = 0 und Miete wird fällig. Die Bude wäre jetzt inzwischen abbezahlt. (Der Vermieter freut sich.) Der Immokäufer kann ab Jahr 10-20 anfangen, zusätzlich in ein Depot zu investieren (eigesparte Diff. Annuität vs. Miete). Von Jahr 20-30 baut sich ein kleines, nettes Depot auf. Ab Jahr 30 zahlt der Immokäufer auch keine Annuität mehr und hat gleichzeitig ein Depot und wohnt (Kalt)-Mietfrei. Ich bleibe bei meiner Immobilie.

1. Auch ein Depot in das nicht eingezahlt wird verzinst sich.
2. Sollte nach 20 Jahren die Miete höher sein als die Rate, so kann der Mieter ca. 1300 pM ohne Wertverzehr aus dem Depot entnehmen. Ob die Miete nach 20 Jahren aber so hoch liegt? Bis zum Verzehr des Depots ist da noch einiges an Platz.
3. Woher kann der Eigentümer denn in den Jahren 10-20 ein Depot auf aufbauen? Annahmegemäß liegen Rate und Miete hier ja gleich auf. Das wäre erst ab Jahr 20 möglich.
4. Unter der Annahme, dass die Miete in Jahr 20-30 1000 Euro über der Annuität liegt (und die Annahme ist großzügig) hat der Mieter in Jahr 30 ein Depot von 312k Euro. Der Mieter von 165k.
5. Und nun hat der Eigentümer ein Haus in das 30 Jahre lang kein Euro gesteckt wurde, Finanzierungssätzen, die 30 Jahre lang nicht steigen und der grundsätzlichen Annahme, dass Mieten bei einer schrumpfenden Bevölkerung steigen.

Also stimmt es scheinbar doch, dass Immobilienbesitzer deutlich mehr Vermögen aufbauen vs Mieter. Das Haus wird vermutlich DEUTLICH mehr wert sein, als die Diff der beiden Depots.
Hier nur die beiden Depots ohne Immowert gegenüberzustellen, ist ja geradezu absurd.

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Mal angenommen, die Zinsen steigen und die Hauspreise sinken leicht oder bleiben gleich.
Hat das eine Auswirkung auf die Miete? Diese wird doch, solange der Wohndruck anhält über die Jahre eher leicht steigen? Oder habe ich einen denkfehler?

In der Zukunft werden die ganz alten immobilien abgerissen und diese werden größtenteils durch Neubauten ersetzt. Diese werden immer teurer. Daher werden auch die Bestandimmos nicht mehr im Wert sinken, da das Delta Neubau vs Altbau nicht unendlich groß wird. Wer daran glaubt, dass die Mieten in Zukunft nicht steigen werden, der glaubt auch daran:

1. Vermieter können nicht rechnen oder möchten Geld vernichten, weil sie gute Menschen sind. Sie können sich das auch leisten und finanzieren Dir Deine Wohnung aus den Verlusten, die er mit der Wohnung Deines Nachbarn macht.
2. Die Baukosten, in der viel Lohnkosten und Materialien stecken, werden sinken. Somit werden bei steigender Inflation die Löhne und Materialien weiter sinken.
3. Inflation wird abgeschafft und Deflation kommt, damit die EU ihre Schulden besser begleichen kann.
4. Es gibt keine Mietinteressenten mehr, da die Hälfte aller Haushhalte nicht mehr wohnen möchte.
5. Das Homeoffice wird unter der nächsten Brücke und nicht in der Wohnung eingerichtet.
6. Es gibt bei steigenden pro Kopf Verbrauch (qm) und zunehmnder Single Wohnsituation Leerstand in einem Ausmaße, der heute noch unvorstellbar ist.

Mehr fällt mir auf die Schnelle gerade nicht ein.

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Ich frag mich immer, was ihr denn sooooviel in ein Haus stecken / renovieren wollt. Meine Eltern haben vor 42 Jahren gebaut. Bis auf Fenster und einmal die Heizung war es das groß. Fließen, Anstriche, etc. sind noch identisch. Dach wurde einmal ausgebessert (5k). DIe Küche wurde einmal getauscht (30.000 EUro)

Meine Schwester hat vor 22 Jahren gebaut. Gleiches Spiel. Eigentlich wurde außer mal neu gestrichen echt nicht viel gemacht und da steht auch absolut nichts an (sagt der Wertgutachter). Jetzt verkauft sie das Haus an eine Tochter. Das einzige was die dann renoviert ist Küche und Bad. Aber nicht weil es "muss".

Ich weiß ja nicht ob euch die Expertise fehlt. Aber man muss nicht alle 20 Jahre das Haus neu bauen. Und bitte erzählt mir jetzt nicht, dass euer Vermieter alle 10 bis 15 Jahre die Bäder neu macht. Dazu kenne ich zuviele Mieter, wo das Bad farblich aus den 70ern stammt.

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Mal angenommen, die Zinsen steigen und die Hauspreise sinken leicht oder bleiben gleich.
Hat das eine Auswirkung auf die Miete? Diese wird doch, solange der Wohndruck anhält über die Jahre eher leicht steigen? Oder habe ich einen denkfehler?

Die 5 Zimmer Wohnung wird für den Single der Nachfolger des Einzimmer-Appartements. Der Anspruch steigt: 1. Wohnzimmer / 2. Schlafzimmer / 3. Arbeitszimmer / 4.Gästezimmer / 5. Zocker-u. Heimkino-Zimmer. Da haben früher 6 Personen drin gewohnt.
Da kann die Bevölkerung schon noch ein wenig schrumpfen, bis wir zuviel Wohnraum im Markt haben. Kann mir unter diesen Gesichtspunkten eher nicht vorstellen, dass die Mieten sinken werden.

antworten

Wie wahr. Sehe ich absolut genau so wie du.
Ich bin ja schon 60 und wir haben unser Haus vor 2 Monaten für 600.000 verkauft (damals für 300 tsd DMark gekauft). Ziehen jetzt zur Rente nach Mallorca. Das Haus stammt von 1985 und wir haben nichts dran verändert. Alles von Elektronik bis Bad Heizung und Dach sowie Fenster ist noch genau so wie damals und noch top in Schuss. Der Käufer hat nur streichen müssen und ich denke auch die nächsten 40 Jahre brauch er nichts grundlegendes machen. Also das mit den Instandhaltungen kann ich mir vielleicht bei Fertighäusern vorstellen aber nicht bei Stein auf Stein. Da muss es schon mit dem teufel zu gehen das da Fenster oder Heizung kaputt gehen. Also liebe zukünftige Käufer: wenn ihr zumindest neu baut oder ein Haus aus den 2000er kauft gebe ich euch mein Wort das ihr bis zum Verkauf oder vererben des Hauses keine Kosten bzgl. Instandhaltung haben werdet. Höchstens wenn ihr mal Lust habt ein Zimmer neu zu streichen. Gute Wandfarbe gibt es für 100€ im Bauhaus.

P.s. Haben auf Mallorca eine richtig schöne Finca gekauft für 300.000€ (bar bezahlt) und jetzt genießen wir unser Leben. Kinder und Enkel kommen dann 2 mal im Jahr zu Besuch. So lässt es sich leben. Als wir damals gekauft hatten waren 300 tsd DMark ne Menge Geld und wir hätten uns nie erträumen lassen das wir heute unseren Traum verwirklichen können durch diese Entscheidung damals.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Ich frag mich immer, was ihr denn sooooviel in ein Haus stecken / renovieren wollt. Meine Eltern haben vor 42 Jahren gebaut. Bis auf Fenster und einmal die Heizung war es das groß. Fließen, Anstriche, etc. sind noch identisch. Dach wurde einmal ausgebessert (5k). DIe Küche wurde einmal getauscht (30.000 EUro)

Meine Schwester hat vor 22 Jahren gebaut. Gleiches Spiel. Eigentlich wurde außer mal neu gestrichen echt nicht viel gemacht und da steht auch absolut nichts an (sagt der Wertgutachter). Jetzt verkauft sie das Haus an eine Tochter. Das einzige was die dann renoviert ist Küche und Bad. Aber nicht weil es "muss".

Ich weiß ja nicht ob euch die Expertise fehlt. Aber man muss nicht alle 20 Jahre das Haus neu bauen. Und bitte erzählt mir jetzt nicht, dass euer Vermieter alle 10 bis 15 Jahre die Bäder neu macht. Dazu kenne ich zuviele Mieter, wo das Bad farblich aus den 70ern stammt.

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Mal angenommen, die Zinsen steigen und die Hauspreise sinken leicht oder bleiben gleich.
Hat das eine Auswirkung auf die Miete? Diese wird doch, solange der Wohndruck anhält über die Jahre eher leicht steigen? Oder habe ich einen denkfehler?

Die 5 Zimmer Wohnung wird für den Single der Nachfolger des Einzimmer-Appartements. Der Anspruch steigt: 1. Wohnzimmer / 2. Schlafzimmer / 3. Arbeitszimmer / 4.Gästezimmer / 5. Zocker-u. Heimkino-Zimmer. Da haben früher 6 Personen drin gewohnt.
Da kann die Bevölkerung schon noch ein wenig schrumpfen, bis wir zuviel Wohnraum im Markt haben. Kann mir unter diesen Gesichtspunkten eher nicht vorstellen, dass die Mieten sinken werden.

Wenn es finanziell drin ist, ich bewohne auch alleine eine 4 Zimmer Wohnung mit 2 Bädern:

1. Wohnzimmer
2. Büro
3. Schlafzimmer
4. Heimkino

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Ja, wenn nur jeder so wenig Anspruch hätte..
Sorry, aber das ist dann wirklich Verknechten für eine Immobilie.

Natürlich will man etwas ändern, und ja, man muss auch irgendwann die Elektrik erneuern, aber nicht umsonst wurde empirisch bewiesen, dass nach sogar 30 Jahren noch mal der Wert der Immobilien in Instandhaltung ausgegeben werden muss. Ich halte das auch für übertrieben, aber mit 3-5€/qm Rücklage pro Monat ist man gut dabei. Wer das nicht macht, hat mE schon verloren.
Es ist dennoch witzig zu sehen, wie emotional die Hausbesitzer hier ihre doch sehr irrationale Entscheidung für Immobilien verteidigen.
Gebt doch zu, dass es Luxus ist und nicht wie oben geschrieben „annuität Vermögen aufbaut“. Das ist wirklich großer Unsinn.
Echte (!! Investitionen in Unternehmen bringen langfristig eben immer mehr Geld. Aber nicht jeder will das, manche wollen einfach „ihr haus“.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Ich frag mich immer, was ihr denn sooooviel in ein Haus stecken / renovieren wollt. Meine Eltern haben vor 42 Jahren gebaut. Bis auf Fenster und einmal die Heizung war es das groß. Fließen, Anstriche, etc. sind noch identisch. Dach wurde einmal ausgebessert (5k). DIe Küche wurde einmal getauscht (30.000 EUro)

Meine Schwester hat vor 22 Jahren gebaut. Gleiches Spiel. Eigentlich wurde außer mal neu gestrichen echt nicht viel gemacht und da steht auch absolut nichts an (sagt der Wertgutachter). Jetzt verkauft sie das Haus an eine Tochter. Das einzige was die dann renoviert ist Küche und Bad. Aber nicht weil es "muss".

Ich weiß ja nicht ob euch die Expertise fehlt. Aber man muss nicht alle 20 Jahre das Haus neu bauen. Und bitte erzählt mir jetzt nicht, dass euer Vermieter alle 10 bis 15 Jahre die Bäder neu macht. Dazu kenne ich zuviele Mieter, wo das Bad farblich aus den 70ern stammt.

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Wie kommst du auf diese Vorstellung? Dir ist sicherlich bewusst, dass Aktien in den letzten 120Jahren eine mehr als doppelt so hoher reale Rendite als Immos erzielt haben.

Leider ist Dein Depot aber längst verbraucht, um das delta Miete vs Rate innerhalb der 30 jährigen Finanzierungszeit zu kompensieren. Und das doppelte von Null ist nicht sooooo viel.

Auch nur auf Basis vieler falscher Annahmen.

Wie wäre es denn statt von „Annuität und Miete sind gleich hoch“ gleich zum nächsten Unsinn, den Du auf Bauchgefühl beruhend verbreitest einfach mal selbst rechnest?

Dein Rechenfehler liegt darin, dass Du den Immowert in 30 Jahren oder von mir aus auch in 38 Jahren nicht einbeziehst. Der ist bei Deinem Vergleich nicht existent. Rechne bitte selber auch noch mal. Und dann rechne noch mal weiter, wie es dann die letzten 20 Jahre weiter geht.

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Mal angenommen, die Zinsen steigen und die Hauspreise sinken leicht oder bleiben gleich.
Hat das eine Auswirkung auf die Miete? Diese wird doch, solange der Wohndruck anhält über die Jahre eher leicht steigen? Oder habe ich einen denkfehler?

Die 5 Zimmer Wohnung wird für den Single der Nachfolger des Einzimmer-Appartements. Der Anspruch steigt: 1. Wohnzimmer / 2. Schlafzimmer / 3. Arbeitszimmer / 4.Gästezimmer / 5. Zocker-u. Heimkino-Zimmer. Da haben früher 6 Personen drin gewohnt.
Da kann die Bevölkerung schon noch ein wenig schrumpfen, bis wir zuviel Wohnraum im Markt haben. Kann mir unter diesen Gesichtspunkten eher nicht vorstellen, dass die Mieten sinken werden.

