Inflation steigt und steigt. Warum sollte man dann Sachwerte verkaufen? Eher vermieten.
Es gibt sicher genügend Immobilien, die in den letzten 2-3 Jahren zu absurd hohen Preisen gekauft wurden, dass sich das Vermieten nicht rentiert. Viele Käufer spekulieren nur auf noch höhere Preise.
Ich begleite gerade eine Immobilie, Kaufpreis inkl. NK 400k bei knapp 3% Zins. Miete ca. 1,1k. Allein der Zins beläuft sich auf 12k, d.h. der Mieter zahlt gerade so den Zins. Tilgung findet quasi nicht statt, bzw. nur aus der eigenen Tasche.
Das war früher absolut normal und der Vorteil Bestand darin, dass man irgendwann eine Immobilie abbezahlt hat, ohne einen Zinsaufwand gehabt zu haben. Das alleine war schon ein enormer Vorteil. Heute ist die Erwartungshaltung, dass der Mieter Zinsen und Kaufpreis bezahlt und idealerweise auch noch einen positiven Cashflow generiert. Auch hier sind wir wieder bei dem völlig absurden Anspruchsdenken in der heutigen Zeit. Früher war man mit weniger zufrieden.
Das fordert hier doch niemand, es war ein Auszug aus der Realität, und das entspricht eben nicht mehr dem, was vorher Sache war. Entsprechend haben sich die Bedingungen ordentlich geändert und die neuen Bedingungen sind einige nicht mehr bereit zu tragen.
Um auf mein Beispiel zurück zu kommen, bis sich die Immobilie unter aktuellen Bedingungen für die Besitzer rentiert liegen sie im Grab, d.h. sie können entscheiden ob sie was für die Nachkommen tut oder die Immobilie jetzt verkauft, ggf. mit einem Abschlag, aber für sie wäre es wohl günstiger als die Immobilie weiter zu finanzieren.
Wir haben am Wochenende ein Einfamilienhaus für 1.000.000 € gekauft und werden für 2,99% auf 15 Jahre finanzieren. Inseriert war es für 1.250.000 € und das in einer Top Villenlage (1000 €/qm Bodenrichtwert). Es tut sich viel auf dem Immobilienmarkt und wer bereit ist ein Haus mit Gasheizung zu kaufen kann aktuell einiges verhandeln. Wobei ich auch nicht ausschließen möchte, dass in unserem Fall viel Glück involviert war.
Es ist sehr fraglich, ob Ihr baurechtlich überhaupt ein 2 Familienhaus genehmigt bekommen würdet.
4 Wohnungen könnt Ihr da vergessen. Bei Abriss und Neubau könnte es möglich sein.
Wie hoch ist da der Bodenrichtwert?
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Hallo,
hier mal ein paar Gedanken. Meine Schwester und ich haben tatsächlich gerade das Haus unser Eltern geerbt. 70er Jahre - gut gepflegt - neulich erst Wohn/Ess/Küchenbereich für ca. 70k€ renoviert. Aber natürlich trotzdem schlecht isoliert -keine moderne Heitzung etc. Eigtl. ein 2-Familienhaus aber das Dachgeschoss wurde nie ausgebaut. Baujahr entsprechend natürlich ein großes, ca 800qm Grundstück. Aktuell steht das Haus leer. Was sollen wir jetzt machen?
Sowohl ich als auch meine Schwester besitzen bereits ein Eigenheim und wir zahlen auch beide noch einige Jahre ab. Verkaufen wäre im Grunde die Beste Option. Allerdings hätten wir vor einem Jahr vllt. noch 800.000€ gemacht. Jetzt eher 600.000€... wenn überhaupt. Auf der anderen Seite müssen wir auch nicht verkaufen. Aktuell spielen wir mit dem Gedanken zu sanieren und 4 Wohnungen daraus zu machen und diese zu vermieten und vllt. in 10 Jahren dann zu verkaufen. Vllt. als Startkapital für unsere eigenen Kinder. Verkaufen ist jedenfalls erstmal kein Thema mehr.
Absolut korrekt! Man war damals froh, den Verlust aus der Vermietung steuerlich ansetzen zu können!
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Inflation steigt und steigt. Warum sollte man dann Sachwerte verkaufen? Eher vermieten.
Es gibt sicher genügend Immobilien, die in den letzten 2-3 Jahren zu absurd hohen Preisen gekauft wurden, dass sich das Vermieten nicht rentiert. Viele Käufer spekulieren nur auf noch höhere Preise.
Ich begleite gerade eine Immobilie, Kaufpreis inkl. NK 400k bei knapp 3% Zins. Miete ca. 1,1k. Allein der Zins beläuft sich auf 12k, d.h. der Mieter zahlt gerade so den Zins. Tilgung findet quasi nicht statt, bzw. nur aus der eigenen Tasche.
Das war früher absolut normal und der Vorteil Bestand darin, dass man irgendwann eine Immobilie abbezahlt hat, ohne einen Zinsaufwand gehabt zu haben. Das alleine war schon ein enormer Vorteil. Heute ist die Erwartungshaltung, dass der Mieter Zinsen und Kaufpreis bezahlt und idealerweise auch noch einen positiven Cashflow generiert. Auch hier sind wir wieder bei dem völlig absurden Anspruchsdenken in der heutigen Zeit. Früher war man mit weniger zufrieden.
Absolut korrekt! Man war damals froh, den Verlust aus der Vermietung steuerlich ansetzen zu können!
Es geht nicht darum sich zu beschweren, sondern darum, dass das derzeit so nicht eingepreist ist, denn ich bezweifle, dass das alle so als gut ansehen, wenn die Immobilie noch eigenes Geld für die Tilgung erfordert. Der ein oder andere wird sich deshalb zum Verkauf entscheiden, statt die Immobilie zu vermieten.
Warum sollte jemand mit viel Cash so dumm sein sich jetzt eine überbewertete Immobilie anzuschaffen? Damit er extra viel Geld verliert?
Denkt doch mal bitte nach bevor ihr schreibt.
Weil er JETZT die Immobilie haben will. Ich habe das genau so gemacht. Haus gekauft, 500k Cash reingebuttert und die letzten 300k auf Kredit genommen (als Wette auf die Inflation, hätte ich auch noch Cash zahlen können). Das Haus war mit Sicherheit absolut überbewertet. Und? Mir ging es darum, dass ich das passende Haus gefunden habe und es wollte. Und zwar jetzt. Nicht in zwei Jahren, nicht in zehn Jahren. Jetzt.
Ich weiß, das könnt ihr Euch echt nicht vorstellen, aber es gibt tatsächlich Leute, die eben nicht einen maximal großen Betrag auf dem Konto oder absolute Vermeidung von potentiellen Verlusten als Lebensziel haben.
Gut du bestätigst somit ja selber, dass der Mieter zumindest die Zinsen tragen sollte.
Das ist bei steigenden Zinsen nur möglich falls die Wohnungen billiger werden ODER man steigert die Mieten. Das letztere ist wohl eher schwierig, damit muss eher der Preis sinken.
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Inflation steigt und steigt. Warum sollte man dann Sachwerte verkaufen? Eher vermieten.
Es gibt sicher genügend Immobilien, die in den letzten 2-3 Jahren zu absurd hohen Preisen gekauft wurden, dass sich das Vermieten nicht rentiert. Viele Käufer spekulieren nur auf noch höhere Preise.
Ich begleite gerade eine Immobilie, Kaufpreis inkl. NK 400k bei knapp 3% Zins. Miete ca. 1,1k. Allein der Zins beläuft sich auf 12k, d.h. der Mieter zahlt gerade so den Zins. Tilgung findet quasi nicht statt, bzw. nur aus der eigenen Tasche.
Das war früher absolut normal und der Vorteil Bestand darin, dass man irgendwann eine Immobilie abbezahlt hat, ohne einen Zinsaufwand gehabt zu haben. Das alleine war schon ein enormer Vorteil. Heute ist die Erwartungshaltung, dass der Mieter Zinsen und Kaufpreis bezahlt und idealerweise auch noch einen positiven Cashflow generiert. Auch hier sind wir wieder bei dem völlig absurden Anspruchsdenken in der heutigen Zeit. Früher war man mit weniger zufrieden.
Nein - der Preis muss nicht sinken und die Mieten müssen nicht zwangsweise steigen.. Im Laufe der Jahre wird die Zinslast sinken, da man ja tilgt. Somit trägt dann irgendwann der Mieter die Zinslast und einen Teil der Tilgung. Irgendwann entfällt die Zinslast komplett.
Nur so und nicht anders war es früher völlig normal. Steuerliche Verluste aus Vermietung waren für die ersten 10 Jahre und länger die Regel und nicht die Ausnahme. Negativer Cashflow ebenfalls.
Das praktiziere ich seit 20 Jahren und ist aktuell immer noch so, dass ich einen negativen Cashflow habe. Dennoch habe ich Vermögen aufgebaut, welches ich mit einem ETF MSCI World nicht annähernd erreicht hätte.
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Gut du bestätigst somit ja selber, dass der Mieter zumindest die Zinsen tragen sollte.
Das ist bei steigenden Zinsen nur möglich falls die Wohnungen billiger werden ODER man steigert die Mieten. Das letztere ist wohl eher schwierig, damit muss eher der Preis sinken.
Inflation steigt und steigt. Warum sollte man dann Sachwerte verkaufen? Eher vermieten.
Es gibt sicher genügend Immobilien, die in den letzten 2-3 Jahren zu absurd hohen Preisen gekauft wurden, dass sich das Vermieten nicht rentiert. Viele Käufer spekulieren nur auf noch höhere Preise.
Ich begleite gerade eine Immobilie, Kaufpreis inkl. NK 400k bei knapp 3% Zins. Miete ca. 1,1k. Allein der Zins beläuft sich auf 12k, d.h. der Mieter zahlt gerade so den Zins. Tilgung findet quasi nicht statt, bzw. nur aus der eigenen Tasche.
Das war früher absolut normal und der Vorteil Bestand darin, dass man irgendwann eine Immobilie abbezahlt hat, ohne einen Zinsaufwand gehabt zu haben. Das alleine war schon ein enormer Vorteil. Heute ist die Erwartungshaltung, dass der Mieter Zinsen und Kaufpreis bezahlt und idealerweise auch noch einen positiven Cashflow generiert. Auch hier sind wir wieder bei dem völlig absurden Anspruchsdenken in der heutigen Zeit. Früher war man mit weniger zufrieden.
Wer eine Immobilie hat und die vermietet kannte ja seine Konditionen beim Erwerb. Z.B. 1% Zinsen. Daran änderst sich ja nichts. Weshalb dann jetzt verkaufen??
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Absolut korrekt! Man war damals froh, den Verlust aus der Vermietung steuerlich ansetzen zu können!
Es geht nicht darum sich zu beschweren, sondern darum, dass das derzeit so nicht eingepreist ist, denn ich bezweifle, dass das alle so als gut ansehen, wenn die Immobilie noch eigenes Geld für die Tilgung erfordert. Der ein oder andere wird sich deshalb zum Verkauf entscheiden, statt die Immobilie zu vermieten.
Wäre es nicht wahrscheinlicher, dass sich als Konsequenz Anleger aus Immobilieninvestments zurückziehen?
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Gut du bestätigst somit ja selber, dass der Mieter zumindest die Zinsen tragen sollte.
Das ist bei steigenden Zinsen nur möglich falls die Wohnungen billiger werden ODER man steigert die Mieten. Das letztere ist wohl eher schwierig, damit muss eher der Preis sinken.
Inflation steigt und steigt. Warum sollte man dann Sachwerte verkaufen? Eher vermieten.
Es gibt sicher genügend Immobilien, die in den letzten 2-3 Jahren zu absurd hohen Preisen gekauft wurden, dass sich das Vermieten nicht rentiert. Viele Käufer spekulieren nur auf noch höhere Preise.
Ich begleite gerade eine Immobilie, Kaufpreis inkl. NK 400k bei knapp 3% Zins. Miete ca. 1,1k. Allein der Zins beläuft sich auf 12k, d.h. der Mieter zahlt gerade so den Zins. Tilgung findet quasi nicht statt, bzw. nur aus der eigenen Tasche.