Wenn es finanziell drin ist, ich bewohne auch alleine eine 4 Zimmer Wohnung mit 2 Bädern:

1. Wohnzimmer
2. Büro
3. Schlafzimmer
4. Heimkino

Das wird Dir irgendwann zu eng :-)

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Ich frag mich immer, was ihr denn sooooviel in ein Haus stecken / renovieren wollt. Meine Eltern haben vor 42 Jahren gebaut. Bis auf Fenster und einmal die Heizung war es das groß. Fließen, Anstriche, etc. sind noch identisch. Dach wurde einmal ausgebessert (5k). DIe Küche wurde einmal getauscht (30.000 EUro)

Meine Schwester hat vor 22 Jahren gebaut. Gleiches Spiel. Eigentlich wurde außer mal neu gestrichen echt nicht viel gemacht und da steht auch absolut nichts an (sagt der Wertgutachter). Jetzt verkauft sie das Haus an eine Tochter. Das einzige was die dann renoviert ist Küche und Bad. Aber nicht weil es "muss".

Ich weiß ja nicht ob euch die Expertise fehlt. Aber man muss nicht alle 20 Jahre das Haus neu bauen. Und bitte erzählt mir jetzt nicht, dass euer Vermieter alle 10 bis 15 Jahre die Bäder neu macht. Dazu kenne ich zuviele Mieter, wo das Bad farblich aus den 70ern stammt.

Auch hier wieder folgendes: Es muss heute eben alles vom Feinsten sein. Die Ansprüche der Boomer Kinder sind unbezahlbar hoch. Neben dem Kaufpreis kalkulieren die noch 150 bis 200K an Renovierung mit z.B Fliesen 120x120 im ganzen Haus, 40 K für neues Wellness Bad und 40K Einbauküche etc.
Da liegt das Problem. Diese Ansprüche konnten deren Eltern auch nicht realisieren.

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5. Und nun hat der Eigentümer ein Haus in das 30 Jahre lang kein Euro gesteckt wurde, Finanzierungssätzen, die 30 Jahre lang nicht steigen und der grundsätzlichen Annahme, dass Mieten bei einer schrumpfenden Bevölkerung steigen.

Die grundsätzliche Annahme, das die Mieten bei einer schrumpfenden Bevölkerung steigen, ist auch die richtige Annahme.

1. Sie muss in dieser Betrachtung nur nominal steigen - nicht real. Das regelt die Inflation langfristig von selber.
2. Der freiwerdende Wohnraum wg. Bevölkerung wird durch höhere Ansprüche an die Wohngröße stark kompensiert. (Home Office....)
3. Da die Mieten nominal steigen, werden auch die Immos zeitverschoben wieder nominal steigen. Sie haben derzeit einen Vorsprung, der irgendwann wieder sinkt. Kaufpreise werden bald deutlich langsamer steigen, als derzeit und Mieten werden irgendwann stärker steigen als die Kaufpreise. Letztlich hat die Inflation bei den Immos viel früher begonnen, als die offizielle Inflation. Sie wird auch früher wieder absinken. Wenn Kaufen dann für jeden ERKENNBAR günstiger wird, als Mieten, dann steigen die Kaufpreise wieder wegen steigender Nachfrage. In DE gibt es noch so viel Nachholbedarf an Immobesitz, wie in kaum einem anderen Land in EUR. Die Mieter wollen nicht alle Mieter bleiben. Viele müssen es jedoch bleiben.
4. Wie immer: Lage - Lage - Lage

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Ernsthaft, Mallorca als Rentnerwohnsitz?? Im Winter ist das da auch nicht so toll. Dann wäre ich doch eher auf die Kanaren gegangen. In einer Seniorenresidenz habe ich auch Mallorca-Rückkehrer getroffen, die wegen der schlechten pflegerischen Situation Mallorca wieder verlassen hatten.

Sinnvoller ist da Mallorca von Frühjahr bis September und noch eine Wohnung in Deutschland.

Haus von 1985 und nichts saniert? Da hat der Käufer wohl keinen guten Deal gemacht. Von wegen das hält alles noch jahrelang ... Wer sich mit Immobilien und Technik auskennt wird Dir das nicht glauben!

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Wie wahr. Sehe ich absolut genau so wie du.
Ich bin ja schon 60 und wir haben unser Haus vor 2 Monaten für 600.000 verkauft (damals für 300 tsd DMark gekauft). Ziehen jetzt zur Rente nach Mallorca. Das Haus stammt von 1985 und wir haben nichts dran verändert. Alles von Elektronik bis Bad Heizung und Dach sowie Fenster ist noch genau so wie damals und noch top in Schuss. Der Käufer hat nur streichen müssen und ich denke auch die nächsten 40 Jahre brauch er nichts grundlegendes machen. Also das mit den Instandhaltungen kann ich mir vielleicht bei Fertighäusern vorstellen aber nicht bei Stein auf Stein. Da muss es schon mit dem teufel zu gehen das da Fenster oder Heizung kaputt gehen. Also liebe zukünftige Käufer: wenn ihr zumindest neu baut oder ein Haus aus den 2000er kauft gebe ich euch mein Wort das ihr bis zum Verkauf oder vererben des Hauses keine Kosten bzgl. Instandhaltung haben werdet. Höchstens wenn ihr mal Lust habt ein Zimmer neu zu streichen. Gute Wandfarbe gibt es für 100€ im Bauhaus.

P.s. Haben auf Mallorca eine richtig schöne Finca gekauft für 300.000€ (bar bezahlt) und jetzt genießen wir unser Leben. Kinder und Enkel kommen dann 2 mal im Jahr zu Besuch. So lässt es sich leben. Als wir damals gekauft hatten waren 300 tsd DMark ne Menge Geld und wir hätten uns nie erträumen lassen das wir heute unseren Traum verwirklichen können durch diese Entscheidung damals.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Ich frag mich immer, was ihr denn sooooviel in ein Haus stecken / renovieren wollt. Meine Eltern haben vor 42 Jahren gebaut. Bis auf Fenster und einmal die Heizung war es das groß. Fließen, Anstriche, etc. sind noch identisch. Dach wurde einmal ausgebessert (5k). DIe Küche wurde einmal getauscht (30.000 EUro)

Meine Schwester hat vor 22 Jahren gebaut. Gleiches Spiel. Eigentlich wurde außer mal neu gestrichen echt nicht viel gemacht und da steht auch absolut nichts an (sagt der Wertgutachter). Jetzt verkauft sie das Haus an eine Tochter. Das einzige was die dann renoviert ist Küche und Bad. Aber nicht weil es "muss".

Ich weiß ja nicht ob euch die Expertise fehlt. Aber man muss nicht alle 20 Jahre das Haus neu bauen. Und bitte erzählt mir jetzt nicht, dass euer Vermieter alle 10 bis 15 Jahre die Bäder neu macht. Dazu kenne ich zuviele Mieter, wo das Bad farblich aus den 70ern stammt.

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Mit den farblich aus den 1970ern stammenden Bädern hast du recht. Aber dann sieh Dir auch mal die Rohrleitungen an, die dahinter stecken. Sind oft total korrodiert und dann gibt es einen riesen Wasserschaden.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Ich frag mich immer, was ihr denn sooooviel in ein Haus stecken / renovieren wollt. Meine Eltern haben vor 42 Jahren gebaut. Bis auf Fenster und einmal die Heizung war es das groß. Fließen, Anstriche, etc. sind noch identisch. Dach wurde einmal ausgebessert (5k). DIe Küche wurde einmal getauscht (30.000 EUro)

Meine Schwester hat vor 22 Jahren gebaut. Gleiches Spiel. Eigentlich wurde außer mal neu gestrichen echt nicht viel gemacht und da steht auch absolut nichts an (sagt der Wertgutachter). Jetzt verkauft sie das Haus an eine Tochter. Das einzige was die dann renoviert ist Küche und Bad. Aber nicht weil es "muss".

Ich weiß ja nicht ob euch die Expertise fehlt. Aber man muss nicht alle 20 Jahre das Haus neu bauen. Und bitte erzählt mir jetzt nicht, dass euer Vermieter alle 10 bis 15 Jahre die Bäder neu macht. Dazu kenne ich zuviele Mieter, wo das Bad farblich aus den 70ern stammt.

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Der Zinsaufschlag zwischen 15 und 20 Jahre Zinsbindung lag in letzter Zeit bei um die 0,15-0,2%. Das ist nicht die Welt.
30 Jahre Zinsbindung ist dagegen eine andere Geschichte und lohnt sich meist tatsächlich nicht.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Ich finde, was hier oft vereinfachend angenommen wird, ist die lange Zinsbindung. In der heutigen Situation ist es natürlich besser eine lange Zinsbindung auszuhandeln. Dies geht allerdings stets zu Lasten der Zinsen. Ich habe daher bei meinen drei Immobilien keine mit einer Zinsbindung von 30 Jahren. Eher 10/15.
Und hier musste ich in der Tat genau mit Excel ausrechnen, ob in 10 Jahren bei einem Zins von 3-5% die Annuität immer noch billiger ist als eine vergleichbare Kaltmiete.

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1. Auch ein Depot in das nicht eingezahlt wird verzinst sich.
2. Sollte nach 20 Jahren die Miete höher sein als die Rate, so kann der Mieter ca. 1300 pM ohne Wertverzehr aus dem Depot entnehmen. Ob die Miete nach 20 Jahren aber so hoch liegt? Bis zum Verzehr des Depots ist da noch einiges an Platz.
3. Woher kann der Eigentümer denn in den Jahren 10-20 ein Depot auf aufbauen? Annahmegemäß liegen Rate und Miete hier ja gleich auf. Das wäre erst ab Jahr 20 möglich.
4. Unter der Annahme, dass die Miete in Jahr 20-30 1000 Euro über der Annuität liegt (und die Annahme ist großzügig) hat der Mieter in Jahr 30 ein Depot von 312k Euro. Der Mieter von 165k.
5. Und nun hat der Eigentümer ein Haus in das 30 Jahre lang kein Euro gesteckt wurde, Finanzierungssätzen, die 30 Jahre lang nicht steigen und der grundsätzlichen Annahme, dass Mieten bei einer schrumpfenden Bevölkerung steigen.

Ach ups, den größten Fehler sogar übersehen: ich habe mit 38 jähriger Finanzierung gerechnet und daher nur 250 pM in den ersten 10 Jahren eingezahlt. Genauso müsste die Annuität dann auch auf 38 Jahre gezahlt werden.

Bei 38 Jahren Finanzierung hat der Immobesitzer auf Basis Deiner Annahmen bis zum 30. Jahr (312K Mieter vs 165K Immobesitzer mit dann 1000 EUR zus. Sparrate wg, Diff. Miete zur Annuität) neben seiner abbezahlten Immo bereits ein gleichwertiges Depot, wie der Mieter. Spätestens jetzt geht es dem Mieter schlechter und das Depot des Immobesitzers überholt das des Mieters. Das ist dann vielleicht zum Rentenbeginn. Der Immowert darf schon 0 EUR betragen, obwohl er wahrscheinlich wesentlich höher ist, als beide Depots zusammen.
Und Denk bitte auch daran: Die Miete zahlst Du vom versteuerten Einkommen. Die Depoterträge sind zu versteuern. Die Mietersparnis sowie die Wertsteigerung der Immo ist steuerfrei. Je länger finanziert wird, desto besser wird es für den Immobesitzer.

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Es liegt aber auch eine Ironie darin, dass am Beispiel Tesla die hohen Multiples darin bestehen, dass die Verkaufserlöse von heute noch nicht einmal produzierten Fahrzeugen bereits eingepreist sind. Ob diese jemals gebaut werden (können), oder dieses Kapital in erster Linie dazu gedient hat, Elon Musk zum reichsten Menschen zu machen, lass ich hier dann auch mal im Raum stehen.

Es ist ein seit Jahrzehnten üblicher Vorgang, (unter anderem) zukünftig zu erwartende Unternehmensgewinne und Umsatzerlöse zur Bewertung des aktuellen Unternehmenswertes zu nutzen. Wer das ironisch findet, sollte wirklich auf "Betongold" setzen.

Ja, das ist richtig. Die Dimension hat sich jedoch völlig von der Realität entfernt. Die angestrebten Unternehmensgewinne rücken in immer fernere Zukunft und werden immer spekulativer. Irgendwann kostet eine Wohnung auch 100k / qm. Die zahlt aber heute keiner, auch wenn der Wert irgendwann einmal da ist. Aktionäre tun das aber heute.
Wer heute über zu hohe Immopreise klagt und von einer Blase spricht, der sollte sein Depot auch mal diesbezüglich in Frage stellen.

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Mal angenommen, die Zinsen steigen und die Hauspreise sinken leicht oder bleiben gleich.
Hat das eine Auswirkung auf die Miete? Diese wird doch, solange der Wohndruck anhält über die Jahre eher leicht steigen? Oder habe ich einen denkfehler?

Die 5 Zimmer Wohnung wird für den Single der Nachfolger des Einzimmer-Appartements. Der Anspruch steigt: 1. Wohnzimmer / 2. Schlafzimmer / 3. Arbeitszimmer / 4.Gästezimmer / 5. Zocker-u. Heimkino-Zimmer. Da haben früher 6 Personen drin gewohnt.
Da kann die Bevölkerung schon noch ein wenig schrumpfen, bis wir zuviel Wohnraum im Markt haben. Kann mir unter diesen Gesichtspunkten eher nicht vorstellen, dass die Mieten sinken werden.

Wenn es finanziell drin ist, ich bewohne auch alleine eine 4 Zimmer Wohnung mit 2 Bädern:

1. Wohnzimmer
2. Büro
3. Schlafzimmer
4. Heimkino

Mit dem nächsten Jobwechsel hab ich es auf 3 Zimmer abgesehen: Wohnzimmer, Schlafzimmer und Gästezimmer/Büro. Vielleicht auch 4 Zimmer je nach Stadt, um Gästezimmer und Büro zu trennen.

Allerdings verstehe ich ein Heimkino nicht - Was ist denn da noch der Unterschied zum Wohnzimmer? :D Also im Wohnzimmer steht doch auch eine bequeme Couch und wer will kann auch einen Beamer anbringen.

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Dadurch wird der Druck auf die EZB mit Sicherheit nicht sinken und Zinserhöhungen auch im Euroraum wahrscheinlicher

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Die Fed hat heute angekündigt die Geldpolitik stärker als die bereits angekündigten 3 Erhöhungen in 2022 und 2023 straffen zu wollen. Das wird spannend, wenn institutionelle wieder eine risikolose Alternative mit halbwegs guter Verzinsung bekommen. Das heisst nicht, dass alles umgeschichtet wird. Aber Teile mit Sicherheit.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Ich finde, was hier oft vereinfachend angenommen wird, ist die lange Zinsbindung. In der heutigen Situation ist es natürlich besser eine lange Zinsbindung auszuhandeln. Dies geht allerdings stets zu Lasten der Zinsen. Ich habe daher bei meinen drei Immobilien keine mit einer Zinsbindung von 30 Jahren. Eher 10/15.
Und hier musste ich in der Tat genau mit Excel ausrechnen, ob in 10 Jahren bei einem Zins von 3-5% die Annuität immer noch billiger ist als eine vergleichbare Kaltmiete.

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Wie wahr. Sehe ich absolut genau so wie du.
Ich bin ja schon 60 und wir haben unser Haus vor 2 Monaten für 600.000 verkauft (damals für 300 tsd DMark gekauft). Ziehen jetzt zur Rente nach Mallorca. Das Haus stammt von 1985 und wir haben nichts dran verändert. Alles von Elektronik bis Bad Heizung und Dach sowie Fenster ist noch genau so wie damals und noch top in Schuss. Der Käufer hat nur streichen müssen und ich denke auch die nächsten 40 Jahre brauch er nichts grundlegendes machen. Also das mit den Instandhaltungen kann ich mir vielleicht bei Fertighäusern vorstellen aber nicht bei Stein auf Stein. Da muss es schon mit dem teufel zu gehen das da Fenster oder Heizung kaputt gehen. Also liebe zukünftige Käufer: wenn ihr zumindest neu baut oder ein Haus aus den 2000er kauft gebe ich euch mein Wort das ihr bis zum Verkauf oder vererben des Hauses keine Kosten bzgl. Instandhaltung haben werdet. Höchstens wenn ihr mal Lust habt ein Zimmer neu zu streichen. Gute Wandfarbe gibt es für 100€ im Bauhaus.

P.s. Haben auf Mallorca eine richtig schöne Finca gekauft für 300.000€ (bar bezahlt) und jetzt genießen wir unser Leben. Kinder und Enkel kommen dann 2 mal im Jahr zu Besuch. So lässt es sich leben. Als wir damals gekauft hatten waren 300 tsd DMark ne Menge Geld und wir hätten uns nie erträumen lassen das wir heute unseren Traum verwirklichen können durch diese Entscheidung damals.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Ich frag mich immer, was ihr denn sooooviel in ein Haus stecken / renovieren wollt. Meine Eltern haben vor 42 Jahren gebaut. Bis auf Fenster und einmal die Heizung war es das groß. Fließen, Anstriche, etc. sind noch identisch. Dach wurde einmal ausgebessert (5k). DIe Küche wurde einmal getauscht (30.000 EUro)

Meine Schwester hat vor 22 Jahren gebaut. Gleiches Spiel. Eigentlich wurde außer mal neu gestrichen echt nicht viel gemacht und da steht auch absolut nichts an (sagt der Wertgutachter). Jetzt verkauft sie das Haus an eine Tochter. Das einzige was die dann renoviert ist Küche und Bad. Aber nicht weil es "muss".

Ich weiß ja nicht ob euch die Expertise fehlt. Aber man muss nicht alle 20 Jahre das Haus neu bauen. Und bitte erzählt mir jetzt nicht, dass euer Vermieter alle 10 bis 15 Jahre die Bäder neu macht. Dazu kenne ich zuviele Mieter, wo das Bad farblich aus den 70ern stammt.

Mein Elternhaus ist jetzt 30 Jahre alt. Natürlich musste da etwas gemacht werden. Teile des Bads, eine neue Küche, teilweise ein neuer Bodenbelag, eine neue Heizung. Der Garten macht auch Arbeit. Da gibt es neben einer Wiese auch ein Pflaster, das repariert werden muss. Dann wurden da mal im Keller Wände eingezogen. Manches kann man selbst machen, aber das wird unter Akademiker nicht mehr gelten. Und machen wir uns nichts vor: Der energetische Stand eines Hauses von vor 30 Jahren reicht unserer Regierung nicht aus. Obwohl das Haus top in Schuss ist, wird das auf jeden Fall mal sechsstellige Investitionen erfordern. Nicht weil es notwendig wäre, sondern weil es die Regierung so will. In der breiten Bevölkerung werden diese Kosten noch massiv unterschätzt, sonst würden gebrauchte Häuser relativ zu Neubauten nicht so teuer sein.

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Einen Punkt, den ich noch einwerfen wollen würde. Aktuell stehen die Chancen ja eher für einen Zinsanstieg, ABER nach der Krise ist vor der Krise...................

Falls Corona mal ad acta gelegt wurde, wir früher oder später die nächste Krise kommen und die Zinsen wohl wieder sinken und Geld in Staatsanleihen gepumpt. Bisher haben die Regierungen und Zentralbanken immer so reagiert. Alle 5-10 Jahre ist ja immer irgendwas.

Ich investiere sowohl in Immobilien als auch in Aktien. Für beide Assetklassen gibt es ein pro und contra.

Hier würde ich gerne auch etwas anmerken wollen bezüglich Immobilien. Es spielen andere Faktoren wie der häufig zitierte Zwangsspareffekt mit hinein und damit meine ich nicht nur die Rate, welche jeden Monat an die Bank abgedrückt werden muss, sondern auch dass die Leute häufig auch sparsamer sind, falls mal was kaputt geht etc. Ich würde meinen, dass diese Denkweise zu einem höheren Sparverhalten führt. Auch würde ich Hrn. Kiyosaki bezüglich des Eigenheims widersprechen wollen. Wohnen muss man leider immer.

Weitere Beobachtung, die ich gemacht habe. Meine (abbezahlten) Immobilien werden von der Bank deutlich risikoloser eingeschätzt, als mein Depot. Ist eigentlich nicht rational, aber leider Fakt. Die Banken reißen sich darum mir Kredite geben zu wollen.

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Sorry was für ein Unsinn.

Wäre euer Haus innen saniert, dann hättest du es für 30% mehr verkaufen können.

Es hat niemand behauptet, man könnte keine Immobilie ohne Sanierung verkaufen.
Aber der Preis ist unsaniert einfach geringer!
Manche verstehen anscheinend wirklich nicht was reale Werterhaltung bedeutet!

Die Immos aus den 80ern aus unserer Nachbarschaft werden bei Eigentümerwechsel ALLE im Sanitärbereich saniert. Wer will denn in der eigenen Immo so ein völlig veraltetes Bad nutzen? Man will was eigenes!

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Wie wahr. Sehe ich absolut genau so wie du.
Ich bin ja schon 60 und wir haben unser Haus vor 2 Monaten für 600.000 verkauft (damals für 300 tsd DMark gekauft). Ziehen jetzt zur Rente nach Mallorca. Das Haus stammt von 1985 und wir haben nichts dran verändert. Alles von Elektronik bis Bad Heizung und Dach sowie Fenster ist noch genau so wie damals und noch top in Schuss. Der Käufer hat nur streichen müssen und ich denke auch die nächsten 40 Jahre brauch er nichts grundlegendes machen. Also das mit den Instandhaltungen kann ich mir vielleicht bei Fertighäusern vorstellen aber nicht bei Stein auf Stein. Da muss es schon mit dem teufel zu gehen das da Fenster oder Heizung kaputt gehen. Also liebe zukünftige Käufer: wenn ihr zumindest neu baut oder ein Haus aus den 2000er kauft gebe ich euch mein Wort das ihr bis zum Verkauf oder vererben des Hauses keine Kosten bzgl. Instandhaltung haben werdet. Höchstens wenn ihr mal Lust habt ein Zimmer neu zu streichen. Gute Wandfarbe gibt es für 100€ im Bauhaus.

P.s. Haben auf Mallorca eine richtig schöne Finca gekauft für 300.000€ (bar bezahlt) und jetzt genießen wir unser Leben. Kinder und Enkel kommen dann 2 mal im Jahr zu Besuch. So lässt es sich leben. Als wir damals gekauft hatten waren 300 tsd DMark ne Menge Geld und wir hätten uns nie erträumen lassen das wir heute unseren Traum verwirklichen können durch diese Entscheidung damals.

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Der Zins im Euroraum steigt auch rasant in den letzten Wochen.
Die Bundesanleihen sind jetzt fast an der Nulllinie und werden im Verlauf des Jahres deutlich über den Nullzins steigen.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Die Fed hat heute angekündigt die Geldpolitik stärker als die bereits angekündigten 3 Erhöhungen in 2022 und 2023 straffen zu wollen. Das wird spannend, wenn institutionelle wieder eine risikolose Alternative mit halbwegs guter Verzinsung bekommen. Das heisst nicht, dass alles umgeschichtet wird. Aber Teile mit Sicherheit.

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WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Mal angenommen, die Zinsen steigen und die Hauspreise sinken leicht oder bleiben gleich.
Hat das eine Auswirkung auf die Miete? Diese wird doch, solange der Wohndruck anhält über die Jahre eher leicht steigen? Oder habe ich einen denkfehler?

In der Zukunft werden die ganz alten immobilien abgerissen und diese werden größtenteils durch Neubauten ersetzt. Diese werden immer teurer. Daher werden auch die Bestandimmos nicht mehr im Wert sinken, da das Delta Neubau vs Altbau nicht unendlich groß wird. Wer daran glaubt, dass die Mieten in Zukunft nicht steigen werden, der glaubt auch daran:

1. Vermieter können nicht rechnen oder möchten Geld vernichten, weil sie gute Menschen sind. Sie können sich das auch leisten und finanzieren Dir Deine Wohnung aus den Verlusten, die er mit der Wohnung Deines Nachbarn macht.
2. Die Baukosten, in der viel Lohnkosten und Materialien stecken, werden sinken. Somit werden bei steigender Inflation die Löhne und Materialien weiter sinken.
3. Inflation wird abgeschafft und Deflation kommt, damit die EU ihre Schulden besser begleichen kann.
4. Es gibt keine Mietinteressenten mehr, da die Hälfte aller Haushhalte nicht mehr wohnen möchte.
5. Das Homeoffice wird unter der nächsten Brücke und nicht in der Wohnung eingerichtet.
6. Es gibt bei steigenden pro Kopf Verbrauch (qm) und zunehmnder Single Wohnsituation Leerstand in einem Ausmaße, der heute noch unvorstellbar ist.

Mehr fällt mir auf die Schnelle gerade nicht ein.

Vorallem 1) ist heute immer mehr wahr! Es gibt so viele reiche Erben und "Euro Angst Opas" die kaufen alles um sich vermeintlich vor Inflation zu schützen, teilweise zu Multiples von 50, wo man mit den Mieteinnahmen eigentlich nichts mehr verdient. Damit subventioniert man tatsächlich einen Mieter. Einzig beim Verkauf, wenn die Preise weiter steigen, kann man einen Gewinn einfahren, sonst nicht. Genau das gleiche war in China oder Spanien der Fall, bevor die Blase geplatzt ist. Auch kenne ich sehr viele, die suchen was zum kauf, koste es was es wolle, weil die einfach nur kaufen wollen, um endlich Eigentümer zu sein, auch zu irren Multiples, wo es sich eigentlich nicht mehr lohnt.

Zu Mietinteressenten: Es gibt keine Garantie, dass ein bestimmter Ort immer attraktiv sein wird. Vorallem die Orte die attraktiv sind, da zahlt man s.o. sehr hohe Multiples, wo man mit den Mieteinnahmen selbst nix mehr verdient. Dort wo man noch vernünftige Multiples bezahlt, gibt es meist erhebliche Vermietungsrisiken, wie in Chemnitz mit hohem Leerstand. Dort gibt es Vermieter, die müssen richtig um Mieter buhlen, Dinge anbieten wie Übernahme er Umzugskosten und einige Monatsmieten kostenlos, damit man überhaupt jemanden findet, je nach Stadtteil. Daher ja: wer jetzt noch kauft in den gefragten Gegenden, der subventioniert meist einen Mieter.