Das war früher absolut normal und der Vorteil Bestand darin, dass man irgendwann eine Immobilie abbezahlt hat, ohne einen Zinsaufwand gehabt zu haben. Das alleine war schon ein enormer Vorteil. Heute ist die Erwartungshaltung, dass der Mieter Zinsen und Kaufpreis bezahlt und idealerweise auch noch einen positiven Cashflow generiert. Auch hier sind wir wieder bei dem völlig absurden Anspruchsdenken in der heutigen Zeit. Früher war man mit weniger zufrieden.
hier mal ein paar Gedanken. Meine Schwester und ich haben tatsächlich gerade das Haus unser Eltern geerbt. 70er Jahre - gut gepflegt - neulich erst Wohn/Ess/Küchenbereich für ca. 70k€ renoviert. Aber natürlich trotzdem schlecht isoliert -keine moderne Heitzung etc. Eigtl. ein 2-Familienhaus aber das Dachgeschoss wurde nie ausgebaut. Baujahr entsprechend natürlich ein großes, ca 800qm Grundstück. Aktuell steht das Haus leer. Was sollen wir jetzt machen?
Sowohl ich als auch meine Schwester besitzen bereits ein Eigenheim und wir zahlen auch beide noch einige Jahre ab. Verkaufen wäre im Grunde die Beste Option. Allerdings hätten wir vor einem Jahr vllt. noch 800.000€ gemacht. Jetzt eher 600.000€... wenn überhaupt. Auf der anderen Seite müssen wir auch nicht verkaufen. Aktuell spielen wir mit dem Gedanken zu sanieren und 4 Wohnungen daraus zu machen und diese zu vermieten und vllt. in 10 Jahren dann zu verkaufen. Vllt. als Startkapital für unsere eigenen Kinder. Verkaufen ist jedenfalls erstmal kein Thema mehr.
Lass mich zusammenfassen, du hast bereits ein Klumpenrisiko in Form einer eigenen Immobilie und willst jetzt nochmals all in gehen und das genau am Ende der Immobilienparty und dem jetzt erst startenden Demographieeffekt? Cash aus und geh in breit gestreute ETFs, diese inflationieren mindestens genau so wie deine Immobilie mit und besitzen eine sehr viel bessere EK Rendite als vermieten.
Warum sollte jemand mit viel Cash so dumm sein sich jetzt eine überbewertete Immobilie anzuschaffen? Damit er extra viel Geld verliert?
Denkt doch mal bitte nach bevor ihr schreibt.
Weil er JETZT die Immobilie haben will. Ich habe das genau so gemacht. Haus gekauft, 500k Cash reingebuttert und die letzten 300k auf Kredit genommen (als Wette auf die Inflation, hätte ich auch noch Cash zahlen können). Das Haus war mit Sicherheit absolut überbewertet. Und? Mir ging es darum, dass ich das passende Haus gefunden habe und es wollte. Und zwar jetzt. Nicht in zwei Jahren, nicht in zehn Jahren. Jetzt.
Ich weiß, das könnt ihr Euch echt nicht vorstellen, aber es gibt tatsächlich Leute, die eben nicht einen maximal großen Betrag auf dem Konto oder absolute Vermeidung von potentiellen Verlusten als Lebensziel haben.
Was aber offensichtlich nur eine absolute Minderheit sein kann, wer sonst hat mind. 800k cash rum liegen?
Absolut korrekt! Man war damals froh, den Verlust aus der Vermietung steuerlich ansetzen zu können!
Es geht nicht darum sich zu beschweren, sondern darum, dass das derzeit so nicht eingepreist ist, denn ich bezweifle, dass das alle so als gut ansehen, wenn die Immobilie noch eigenes Geld für die Tilgung erfordert. Der ein oder andere wird sich deshalb zum Verkauf entscheiden, statt die Immobilie zu vermieten.
Was für Ansprüche habt ihr denn noch. Noch einmal: Es war früher völlig normal, dass eigenes Geld für die Tilgung eingesetzt werden musste. Zu Zeiten von über 6% Zinsen ging das gar nicht anders. Da hatte die Kaltmiete Anfangs noch nicht einmal den Zinsaufwand getragen. Erst nach einigen Jahren und fortschreitender Tilgung waren durch die Kaltmiete zumindest die Zinsaufwendungen gedeckelt und irgendwann hat der Mieter sich teilweise an der Tilgung beteiligt. Ganz normale Realität in früheren Jahren.
Eure Vorstellungen waren nur über einen begrenzten Zeitraum zu Spottzinsen realisierbar. Das gab es früher einfach nicht. Ihr wurdet versaut aus den Zeiten, wo der Zinssatz auf historischen Tiefständen stand. Die aktuellen Zinsen und das aktuelle Preisniveau sind historisch gesehen ordentliche Voraussetzungen zur Vermietung. Früher war es deutlich schwieriger. Zinsen von 6-10% bei Mietrenditen von 4-5% waren damals völlige Normalität. Das wollt ihr heute nur nicht wissen bzw. glauben. Die Niedrigzinspolitik war eine historische Ausnahme und viele wollen das einfach nicht begreifen.
Wer eine Immobilie hat und die vermietet kannte ja seine Konditionen beim Erwerb. Z.B. 1% Zinsen. Daran änderst sich ja nichts. Weshalb dann jetzt verkaufen??
Absolut korrekt! Man war damals froh, den Verlust aus der Vermietung steuerlich ansetzen zu können!
Es geht nicht darum sich zu beschweren, sondern darum, dass das derzeit so nicht eingepreist ist, denn ich bezweifle, dass das alle so als gut ansehen, wenn die Immobilie noch eigenes Geld für die Tilgung erfordert. Der ein oder andere wird sich deshalb zum Verkauf entscheiden, statt die Immobilie zu vermieten.
Die Immobilie war mit 0,85% 10 Jahre finanziert, das läuft jetzt aus auf 3 für 10 Jahre. Wird nicht die einzige schlechte Finanzierung in Deutschland gewesen sein. Es war reine Spekulation ohne Tilgung.
Wer viel Cash hat kann problemlos mieten.
Auch größere Immobilien und kommt dann auch noch günstiger.
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Weil er JETZT die Immobilie haben will. Ich habe das genau so gemacht. Haus gekauft, 500k Cash reingebuttert und die letzten 300k auf Kredit genommen (als Wette auf die Inflation, hätte ich auch noch Cash zahlen können). Das Haus war mit Sicherheit absolut überbewertet. Und? Mir ging es darum, dass ich das passende Haus gefunden habe und es wollte. Und zwar jetzt. Nicht in zwei Jahren, nicht in zehn Jahren. Jetzt.
Ich weiß, das könnt ihr Euch echt nicht vorstellen, aber es gibt tatsächlich Leute, die eben nicht einen maximal großen Betrag auf dem Konto oder absolute Vermeidung von potentiellen Verlusten als Lebensziel haben.
Wer eine Immobilie hat und die vermietet kannte ja seine Konditionen beim Erwerb. Z.B. 1% Zinsen. Daran änderst sich ja nichts. Weshalb dann jetzt verkaufen??
Absolut korrekt! Man war damals froh, den Verlust aus der Vermietung steuerlich ansetzen zu können!
Es geht nicht darum sich zu beschweren, sondern darum, dass das derzeit so nicht eingepreist ist, denn ich bezweifle, dass das alle so als gut ansehen, wenn die Immobilie noch eigenes Geld für die Tilgung erfordert. Der ein oder andere wird sich deshalb zum Verkauf entscheiden, statt die Immobilie zu vermieten.
Die Immobilie war mit 0,85% 10 Jahre finanziert, das läuft jetzt aus auf 3 für 10 Jahre. Wird nicht die einzige schlechte Finanzierung in Deutschland gewesen sein. Es war reine Spekulation ohne Tilgung.
Dann kann man nur sagen: Alles falsch gemacht, was man nur falsch machen kann. Genau solche Immobilien sind jetzt häufig die, die verkauft werden MÜSSEN, auch wenn der Preis nicht mehr passt. Bei einer soliden Finanzierung mit angemessenen Tilgungsanteilen und langen Laufzeiten würde man jetzt nicht so "doof" dastehen.
Der Cashflow während dieser Spekulation war im Nachgang nur ein zinsloser Kredit und keine Vermögensbildung.
Auf solch eine Weise hätte man sich in den letzten Jahren spielend hunderte von Immobilien anschaffen können. (Zinshebel). Die Zeiten des Zinshebels sind nun endgültig vorbei.
Und die Boomer Generation, die es ja nach Meinung vieler hier so viel einfacher hatte (Lach), hätte Dir von dieser Spekulation klar abgeraten und Dir erklärt, dass diese Nummer langfristig niemals aufgehen wird, wenn man sich den Zinssatz nicht langfristig absichert, bis man auch deutlich höhere Zinsen tragen kann.
Wer eine Immobilie hat und die vermietet kannte ja seine Konditionen beim Erwerb. Z.B. 1% Zinsen. Daran änderst sich ja nichts. Weshalb dann jetzt verkaufen??
Absolut korrekt! Man war damals froh, den Verlust aus der Vermietung steuerlich ansetzen zu können!
Es geht nicht darum sich zu beschweren, sondern darum, dass das derzeit so nicht eingepreist ist, denn ich bezweifle, dass das alle so als gut ansehen, wenn die Immobilie noch eigenes Geld für die Tilgung erfordert. Der ein oder andere wird sich deshalb zum Verkauf entscheiden, statt die Immobilie zu vermieten.
Die Immobilie war mit 0,85% 10 Jahre finanziert, das läuft jetzt aus auf 3 für 10 Jahre. Wird nicht die einzige schlechte Finanzierung in Deutschland gewesen sein. Es war reine Spekulation ohne Tilgung.
10-Jahres-Darlehen waren vor 10 Jahren bei 2,7-2,9% auf 10 Jahre.
Wer eine Immobilie hat und die vermietet kannte ja seine Konditionen beim Erwerb. Z.B. 1% Zinsen. Daran änderst sich ja nichts. Weshalb dann jetzt verkaufen??
Absolut korrekt! Man war damals froh, den Verlust aus der Vermietung steuerlich ansetzen zu können!
Es geht nicht darum sich zu beschweren, sondern darum, dass das derzeit so nicht eingepreist ist, denn ich bezweifle, dass das alle so als gut ansehen, wenn die Immobilie noch eigenes Geld für die Tilgung erfordert. Der ein oder andere wird sich deshalb zum Verkauf entscheiden, statt die Immobilie zu vermieten.
Die Immobilie war mit 0,85% 10 Jahre finanziert, das läuft jetzt aus auf 3 für 10 Jahre. Wird nicht die einzige schlechte Finanzierung in Deutschland gewesen sein. Es war reine Spekulation ohne Tilgung.
Dann kann man nur sagen: Alles falsch gemacht, was man nur falsch machen kann. Genau solche Immobilien sind jetzt häufig die, die verkauft werden MÜSSEN, auch wenn der Preis nicht mehr passt. Bei einer soliden Finanzierung mit angemessenen Tilgungsanteilen und langen Laufzeiten würde man jetzt nicht so "doof" dastehen.
Der Cashflow während dieser Spekulation war im Nachgang nur ein zinsloser Kredit und keine Vermögensbildung.
Auf solch eine Weise hätte man sich in den letzten Jahren spielend hunderte von Immobilien anschaffen können. (Zinshebel). Die Zeiten des Zinshebels sind nun endgültig vorbei.
Und die Boomer Generation, die es ja nach Meinung vieler hier so viel einfacher hatte (Lach), hätte Dir von dieser Spekulation klar abgeraten und Dir erklärt, dass diese Nummer langfristig niemals aufgehen wird, wenn man sich den Zinssatz nicht langfristig absichert, bis man auch deutlich höhere Zinsen tragen kann.
Da du die Boomer hier so hochlobst in dem Beispiel. Ich habe angemerkt, dass ich die Finanzierung gerade begleite, es ist nicht meine Immo. Ich habe den Inhabern erklärt, was sie da eigentlich gemacht haben und welche Möglichkeit jetzt bestehen. Die Inhaber sind Boomer und waren bis zum ersten Gespräch der Meinung sie wären super schlau gewesen die Finanzierung so zu handhaben. So viel dazu...
Wer eine Immobilie hat und die vermietet kannte ja seine Konditionen beim Erwerb. Z.B. 1% Zinsen. Daran änderst sich ja nichts. Weshalb dann jetzt verkaufen??
Absolut korrekt! Man war damals froh, den Verlust aus der Vermietung steuerlich ansetzen zu können!