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Es ist illusorisch zu glauben man müsste an einem Haus über Jahrzehnte nicht wesentlich mehr machen als ein paar mal zu streichen. Mal ein paar "Kostentreiber" der Häuser in unserer Familie:

• Heizungsanlage
• Fenster/Haustür(Klar kaputt gehen die nicht, aber die Heizkosten gehen Dir durch die Decke, wenn Du die nicht nach ner Weile austauscht)
• Bad/Küche/Türen
• Dach
• Außenputz

Ganz abgesehen von sonstigen Schönheitsreparaturen. Keines unserer Häuser hatte geringe Instandhaltungskosten.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Wie wahr. Sehe ich absolut genau so wie du.
Ich bin ja schon 60 und wir haben unser Haus vor 2 Monaten für 600.000 verkauft (damals für 300 tsd DMark gekauft). Ziehen jetzt zur Rente nach Mallorca. Das Haus stammt von 1985 und wir haben nichts dran verändert. Alles von Elektronik bis Bad Heizung und Dach sowie Fenster ist noch genau so wie damals und noch top in Schuss. Der Käufer hat nur streichen müssen und ich denke auch die nächsten 40 Jahre brauch er nichts grundlegendes machen. Also das mit den Instandhaltungen kann ich mir vielleicht bei Fertighäusern vorstellen aber nicht bei Stein auf Stein. Da muss es schon mit dem teufel zu gehen das da Fenster oder Heizung kaputt gehen. Also liebe zukünftige Käufer: wenn ihr zumindest neu baut oder ein Haus aus den 2000er kauft gebe ich euch mein Wort das ihr bis zum Verkauf oder vererben des Hauses keine Kosten bzgl. Instandhaltung haben werdet. Höchstens wenn ihr mal Lust habt ein Zimmer neu zu streichen. Gute Wandfarbe gibt es für 100€ im Bauhaus.

P.s. Haben auf Mallorca eine richtig schöne Finca gekauft für 300.000€ (bar bezahlt) und jetzt genießen wir unser Leben. Kinder und Enkel kommen dann 2 mal im Jahr zu Besuch. So lässt es sich leben. Als wir damals gekauft hatten waren 300 tsd DMark ne Menge Geld und wir hätten uns nie erträumen lassen das wir heute unseren Traum verwirklichen können durch diese Entscheidung damals.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Ich frag mich immer, was ihr denn sooooviel in ein Haus stecken / renovieren wollt. Meine Eltern haben vor 42 Jahren gebaut. Bis auf Fenster und einmal die Heizung war es das groß. Fließen, Anstriche, etc. sind noch identisch. Dach wurde einmal ausgebessert (5k). DIe Küche wurde einmal getauscht (30.000 EUro)

Meine Schwester hat vor 22 Jahren gebaut. Gleiches Spiel. Eigentlich wurde außer mal neu gestrichen echt nicht viel gemacht und da steht auch absolut nichts an (sagt der Wertgutachter). Jetzt verkauft sie das Haus an eine Tochter. Das einzige was die dann renoviert ist Küche und Bad. Aber nicht weil es "muss".

Ich weiß ja nicht ob euch die Expertise fehlt. Aber man muss nicht alle 20 Jahre das Haus neu bauen. Und bitte erzählt mir jetzt nicht, dass euer Vermieter alle 10 bis 15 Jahre die Bäder neu macht. Dazu kenne ich zuviele Mieter, wo das Bad farblich aus den 70ern stammt.

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Wenn ich fragen darf. Warum bist du nach Mallorca ausgewandert? ok guttes Wetter glaube ich. Aber trozdem, wäre es nicht besser sowohl hier als auch auf Mallorca zu leben.

Spiele selber mit dem Gedanken auszuwandern, daher ist immer so die Frage ob sich Immobilie wirklich lohnt. Klar man kann eigentlich immer verkaufen. Aber trozdem macht es für mich nur Sinn wenn man diese schon tatsächlich länger nutzt.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Wie wahr. Sehe ich absolut genau so wie du.
Ich bin ja schon 60 und wir haben unser Haus vor 2 Monaten für 600.000 verkauft (damals für 300 tsd DMark gekauft). Ziehen jetzt zur Rente nach Mallorca. Das Haus stammt von 1985 und wir haben nichts dran verändert. Alles von Elektronik bis Bad Heizung und Dach sowie Fenster ist noch genau so wie damals und noch top in Schuss. Der Käufer hat nur streichen müssen und ich denke auch die nächsten 40 Jahre brauch er nichts grundlegendes machen. Also das mit den Instandhaltungen kann ich mir vielleicht bei Fertighäusern vorstellen aber nicht bei Stein auf Stein. Da muss es schon mit dem teufel zu gehen das da Fenster oder Heizung kaputt gehen. Also liebe zukünftige Käufer: wenn ihr zumindest neu baut oder ein Haus aus den 2000er kauft gebe ich euch mein Wort das ihr bis zum Verkauf oder vererben des Hauses keine Kosten bzgl. Instandhaltung haben werdet. Höchstens wenn ihr mal Lust habt ein Zimmer neu zu streichen. Gute Wandfarbe gibt es für 100€ im Bauhaus.

P.s. Haben auf Mallorca eine richtig schöne Finca gekauft für 300.000€ (bar bezahlt) und jetzt genießen wir unser Leben. Kinder und Enkel kommen dann 2 mal im Jahr zu Besuch. So lässt es sich leben. Als wir damals gekauft hatten waren 300 tsd DMark ne Menge Geld und wir hätten uns nie erträumen lassen das wir heute unseren Traum verwirklichen können durch diese Entscheidung damals.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Ich frag mich immer, was ihr denn sooooviel in ein Haus stecken / renovieren wollt. Meine Eltern haben vor 42 Jahren gebaut. Bis auf Fenster und einmal die Heizung war es das groß. Fließen, Anstriche, etc. sind noch identisch. Dach wurde einmal ausgebessert (5k). DIe Küche wurde einmal getauscht (30.000 EUro)

Meine Schwester hat vor 22 Jahren gebaut. Gleiches Spiel. Eigentlich wurde außer mal neu gestrichen echt nicht viel gemacht und da steht auch absolut nichts an (sagt der Wertgutachter). Jetzt verkauft sie das Haus an eine Tochter. Das einzige was die dann renoviert ist Küche und Bad. Aber nicht weil es "muss".

Ich weiß ja nicht ob euch die Expertise fehlt. Aber man muss nicht alle 20 Jahre das Haus neu bauen. Und bitte erzählt mir jetzt nicht, dass euer Vermieter alle 10 bis 15 Jahre die Bäder neu macht. Dazu kenne ich zuviele Mieter, wo das Bad farblich aus den 70ern stammt.

antworten

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Mit der Argumentation "Vermögensaufbau" bin ich immer etwas vorsichtig. Ja man bezahlt ein Haus ab und ja, das trägt positiv zum Vermögen bei aber bei der Logik blendet man dann doch viel aus. Es fängt damit an, das ich in ein Haus ja auch zunächst erstmal in Form von Kaufnebenkosten investieren muss, das heißt selbst wenn ich den Tilgungssatz zu hundert Prozent als Vermögensaufbau sehen würde, bräuchte ich je nach Höhe der Tilgung bzw. Nebenkosten alleine hier schon 3-4 Jahre bis ich wieder bei 0 bin.

Die Tilgung komplett als Vermögen zu erfassen ist aber auch so eine Sache. Man hat auf die Tilgung keinen Zugriff und welches Vermögen man tatsächlich hat ist erstmal unklar. Ich kann als Eigenheim Besitzer zwar sinkende Preise aussitzen kann aber leider auch nur eingeschränkt von steigenden Preisen profitieren.

Aber beim Depot bist Du Dir sicher, das Du damit Dein Vermögen aufbaust? Auch wenn es zu 50% einbricht? Von den steigenden Preisen profitiert der Immobilienbesitzer, wenn er verkauft. Das ist aber bei den Depots nicht anders.

Das war kein "Pro Depot, anti Immobilien" Beitrag. Ich bin sogar eigentlich für den Erwerb von Immobilien zur Selbstnutzung, es gefällt mir nur nicht, ich fand die Argumentation nur sehr schwach.

Das Depot hab ich hier bewusst nicht genannt und hier gibt es, wie du völlig richtig beschreibst, andere Probleme.
Dennoch finde ich den Wertzuwachs in einem Depot greifbarer, da ich hier in der Lage bin einen Teil zu veräußern und aktiv am Wertzuwachs teilhaben kann, das kann ich bei meiner selbstgenutzten Immobilie nunmal nicht. Heißt aber eben auch, das ich Kursverluste im Depot als Vermögensverlust sehen würde, während ich wahrscheinlich nicht groß merken würde ob mein Haus letztes Jahr 50T€ mehr Wert war als jetzt.

Mit einem neuen Darlehen kann der Immobilienbesitzer ebenfalls einen Teil seiner Immobilie wieder an die Bank veräußern. Dies ist völlig unproblematisch, wenn bereits ein größerer Teil getilgt ist und die Grundschuld noch besteht. Die Zinsen dafür haben den gleichen Effekt, wie die entgangenen Erträge wegen Teilverkauf des Depots. Sie kosten Geld.....

Das man einen Teil an die Bank zurück "verkaufen" kann, ist mir tatsächlich völlig neu und wirft bei mir auch so einige Fragen auf. Solltest du wirklich einen "Verkauf" meinen, würde ich gerne mehr darüber erfahren. Verkaufe ich da einzelne Zimmer und habe? Gerne mehr Infos :)

Ich vermute, das du meinst, das ich einen weiteren Kredit auf das Haus aufnehmen kann, sobald meine Schulden bei der Bank deutlich geringer sind als der Wert der Immobilie richtig?

Falls dem so ist und du das als gleichwertig gegenüber der Möglichkeit ansiehst, die ich in einem Depot habe, wenn meine Anlagen im Wert steigen und ich hier einen Teil veräußer, haben wir ein so fundamental anderes Verständnis zu dem Thema, das jede weitere Diskussion eigentlich nur in leere laufen kann.

antworten

WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Mit der Argumentation "Vermögensaufbau" bin ich immer etwas vorsichtig. Ja man bezahlt ein Haus ab und ja, das trägt positiv zum Vermögen bei aber bei der Logik blendet man dann doch viel aus. Es fängt damit an, das ich in ein Haus ja auch zunächst erstmal in Form von Kaufnebenkosten investieren muss, das heißt selbst wenn ich den Tilgungssatz zu hundert Prozent als Vermögensaufbau sehen würde, bräuchte ich je nach Höhe der Tilgung bzw. Nebenkosten alleine hier schon 3-4 Jahre bis ich wieder bei 0 bin.

Die Tilgung komplett als Vermögen zu erfassen ist aber auch so eine Sache. Man hat auf die Tilgung keinen Zugriff und welches Vermögen man tatsächlich hat ist erstmal unklar. Ich kann als Eigenheim Besitzer zwar sinkende Preise aussitzen kann aber leider auch nur eingeschränkt von steigenden Preisen profitieren.

Aber beim Depot bist Du Dir sicher, das Du damit Dein Vermögen aufbaust? Auch wenn es zu 50% einbricht? Von den steigenden Preisen profitiert der Immobilienbesitzer, wenn er verkauft. Das ist aber bei den Depots nicht anders.

Das war kein "Pro Depot, anti Immobilien" Beitrag. Ich bin sogar eigentlich für den Erwerb von Immobilien zur Selbstnutzung, es gefällt mir nur nicht, ich fand die Argumentation nur sehr schwach.

Das Depot hab ich hier bewusst nicht genannt und hier gibt es, wie du völlig richtig beschreibst, andere Probleme.
Dennoch finde ich den Wertzuwachs in einem Depot greifbarer, da ich hier in der Lage bin einen Teil zu veräußern und aktiv am Wertzuwachs teilhaben kann, das kann ich bei meiner selbstgenutzten Immobilie nunmal nicht. Heißt aber eben auch, das ich Kursverluste im Depot als Vermögensverlust sehen würde, während ich wahrscheinlich nicht groß merken würde ob mein Haus letztes Jahr 50T€ mehr Wert war als jetzt.

Mit einem neuen Darlehen kann der Immobilienbesitzer ebenfalls einen Teil seiner Immobilie wieder an die Bank veräußern. Dies ist völlig unproblematisch, wenn bereits ein größerer Teil getilgt ist und die Grundschuld noch besteht. Die Zinsen dafür haben den gleichen Effekt, wie die entgangenen Erträge wegen Teilverkauf des Depots. Sie kosten Geld.....

Das man einen Teil an die Bank zurück "verkaufen" kann, ist mir tatsächlich völlig neu und wirft bei mir auch so einige Fragen auf. Solltest du wirklich einen "Verkauf" meinen, würde ich gerne mehr darüber erfahren. Verkaufe ich da einzelne Zimmer und habe? Gerne mehr Infos :)

Ich vermute, das du meinst, das ich einen weiteren Kredit auf das Haus aufnehmen kann, sobald meine Schulden bei der Bank deutlich geringer sind als der Wert der Immobilie richtig?

Falls dem so ist und du das als gleichwertig gegenüber der Möglichkeit ansiehst, die ich in einem Depot habe, wenn meine Anlagen im Wert steigen und ich hier einen Teil veräußer, haben wir ein so fundamental anderes Verständnis zu dem Thema, das jede weitere Diskussion eigentlich nur in leere laufen kann.

Der Gewinn aus dem Depotverkauf verbleibt ja nicht bei Dir. Diesen Gewinn nimmst Du dafür in die Hand, um die zukünftige Kaltmiete an Deinen Vermieter zu entrichten. Irgendwo muss ja die Kaltmiete erwirtschaftet werden und ich bleibe bei meinem Standpunkt, das Mieten auf Lebenszeit die kostspieligere Angelegenheit ist.

antworten

Mit einem neuen Darlehen kann der Immobilienbesitzer ebenfalls einen Teil seiner Immobilie wieder an die Bank veräußern. Dies ist völlig unproblematisch, wenn bereits ein größerer Teil getilgt ist und die Grundschuld noch besteht. Die Zinsen dafür haben den gleichen Effekt, wie die entgangenen Erträge wegen Teilverkauf des Depots. Sie kosten Geld.....