Es geht nicht darum sich zu beschweren, sondern darum, dass das derzeit so nicht eingepreist ist, denn ich bezweifle, dass das alle so als gut ansehen, wenn die Immobilie noch eigenes Geld für die Tilgung erfordert. Der ein oder andere wird sich deshalb zum Verkauf entscheiden, statt die Immobilie zu vermieten.
Die Immobilie war mit 0,85% 10 Jahre finanziert, das läuft jetzt aus auf 3 für 10 Jahre. Wird nicht die einzige schlechte Finanzierung in Deutschland gewesen sein. Es war reine Spekulation ohne Tilgung.
10-Jahres-Darlehen waren vor 10 Jahren bei 2,7-2,9% auf 10 Jahre.
Ja, und trotzdem hab ich das hier so auf dem Tisch liegen. Die 400k sind mit knapp 1,5 Mio. Immobilienwert absolut übersichert, die Inhaber sind damals von Bank zu Bank und haben so die Finanzierung gestrickt. Leider haben sie die Tilgung nicht angeschaut und nur den Zins betrachtet.
Hallo, in unserem Kollegen-, Bekannten und Freundeskreis (Berlin, alle zw 30 und 40, sichere Jobs mit Haushaltseinkommen zw. ca. 5- 8k) gibt es aktuell NIEMANDEN mehr, der absehbar noch ernstlich über den Kauf einer Immobilie nachdenkt. Vorher war das bei fast allen das Ziel oder der Wunsch, zum Eigennutz, teilweise aber auch als Anlage. Und ich würde unser Umfeld/unsere Blase durchaus als den (städtischen) Durchschnitt möglicher Eigenheimerwerber betrachten. Argumente sind wie auch hier vor allem die große Unsicherheit bzgl. der nicht kalkulierbaren Kosten durch Energie, Inflation sowie die Zinswende. Ich erlebe grade, dass man sich aufgrund dieser Unsicherheiten zumindest in unserem Umfeld eher wieder etwas zurücknimmt in seinen Ansprüchen und "zufriedener" ist mit dem was man hat. (Was ich durchaus positiv finde)
Kurzum, ich frage mich woher aktuell und mittelfristig noch Nachfrage nach Immobilien kommen soll, mal abgesehen von den wirklich Vermögenden und Institutionellen? Wieviel machen die am Gesamtmarkt aus?
Dass hier argumentiert wird, dass man nicht verkaufen müsse - ok. Das kann ich nicht beurteilen, daher will ich da gar nicht widersprechen. Aber - ich gehe mit meiner Familie oft spazieren an unserem Wohnort (Berlin Pankow, gutbürgerliche Gegend, viele EFH, Reihenhäuschen, Kleine MFH) oder wir machen Radtouren. Wenn man da Menschen in ihren (nicht selten augenscheinlich nicht durchsanierten) Häusern sieht, dann sind die i.d.R. und zum wirklich größten Teil 55+ Jahre alt. Wenn die Kosten sich weiter so entwickeln + Demografie - muss da wirklich niemand verkaufen bzw. da kommt nichts auf den Markt in den nächsten Jahren? Ich kann das schwerlich glauben, wenn ich mich hier so umsehe.
Bei uns im Ort nicht. Wir suchen parallel zum Kauf bereits seit langer Zeit ein Haus zur Miete oder eine 5 Zimmer-Wohnung (4 Personen, Homeoffice).
Keine Chance, es gibt nichts und Umzug kommt nicht in Frage.
Sind jetzt folgenden Weg gegangen: Alte vermietete Wohnung verkauft als klar wurde, alte Objekte haben die Wertsteigerungen hinter sich. Kaufpreis als EK in Hauskauf eingebracht und zu 3 Prozent finanziert auf 20 Jahre. Unsere aktuelle Wohnung Bj. 2010 wird vermietet da Toplage und energieeffizient.
Das Haus ist ebenfalls Bj 2010 und daher haben wir zugeschlagen. Unser Eindruck: bei alten Objekten mit Öl- oder Gasheizung ist mächtig Spielraum, bei neueren Objekten eher nicht.
In 10 Jahren werden wir wissen, ob unsere Entscheidung auch finanziell die Richtige war. Persönlich ist sie das, wir wollen aber auch in erster Linie in dem Haus wohnen und sehen es nicht als Investment.
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Wer viel Cash hat kann problemlos mieten.
Auch größere Immobilien und kommt dann auch noch günstiger.
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Weil er JETZT die Immobilie haben will. Ich habe das genau so gemacht. Haus gekauft, 500k Cash reingebuttert und die letzten 300k auf Kredit genommen (als Wette auf die Inflation, hätte ich auch noch Cash zahlen können). Das Haus war mit Sicherheit absolut überbewertet. Und? Mir ging es darum, dass ich das passende Haus gefunden habe und es wollte. Und zwar jetzt. Nicht in zwei Jahren, nicht in zehn Jahren. Jetzt.
Ich weiß, das könnt ihr Euch echt nicht vorstellen, aber es gibt tatsächlich Leute, die eben nicht einen maximal großen Betrag auf dem Konto oder absolute Vermeidung von potentiellen Verlusten als Lebensziel haben.
Die Instis sind immer als Erstes weg bei der Nachfrage. Die brauchen keine Immobilien zum Bewohnen. Die können global allokieren und den deutschen Markt meiden.
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Hallo, in unserem Kollegen-, Bekannten und Freundeskreis (Berlin, alle zw 30 und 40, sichere Jobs mit Haushaltseinkommen zw. ca. 5- 8k) gibt es aktuell NIEMANDEN mehr, der absehbar noch ernstlich über den Kauf einer Immobilie nachdenkt. Vorher war das bei fast allen das Ziel oder der Wunsch, zum Eigennutz, teilweise aber auch als Anlage. Und ich würde unser Umfeld/unsere Blase durchaus als den (städtischen) Durchschnitt möglicher Eigenheimerwerber betrachten. Argumente sind wie auch hier vor allem die große Unsicherheit bzgl. der nicht kalkulierbaren Kosten durch Energie, Inflation sowie die Zinswende. Ich erlebe grade, dass man sich aufgrund dieser Unsicherheiten zumindest in unserem Umfeld eher wieder etwas zurücknimmt in seinen Ansprüchen und "zufriedener" ist mit dem was man hat. (Was ich durchaus positiv finde)
Kurzum, ich frage mich woher aktuell und mittelfristig noch Nachfrage nach Immobilien kommen soll, mal abgesehen von den wirklich Vermögenden und Institutionellen? Wieviel machen die am Gesamtmarkt aus?
Dass hier argumentiert wird, dass man nicht verkaufen müsse - ok. Das kann ich nicht beurteilen, daher will ich da gar nicht widersprechen. Aber - ich gehe mit meiner Familie oft spazieren an unserem Wohnort (Berlin Pankow, gutbürgerliche Gegend, viele EFH, Reihenhäuschen, Kleine MFH) oder wir machen Radtouren. Wenn man da Menschen in ihren (nicht selten augenscheinlich nicht durchsanierten) Häusern sieht, dann sind die i.d.R. und zum wirklich größten Teil 55+ Jahre alt. Wenn die Kosten sich weiter so entwickeln + Demografie - muss da wirklich niemand verkaufen bzw. da kommt nichts auf den Markt in den nächsten Jahren? Ich kann das schwerlich glauben, wenn ich mich hier so umsehe.
Das ist natürlich was anderes, wenn man einen gleich überbewerteten Vermögensgegenstand einbringen kann.
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Bei uns im Ort nicht. Wir suchen parallel zum Kauf bereits seit langer Zeit ein Haus zur Miete oder eine 5 Zimmer-Wohnung (4 Personen, Homeoffice).
Keine Chance, es gibt nichts und Umzug kommt nicht in Frage.
Sind jetzt folgenden Weg gegangen: Alte vermietete Wohnung verkauft als klar wurde, alte Objekte haben die Wertsteigerungen hinter sich. Kaufpreis als EK in Hauskauf eingebracht und zu 3 Prozent finanziert auf 20 Jahre. Unsere aktuelle Wohnung Bj. 2010 wird vermietet da Toplage und energieeffizient.
Das Haus ist ebenfalls Bj 2010 und daher haben wir zugeschlagen. Unser Eindruck: bei alten Objekten mit Öl- oder Gasheizung ist mächtig Spielraum, bei neueren Objekten eher nicht.
In 10 Jahren werden wir wissen, ob unsere Entscheidung auch finanziell die Richtige war. Persönlich ist sie das, wir wollen aber auch in erster Linie in dem Haus wohnen und sehen es nicht als Investment.
Die Boomer kaufen eigentlich nicht mehr mit einer Finanzierung. Eher Cash.
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Wer eine Immobilie hat und die vermietet kannte ja seine Konditionen beim Erwerb. Z.B. 1% Zinsen. Daran änderst sich ja nichts. Weshalb dann jetzt verkaufen??
Absolut korrekt! Man war damals froh, den Verlust aus der Vermietung steuerlich ansetzen zu können!
Es geht nicht darum sich zu beschweren, sondern darum, dass das derzeit so nicht eingepreist ist, denn ich bezweifle, dass das alle so als gut ansehen, wenn die Immobilie noch eigenes Geld für die Tilgung erfordert. Der ein oder andere wird sich deshalb zum Verkauf entscheiden, statt die Immobilie zu vermieten.
Die Immobilie war mit 0,85% 10 Jahre finanziert, das läuft jetzt aus auf 3 für 10 Jahre. Wird nicht die einzige schlechte Finanzierung in Deutschland gewesen sein. Es war reine Spekulation ohne Tilgung.
Dann kann man nur sagen: Alles falsch gemacht, was man nur falsch machen kann. Genau solche Immobilien sind jetzt häufig die, die verkauft werden MÜSSEN, auch wenn der Preis nicht mehr passt. Bei einer soliden Finanzierung mit angemessenen Tilgungsanteilen und langen Laufzeiten würde man jetzt nicht so "doof" dastehen.
Der Cashflow während dieser Spekulation war im Nachgang nur ein zinsloser Kredit und keine Vermögensbildung.
Auf solch eine Weise hätte man sich in den letzten Jahren spielend hunderte von Immobilien anschaffen können. (Zinshebel). Die Zeiten des Zinshebels sind nun endgültig vorbei.
Und die Boomer Generation, die es ja nach Meinung vieler hier so viel einfacher hatte (Lach), hätte Dir von dieser Spekulation klar abgeraten und Dir erklärt, dass diese Nummer langfristig niemals aufgehen wird, wenn man sich den Zinssatz nicht langfristig absichert, bis man auch deutlich höhere Zinsen tragen kann.
Da du die Boomer hier so hochlobst in dem Beispiel. Ich habe angemerkt, dass ich die Finanzierung gerade begleite, es ist nicht meine Immo. Ich habe den Inhabern erklärt, was sie da eigentlich gemacht haben und welche Möglichkeit jetzt bestehen. Die Inhaber sind Boomer und waren bis zum ersten Gespräch der Meinung sie wären super schlau gewesen die Finanzierung so zu handhaben. So viel dazu...
Wer 55 ist bleibt eher noch 30 Jahre im Häuschen. Mein Erfahrungswert als Makler.
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Hallo, in unserem Kollegen-, Bekannten und Freundeskreis (Berlin, alle zw 30 und 40, sichere Jobs mit Haushaltseinkommen zw. ca. 5- 8k) gibt es aktuell NIEMANDEN mehr, der absehbar noch ernstlich über den Kauf einer Immobilie nachdenkt. Vorher war das bei fast allen das Ziel oder der Wunsch, zum Eigennutz, teilweise aber auch als Anlage. Und ich würde unser Umfeld/unsere Blase durchaus als den (städtischen) Durchschnitt möglicher Eigenheimerwerber betrachten. Argumente sind wie auch hier vor allem die große Unsicherheit bzgl. der nicht kalkulierbaren Kosten durch Energie, Inflation sowie die Zinswende. Ich erlebe grade, dass man sich aufgrund dieser Unsicherheiten zumindest in unserem Umfeld eher wieder etwas zurücknimmt in seinen Ansprüchen und "zufriedener" ist mit dem was man hat. (Was ich durchaus positiv finde)
Kurzum, ich frage mich woher aktuell und mittelfristig noch Nachfrage nach Immobilien kommen soll, mal abgesehen von den wirklich Vermögenden und Institutionellen? Wieviel machen die am Gesamtmarkt aus?