Das man einen Teil an die Bank zurück "verkaufen" kann, ist mir tatsächlich völlig neu und wirft bei mir auch so einige Fragen auf. Solltest du wirklich einen "Verkauf" meinen, würde ich gerne mehr darüber erfahren. Verkaufe ich da einzelne Zimmer und habe? Gerne mehr Infos :)

Ich vermute, das du meinst, das ich einen weiteren Kredit auf das Haus aufnehmen kann, sobald meine Schulden bei der Bank deutlich geringer sind als der Wert der Immobilie richtig?

Falls dem so ist und du das als gleichwertig gegenüber der Möglichkeit ansiehst, die ich in einem Depot habe, wenn meine Anlagen im Wert steigen und ich hier einen Teil veräußer, haben wir ein so fundamental anderes Verständnis zu dem Thema, das jede weitere Diskussion eigentlich nur in leere laufen kann.

Der Gewinn aus dem Depotverkauf verbleibt ja nicht bei Dir. Diesen Gewinn nimmst Du dafür in die Hand, um die zukünftige Kaltmiete an Deinen Vermieter zu entrichten. Irgendwo muss ja die Kaltmiete erwirtschaftet werden und ich bleibe bei meinem Standpunkt, das Mieten auf Lebenszeit die kostspieligere Angelegenheit ist.

Ich begründe meine Haltung mit meiner folgenden Auffassung und zitiere mich noch mal selber:
"Bei 38 Jahren Finanzierung hat der Immobesitzer auf Basis Deiner Annahmen bis zum 30. Jahr (312K Mieter vs 165K Immobesitzer mit dann 1000 EUR zus. Sparrate wg, Diff. Miete zur Annuität) neben seiner abbezahlten Immo bereits ein gleichwertiges Depot, wie der Mieter. Spätestens jetzt geht es dem Mieter schlechter und das Depot des Immobesitzers überholt das des Mieters. Das ist dann vielleicht zum Rentenbeginn. Der Immowert darf schon 0 EUR betragen, obwohl er wahrscheinlich wesentlich höher ist, als beide Depots zusammen.

Und Denk bitte auch daran: Die Miete zahlst Du vom versteuerten Einkommen. Die Depoterträge sind zu versteuern. Die Mietersparnis sowie die Wertsteigerung der Immo ist steuerfrei. Je länger finanziert wird, desto besser wird es für den Immobesitzer"

Dabei bleibt es natürlich spekulativ, wie sich die Mieten in der Zukunft entwickeln werden. In den letzten 30 Jahren waren es nominal 80%. Die reale Entwicklung spielt bei dieser Rechnung keine Rolle. Ich glaube nicht, dass die Mieten real steigen werden und ich glaube auch nicht, das Immos weiter real steigen werden. Vielleicht sinken Immos sogar real im Wert. Nominal werden sie es (langfristig) nicht! Das ist meine Annahme

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Uns ist das Leben in Deutschland einfach zu Trist und 2 Haushalte führen in DE und auf Mallorca ist auch zu teuer.
Wir machen das so dass wir auf Mallorca leben und 2 mal im Jahr für je 2 Wochen zu unseren Kids nach DE fliegen. Wir wohnen dann auch bei denen in der Zeit. In der Zeit erledigen wir auch einige Arztbesuche. Dann reisen wir auch noch in andere Länder 2 mal im Jahr. Aber die meiste Zeit verbringen wir auf Mallorca.

WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Wenn ich fragen darf. Warum bist du nach Mallorca ausgewandert? ok guttes Wetter glaube ich. Aber trozdem, wäre es nicht besser sowohl hier als auch auf Mallorca zu leben.

Spiele selber mit dem Gedanken auszuwandern, daher ist immer so die Frage ob sich Immobilie wirklich lohnt. Klar man kann eigentlich immer verkaufen. Aber trozdem macht es für mich nur Sinn wenn man diese schon tatsächlich länger nutzt.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Wie wahr. Sehe ich absolut genau so wie du.
Ich bin ja schon 60 und wir haben unser Haus vor 2 Monaten für 600.000 verkauft (damals für 300 tsd DMark gekauft). Ziehen jetzt zur Rente nach Mallorca. Das Haus stammt von 1985 und wir haben nichts dran verändert. Alles von Elektronik bis Bad Heizung und Dach sowie Fenster ist noch genau so wie damals und noch top in Schuss. Der Käufer hat nur streichen müssen und ich denke auch die nächsten 40 Jahre brauch er nichts grundlegendes machen. Also das mit den Instandhaltungen kann ich mir vielleicht bei Fertighäusern vorstellen aber nicht bei Stein auf Stein. Da muss es schon mit dem teufel zu gehen das da Fenster oder Heizung kaputt gehen. Also liebe zukünftige Käufer: wenn ihr zumindest neu baut oder ein Haus aus den 2000er kauft gebe ich euch mein Wort das ihr bis zum Verkauf oder vererben des Hauses keine Kosten bzgl. Instandhaltung haben werdet. Höchstens wenn ihr mal Lust habt ein Zimmer neu zu streichen. Gute Wandfarbe gibt es für 100€ im Bauhaus.

P.s. Haben auf Mallorca eine richtig schöne Finca gekauft für 300.000€ (bar bezahlt) und jetzt genießen wir unser Leben. Kinder und Enkel kommen dann 2 mal im Jahr zu Besuch. So lässt es sich leben. Als wir damals gekauft hatten waren 300 tsd DMark ne Menge Geld und wir hätten uns nie erträumen lassen das wir heute unseren Traum verwirklichen können durch diese Entscheidung damals.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Ich frag mich immer, was ihr denn sooooviel in ein Haus stecken / renovieren wollt. Meine Eltern haben vor 42 Jahren gebaut. Bis auf Fenster und einmal die Heizung war es das groß. Fließen, Anstriche, etc. sind noch identisch. Dach wurde einmal ausgebessert (5k). DIe Küche wurde einmal getauscht (30.000 EUro)

Meine Schwester hat vor 22 Jahren gebaut. Gleiches Spiel. Eigentlich wurde außer mal neu gestrichen echt nicht viel gemacht und da steht auch absolut nichts an (sagt der Wertgutachter). Jetzt verkauft sie das Haus an eine Tochter. Das einzige was die dann renoviert ist Küche und Bad. Aber nicht weil es "muss".

Ich weiß ja nicht ob euch die Expertise fehlt. Aber man muss nicht alle 20 Jahre das Haus neu bauen. Und bitte erzählt mir jetzt nicht, dass euer Vermieter alle 10 bis 15 Jahre die Bäder neu macht. Dazu kenne ich zuviele Mieter, wo das Bad farblich aus den 70ern stammt.

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Das passt schon sehr gut. Im Winter machen wir ja auch Urlaub in sonnigen Orten. Dazu fliegen wir 2 mal im Jahr für je 2 Wochen zu unseren Kids nach DE bei denen wir dann auch im Gästezimmer wohnen und Arztbesuche erledigen. Alles super so.
Wir haben wirklich nichts in unserem Haus reingesteckt und der Käufer hat einen Gutachter kommen lassen und er hatte nichts auszusetzen gehabt. Die sind wie gesagt eingezogen und haben nur gestrichen. Haben uns auch Fotos geschickt und sieht gut aus. Das Bad hatten wir damals teils weiß gefließt und der Käufer hat die Fliesen mit spezieller Farbe überlackiert. Sieht aus wie ein neues Bad. Beeindruckend. Die 600.000 die wir dafür bekommen haben waren schon das maximum und ich glaube auch nicht das wir mehr bekommen hätten wenn wir noch Geld in renovierungen reingesteckt hätten.

Was ich noch gehört habe ist das der Käufer noch vinyl im Erdgeschoß für ca. 2500 € verlegen will. Ansonsten passt aber alles weil wir auch sorgsam mit dem Haus umgegangen sind.

WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Ernsthaft, Mallorca als Rentnerwohnsitz?? Im Winter ist das da auch nicht so toll. Dann wäre ich doch eher auf die Kanaren gegangen. In einer Seniorenresidenz habe ich auch Mallorca-Rückkehrer getroffen, die wegen der schlechten pflegerischen Situation Mallorca wieder verlassen hatten.

Sinnvoller ist da Mallorca von Frühjahr bis September und noch eine Wohnung in Deutschland.

Haus von 1985 und nichts saniert? Da hat der Käufer wohl keinen guten Deal gemacht. Von wegen das hält alles noch jahrelang ... Wer sich mit Immobilien und Technik auskennt wird Dir das nicht glauben!

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Wie wahr. Sehe ich absolut genau so wie du.
Ich bin ja schon 60 und wir haben unser Haus vor 2 Monaten für 600.000 verkauft (damals für 300 tsd DMark gekauft). Ziehen jetzt zur Rente nach Mallorca. Das Haus stammt von 1985 und wir haben nichts dran verändert. Alles von Elektronik bis Bad Heizung und Dach sowie Fenster ist noch genau so wie damals und noch top in Schuss. Der Käufer hat nur streichen müssen und ich denke auch die nächsten 40 Jahre brauch er nichts grundlegendes machen. Also das mit den Instandhaltungen kann ich mir vielleicht bei Fertighäusern vorstellen aber nicht bei Stein auf Stein. Da muss es schon mit dem teufel zu gehen das da Fenster oder Heizung kaputt gehen. Also liebe zukünftige Käufer: wenn ihr zumindest neu baut oder ein Haus aus den 2000er kauft gebe ich euch mein Wort das ihr bis zum Verkauf oder vererben des Hauses keine Kosten bzgl. Instandhaltung haben werdet. Höchstens wenn ihr mal Lust habt ein Zimmer neu zu streichen. Gute Wandfarbe gibt es für 100€ im Bauhaus.

P.s. Haben auf Mallorca eine richtig schöne Finca gekauft für 300.000€ (bar bezahlt) und jetzt genießen wir unser Leben. Kinder und Enkel kommen dann 2 mal im Jahr zu Besuch. So lässt es sich leben. Als wir damals gekauft hatten waren 300 tsd DMark ne Menge Geld und wir hätten uns nie erträumen lassen das wir heute unseren Traum verwirklichen können durch diese Entscheidung damals.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Ich frag mich immer, was ihr denn sooooviel in ein Haus stecken / renovieren wollt. Meine Eltern haben vor 42 Jahren gebaut. Bis auf Fenster und einmal die Heizung war es das groß. Fließen, Anstriche, etc. sind noch identisch. Dach wurde einmal ausgebessert (5k). DIe Küche wurde einmal getauscht (30.000 EUro)

Meine Schwester hat vor 22 Jahren gebaut. Gleiches Spiel. Eigentlich wurde außer mal neu gestrichen echt nicht viel gemacht und da steht auch absolut nichts an (sagt der Wertgutachter). Jetzt verkauft sie das Haus an eine Tochter. Das einzige was die dann renoviert ist Küche und Bad. Aber nicht weil es "muss".

Ich weiß ja nicht ob euch die Expertise fehlt. Aber man muss nicht alle 20 Jahre das Haus neu bauen. Und bitte erzählt mir jetzt nicht, dass euer Vermieter alle 10 bis 15 Jahre die Bäder neu macht. Dazu kenne ich zuviele Mieter, wo das Bad farblich aus den 70ern stammt.

antworten

WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Uns ist das Leben in Deutschland einfach zu Trist und 2 Haushalte führen in DE und auf Mallorca ist auch zu teuer.
Wir machen das so dass wir auf Mallorca leben und 2 mal im Jahr für je 2 Wochen zu unseren Kids nach DE fliegen. Wir wohnen dann auch bei denen in der Zeit. In der Zeit erledigen wir auch einige Arztbesuche. Dann reisen wir auch noch in andere Länder 2 mal im Jahr. Aber die meiste Zeit verbringen wir auf Mallorca.

Ein nachhaltiger Lebensstil schaut anders aus.
Davon abgesehen, dass bei den steigenden Temperaturen und den steigenden Mobilitätskosten ich niemals meinen Wohnsitz auf eine Insel in den Süden legen würde, wo ich im Winter zusätzlich auch noch teilweise Heizkosten darf.

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CBRE, das wohl größte weltweite Unternehmen aus dem Immobiliensektor sagt zu den Mieten folgendes:

"Da im Umland der Metropolen mehr gebaut wird, dürfte der Druck auf die Mieten in vielen Städten auch in Zukunft etwas geringer werden. Es scheint, als hätte die neue Regierung verstanden, dass das zielführendste Mittel zur Lösung der Wohnungsnot der Wohnungsneubau ist. Das bedeutet erstmal keine verschärften Regulierungsmaßnahmen, sondern stattdessen Angebotserweiterung, beispielsweise durch den Bau öffentlich geförderter Wohnungen."

Die Mietrendite ist laut eigener Aussage auf einem Rekordtief in allen 7 deutschen Top-Städten. Entscheidend ist noch der Spread zu der Rendite der Staatsanleihen, aber das kann sich in diesem Jahr schneller ändern als gedacht.

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Das sehe ich genauso. Ich kaufe doch nicht ein Haus von 85 mit 600000 und dann mache ich daran gar nichts, weil ich Instandhaltung sparen will (damit sich das alles rechnet). Instandhaltung ist ja auch irgendwo Werterhalt/Attraktivitätserhalt auch für evtl. zukünftige Käufer (und mein Ego, denn ich möchte mir die Wertsteigerung ja schön reden). Denn dem nächsten Käufer, würde unter Umständen die 85er Innenausstattung noch weniger gefallen, wie mir. Das dir das Haus gefällt ist klar, du hast es ja auch schließlich so gebaut.