Dass hier argumentiert wird, dass man nicht verkaufen müsse - ok. Das kann ich nicht beurteilen, daher will ich da gar nicht widersprechen. Aber - ich gehe mit meiner Familie oft spazieren an unserem Wohnort (Berlin Pankow, gutbürgerliche Gegend, viele EFH, Reihenhäuschen, Kleine MFH) oder wir machen Radtouren. Wenn man da Menschen in ihren (nicht selten augenscheinlich nicht durchsanierten) Häusern sieht, dann sind die i.d.R. und zum wirklich größten Teil 55+ Jahre alt. Wenn die Kosten sich weiter so entwickeln + Demografie - muss da wirklich niemand verkaufen bzw. da kommt nichts auf den Markt in den nächsten Jahren? Ich kann das schwerlich glauben, wenn ich mich hier so umsehe.
"Kurzum, ich frage mich woher aktuell und mittelfristig noch Nachfrage nach Immobilien kommen soll, mal abgesehen von den wirklich Vermögenden und Institutionellen? Wieviel machen die am Gesamtmarkt aus?"
Weil es Personen außerhalb der Wiwi-Blase gibt, die einfach über mehr Geld verfügen. Beispiele aus meinem Freundeskreis:
Siemens Teamleiterin (31J) hat aktuell ihren Freund (auch Siemens, Ing) kennengelernt und suchen jetzt EFH.
Meine Freundin (selbständige Zahnärztin) weiß aktuell nicht wohin mit dem Geld, da die Praxis wie bekloppt läuft und sie aktuell auch alleine kaufen könnte. Ich mach ihren Jahresabschluss und sitz manchmal wirklich mit riesigen Augen davor, was so ne Praxis mit 12 Leuten abwirft. Die verdient mal eben 3 bis 400% von mir.
Mein Nachbar (Mitte 50; investiert seit 30 Jahren) sucht immer weiter. Der kauft im Jahr 2-3 Objekte.
Es gibt im Markt einfach soooo viele Personen, die selbst jetzt noch kaufen. Denen ist auch egal, ob da bei der Bank 2,xx oder 3,xx% stehen. Die wollen mit Aktien/ETFs nichts zu tun haben. Für diese Personen gibt es nur Betongold
Wieso sollten Mieterhöhung schwierig sein. Ich habe ab 2016 Einzimmerappartments in Großstädten gekauft. Diese bedeuten etwas mehr Arbeit aber haben eine hohe Fluktuation. Ich habe durch mehrere Mieterwechsel die Mietrendite von 3.3% auf mittlerweile 5.0% steigern können. Fast alle Mietverträge sind mit einer Staffelmiete und ~3% Mietstreigerung pro Jahr versehen. Selbst wenn ab morgen kein Mieter mehr auszieht habe ich in wenigen Jahren 6% Mietrendite bei immernoch lächerlichen 1.4% Zinsen.
Mieterhöhung waren Rückblicken echt der einfachste Teil und ich sehe nicht wieso das bei 8% Inflation in Zukunft anders werden sollte.
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Gut du bestätigst somit ja selber, dass der Mieter zumindest die Zinsen tragen sollte.
Das ist bei steigenden Zinsen nur möglich falls die Wohnungen billiger werden ODER man steigert die Mieten. Das letztere ist wohl eher schwierig, damit muss eher der Preis sinken.
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Inflation steigt und steigt. Warum sollte man dann Sachwerte verkaufen? Eher vermieten.
Es gibt sicher genügend Immobilien, die in den letzten 2-3 Jahren zu absurd hohen Preisen gekauft wurden, dass sich das Vermieten nicht rentiert. Viele Käufer spekulieren nur auf noch höhere Preise.
Ich begleite gerade eine Immobilie, Kaufpreis inkl. NK 400k bei knapp 3% Zins. Miete ca. 1,1k. Allein der Zins beläuft sich auf 12k, d.h. der Mieter zahlt gerade so den Zins. Tilgung findet quasi nicht statt, bzw. nur aus der eigenen Tasche.
Das war früher absolut normal und der Vorteil Bestand darin, dass man irgendwann eine Immobilie abbezahlt hat, ohne einen Zinsaufwand gehabt zu haben. Das alleine war schon ein enormer Vorteil. Heute ist die Erwartungshaltung, dass der Mieter Zinsen und Kaufpreis bezahlt und idealerweise auch noch einen positiven Cashflow generiert. Auch hier sind wir wieder bei dem völlig absurden Anspruchsdenken in der heutigen Zeit. Früher war man mit weniger zufrieden.
Wer eine Immobilie hat und die vermietet kannte ja seine Konditionen beim Erwerb. Z.B. 1% Zinsen. Daran änderst sich ja nichts. Weshalb dann jetzt verkaufen??
Absolut korrekt! Man war damals froh, den Verlust aus der Vermietung steuerlich ansetzen zu können!
Es geht nicht darum sich zu beschweren, sondern darum, dass das derzeit so nicht eingepreist ist, denn ich bezweifle, dass das alle so als gut ansehen, wenn die Immobilie noch eigenes Geld für die Tilgung erfordert. Der ein oder andere wird sich deshalb zum Verkauf entscheiden, statt die Immobilie zu vermieten.
Die Immobilie war mit 0,85% 10 Jahre finanziert, das läuft jetzt aus auf 3 für 10 Jahre. Wird nicht die einzige schlechte Finanzierung in Deutschland gewesen sein. Es war reine Spekulation ohne Tilgung.
10-Jahres-Darlehen waren vor 10 Jahren bei 2,7-2,9% auf 10 Jahre.
Ja, und trotzdem hab ich das hier so auf dem Tisch liegen. Die 400k sind mit knapp 1,5 Mio. Immobilienwert absolut übersichert, die Inhaber sind damals von Bank zu Bank und haben so die Finanzierung gestrickt. Leider haben sie die Tilgung nicht angeschaut und nur den Zins betrachtet.
Ich verstehe das Problem immer noch nicht. Die Immobilie wurde 2012 gekauft? Seitdem haben sich die Immobilienpreise doch locker verdoppelt. Also damals nix gezahlt, während der Laufzeit nix gezahlt und jetzt für 800k verkaufen, 400k Kredit tilgen und über 400k Rest auf dem Konto freuen (ausgehend von 0 Euro vorher).
Ich verstehe das Problem immer noch nicht. Die Immobilie wurde 2012 gekauft? Seitdem haben sich die Immobilienpreise doch locker verdoppelt. Also damals nix gezahlt, während der Laufzeit nix gezahlt und jetzt für 800k verkaufen, 400k Kredit tilgen und über 400k Rest auf dem Konto freuen (ausgehend von 0 Euro vorher).
Leider nicht, war ein sehr teurer Neubau, ähnliche Wohnungen gingen in dem Gebäude für 10-20% über Kaufpreis+NK weg, aktuell schwierig, diesen Betrag hier zu bekommen. Aber Verkauf ist eine Möglichkeit, die für die Inhaber jedoch erst in ein paar Jahren in Frage kommt.
Ich wollte mit dem Beispiel nur aufzeigen, dass nicht alle Käufer perfekt finanziert haben. Gerade in Zeiten von Youtube Kanälen, die von einfachen Immobilienkaufen schwärmen, habe ich so meine bedenken. Wird nicht die Masse sein, aber die ein oder andere Immobilie wird hinzukommen.
Ich weiß nicht, wo und wie genau du vermietest, aber zumindest in Städten mit Mietpreisbremse klappt das eigentlich nicht.
Außer es sind Neubauten oder möblierte Apartments. Aber davon hast du nichts gesagt.
Ansonsten kannst du davon ausgehen, dass deine Mieter super fix ausziehen, sobald sie etwas günstigeres bekommen. Den Stress wäre es mir nicht wert.
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Wieso sollten Mieterhöhung schwierig sein. Ich habe ab 2016 Einzimmerappartments in Großstädten gekauft. Diese bedeuten etwas mehr Arbeit aber haben eine hohe Fluktuation. Ich habe durch mehrere Mieterwechsel die Mietrendite von 3.3% auf mittlerweile 5.0% steigern können. Fast alle Mietverträge sind mit einer Staffelmiete und ~3% Mietstreigerung pro Jahr versehen. Selbst wenn ab morgen kein Mieter mehr auszieht habe ich in wenigen Jahren 6% Mietrendite bei immernoch lächerlichen 1.4% Zinsen.
Mieterhöhung waren Rückblicken echt der einfachste Teil und ich sehe nicht wieso das bei 8% Inflation in Zukunft anders werden sollte.
Gut du bestätigst somit ja selber, dass der Mieter zumindest die Zinsen tragen sollte.
Das ist bei steigenden Zinsen nur möglich falls die Wohnungen billiger werden ODER man steigert die Mieten. Das letztere ist wohl eher schwierig, damit muss eher der Preis sinken.
Inflation steigt und steigt. Warum sollte man dann Sachwerte verkaufen? Eher vermieten.
Es gibt sicher genügend Immobilien, die in den letzten 2-3 Jahren zu absurd hohen Preisen gekauft wurden, dass sich das Vermieten nicht rentiert. Viele Käufer spekulieren nur auf noch höhere Preise.
Ich begleite gerade eine Immobilie, Kaufpreis inkl. NK 400k bei knapp 3% Zins. Miete ca. 1,1k. Allein der Zins beläuft sich auf 12k, d.h. der Mieter zahlt gerade so den Zins. Tilgung findet quasi nicht statt, bzw. nur aus der eigenen Tasche.
Das war früher absolut normal und der Vorteil Bestand darin, dass man irgendwann eine Immobilie abbezahlt hat, ohne einen Zinsaufwand gehabt zu haben. Das alleine war schon ein enormer Vorteil. Heute ist die Erwartungshaltung, dass der Mieter Zinsen und Kaufpreis bezahlt und idealerweise auch noch einen positiven Cashflow generiert. Auch hier sind wir wieder bei dem völlig absurden Anspruchsdenken in der heutigen Zeit. Früher war man mit weniger zufrieden.
Ich hab mal ne Frage an die Runde.
Wir haben uns ein Haus gekauft und bewohnen aktuell eine Wohnung in einer süddeutschen Großstadt, die uns gehört. .
Ertrag aus dem Verkauf wären so etwa 400.000 Euro steuerfrei.
Mieteinnahmen belaufen sich auf etwa 25.000 Euro pro Jahr Kaltmiete, Interessenten gibt es. Zustand der Wohnung ist Tipp-Top. Finanzierung zu 1,6% läuft noch 10 Jahre, danach Restschuld von etwa 150k.
Das neue Haus ist sauber finanziert und spielt in der Betrachtung erstmal keine Rolle.
Was denkt Ihr? Verkaufen oder Vermieten?
Ich verstehe das Problem immer noch nicht. Die Immobilie wurde 2012 gekauft? Seitdem haben sich die Immobilienpreise doch locker verdoppelt. Also damals nix gezahlt, während der Laufzeit nix gezahlt und jetzt für 800k verkaufen, 400k Kredit tilgen und über 400k Rest auf dem Konto freuen (ausgehend von 0 Euro vorher).
Leider nicht, war ein sehr teurer Neubau, ähnliche Wohnungen gingen in dem Gebäude für 10-20% über Kaufpreis+NK weg, aktuell schwierig, diesen Betrag hier zu bekommen. Aber Verkauf ist eine Möglichkeit, die für die Inhaber jedoch erst in ein paar Jahren in Frage kommt.
Ich wollte mit dem Beispiel nur aufzeigen, dass nicht alle Käufer perfekt finanziert haben. Gerade in Zeiten von Youtube Kanälen, die von einfachen Immobilienkaufen schwärmen, habe ich so meine bedenken. Wird nicht die Masse sein, aber die ein oder andere Immobilie wird hinzukommen.
Ein Neubau 2012? Also dann muss das Ding sich definitiv im Wert verdoppelt haben. Die Baukosten waren damals ca. 1.500 Euro je QM, aktuell 3.000. Auch die Bauträgerpreise bei Wohnungen haben sich seit 2012 massiv verteuert.
Ich habe noch zahlreiche Angebote von 2014 in meinem eMails und da muss man weinen, dass man damals nicht noch mehr Immobilien gekauft hat. Hat sich alles verdoppelt und gibt trotzdem kein Angebot. Ich bin noch in so einem eMail Verteiler einer Baufirma und die hatten vor paar Tagen einen Neubau mit ca. 12 Wohnungen erstmals veröffentlicht - nur an den eMail Verteiler, nicht komplett öffentlich. Habe nach Feierabend reingeschaut, da waren 9 von 12 Wohnungen bereits reserviert.
Also, wenn der Preis sich da nicht verdoppelt hat in 10 Jahren, ist da irgendwas faul!? Wurde da inzwischen eine Autobahn durch das Haus gebaut?
Ich hab mal ne Frage an die Runde.
Wir haben uns ein Haus gekauft und bewohnen aktuell eine Wohnung in einer süddeutschen Großstadt, die uns gehört. .
Ertrag aus dem Verkauf wären so etwa 400.000 Euro steuerfrei.
Mieteinnahmen belaufen sich auf etwa 25.000 Euro pro Jahr Kaltmiete, Interessenten gibt es. Zustand der Wohnung ist Tipp-Top. Finanzierung zu 1,6% läuft noch 10 Jahre, danach Restschuld von etwa 150k.
Das neue Haus ist sauber finanziert und spielt in der Betrachtung erstmal keine Rolle.
Was denkt Ihr? Verkaufen oder Vermieten?
Mieteinahme ist ja dann bei ca 5% = 25/400. Finde es nicht schlecht, würde nicht verkaufen.
Wenn ich jedoch ne Mietrendite unter 3% hätte würde ich es überlegen. Wobei es nicht ganz klar ist was du unter Ertrag meinst...
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Ich hab mal ne Frage an die Runde.
Wir haben uns ein Haus gekauft und bewohnen aktuell eine Wohnung in einer süddeutschen Großstadt, die uns gehört. .
Ertrag aus dem Verkauf wären so etwa 400.000 Euro steuerfrei.
Mieteinnahmen belaufen sich auf etwa 25.000 Euro pro Jahr Kaltmiete, Interessenten gibt es. Zustand der Wohnung ist Tipp-Top. Finanzierung zu 1,6% läuft noch 10 Jahre, danach Restschuld von etwa 150k.
Das neue Haus ist sauber finanziert und spielt in der Betrachtung erstmal keine Rolle.
Was denkt Ihr? Verkaufen oder Vermieten?
Ich hab mal ne Frage an die Runde.
Wir haben uns ein Haus gekauft und bewohnen aktuell eine Wohnung in einer süddeutschen Großstadt, die uns gehört. .
Ertrag aus dem Verkauf wären so etwa 400.000 Euro steuerfrei.
Mieteinnahmen belaufen sich auf etwa 25.000 Euro pro Jahr Kaltmiete, Interessenten gibt es. Zustand der Wohnung ist Tipp-Top. Finanzierung zu 1,6% läuft noch 10 Jahre, danach Restschuld von etwa 150k.
Das neue Haus ist sauber finanziert und spielt in der Betrachtung erstmal keine Rolle.
Was denkt Ihr? Verkaufen oder Vermieten?
Das ist eine Mietrendite von über 6 Prozent. Ich würde weiter vermieten. Beim Verkauf kannst Du zwar steuerfrei den Gewinn vereinnahmen, aber was machst Du dann mit dem Geld? Aktuell gibt es keine sicheren Anlagen, die gute Zinsen abwerfen.
Ich hab mal ne Frage an die Runde.
Wir haben uns ein Haus gekauft und bewohnen aktuell eine Wohnung in einer süddeutschen Großstadt, die uns gehört. .
Ertrag aus dem Verkauf wären so etwa 400.000 Euro steuerfrei.
Mieteinnahmen belaufen sich auf etwa 25.000 Euro pro Jahr Kaltmiete, Interessenten gibt es. Zustand der Wohnung ist Tipp-Top. Finanzierung zu 1,6% läuft noch 10 Jahre, danach Restschuld von etwa 150k.
Das neue Haus ist sauber finanziert und spielt in der Betrachtung erstmal keine Rolle.
Was denkt Ihr? Verkaufen oder Vermieten?
Wenn man noch nicht mal auf die Idee kommt, bei einer solchen Frage mit anzugeben, wieviel das Haus aktuell wert ist, am besten sofort verkaufen, da man die Thematik anscheinend gar nicht überblickt.
Ich hab mal ne Frage an die Runde.
Wir haben uns ein Haus gekauft und bewohnen aktuell eine Wohnung in einer süddeutschen Großstadt, die uns gehört. .
Ertrag aus dem Verkauf wären so etwa 400.000 Euro steuerfrei.
Mieteinnahmen belaufen sich auf etwa 25.000 Euro pro Jahr Kaltmiete, Interessenten gibt es. Zustand der Wohnung ist Tipp-Top. Finanzierung zu 1,6% läuft noch 10 Jahre, danach Restschuld von etwa 150k.
Das neue Haus ist sauber finanziert und spielt in der Betrachtung erstmal keine Rolle.
Was denkt Ihr? Verkaufen oder Vermieten?
Bei der Mietrendite (6,25%) würde ich weiter vermieten. Der einzige Grund, trotzdem zu verkaufen, wäre eine schlechte langfristige Perspektive bzgl Wertentwicklung, aber da es sich um eine Wohnung in einer süddeutschen Großstadt handelt, ist das eher unwahrscheinlich.
Ich hab mal ne Frage an die Runde.
Wir haben uns ein Haus gekauft und bewohnen aktuell eine Wohnung in einer süddeutschen Großstadt, die uns gehört. .
Ertrag aus dem Verkauf wären so etwa 400.000 Euro steuerfrei.
Mieteinnahmen belaufen sich auf etwa 25.000 Euro pro Jahr Kaltmiete, Interessenten gibt es. Zustand der Wohnung ist Tipp-Top. Finanzierung zu 1,6% läuft noch 10 Jahre, danach Restschuld von etwa 150k.
Das neue Haus ist sauber finanziert und spielt in der Betrachtung erstmal keine Rolle.
Was denkt Ihr? Verkaufen oder Vermieten?
Sind die über 2.000 Euro kaltmiete legal?
Anderseits müsst ihr damit rechnen verklagt zu werden (siehe München bei nicht rechtmässiger Miete).
Deswegen nur mit mit dem Mietspiegel rechnen. Nicht mit Angebotsmieten von Immoscout die zu 90 Prozent illegal sind.
Ich hab mal ne Frage an die Runde.
Wir haben uns ein Haus gekauft und bewohnen aktuell eine Wohnung in einer süddeutschen Großstadt, die uns gehört. .
Ertrag aus dem Verkauf wären so etwa 400.000 Euro steuerfrei.
Mieteinnahmen belaufen sich auf etwa 25.000 Euro pro Jahr Kaltmiete, Interessenten gibt es. Zustand der Wohnung ist Tipp-Top. Finanzierung zu 1,6% läuft noch 10 Jahre, danach Restschuld von etwa 150k.
Das neue Haus ist sauber finanziert und spielt in der Betrachtung erstmal keine Rolle.
Was denkt Ihr? Verkaufen oder Vermieten?
Ich frag mich immer, warum die Leute hier die Städte anonymisieren. Aber egal. Wieso würdest du in der Inflation Sachwerte verkaufen? Würde ich nur machen, wenn du das Geld für ein anderes Investment in Sachwerte benötigst
Ich wollte damit sagen, dass es eben nicht für jeden möglich ist, etwas Passendes zu mieten, selbst wenn man das gerne würde. Zu zweit oder mit einem Kind gibt es viele Möglichkeiten, sobald es als Familie ab 2 Kindern mehr als 4 Zimmer sein sollen, wird es schwierig.
Zum anderen wollte ich aufzeigen, dass es auch aktuell durchaus noch Situationen gibt, in welchen ein Immobilienerwerb Sinn macht.
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Das ist natürlich was anderes, wenn man einen gleich überbewerteten Vermögensgegenstand einbringen kann.
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Bei uns im Ort nicht. Wir suchen parallel zum Kauf bereits seit langer Zeit ein Haus zur Miete oder eine 5 Zimmer-Wohnung (4 Personen, Homeoffice).
Keine Chance, es gibt nichts und Umzug kommt nicht in Frage.
Sind jetzt folgenden Weg gegangen: Alte vermietete Wohnung verkauft als klar wurde, alte Objekte haben die Wertsteigerungen hinter sich. Kaufpreis als EK in Hauskauf eingebracht und zu 3 Prozent finanziert auf 20 Jahre. Unsere aktuelle Wohnung Bj. 2010 wird vermietet da Toplage und energieeffizient.
Das Haus ist ebenfalls Bj 2010 und daher haben wir zugeschlagen. Unser Eindruck: bei alten Objekten mit Öl- oder Gasheizung ist mächtig Spielraum, bei neueren Objekten eher nicht.
In 10 Jahren werden wir wissen, ob unsere Entscheidung auch finanziell die Richtige war. Persönlich ist sie das, wir wollen aber auch in erster Linie in dem Haus wohnen und sehen es nicht als Investment.
Ich hab mal ne Frage an die Runde.
Wir haben uns ein Haus gekauft und bewohnen aktuell eine Wohnung in einer süddeutschen Großstadt, die uns gehört. .
Ertrag aus dem Verkauf wären so etwa 400.000 Euro steuerfrei.
Mieteinnahmen belaufen sich auf etwa 25.000 Euro pro Jahr Kaltmiete, Interessenten gibt es. Zustand der Wohnung ist Tipp-Top. Finanzierung zu 1,6% läuft noch 10 Jahre, danach Restschuld von etwa 150k.
Das neue Haus ist sauber finanziert und spielt in der Betrachtung erstmal keine Rolle.
Was denkt Ihr? Verkaufen oder Vermieten?
Günstige Finanzierung, voraussichtlich wenig Instandhaltungsaufwand, vernünftige Mieter, kein akuter Finanzierungsbedarf spricht aus meiner Sicht eher für halten. Würde die Mieteinnahmen zur Tilgung der Schulden nutzen und dann eher in 10 Jahren verkaufen. Alternativ müsstest du dir schon gut überlegen, was du in der Zwischenzeit mit dem Geld machen möchtest (kleine PE-Tranche? Voll Aktienmarkt?).
Ich hab mal ne Frage an die Runde.
Wir haben uns ein Haus gekauft und bewohnen aktuell eine Wohnung in einer süddeutschen Großstadt, die uns gehört. .
Ertrag aus dem Verkauf wären so etwa 400.000 Euro steuerfrei.
Mieteinnahmen belaufen sich auf etwa 25.000 Euro pro Jahr Kaltmiete, Interessenten gibt es. Zustand der Wohnung ist Tipp-Top. Finanzierung zu 1,6% läuft noch 10 Jahre, danach Restschuld von etwa 150k.
Das neue Haus ist sauber finanziert und spielt in der Betrachtung erstmal keine Rolle.
Was denkt Ihr? Verkaufen oder Vermieten?
Aufgrund der Angaben tue ich mich persönlich sehr schwer, die Antwort plausibel zu geben...?!
Ist Ertrag dein "Gewinn" oder der mögliche Verkaufspreis? Wenn Verkaufspreis, dann liegt der Faktor bei 16 und die Rendite bei über 6% und zusätzlich kannst du noch die Zinsen bei der Einkommenssteuererklärung geltend machen. Stattdessen verkaufen und die Vorfälligkeit bedienen... erschließt sich mir wenig.
Beides, teilweise ja. Außerdem helfen noch andere Effekte. Schau die mal den Mietspiegel für Kleinstappartments mit ca 30m2 Fläche und sehr guter Lage an, der ist über die letzten Jahre teilweise um 30% gestiegen.
Aber ja, Neuvermietung habe ich häufig und das bedeutet Arbeit. Wenn ich mir darauf aber meinen Stundenlohn ausrechne ist der astronomisch hoch.
Dennoch bleibe ich dabei. Mietstreigerungen ist und bleibt nicht die Herausforderung für den Immo Investor .
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Ich weiß nicht, wo und wie genau du vermietest, aber zumindest in Städten mit Mietpreisbremse klappt das eigentlich nicht.
Außer es sind Neubauten oder möblierte Apartments. Aber davon hast du nichts gesagt.
Ansonsten kannst du davon ausgehen, dass deine Mieter super fix ausziehen, sobald sie etwas günstigeres bekommen. Den Stress wäre es mir nicht wert.