Also nur mal ein Gedankenexperiment: Heute ist an deinem Haus alles 37 Jahre alt. Jetzt kaufe ich es und mache rein gar nichts daran, außer streichen. Jetzt wohne ich 20, 30 Jahre oder bis zu meinem Tod in dem Haus mit Optik/Ausstattung von 85. Wer möchte denn sowas? Und wenn ich es mal in 20 Jahren verkaufen muss, warum auch immer, dann ist alles 57 Jahre alt. Ich glaube kaum, dass ich dann eine immense Wertsteigerung erzielt habe und mir der nächste Käufer das Haus mit Kusshand abkauft (heute vll. schon, es sind ja auch verrückte Zeiten). Es muss aber irgendwann mal auf ein gewissen neueren Standard gehoben werden und das wird der neue Besitzer bezahlen.

Ich möchte nur mal dein Bad als Beispiel herannehmen (stellvertretend für alles andere). Du bist der Meinung, dass der neue Besitzer die nächsten 40 Jahre an dem Haus nichts machen muss? Das heißt also, dass er noch in 40 Jahren auf einem einer dann 77 Jahren alten Toilette sein Geschäft verrichtet? Wer macht denn sowas? Würdest du dich heute gerne auf eine 77 Jahre alte Toilette setzten, auch wenn sie im Top-Zustand ist? Mal anders gefragt: Wo gibt es heutzutage eigtl noch 77 Jahre alte Toiletten? Irgendwo will es jeder für sich irgendwann mal neu haben. Was würde denn mein Besuch von mir denken? Und ich möchte mit meinem Eigenheim doch auch angeben können? Mit einem 77 Jahre alten Bad geht das nicht.

Und das geht so weiter: Türen, Fenster, Böden, Fassade (schonmal eine 77 Jahre alte Fassade gesehen?), Decken, Küche, Bäder, Garagenboden, Einfahrt (die zerbröselt dann nämlich), Dach (das wird auch rissig und porös), Gartenhaus (das verfault), Schornstein, Gartenzaun, Rollläden, Terrasse, ...

Das altert ja auch irgendwann alles noch viel schneller. Also muss definitiv für Instandhaltung (besonders wenn das Haus schon älter ist) gesorgt werden.

Wenn der neue Käufer keine Kohle zu seinem schon hohen Kredit zur Seite legt, dann nimmt er in spätestens 30 Jahren nochmal einen immensen Kredit auf, um das Haus bis auf die Mauern neu zumachen.

WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Es ist illusorisch zu glauben man müsste an einem Haus über Jahrzehnte nicht wesentlich mehr machen als ein paar mal zu streichen. Mal ein paar "Kostentreiber" der Häuser in unserer Familie:

• Heizungsanlage
• Fenster/Haustür(Klar kaputt gehen die nicht, aber die Heizkosten gehen Dir durch die Decke, wenn Du die nicht nach ner Weile austauscht)
• Bad/Küche/Türen
• Dach
• Außenputz

Ganz abgesehen von sonstigen Schönheitsreparaturen. Keines unserer Häuser hatte geringe Instandhaltungskosten.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Wie wahr. Sehe ich absolut genau so wie du.
Ich bin ja schon 60 und wir haben unser Haus vor 2 Monaten für 600.000 verkauft (damals für 300 tsd DMark gekauft). Ziehen jetzt zur Rente nach Mallorca. Das Haus stammt von 1985 und wir haben nichts dran verändert. Alles von Elektronik bis Bad Heizung und Dach sowie Fenster ist noch genau so wie damals und noch top in Schuss. Der Käufer hat nur streichen müssen und ich denke auch die nächsten 40 Jahre brauch er nichts grundlegendes machen. Also das mit den Instandhaltungen kann ich mir vielleicht bei Fertighäusern vorstellen aber nicht bei Stein auf Stein. Da muss es schon mit dem teufel zu gehen das da Fenster oder Heizung kaputt gehen. Also liebe zukünftige Käufer: wenn ihr zumindest neu baut oder ein Haus aus den 2000er kauft gebe ich euch mein Wort das ihr bis zum Verkauf oder vererben des Hauses keine Kosten bzgl. Instandhaltung haben werdet. Höchstens wenn ihr mal Lust habt ein Zimmer neu zu streichen. Gute Wandfarbe gibt es für 100€ im Bauhaus.

P.s. Haben auf Mallorca eine richtig schöne Finca gekauft für 300.000€ (bar bezahlt) und jetzt genießen wir unser Leben. Kinder und Enkel kommen dann 2 mal im Jahr zu Besuch. So lässt es sich leben. Als wir damals gekauft hatten waren 300 tsd DMark ne Menge Geld und wir hätten uns nie erträumen lassen das wir heute unseren Traum verwirklichen können durch diese Entscheidung damals.

WiWi Gast schrieb am 06.01.2022:

Ich frag mich immer, was ihr denn sooooviel in ein Haus stecken / renovieren wollt. Meine Eltern haben vor 42 Jahren gebaut. Bis auf Fenster und einmal die Heizung war es das groß. Fließen, Anstriche, etc. sind noch identisch. Dach wurde einmal ausgebessert (5k). DIe Küche wurde einmal getauscht (30.000 EUro)

Meine Schwester hat vor 22 Jahren gebaut. Gleiches Spiel. Eigentlich wurde außer mal neu gestrichen echt nicht viel gemacht und da steht auch absolut nichts an (sagt der Wertgutachter). Jetzt verkauft sie das Haus an eine Tochter. Das einzige was die dann renoviert ist Küche und Bad. Aber nicht weil es "muss".

Ich weiß ja nicht ob euch die Expertise fehlt. Aber man muss nicht alle 20 Jahre das Haus neu bauen. Und bitte erzählt mir jetzt nicht, dass euer Vermieter alle 10 bis 15 Jahre die Bäder neu macht. Dazu kenne ich zuviele Mieter, wo das Bad farblich aus den 70ern stammt.

antworten

Ja aber der Mieter mietet weiter, der Immobilienbesitzer muss das Haus renovieren, oder über die Jahre stets instandgehalten haben. Wo kommt das Geld dafür her? Aus dem Depot des Immobilienbesitzers.

WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Mit einem neuen Darlehen kann der Immobilienbesitzer ebenfalls einen Teil seiner Immobilie wieder an die Bank veräußern. Dies ist völlig unproblematisch, wenn bereits ein größerer Teil getilgt ist und die Grundschuld noch besteht. Die Zinsen dafür haben den gleichen Effekt, wie die entgangenen Erträge wegen Teilverkauf des Depots. Sie kosten Geld.....

Das man einen Teil an die Bank zurück "verkaufen" kann, ist mir tatsächlich völlig neu und wirft bei mir auch so einige Fragen auf. Solltest du wirklich einen "Verkauf" meinen, würde ich gerne mehr darüber erfahren. Verkaufe ich da einzelne Zimmer und habe? Gerne mehr Infos :)

Ich vermute, das du meinst, das ich einen weiteren Kredit auf das Haus aufnehmen kann, sobald meine Schulden bei der Bank deutlich geringer sind als der Wert der Immobilie richtig?

Falls dem so ist und du das als gleichwertig gegenüber der Möglichkeit ansiehst, die ich in einem Depot habe, wenn meine Anlagen im Wert steigen und ich hier einen Teil veräußer, haben wir ein so fundamental anderes Verständnis zu dem Thema, das jede weitere Diskussion eigentlich nur in leere laufen kann.

Der Gewinn aus dem Depotverkauf verbleibt ja nicht bei Dir. Diesen Gewinn nimmst Du dafür in die Hand, um die zukünftige Kaltmiete an Deinen Vermieter zu entrichten. Irgendwo muss ja die Kaltmiete erwirtschaftet werden und ich bleibe bei meinem Standpunkt, das Mieten auf Lebenszeit die kostspieligere Angelegenheit ist.

Ich begründe meine Haltung mit meiner folgenden Auffassung und zitiere mich noch mal selber:
"Bei 38 Jahren Finanzierung hat der Immobesitzer auf Basis Deiner Annahmen bis zum 30. Jahr (312K Mieter vs 165K Immobesitzer mit dann 1000 EUR zus. Sparrate wg, Diff. Miete zur Annuität) neben seiner abbezahlten Immo bereits ein gleichwertiges Depot, wie der Mieter. Spätestens jetzt geht es dem Mieter schlechter und das Depot des Immobesitzers überholt das des Mieters. Das ist dann vielleicht zum Rentenbeginn. Der Immowert darf schon 0 EUR betragen, obwohl er wahrscheinlich wesentlich höher ist, als beide Depots zusammen.

Und Denk bitte auch daran: Die Miete zahlst Du vom versteuerten Einkommen. Die Depoterträge sind zu versteuern. Die Mietersparnis sowie die Wertsteigerung der Immo ist steuerfrei. Je länger finanziert wird, desto besser wird es für den Immobesitzer"

Dabei bleibt es natürlich spekulativ, wie sich die Mieten in der Zukunft entwickeln werden. In den letzten 30 Jahren waren es nominal 80%. Die reale Entwicklung spielt bei dieser Rechnung keine Rolle. Ich glaube nicht, dass die Mieten real steigen werden und ich glaube auch nicht, das Immos weiter real steigen werden. Vielleicht sinken Immos sogar real im Wert. Nominal werden sie es (langfristig) nicht! Das ist meine Annahme

antworten

WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Mit einem neuen Darlehen kann der Immobilienbesitzer ebenfalls einen Teil seiner Immobilie wieder an die Bank veräußern. Dies ist völlig unproblematisch, wenn bereits ein größerer Teil getilgt ist und die Grundschuld noch besteht. Die Zinsen dafür haben den gleichen Effekt, wie die entgangenen Erträge wegen Teilverkauf des Depots. Sie kosten Geld.....

Das man einen Teil an die Bank zurück "verkaufen" kann, ist mir tatsächlich völlig neu und wirft bei mir auch so einige Fragen auf. Solltest du wirklich einen "Verkauf" meinen, würde ich gerne mehr darüber erfahren. Verkaufe ich da einzelne Zimmer und habe? Gerne mehr Infos :)

Ich vermute, das du meinst, das ich einen weiteren Kredit auf das Haus aufnehmen kann, sobald meine Schulden bei der Bank deutlich geringer sind als der Wert der Immobilie richtig?

Falls dem so ist und du das als gleichwertig gegenüber der Möglichkeit ansiehst, die ich in einem Depot habe, wenn meine Anlagen im Wert steigen und ich hier einen Teil veräußer, haben wir ein so fundamental anderes Verständnis zu dem Thema, das jede weitere Diskussion eigentlich nur in leere laufen kann.

Der Gewinn aus dem Depotverkauf verbleibt ja nicht bei Dir. Diesen Gewinn nimmst Du dafür in die Hand, um die zukünftige Kaltmiete an Deinen Vermieter zu entrichten. Irgendwo muss ja die Kaltmiete erwirtschaftet werden und ich bleibe bei meinem Standpunkt, das Mieten auf Lebenszeit die kostspieligere Angelegenheit ist.

Ich begründe meine Haltung mit meiner folgenden Auffassung und zitiere mich noch mal selber:
"Bei 38 Jahren Finanzierung hat der Immobesitzer auf Basis Deiner Annahmen bis zum 30. Jahr (312K Mieter vs 165K Immobesitzer mit dann 1000 EUR zus. Sparrate wg, Diff. Miete zur Annuität) neben seiner abbezahlten Immo bereits ein gleichwertiges Depot, wie der Mieter. Spätestens jetzt geht es dem Mieter schlechter und das Depot des Immobesitzers überholt das des Mieters. Das ist dann vielleicht zum Rentenbeginn. Der Immowert darf schon 0 EUR betragen, obwohl er wahrscheinlich wesentlich höher ist, als beide Depots zusammen.

Und Denk bitte auch daran: Die Miete zahlst Du vom versteuerten Einkommen. Die Depoterträge sind zu versteuern. Die Mietersparnis sowie die Wertsteigerung der Immo ist steuerfrei. Je länger finanziert wird, desto besser wird es für den Immobesitzer"

Dabei bleibt es natürlich spekulativ, wie sich die Mieten in der Zukunft entwickeln werden. In den letzten 30 Jahren waren es nominal 80%. Die reale Entwicklung spielt bei dieser Rechnung keine Rolle. Ich glaube nicht, dass die Mieten real steigen werden und ich glaube auch nicht, das Immos weiter real steigen werden. Vielleicht sinken Immos sogar real im Wert. Nominal werden sie es (langfristig) nicht! Das ist meine Annahme

Und wenn man jetzt noch mal 30 Jahre weiter rechnet (da wir ja alle 100 Jahre alt werden wollen....), dann ist das Delta noch einmal gigantisch höher. Ich sehe es bei meinem inzwischen 90 Jahre alten Papa. Der könnte sich von seiner Rente gerade mal die Kaltmiete seines Hauses leisten. Er wäre seit 15 Jahren insolvent, wenn er dieses Haus gemietet hätte und mit den angenommen zusätzlichen Erträgen eines Depots hätte leben müssen. Klingt unglaublich, ist aber so.

antworten

WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Mit der Argumentation "Vermögensaufbau" bin ich immer etwas vorsichtig. Ja man bezahlt ein Haus ab und ja, das trägt positiv zum Vermögen bei aber bei der Logik blendet man dann doch viel aus. Es fängt damit an, das ich in ein Haus ja auch zunächst erstmal in Form von Kaufnebenkosten investieren muss, das heißt selbst wenn ich den Tilgungssatz zu hundert Prozent als Vermögensaufbau sehen würde, bräuchte ich je nach Höhe der Tilgung bzw. Nebenkosten alleine hier schon 3-4 Jahre bis ich wieder bei 0 bin.