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Wieso sollten Mieterhöhung schwierig sein. Ich habe ab 2016 Einzimmerappartments in Großstädten gekauft. Diese bedeuten etwas mehr Arbeit aber haben eine hohe Fluktuation. Ich habe durch mehrere Mieterwechsel die Mietrendite von 3.3% auf mittlerweile 5.0% steigern können. Fast alle Mietverträge sind mit einer Staffelmiete und ~3% Mietstreigerung pro Jahr versehen. Selbst wenn ab morgen kein Mieter mehr auszieht habe ich in wenigen Jahren 6% Mietrendite bei immernoch lächerlichen 1.4% Zinsen.
Mieterhöhung waren Rückblicken echt der einfachste Teil und ich sehe nicht wieso das bei 8% Inflation in Zukunft anders werden sollte.
Gut du bestätigst somit ja selber, dass der Mieter zumindest die Zinsen tragen sollte.
Das ist bei steigenden Zinsen nur möglich falls die Wohnungen billiger werden ODER man steigert die Mieten. Das letztere ist wohl eher schwierig, damit muss eher der Preis sinken.
Inflation steigt und steigt. Warum sollte man dann Sachwerte verkaufen? Eher vermieten.
Es gibt sicher genügend Immobilien, die in den letzten 2-3 Jahren zu absurd hohen Preisen gekauft wurden, dass sich das Vermieten nicht rentiert. Viele Käufer spekulieren nur auf noch höhere Preise.
Ich begleite gerade eine Immobilie, Kaufpreis inkl. NK 400k bei knapp 3% Zins. Miete ca. 1,1k. Allein der Zins beläuft sich auf 12k, d.h. der Mieter zahlt gerade so den Zins. Tilgung findet quasi nicht statt, bzw. nur aus der eigenen Tasche.
Das war früher absolut normal und der Vorteil Bestand darin, dass man irgendwann eine Immobilie abbezahlt hat, ohne einen Zinsaufwand gehabt zu haben. Das alleine war schon ein enormer Vorteil. Heute ist die Erwartungshaltung, dass der Mieter Zinsen und Kaufpreis bezahlt und idealerweise auch noch einen positiven Cashflow generiert. Auch hier sind wir wieder bei dem völlig absurden Anspruchsdenken in der heutigen Zeit. Früher war man mit weniger zufrieden.
Richtig. Deshalb wird es weniger Wohnungsneubau geben. Also Verknappung des Angebots bei steigender Wohnungsnachfrage.
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Die Instis sind immer als Erstes weg bei der Nachfrage. Die brauchen keine Immobilien zum Bewohnen. Die können global allokieren und den deutschen Markt meiden.
Hallo, in unserem Kollegen-, Bekannten und Freundeskreis (Berlin, alle zw 30 und 40, sichere Jobs mit Haushaltseinkommen zw. ca. 5- 8k) gibt es aktuell NIEMANDEN mehr, der absehbar noch ernstlich über den Kauf einer Immobilie nachdenkt. Vorher war das bei fast allen das Ziel oder der Wunsch, zum Eigennutz, teilweise aber auch als Anlage. Und ich würde unser Umfeld/unsere Blase durchaus als den (städtischen) Durchschnitt möglicher Eigenheimerwerber betrachten. Argumente sind wie auch hier vor allem die große Unsicherheit bzgl. der nicht kalkulierbaren Kosten durch Energie, Inflation sowie die Zinswende. Ich erlebe grade, dass man sich aufgrund dieser Unsicherheiten zumindest in unserem Umfeld eher wieder etwas zurücknimmt in seinen Ansprüchen und "zufriedener" ist mit dem was man hat. (Was ich durchaus positiv finde)
Kurzum, ich frage mich woher aktuell und mittelfristig noch Nachfrage nach Immobilien kommen soll, mal abgesehen von den wirklich Vermögenden und Institutionellen? Wieviel machen die am Gesamtmarkt aus?
Dass hier argumentiert wird, dass man nicht verkaufen müsse - ok. Das kann ich nicht beurteilen, daher will ich da gar nicht widersprechen. Aber - ich gehe mit meiner Familie oft spazieren an unserem Wohnort (Berlin Pankow, gutbürgerliche Gegend, viele EFH, Reihenhäuschen, Kleine MFH) oder wir machen Radtouren. Wenn man da Menschen in ihren (nicht selten augenscheinlich nicht durchsanierten) Häusern sieht, dann sind die i.d.R. und zum wirklich größten Teil 55+ Jahre alt. Wenn die Kosten sich weiter so entwickeln + Demografie - muss da wirklich niemand verkaufen bzw. da kommt nichts auf den Markt in den nächsten Jahren? Ich kann das schwerlich glauben, wenn ich mich hier so umsehe.
Ich habe ein Apartment möbliert warm vermietet. 30 qm für 700 Euros. Die Energiepreissteigerungen werde ich komplett selbst tragen. Ich kenne einen anderen Vermieter, der es genauso machen wird. Der hat 8 Wohnungen. Man freut sich über gute Mieter und will diese behalten.
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Beides, teilweise ja. Außerdem helfen noch andere Effekte. Schau die mal den Mietspiegel für Kleinstappartments mit ca 30m2 Fläche und sehr guter Lage an, der ist über die letzten Jahre teilweise um 30% gestiegen.
Aber ja, Neuvermietung habe ich häufig und das bedeutet Arbeit. Wenn ich mir darauf aber meinen Stundenlohn ausrechne ist der astronomisch hoch.
Dennoch bleibe ich dabei. Mietstreigerungen ist und bleibt nicht die Herausforderung für den Immo Investor .
Ich weiß nicht, wo und wie genau du vermietest, aber zumindest in Städten mit Mietpreisbremse klappt das eigentlich nicht.
Außer es sind Neubauten oder möblierte Apartments. Aber davon hast du nichts gesagt.
Ansonsten kannst du davon ausgehen, dass deine Mieter super fix ausziehen, sobald sie etwas günstigeres bekommen. Den Stress wäre es mir nicht wert.
Wieso sollten Mieterhöhung schwierig sein. Ich habe ab 2016 Einzimmerappartments in Großstädten gekauft. Diese bedeuten etwas mehr Arbeit aber haben eine hohe Fluktuation. Ich habe durch mehrere Mieterwechsel die Mietrendite von 3.3% auf mittlerweile 5.0% steigern können. Fast alle Mietverträge sind mit einer Staffelmiete und ~3% Mietstreigerung pro Jahr versehen. Selbst wenn ab morgen kein Mieter mehr auszieht habe ich in wenigen Jahren 6% Mietrendite bei immernoch lächerlichen 1.4% Zinsen.
Mieterhöhung waren Rückblicken echt der einfachste Teil und ich sehe nicht wieso das bei 8% Inflation in Zukunft anders werden sollte.
Gut du bestätigst somit ja selber, dass der Mieter zumindest die Zinsen tragen sollte.
Das ist bei steigenden Zinsen nur möglich falls die Wohnungen billiger werden ODER man steigert die Mieten. Das letztere ist wohl eher schwierig, damit muss eher der Preis sinken.
Inflation steigt und steigt. Warum sollte man dann Sachwerte verkaufen? Eher vermieten.
Es gibt sicher genügend Immobilien, die in den letzten 2-3 Jahren zu absurd hohen Preisen gekauft wurden, dass sich das Vermieten nicht rentiert. Viele Käufer spekulieren nur auf noch höhere Preise.
Ich begleite gerade eine Immobilie, Kaufpreis inkl. NK 400k bei knapp 3% Zins. Miete ca. 1,1k. Allein der Zins beläuft sich auf 12k, d.h. der Mieter zahlt gerade so den Zins. Tilgung findet quasi nicht statt, bzw. nur aus der eigenen Tasche.
Das war früher absolut normal und der Vorteil Bestand darin, dass man irgendwann eine Immobilie abbezahlt hat, ohne einen Zinsaufwand gehabt zu haben. Das alleine war schon ein enormer Vorteil. Heute ist die Erwartungshaltung, dass der Mieter Zinsen und Kaufpreis bezahlt und idealerweise auch noch einen positiven Cashflow generiert. Auch hier sind wir wieder bei dem völlig absurden Anspruchsdenken in der heutigen Zeit. Früher war man mit weniger zufrieden.
Ich verstehe das Problem immer noch nicht. Die Immobilie wurde 2012 gekauft? Seitdem haben sich die Immobilienpreise doch locker verdoppelt. Also damals nix gezahlt, während der Laufzeit nix gezahlt und jetzt für 800k verkaufen, 400k Kredit tilgen und über 400k Rest auf dem Konto freuen (ausgehend von 0 Euro vorher).
Leider nicht, war ein sehr teurer Neubau, ähnliche Wohnungen gingen in dem Gebäude für 10-20% über Kaufpreis+NK weg, aktuell schwierig, diesen Betrag hier zu bekommen. Aber Verkauf ist eine Möglichkeit, die für die Inhaber jedoch erst in ein paar Jahren in Frage kommt.
Ich wollte mit dem Beispiel nur aufzeigen, dass nicht alle Käufer perfekt finanziert haben. Gerade in Zeiten von Youtube Kanälen, die von einfachen Immobilienkaufen schwärmen, habe ich so meine bedenken. Wird nicht die Masse sein, aber die ein oder andere Immobilie wird hinzukommen.
Ein Neubau 2012? Also dann muss das Ding sich definitiv im Wert verdoppelt haben. Die Baukosten waren damals ca. 1.500 Euro je QM, aktuell 3.000. Auch die Bauträgerpreise bei Wohnungen haben sich seit 2012 massiv verteuert.
Ich habe noch zahlreiche Angebote von 2014 in meinem eMails und da muss man weinen, dass man damals nicht noch mehr Immobilien gekauft hat. Hat sich alles verdoppelt und gibt trotzdem kein Angebot. Ich bin noch in so einem eMail Verteiler einer Baufirma und die hatten vor paar Tagen einen Neubau mit ca. 12 Wohnungen erstmals veröffentlicht - nur an den eMail Verteiler, nicht komplett öffentlich. Habe nach Feierabend reingeschaut, da waren 9 von 12 Wohnungen bereits reserviert.
Also, wenn der Preis sich da nicht verdoppelt hat in 10 Jahren, ist da irgendwas faul!? Wurde da inzwischen eine Autobahn durch das Haus gebaut?
Kaufpreis ca. 4k/m2, heute geht's für ca. 5l/m2 weg. Wie gesagt, war damals sau teuer. Bin aber grundlegend bei dir und wundere mich auch über den Preis, war damals nicht dabei. Gibt tatsächlich einen Baumangel, aber auch ohne wäre der Preis nicht viel höher (habe Vergleichsobjekte).
Ist eine recht große Wohnung und wir liegen im Mietspiegel, ist sogar noch etwas Luft.
Der Ertrag errechnet sich aus Verkaufspreis - derzeitiger Restschuld. Gesamtwert etwa 700k.
Wir reden über etwa 250k Wertzuwachs seit Kauf. Ich bin mit etwa 150k Eigenkapital damals rein und wir haben schon 4 Jahre getilgt.
Ein konkretes Investment habe ich nicht. Man könnte aber durch den Verkauf das Geld in ETFs und Aktien etwas breiter streuen. Derzeit hängt bei mir alles in Immobilien.
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Ich hab mal ne Frage an die Runde.
Wir haben uns ein Haus gekauft und bewohnen aktuell eine Wohnung in einer süddeutschen Großstadt, die uns gehört. .
Ertrag aus dem Verkauf wären so etwa 400.000 Euro steuerfrei.
Mieteinnahmen belaufen sich auf etwa 25.000 Euro pro Jahr Kaltmiete, Interessenten gibt es. Zustand der Wohnung ist Tipp-Top. Finanzierung zu 1,6% läuft noch 10 Jahre, danach Restschuld von etwa 150k.
Das neue Haus ist sauber finanziert und spielt in der Betrachtung erstmal keine Rolle.
Was denkt Ihr? Verkaufen oder Vermieten?
Sind die über 2.000 Euro kaltmiete legal?
Anderseits müsst ihr damit rechnen verklagt zu werden (siehe München bei nicht rechtmässiger Miete).
Deswegen nur mit mit dem Mietspiegel rechnen. Nicht mit Angebotsmieten von Immoscout die zu 90 Prozent illegal sind.
Falsch. Die Nachfrage fällt, das Angebot wird größer bis sich ein neues Gleichgewicht findet. Das passiert bereits.
Es mag weniger Neubau geben, aber es gibt ihn. Genauso wie auch immer bestehende Objekte verkauft werden, sei es wegen Scheidung, Todesfall, Auswanderung oder sonstigen Gründen. Manche haben auch einfach keine Lust mehr auf den Ärger mit Mieter und Sanierungen. Dann wird verkauft und im fallenden Markt eben mit 20% Abschlag. Hauptsache weg damit. Eine Immobilie kann ein ziemlicher Klotz am Bein sein, das wurde in den letzten 10 Jahren vergessen als alles wegging. Das ist unwiederbringlich vorbei.
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Richtig. Deshalb wird es weniger Wohnungsneubau geben. Also Verknappung des Angebots bei steigender Wohnungsnachfrage.
Du müsstest schon beantworten, von welcher Stadt / Region du sprichst.
In München bekommst du beispielsweise gar keine Mieterhöhungen hin, außer die Mietpreisbremse greift nicht oder du hast einen Indexmietvertrag.
Alles andere ist nicht möglich. Außer du versuchst es mit dem Risiko, dass die Mieter klagen.
Wenn du vor Jahren günstig gekauft hast, dann mag deine Rendite noch in Ordnung sein, aber die Miete bekommst du nicht erhöht. Das steht schon einmal fest.
Deswegen ist auch der Kauf zu aktuellen Preisen & Zinsen bei gleichzeitiger Deckelung der Miete so unattraktiv geworden.
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Beides, teilweise ja. Außerdem helfen noch andere Effekte. Schau die mal den Mietspiegel für Kleinstappartments mit ca 30m2 Fläche und sehr guter Lage an, der ist über die letzten Jahre teilweise um 30% gestiegen.
Aber ja, Neuvermietung habe ich häufig und das bedeutet Arbeit. Wenn ich mir darauf aber meinen Stundenlohn ausrechne ist der astronomisch hoch.
Dennoch bleibe ich dabei. Mietstreigerungen ist und bleibt nicht die Herausforderung für den Immo Investor .
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Ich weiß nicht, wo und wie genau du vermietest, aber zumindest in Städten mit Mietpreisbremse klappt das eigentlich nicht.
Außer es sind Neubauten oder möblierte Apartments. Aber davon hast du nichts gesagt.
Ansonsten kannst du davon ausgehen, dass deine Mieter super fix ausziehen, sobald sie etwas günstigeres bekommen. Den Stress wäre es mir nicht wert.
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Wieso sollten Mieterhöhung schwierig sein. Ich habe ab 2016 Einzimmerappartments in Großstädten gekauft. Diese bedeuten etwas mehr Arbeit aber haben eine hohe Fluktuation. Ich habe durch mehrere Mieterwechsel die Mietrendite von 3.3% auf mittlerweile 5.0% steigern können. Fast alle Mietverträge sind mit einer Staffelmiete und ~3% Mietstreigerung pro Jahr versehen. Selbst wenn ab morgen kein Mieter mehr auszieht habe ich in wenigen Jahren 6% Mietrendite bei immernoch lächerlichen 1.4% Zinsen.
Mieterhöhung waren Rückblicken echt der einfachste Teil und ich sehe nicht wieso das bei 8% Inflation in Zukunft anders werden sollte.
Gut du bestätigst somit ja selber, dass der Mieter zumindest die Zinsen tragen sollte.
Das ist bei steigenden Zinsen nur möglich falls die Wohnungen billiger werden ODER man steigert die Mieten. Das letztere ist wohl eher schwierig, damit muss eher der Preis sinken.
Inflation steigt und steigt. Warum sollte man dann Sachwerte verkaufen? Eher vermieten.
Es gibt sicher genügend Immobilien, die in den letzten 2-3 Jahren zu absurd hohen Preisen gekauft wurden, dass sich das Vermieten nicht rentiert. Viele Käufer spekulieren nur auf noch höhere Preise.
Ich begleite gerade eine Immobilie, Kaufpreis inkl. NK 400k bei knapp 3% Zins. Miete ca. 1,1k. Allein der Zins beläuft sich auf 12k, d.h. der Mieter zahlt gerade so den Zins. Tilgung findet quasi nicht statt, bzw. nur aus der eigenen Tasche.
Das war früher absolut normal und der Vorteil Bestand darin, dass man irgendwann eine Immobilie abbezahlt hat, ohne einen Zinsaufwand gehabt zu haben. Das alleine war schon ein enormer Vorteil. Heute ist die Erwartungshaltung, dass der Mieter Zinsen und Kaufpreis bezahlt und idealerweise auch noch einen positiven Cashflow generiert. Auch hier sind wir wieder bei dem völlig absurden Anspruchsdenken in der heutigen Zeit. Früher war man mit weniger zufrieden.
Die Entwicklung der Kaufpreise war zuletzt auch fast zu gut, um wahr zu sein. Üblicherweise steigen Immobilienpreise knapp oberhalb der Inflationsrate. Die letzten zehn Jahre ging es teilweise um mehr als 10% pro Jahr nach oben.
Traditionell gilt ein Kaufpreis als günstig, wenn er weniger als das 20fache der Jahreskaltmiete beträgt. Zuletzt waren in den Großstädten Vervielfältiger von mehr als 40 fast schon normal. 30 gab es oft nur noch in abgelegenen Stadtteilen, sozialen Brennpunkten oder bei Sanierungsfällen.
Ob man diese Kaufpreise (inflationsbereinigt) noch einmal wiedersehen wird, ist eher unwahrscheinlich. Wer nicht im Frühjahr verkauft hat, dürfte das ATH zwar verpasst haben. Auch mit 20% Abschlag dürfte ein Verkauf jetzt aber oft noch ein gutes Geschäft sein.
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Falsch. Die Nachfrage fällt, das Angebot wird größer bis sich ein neues Gleichgewicht findet. Das passiert bereits.
Es mag weniger Neubau geben, aber es gibt ihn. Genauso wie auch immer bestehende Objekte verkauft werden, sei es wegen Scheidung, Todesfall, Auswanderung oder sonstigen Gründen. Manche haben auch einfach keine Lust mehr auf den Ärger mit Mieter und Sanierungen. Dann wird verkauft und im fallenden Markt eben mit 20% Abschlag. Hauptsache weg damit. Eine Immobilie kann ein ziemlicher Klotz am Bein sein, das wurde in den letzten 10 Jahren vergessen als alles wegging. Das ist unwiederbringlich vorbei.
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Richtig. Deshalb wird es weniger Wohnungsneubau geben. Also Verknappung des Angebots bei steigender Wohnungsnachfrage.
Ist eine recht große Wohnung und wir liegen im Mietspiegel, ist sogar noch etwas Luft.
Der Ertrag errechnet sich aus Verkaufspreis - derzeitiger Restschuld. Gesamtwert etwa 700k.
Wir reden über etwa 250k Wertzuwachs seit Kauf. Ich bin mit etwa 150k Eigenkapital damals rein und wir haben schon 4 Jahre getilgt.
Ein konkretes Investment habe ich nicht. Man könnte aber durch den Verkauf das Geld in ETFs und Aktien etwas breiter streuen. Derzeit hängt bei mir alles in Immobilien.
Ich hab mal ne Frage an die Runde.
Wir haben uns ein Haus gekauft und bewohnen aktuell eine Wohnung in einer süddeutschen Großstadt, die uns gehört. .
Ertrag aus dem Verkauf wären so etwa 400.000 Euro steuerfrei.
Mieteinnahmen belaufen sich auf etwa 25.000 Euro pro Jahr Kaltmiete, Interessenten gibt es. Zustand der Wohnung ist Tipp-Top. Finanzierung zu 1,6% läuft noch 10 Jahre, danach Restschuld von etwa 150k.
Das neue Haus ist sauber finanziert und spielt in der Betrachtung erstmal keine Rolle.
Was denkt Ihr? Verkaufen oder Vermieten?
Sind die über 2.000 Euro kaltmiete legal?
Anderseits müsst ihr damit rechnen verklagt zu werden (siehe München bei nicht rechtmässiger Miete).
Deswegen nur mit mit dem Mietspiegel rechnen. Nicht mit Angebotsmieten von Immoscout die zu 90 Prozent illegal sind.
Ihr habt erst vier Jahre getilgt? Dann verkaufst Du aber nicht steuerfrei, wenn Du die Wohnung nicht selbst bewohnt hast!
Also mit Faktor 28 ist das schon wieder was ganz anderes...
Ich persönlich würde verkaufen, aber dazu muss gesagt sein, dass mir das Vermieten auf den Geist gegangen ist und ich stattdessen REITs gekauft habe.
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Ist eine recht große Wohnung und wir liegen im Mietspiegel, ist sogar noch etwas Luft.
Der Ertrag errechnet sich aus Verkaufspreis - derzeitiger Restschuld. Gesamtwert etwa 700k.
Wir reden über etwa 250k Wertzuwachs seit Kauf. Ich bin mit etwa 150k Eigenkapital damals rein und wir haben schon 4 Jahre getilgt.
Ein konkretes Investment habe ich nicht. Man könnte aber durch den Verkauf das Geld in ETFs und Aktien etwas breiter streuen. Derzeit hängt bei mir alles in Immobilien.
Ich hab mal ne Frage an die Runde.
Wir haben uns ein Haus gekauft und bewohnen aktuell eine Wohnung in einer süddeutschen Großstadt, die uns gehört. .
Ertrag aus dem Verkauf wären so etwa 400.000 Euro steuerfrei.
Mieteinnahmen belaufen sich auf etwa 25.000 Euro pro Jahr Kaltmiete, Interessenten gibt es. Zustand der Wohnung ist Tipp-Top. Finanzierung zu 1,6% läuft noch 10 Jahre, danach Restschuld von etwa 150k.
Das neue Haus ist sauber finanziert und spielt in der Betrachtung erstmal keine Rolle.
Was denkt Ihr? Verkaufen oder Vermieten?
Sind die über 2.000 Euro kaltmiete legal?
Anderseits müsst ihr damit rechnen verklagt zu werden (siehe München bei nicht rechtmässiger Miete).
Deswegen nur mit mit dem Mietspiegel rechnen. Nicht mit Angebotsmieten von Immoscout die zu 90 Prozent illegal sind.
Naja vermute du mal weiter vor dich hin. In der Zwischenzeit erhöhe ich hier (nicht München) meine Mieten. Es gibt Menschen die finden Probleme und welche die finden Lösungen.
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Du müsstest schon beantworten, von welcher Stadt / Region du sprichst.
In München bekommst du beispielsweise gar keine Mieterhöhungen hin, außer die Mietpreisbremse greift nicht oder du hast einen Indexmietvertrag.
Alles andere ist nicht möglich. Außer du versuchst es mit dem Risiko, dass die Mieter klagen.
Wenn du vor Jahren günstig gekauft hast, dann mag deine Rendite noch in Ordnung sein, aber die Miete bekommst du nicht erhöht. Das steht schon einmal fest.
Deswegen ist auch der Kauf zu aktuellen Preisen & Zinsen bei gleichzeitiger Deckelung der Miete so unattraktiv geworden.
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Beides, teilweise ja. Außerdem helfen noch andere Effekte. Schau die mal den Mietspiegel für Kleinstappartments mit ca 30m2 Fläche und sehr guter Lage an, der ist über die letzten Jahre teilweise um 30% gestiegen.
Aber ja, Neuvermietung habe ich häufig und das bedeutet Arbeit. Wenn ich mir darauf aber meinen Stundenlohn ausrechne ist der astronomisch hoch.
Dennoch bleibe ich dabei. Mietstreigerungen ist und bleibt nicht die Herausforderung für den Immo Investor .
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Ich weiß nicht, wo und wie genau du vermietest, aber zumindest in Städten mit Mietpreisbremse klappt das eigentlich nicht.
Außer es sind Neubauten oder möblierte Apartments. Aber davon hast du nichts gesagt.
Ansonsten kannst du davon ausgehen, dass deine Mieter super fix ausziehen, sobald sie etwas günstigeres bekommen. Den Stress wäre es mir nicht wert.
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Wieso sollten Mieterhöhung schwierig sein. Ich habe ab 2016 Einzimmerappartments in Großstädten gekauft. Diese bedeuten etwas mehr Arbeit aber haben eine hohe Fluktuation. Ich habe durch mehrere Mieterwechsel die Mietrendite von 3.3% auf mittlerweile 5.0% steigern können. Fast alle Mietverträge sind mit einer Staffelmiete und ~3% Mietstreigerung pro Jahr versehen. Selbst wenn ab morgen kein Mieter mehr auszieht habe ich in wenigen Jahren 6% Mietrendite bei immernoch lächerlichen 1.4% Zinsen.