Die Tilgung komplett als Vermögen zu erfassen ist aber auch so eine Sache. Man hat auf die Tilgung keinen Zugriff und welches Vermögen man tatsächlich hat ist erstmal unklar. Ich kann als Eigenheim Besitzer zwar sinkende Preise aussitzen kann aber leider auch nur eingeschränkt von steigenden Preisen profitieren.

Aber beim Depot bist Du Dir sicher, das Du damit Dein Vermögen aufbaust? Auch wenn es zu 50% einbricht? Von den steigenden Preisen profitiert der Immobilienbesitzer, wenn er verkauft. Das ist aber bei den Depots nicht anders.

Das war kein "Pro Depot, anti Immobilien" Beitrag. Ich bin sogar eigentlich für den Erwerb von Immobilien zur Selbstnutzung, es gefällt mir nur nicht, ich fand die Argumentation nur sehr schwach.

Das Depot hab ich hier bewusst nicht genannt und hier gibt es, wie du völlig richtig beschreibst, andere Probleme.
Dennoch finde ich den Wertzuwachs in einem Depot greifbarer, da ich hier in der Lage bin einen Teil zu veräußern und aktiv am Wertzuwachs teilhaben kann, das kann ich bei meiner selbstgenutzten Immobilie nunmal nicht. Heißt aber eben auch, das ich Kursverluste im Depot als Vermögensverlust sehen würde, während ich wahrscheinlich nicht groß merken würde ob mein Haus letztes Jahr 50T€ mehr Wert war als jetzt.

Mit einem neuen Darlehen kann der Immobilienbesitzer ebenfalls einen Teil seiner Immobilie wieder an die Bank veräußern. Dies ist völlig unproblematisch, wenn bereits ein größerer Teil getilgt ist und die Grundschuld noch besteht. Die Zinsen dafür haben den gleichen Effekt, wie die entgangenen Erträge wegen Teilverkauf des Depots. Sie kosten Geld.....

Das man einen Teil an die Bank zurück "verkaufen" kann, ist mir tatsächlich völlig neu und wirft bei mir auch so einige Fragen auf. Solltest du wirklich einen "Verkauf" meinen, würde ich gerne mehr darüber erfahren. Verkaufe ich da einzelne Zimmer und habe? Gerne mehr Infos :)

Ich vermute, das du meinst, das ich einen weiteren Kredit auf das Haus aufnehmen kann, sobald meine Schulden bei der Bank deutlich geringer sind als der Wert der Immobilie richtig?

Falls dem so ist und du das als gleichwertig gegenüber der Möglichkeit ansiehst, die ich in einem Depot habe, wenn meine Anlagen im Wert steigen und ich hier einen Teil veräußer, haben wir ein so fundamental anderes Verständnis zu dem Thema, das jede weitere Diskussion eigentlich nur in leere laufen kann.

Der Gewinn aus dem Depotverkauf verbleibt ja nicht bei Dir. Diesen Gewinn nimmst Du dafür in die Hand, um die zukünftige Kaltmiete an Deinen Vermieter zu entrichten. Irgendwo muss ja die Kaltmiete erwirtschaftet werden und ich bleibe bei meinem Standpunkt, das Mieten auf Lebenszeit die kostspieligere Angelegenheit ist.

Ich habe nie widersprochen, dass Kaufen auf die Lebenszeit gerechnet besser ist als mieten. Ich würde das nicht verallgemeinern wollen, dafür gibt es hier doch zuviele Variablen aber ich glaube das dies auf viele Menschen wahrscheinlich zutrifft.

Das einzige was ich (offensichtlich vergebens) versucht habe zu erläutern ist, das die Wertsteigerung einer Immobilie idR keinen großen Einfluss auf mein Leben hat, da ich sie nur relativ schwer realisieren kann. Das bringt Vor- und Nachteile mit sich. Und ja in einem Depot kann ich das, das bedeutet aber nicht das ein Depot die einzige sinnvolle Investition ist. Du gibst hier Contra gegen Argumente, die ich nie aufgebracht habe.

Ich habe langsam das Gefühl, das es hier weniger um Argumente geht, sondern mehr darum "Recht zu haben".
Ganz allgemein gibt es glaube ich hier keinen richtigen Weg, sondern jede Art des investierens ist von den Lebensumstände abhängig und bietet individuelle Vor-und Nachteile.

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WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Es ist illusorisch zu glauben man müsste an einem Haus über Jahrzehnte nicht wesentlich mehr machen als ein paar mal zu streichen. Mal ein paar "Kostentreiber" der Häuser in unserer Familie:

• Heizungsanlage
• Fenster/Haustür(Klar kaputt gehen die nicht, aber die Heizkosten gehen Dir durch die Decke, wenn Du die nicht nach ner Weile austauscht)
• Bad/Küche/Türen
• Dach
• Außenputz

Ist ja alles schön und gut, aber wenn man es sich problemlos leisten kann, dann finde ich es sogar besser, das alles selbst machen zu müssen bzw. können. So sind Bad, Küche, Türen, Außenfassaden und Fenster immer nach meinem Geschmack und wenn ich Lust auf eine neue, energiesparende PV-Anlage oder ein Blockheizkraftwerk habe, sofern die in Zukunft mal erschwinglich sind, dann kann ich die auch einbauen lassen. Wer baut sich denn z.B. eine maßgeschneiderte Küche für 20k oder mehr in eine Mietwohnung, wo er jederzeit rausgeworfen oder -geekelt werden kann? Und kann ich von meinem Vermieter jederzeit verlangen die Fenster zu erneuern, damit MEINE Heizkosten sinken? Ich glaube nicht.

Klar kostet mich Eigentum aufs Leben gerechnet vielleicht etwas mehr. Aber es würde mich genauso mehr kosten, einen schlechter bezahlten Job auszuüben, ein Kind mehr als geplant zu bekommen, die falsche Frau zu heiraten, usw. Im Leben kommt alles wie es kommt und ein paar hundert Euro mehr oder weniger im Monat spielen für mich keine Rolle. Und es macht zumindest mir viel Freude, wenn ich für mein Eigentum selbst verantwortlich bin und jeden Tag sehe, wofür ich die ganzen Rechnungen bezahle, da ich weiß dass es zu 100% so gemacht ist, wie ich es will. Im Alter bin ich so oder so abgesichert durch Erbe und ETF.

antworten

Die letzten 10 Jahre sind halt nicht irgendwelche abstrakte, studierte Börsianer in Frankfurt reich geworden mit Finanzprodukten die keiner kennt sondern auch der ehemalige Grundschulkollege von nebenan. Jeder der nicht kauft ist dumm und wir haben eine Torschusspanik auf dem Markt, bei der jeder versucht irgendwie investiert zu sein, sei es mit noch so haarsträubenden Konstrukten. Dies alleine sollte Anzeichen genug sein um als Privatperson die Hände vom Markt zu lassen, der demografische Wandel ist gleichzeitig der Katalysator für den Knall.

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WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Ja aber der Mieter mietet weiter, der Immobilienbesitzer muss das Haus renovieren, oder über die Jahre stets instandgehalten haben. Wo kommt das Geld dafür her? Aus dem Depot des Immobilienbesitzers.

Ja, schliesslich hat der Immobesitzer ja irgendwann mehr im Depot, als der Mieter und Miete muss er auch nicht mehr bezahlen. Das ist dann so nach 35-40 Jahren der Fall. Wenn er nur die ersparte Miete dafür nimmt, dann kann man schon so einiges machen. Einen Renovierungskredit bekommt er vielleicht auch noch, denn er hat ja den Immowert als Sicherheit.

WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Mit einem neuen Darlehen kann der Immobilienbesitzer ebenfalls einen Teil seiner Immobilie wieder an die Bank veräußern. Dies ist völlig unproblematisch, wenn bereits ein größerer Teil getilgt ist und die Grundschuld noch besteht. Die Zinsen dafür haben den gleichen Effekt, wie die entgangenen Erträge wegen Teilverkauf des Depots. Sie kosten Geld.....

Das man einen Teil an die Bank zurück "verkaufen" kann, ist mir tatsächlich völlig neu und wirft bei mir auch so einige Fragen auf. Solltest du wirklich einen "Verkauf" meinen, würde ich gerne mehr darüber erfahren. Verkaufe ich da einzelne Zimmer und habe? Gerne mehr Infos :)

Ich vermute, das du meinst, das ich einen weiteren Kredit auf das Haus aufnehmen kann, sobald meine Schulden bei der Bank deutlich geringer sind als der Wert der Immobilie richtig?

Falls dem so ist und du das als gleichwertig gegenüber der Möglichkeit ansiehst, die ich in einem Depot habe, wenn meine Anlagen im Wert steigen und ich hier einen Teil veräußer, haben wir ein so fundamental anderes Verständnis zu dem Thema, das jede weitere Diskussion eigentlich nur in leere laufen kann.

Der Gewinn aus dem Depotverkauf verbleibt ja nicht bei Dir. Diesen Gewinn nimmst Du dafür in die Hand, um die zukünftige Kaltmiete an Deinen Vermieter zu entrichten. Irgendwo muss ja die Kaltmiete erwirtschaftet werden und ich bleibe bei meinem Standpunkt, das Mieten auf Lebenszeit die kostspieligere Angelegenheit ist.

Ich begründe meine Haltung mit meiner folgenden Auffassung und zitiere mich noch mal selber:
"Bei 38 Jahren Finanzierung hat der Immobesitzer auf Basis Deiner Annahmen bis zum 30. Jahr (312K Mieter vs 165K Immobesitzer mit dann 1000 EUR zus. Sparrate wg, Diff. Miete zur Annuität) neben seiner abbezahlten Immo bereits ein gleichwertiges Depot, wie der Mieter. Spätestens jetzt geht es dem Mieter schlechter und das Depot des Immobesitzers überholt das des Mieters. Das ist dann vielleicht zum Rentenbeginn. Der Immowert darf schon 0 EUR betragen, obwohl er wahrscheinlich wesentlich höher ist, als beide Depots zusammen.

Und Denk bitte auch daran: Die Miete zahlst Du vom versteuerten Einkommen. Die Depoterträge sind zu versteuern. Die Mietersparnis sowie die Wertsteigerung der Immo ist steuerfrei. Je länger finanziert wird, desto besser wird es für den Immobesitzer"

Dabei bleibt es natürlich spekulativ, wie sich die Mieten in der Zukunft entwickeln werden. In den letzten 30 Jahren waren es nominal 80%. Die reale Entwicklung spielt bei dieser Rechnung keine Rolle. Ich glaube nicht, dass die Mieten real steigen werden und ich glaube auch nicht, das Immos weiter real steigen werden. Vielleicht sinken Immos sogar real im Wert. Nominal werden sie es (langfristig) nicht! Das ist meine Annahme

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WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Die letzten 10 Jahre sind halt nicht irgendwelche abstrakte, studierte Börsianer in Frankfurt reich geworden mit Finanzprodukten die keiner kennt sondern auch der ehemalige Grundschulkollege von nebenan. Jeder der nicht kauft ist dumm und wir haben eine Torschusspanik auf dem Markt, bei der jeder versucht irgendwie investiert zu sein, sei es mit noch so haarsträubenden Konstrukten. Dies alleine sollte Anzeichen genug sein um als Privatperson die Hände vom Markt zu lassen, der demografische Wandel ist gleichzeitig der Katalysator für den Knall.

Demografischer Wandel wurde hier schon diskutiert. Dieser fällt, je nach Region, unterschiedlich aus. Es gib, laut offizilen Zahlen, auch in 30 Jahren noch Regionen mit Wachstum. Hier ist die oberbayrische Region zu nennen, welche ich noch im Kopf hatte. In vielen anderen Region gibt es aber einen Bevölkerungsrückgang.

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WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Das sehe ich genauso. Ich kaufe doch nicht ein Haus von 85 mit 600000 und dann mache ich daran gar nichts, weil ich Instandhaltung sparen will (damit sich das alles rechnet). Instandhaltung ist ja auch irgendwo Werterhalt/Attraktivitätserhalt auch für evtl. zukünftige Käufer (und mein Ego, denn ich möchte mir die Wertsteigerung ja schön reden). Denn dem nächsten Käufer, würde unter Umständen die 85er Innenausstattung noch weniger gefallen, wie mir. Das dir das Haus gefällt ist klar, du hast es ja auch schließlich so gebaut.

Also nur mal ein Gedankenexperiment: Heute ist an deinem Haus alles 37 Jahre alt. Jetzt kaufe ich es und mache rein gar nichts daran, außer streichen. Jetzt wohne ich 20, 30 Jahre oder bis zu meinem Tod in dem Haus mit Optik/Ausstattung von 85. Wer möchte denn sowas? Und wenn ich es mal in 20 Jahren verkaufen muss, warum auch immer, dann ist alles 57 Jahre alt. Ich glaube kaum, dass ich dann eine immense Wertsteigerung erzielt habe und mir der nächste Käufer das Haus mit Kusshand abkauft (heute vll. schon, es sind ja auch verrückte Zeiten). Es muss aber irgendwann mal auf ein gewissen neueren Standard gehoben werden und das wird der neue Besitzer bezahlen.

Ich möchte nur mal dein Bad als Beispiel herannehmen (stellvertretend für alles andere). Du bist der Meinung, dass der neue Besitzer die nächsten 40 Jahre an dem Haus nichts machen muss? Das heißt also, dass er noch in 40 Jahren auf einem einer dann 77 Jahren alten Toilette sein Geschäft verrichtet? Wer macht denn sowas? Würdest du dich heute gerne auf eine 77 Jahre alte Toilette setzten, auch wenn sie im Top-Zustand ist? Mal anders gefragt: Wo gibt es heutzutage eigtl noch 77 Jahre alte Toiletten? Irgendwo will es jeder für sich irgendwann mal neu haben. Was würde denn mein Besuch von mir denken? Und ich möchte mit meinem Eigenheim doch auch angeben können? Mit einem 77 Jahre alten Bad geht das nicht.

Und das geht so weiter: Türen, Fenster, Böden, Fassade (schonmal eine 77 Jahre alte Fassade gesehen?), Decken, Küche, Bäder, Garagenboden, Einfahrt (die zerbröselt dann nämlich), Dach (das wird auch rissig und porös), Gartenhaus (das verfault), Schornstein, Gartenzaun, Rollläden, Terrasse, ...

Das altert ja auch irgendwann alles noch viel schneller. Also muss definitiv für Instandhaltung (besonders wenn das Haus schon älter ist) gesorgt werden.

Wenn der neue Käufer keine Kohle zu seinem schon hohen Kredit zur Seite legt, dann nimmt er in spätestens 30 Jahren nochmal einen immensen Kredit auf, um das Haus bis auf die Mauern neu zumachen.

Puh, da hat aber jemand erhöhten Ruhepuls. Aber ja, grundsätzlich muss ich dem auch zustimmen.

antworten

Was hat der demographische Wandel in Deutschland jetzt mit der weltweiten Börse zu tun?

Naja, bevor ich mein Geld bei 5% inflation verrotten lasse, lege ich es besser an. Im übrigen ist dieses "wo jeder investiert" eine krasse Blase. Mir geht es auch so, dass ich denke, jeder würde investieren. Aus meinem Freundeskreis (alles Akademiker) machen das nicht mal 50% und die auch nur geringfügig.

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WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Die letzten 10 Jahre sind halt nicht irgendwelche abstrakte, studierte Börsianer in Frankfurt reich geworden mit Finanzprodukten die keiner kennt sondern auch der ehemalige Grundschulkollege von nebenan. Jeder der nicht kauft ist dumm und wir haben eine Torschusspanik auf dem Markt, bei der jeder versucht irgendwie investiert zu sein, sei es mit noch so haarsträubenden Konstrukten. Dies alleine sollte Anzeichen genug sein um als Privatperson die Hände vom Markt zu lassen, der demografische Wandel ist gleichzeitig der Katalysator für den Knall.

Ich hoffe der kommt alsbald wie möglich. Ich möchte unbedingt ein Haus, aber wie schon oft gesagt bei dem derzeiten Angebot in Kombination mit den Mondpreisen, sträubt es sich mir innerlich...

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Ich habe nie widersprochen, dass Kaufen auf die Lebenszeit gerechnet besser ist als mieten. Ich würde das nicht verallgemeinern wollen, dafür gibt es hier doch zuviele Variablen aber ich glaube das dies auf viele Menschen wahrscheinlich zutrifft.

Das einzige was ich (offensichtlich vergebens) versucht habe zu erläutern ist, das die Wertsteigerung einer Immobilie idR keinen großen Einfluss auf mein Leben hat, da ich sie nur relativ schwer realisieren kann. Das bringt Vor- und Nachteile mit sich. Und ja in einem Depot kann ich das, das bedeutet aber nicht das ein Depot die einzige sinnvolle Investition ist. Du gibst hier Contra gegen Argumente, die ich nie aufgebracht habe.

Ich habe langsam das Gefühl, das es hier weniger um Argumente geht, sondern mehr darum "Recht zu haben".
Ganz allgemein gibt es glaube ich hier keinen richtigen Weg, sondern jede Art des investierens ist von den Lebensumstände abhängig und bietet individuelle Vor-und Nachteile.

Ich gebe Dir hier zum Teil Recht - es kommt auf die Umstände und auf die persönliche Einschätzung der Zukunft an. Jedoch spielt in meiner Kalkulation die Wertentwicklung der Immo überhaupt keine Rolle. (Außer der erparten Miete = Ertrag) Selbst bei Restwert 0 EUR ist am Ende der Immobesitzer vermögender. Der mögliche Restwert der Immo ist eine zusätzliche "eiserne Reseve" - z.B. dafür, um das Pflegeheim für den letzten Lebensabschnitt damit zu finanzieren. Bei jeglicher Rechnerei kommt es aber nunmal darauf an, wer final die Nase vorne hat. Bis dahin hatten Mieter und Immobesitzer unter diesen Annahmen stets das gleiche frei verfügbare Einkommen. Beide haben gleich Leben können - Bis zum Zeitpunkt X nach 30-40 Jahren. Deine zwischenzeitlichen vermeintlichen Gewinne aus Depotverkauf darfst Du niemals ausgeben -sie gehören Deinem Vermieter- , sonst reicht es nicht bis zum Ende. Diese musst Du für später aufbewahren und verwalten.
Es ist so, wie beim Marathon: Nicht derjenige, der auf 2/3 des Weges vermeintlich die Nase vorne hat (Augenscheinlich das tolle zusätzliche Depot des Mieters, welches im Alter dahinschmilzt und irgendwann verbraucht ist)), kommt auch als erster ans Ziel. Am Ende gewinnt aber nur derjenige, der als erster im Ziel ist. Er hat die Reserven für den Endspurt aufgespart (braucht keine Energie mehr für die Miete und hat Rückenwind) und überholt den "Sprinter" am Ende um Längen. Beide haben den gleichen Weg (Zeit) zurück gelegt und beide haben die gleiche Energie (Geld) reingesteckt. Dennoch ist nur einer als erster im Ziel. Nur darauf kommt es an, wenn man rechnen will. In meiner Annahme ist es der Immobesitzer, der als erster im Ziel ist.
PS: Ich werde bald 58 Jahre alt, habe 3 Immos, davon 1 selbstgenutzt. Ich rechne nicht mit den Bedingungen, die ich hatte und habe, sondern mit den Bedingungen, die man heute als 30 jähriger hat und vor der Wahl steht. Viellicht habe ich aber etwas mehr Lebenserfahrung und mir ist viel bewusster, dass man mit 60 noch lange nicht durch ist. Da können noch 30 Jahre kommen. Die wollen auch gelebt und finanziert werden.

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WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Die letzten 10 Jahre sind halt nicht irgendwelche abstrakte, studierte Börsianer in Frankfurt reich geworden mit Finanzprodukten die keiner kennt sondern auch der ehemalige Grundschulkollege von nebenan. Jeder der nicht kauft ist dumm und wir haben eine Torschusspanik auf dem Markt, bei der jeder versucht irgendwie investiert zu sein, sei es mit noch so haarsträubenden Konstrukten. Dies alleine sollte Anzeichen genug sein um als Privatperson die Hände vom Markt zu lassen, der demografische Wandel ist gleichzeitig der Katalysator für den Knall.

Endlich mal ein Kommentar, der sich mit meiner Einschätzung deckt. Schöne Formulierung auch mit der Torschlusspanik. Ich sehe auch, sowohl auf dem Immobilienmarkt als auch an den Aktienbörsen, dass fast jeder Deutsche mittlerweile versucht, "irgendwie zu investieren", um nichts (mehr) zu verpassen und auch von den vermeintlichen Gewinnen zu profitieren. Mal sehen wann und v.a. wie das Ganze endet :-)

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WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Uns ist das Leben in Deutschland einfach zu Trist und 2 Haushalte führen in DE und auf Mallorca ist auch zu teuer.
Wir machen das so dass wir auf Mallorca leben und 2 mal im Jahr für je 2 Wochen zu unseren Kids nach DE fliegen. Wir wohnen dann auch bei denen in der Zeit. In der Zeit erledigen wir auch einige Arztbesuche. Dann reisen wir auch noch in andere Länder 2 mal im Jahr. Aber die meiste Zeit verbringen wir auf Mallorca.

Ein nachhaltiger Lebensstil schaut anders aus.
Davon abgesehen, dass bei den steigenden Temperaturen und den steigenden Mobilitätskosten ich niemals meinen Wohnsitz auf eine Insel in den Süden legen würde, wo ich im Winter zusätzlich auch noch teilweise Heizkosten darf.

Was für eine kleinliche Haltung. Dein Nachhaltigkeitsproblem sind die Handvoll Kurzstreckenflüge pro Jahr, oder was?

Die Heizkosten werden jedenfalls signifikant unter denen in Deutschland liegen, und die steigenden Temperaturen (in meinem Fall nicht Mallorca sondern das katalanische Festland) sind nun auch kein Drama.

Was die Tristesse in Deutschland angeht kann ich die Sicht des Mallorquiners jedenfalls zu 100% teilen; ich bin auch nur aus beruflichen Gründen wieder Teilzeit in Deutschland, unter allen anderen Aspekten ziehe ich den Süden deutlich vor.

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Danke für deinen Beitrag und deine Bestätigung. Wir sind hier in einem Wirtschaftsforum und diskutieren über Immobilienpreise vs. Mieten+Sparpläne. Und was wirtschaftlich mehr Sinn HEUTE macht! Damit wir uns nicht alle bis ins Alter hoch verschulden. Du kannst deinen Beitrag gerne in ein Bauforum oder Lebensqualitätsforum stellen.

Du zeigst uns wunderbar emotional, dass ein Eigenheim eine Geldverbrennungsmaschine ist, weil:

• Du machst es nach deinem Geschmack, wie du Lust hast
• Hast ne maßgeschneiderte Küche für 20k
• Bezahlst gerne Rechnungen für dein Eigenheim
• Wenn du es dir leisten kannst, dann leistest du es dir auch

--> Ich bezahle Miete! Nur Miete! Planbar, günstig, da noch nicht so abgehoben, wie die Hauspreise. Vollpension. Und wenn am Haus was ist, rufe ich den Vermieter an.

Ich verstehe nicht, was hier los ist. Nochmal. Das ist ein Wirtschaftsforum. Und wir leben im hier und jetzt.

• Hier wird andauernd die Instandhaltung vernachlässigt.
• Hier wird andauernd von Lebensqualität gesprochen.
• Hier wird von Konsum und Luxus gesprochen.
• Hier schreiben andauernd Leute, wie sie sich ihre Immobilien vor über 10 Jahren gekauft und damit den Deal ihres Lebens gemacht haben. Super, das interessiert mich nicht! Guckt euch die Multiples und Hauspreise von heute an, schweigt und geht ins Vergangenheitsforum.
• Hier schreiben Leute, die 37 Jahre noch nie einen Cent in die Instandhaltung/Werterhalt investiert haben und das das ja so weiter gehen kann.

Ich möchte hier intelligente und rationale wirtschaftliche Informationen haben. Und die bekomme ich einfach nicht oder ich muss sie mir herauspicken.

WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Es ist illusorisch zu glauben man müsste an einem Haus über Jahrzehnte nicht wesentlich mehr machen als ein paar mal zu streichen. Mal ein paar "Kostentreiber" der Häuser in unserer Familie:

• Heizungsanlage
• Fenster/Haustür(Klar kaputt gehen die nicht, aber die Heizkosten gehen Dir durch die Decke, wenn Du die nicht nach ner Weile austauscht)
• Bad/Küche/Türen
• Dach
• Außenputz

Ist ja alles schön und gut, aber wenn man es sich problemlos leisten kann, dann finde ich es sogar besser, das alles selbst machen zu müssen bzw. können. So sind Bad, Küche, Türen, Außenfassaden und Fenster immer nach meinem Geschmack und wenn ich Lust auf eine neue, energiesparende PV-Anlage oder ein Blockheizkraftwerk habe, sofern die in Zukunft mal erschwinglich sind, dann kann ich die auch einbauen lassen. Wer baut sich denn z.B. eine maßgeschneiderte Küche für 20k oder mehr in eine Mietwohnung, wo er jederzeit rausgeworfen oder -geekelt werden kann? Und kann ich von meinem Vermieter jederzeit verlangen die Fenster zu erneuern, damit MEINE Heizkosten sinken? Ich glaube nicht.

Klar kostet mich Eigentum aufs Leben gerechnet vielleicht etwas mehr. Aber es würde mich genauso mehr kosten, einen schlechter bezahlten Job auszuüben, ein Kind mehr als geplant zu bekommen, die falsche Frau zu heiraten, usw. Im Leben kommt alles wie es kommt und ein paar hundert Euro mehr oder weniger im Monat spielen für mich keine Rolle. Und es macht zumindest mir viel Freude, wenn ich für mein Eigentum selbst verantwortlich bin und jeden Tag sehe, wofür ich die ganzen Rechnungen bezahle, da ich weiß dass es zu 100% so gemacht ist, wie ich es will. Im Alter bin ich so oder so abgesichert durch Erbe und ETF.

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Natürlich wird sich der demografische Wandel im Markt bemerkbar machen. Aber was hilft es, wenn die Preise in Hintertupfingen fallen, aber in der Großstadt weiter steigen? Davon wird nur die Fraktion "zurück aufs Land" profitieren.

WiWi Gast schrieb am 07.01.2022:

Die letzten 10 Jahre sind halt nicht irgendwelche abstrakte, studierte Börsianer in Frankfurt reich geworden mit Finanzprodukten die keiner kennt sondern auch der ehemalige Grundschulkollege von nebenan. Jeder der nicht kauft ist dumm und wir haben eine Torschusspanik auf dem Markt, bei der jeder versucht irgendwie investiert zu sein, sei es mit noch so haarsträubenden Konstrukten. Dies alleine sollte Anzeichen genug sein um als Privatperson die Hände vom Markt zu lassen, der demografische Wandel ist gleichzeitig der Katalysator für den Knall.

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