Mieterhöhung waren Rückblicken echt der einfachste Teil und ich sehe nicht wieso das bei 8% Inflation in Zukunft anders werden sollte.
Gut du bestätigst somit ja selber, dass der Mieter zumindest die Zinsen tragen sollte.
Das ist bei steigenden Zinsen nur möglich falls die Wohnungen billiger werden ODER man steigert die Mieten. Das letztere ist wohl eher schwierig, damit muss eher der Preis sinken.
Inflation steigt und steigt. Warum sollte man dann Sachwerte verkaufen? Eher vermieten.
Es gibt sicher genügend Immobilien, die in den letzten 2-3 Jahren zu absurd hohen Preisen gekauft wurden, dass sich das Vermieten nicht rentiert. Viele Käufer spekulieren nur auf noch höhere Preise.
Ich begleite gerade eine Immobilie, Kaufpreis inkl. NK 400k bei knapp 3% Zins. Miete ca. 1,1k. Allein der Zins beläuft sich auf 12k, d.h. der Mieter zahlt gerade so den Zins. Tilgung findet quasi nicht statt, bzw. nur aus der eigenen Tasche.
Das war früher absolut normal und der Vorteil Bestand darin, dass man irgendwann eine Immobilie abbezahlt hat, ohne einen Zinsaufwand gehabt zu haben. Das alleine war schon ein enormer Vorteil. Heute ist die Erwartungshaltung, dass der Mieter Zinsen und Kaufpreis bezahlt und idealerweise auch noch einen positiven Cashflow generiert. Auch hier sind wir wieder bei dem völlig absurden Anspruchsdenken in der heutigen Zeit. Früher war man mit weniger zufrieden.
Üblicherweise ist schonmal gar nicht.
Immobilien steigen gerne mal viele Jahre unterhalb der Inflationsrate und verlieren damit real an Wert. Bitte einfach mal einen Blick in die Vergangenheit werfen. Am Ende eines Zyklus fallen sie sogar auch gerne nominal.
Der Markt war die letzten zehn Jahre einzig und allein zinsgetrieben und das haben wir der EZB zu verdanken.
Sinkender Wohlstand und steigende Zinsen bei zunehmend schlechter Demografie sind in jedem Fall ganz schlechte Faktoren für einen Immobilienstandort. Und das beschränkt sich nicht nur auf ländliche Gebiete. Die Ballungsräume sind in ihrer Altersstruktur auch veraltet im Vergleich zu früher. Da gibt es keinen Entrinnen und keine Binnen- oder Außenzuwanderung kann das verändern. Die nächsten 20 Jahre siehts schlecht aus.
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Die Entwicklung der Kaufpreise war zuletzt auch fast zu gut, um wahr zu sein. Üblicherweise steigen Immobilienpreise knapp oberhalb der Inflationsrate. Die letzten zehn Jahre ging es teilweise um mehr als 10% pro Jahr nach oben.
Traditionell gilt ein Kaufpreis als günstig, wenn er weniger als das 20fache der Jahreskaltmiete beträgt. Zuletzt waren in den Großstädten Vervielfältiger von mehr als 40 fast schon normal. 30 gab es oft nur noch in abgelegenen Stadtteilen, sozialen Brennpunkten oder bei Sanierungsfällen.
Ob man diese Kaufpreise (inflationsbereinigt) noch einmal wiedersehen wird, ist eher unwahrscheinlich. Wer nicht im Frühjahr verkauft hat, dürfte das ATH zwar verpasst haben. Auch mit 20% Abschlag dürfte ein Verkauf jetzt aber oft noch ein gutes Geschäft sein.
Wir haben die Wohnung bisher ausschließlich selbst bewohnt. Wenn wir jetzt vermieten sind wir erstmal 6 Jahre eingeloggt ;)
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Ist eine recht große Wohnung und wir liegen im Mietspiegel, ist sogar noch etwas Luft.
Der Ertrag errechnet sich aus Verkaufspreis - derzeitiger Restschuld. Gesamtwert etwa 700k.
Wir reden über etwa 250k Wertzuwachs seit Kauf. Ich bin mit etwa 150k Eigenkapital damals rein und wir haben schon 4 Jahre getilgt.
Ein konkretes Investment habe ich nicht. Man könnte aber durch den Verkauf das Geld in ETFs und Aktien etwas breiter streuen. Derzeit hängt bei mir alles in Immobilien.
Ich hab mal ne Frage an die Runde.
Wir haben uns ein Haus gekauft und bewohnen aktuell eine Wohnung in einer süddeutschen Großstadt, die uns gehört. .
Ertrag aus dem Verkauf wären so etwa 400.000 Euro steuerfrei.
Mieteinnahmen belaufen sich auf etwa 25.000 Euro pro Jahr Kaltmiete, Interessenten gibt es. Zustand der Wohnung ist Tipp-Top. Finanzierung zu 1,6% läuft noch 10 Jahre, danach Restschuld von etwa 150k.
Das neue Haus ist sauber finanziert und spielt in der Betrachtung erstmal keine Rolle.
Was denkt Ihr? Verkaufen oder Vermieten?
Sind die über 2.000 Euro kaltmiete legal?
Anderseits müsst ihr damit rechnen verklagt zu werden (siehe München bei nicht rechtmässiger Miete).
Deswegen nur mit mit dem Mietspiegel rechnen. Nicht mit Angebotsmieten von Immoscout die zu 90 Prozent illegal sind.
Ihr habt erst vier Jahre getilgt? Dann verkaufst Du aber nicht steuerfrei, wenn Du die Wohnung nicht selbst bewohnt hast!
Wichtigste Frage: wie groß ist Euer Grundstück?
Wir haben 2020 in einer vergleichbaren Wohnlage (damals 900 €/qm, inzwischen 1100 €/qm) für ein 800qm Grundstück mit "Altbebauung" (die wir saniert und nicht abgerissen haben) 700k bezahlt. Das war ein Schnapper. Wäre das Grundstück halb so groß gewesen, hätten wir einen deutlich zu hohen Preis bezahlt.
Zweitwichtigste Frage: wie hoch ist der Verkehrswert der Bebauung/des Hauses selbst?
Bei uns waren das aufgrund der soliden Bausubstanz, eines guten und sehr großzügigen Grundrisses (110qm Wohnfläche EG + 80qm Wohnfläche Soutterrain + 60qm Wohnfläche DG) immerhin 200k, was für ein nicht saniertes Haus aus den 1970ern deutlich überdurchschnittlich ist.
Es gibt aber auch Altbebauungen, die einen negativen Wert (= Abrisskosten) haben ...
Drittwichtigste Frage (insb. bei sehr kleinen oder sehr großen Grundstücken):
Wie gestaltet sich der Anpassungsfaktor gegenüber der vom jeweiligen Gutachterausschuß für den Bodenrichtwert veranschlagten Grundstücksgröße? In Gegenden mit restriktiven Bebauungsplänen kann z. B. ein Grundstück, das doppelt so groß wie das Normgrundstück ist, nur 20% mehr Wert sein - auch sehr kleine Grundstücke können beim Bodenrichtwert erhebliche Abschläge gegenüber der "Normgröße" haben).
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Wir haben am Wochenende ein Einfamilienhaus für 1.000.000 € gekauft und werden für 2,99% auf 15 Jahre finanzieren. Inseriert war es für 1.250.000 € und das in einer Top Villenlage (1000 €/qm Bodenrichtwert). Es tut sich viel auf dem Immobilienmarkt und wer bereit ist ein Haus mit Gasheizung zu kaufen kann aktuell einiges verhandeln. Wobei ich auch nicht ausschließen möchte, dass in unserem Fall viel Glück involviert war.
Von meinen Kunden möchte leider niemand verkaufen. Was sollten die auch mit dem Geld machen? Aktien und ETFs haben noch viel Abwärtspotential.
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Die Entwicklung der Kaufpreise war zuletzt auch fast zu gut, um wahr zu sein. Üblicherweise steigen Immobilienpreise knapp oberhalb der Inflationsrate. Die letzten zehn Jahre ging es teilweise um mehr als 10% pro Jahr nach oben.
Traditionell gilt ein Kaufpreis als günstig, wenn er weniger als das 20fache der Jahreskaltmiete beträgt. Zuletzt waren in den Großstädten Vervielfältiger von mehr als 40 fast schon normal. 30 gab es oft nur noch in abgelegenen Stadtteilen, sozialen Brennpunkten oder bei Sanierungsfällen.
Ob man diese Kaufpreise (inflationsbereinigt) noch einmal wiedersehen wird, ist eher unwahrscheinlich. Wer nicht im Frühjahr verkauft hat, dürfte das ATH zwar verpasst haben. Auch mit 20% Abschlag dürfte ein Verkauf jetzt aber oft noch ein gutes Geschäft sein.
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Falsch. Die Nachfrage fällt, das Angebot wird größer bis sich ein neues Gleichgewicht findet. Das passiert bereits.
Es mag weniger Neubau geben, aber es gibt ihn. Genauso wie auch immer bestehende Objekte verkauft werden, sei es wegen Scheidung, Todesfall, Auswanderung oder sonstigen Gründen. Manche haben auch einfach keine Lust mehr auf den Ärger mit Mieter und Sanierungen. Dann wird verkauft und im fallenden Markt eben mit 20% Abschlag. Hauptsache weg damit. Eine Immobilie kann ein ziemlicher Klotz am Bein sein, das wurde in den letzten 10 Jahren vergessen als alles wegging. Das ist unwiederbringlich vorbei.
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Richtig. Deshalb wird es weniger Wohnungsneubau geben. Also Verknappung des Angebots bei steigender Wohnungsnachfrage.
Also mit Faktor 28 ist das schon wieder was ganz anderes...
Ich persönlich würde verkaufen, aber dazu muss gesagt sein, dass mir das Vermieten auf den Geist gegangen ist und ich stattdessen REITs gekauft habe.
Ist eine recht große Wohnung und wir liegen im Mietspiegel, ist sogar noch etwas Luft.
Der Ertrag errechnet sich aus Verkaufspreis - derzeitiger Restschuld. Gesamtwert etwa 700k.
Wir reden über etwa 250k Wertzuwachs seit Kauf. Ich bin mit etwa 150k Eigenkapital damals rein und wir haben schon 4 Jahre getilgt.
Ein konkretes Investment habe ich nicht. Man könnte aber durch den Verkauf das Geld in ETFs und Aktien etwas breiter streuen. Derzeit hängt bei mir alles in Immobilien.
Ich hab mal ne Frage an die Runde.
Wir haben uns ein Haus gekauft und bewohnen aktuell eine Wohnung in einer süddeutschen Großstadt, die uns gehört. .
Ertrag aus dem Verkauf wären so etwa 400.000 Euro steuerfrei.
Mieteinnahmen belaufen sich auf etwa 25.000 Euro pro Jahr Kaltmiete, Interessenten gibt es. Zustand der Wohnung ist Tipp-Top. Finanzierung zu 1,6% läuft noch 10 Jahre, danach Restschuld von etwa 150k.
Das neue Haus ist sauber finanziert und spielt in der Betrachtung erstmal keine Rolle.
Was denkt Ihr? Verkaufen oder Vermieten?
Sind die über 2.000 Euro kaltmiete legal?
Anderseits müsst ihr damit rechnen verklagt zu werden (siehe München bei nicht rechtmässiger Miete).
Deswegen nur mit mit dem Mietspiegel rechnen. Nicht mit Angebotsmieten von Immoscout die zu 90 Prozent illegal sind.
Wir haben am Wochenende ein Einfamilienhaus für 1.000.000 € gekauft und werden für 2,99% auf 15 Jahre finanzieren. Inseriert war es für 1.250.000 € und das in einer Top Villenlage (1000 €/qm Bodenrichtwert). Es tut sich viel auf dem Immobilienmarkt und wer bereit ist ein Haus mit Gasheizung zu kaufen kann aktuell einiges verhandeln. Wobei ich auch nicht ausschließen möchte, dass in unserem Fall viel Glück involviert war.
1000 E ist keine Top Villenlage in einer Top 7 Stadt, sondern irgendwo auf dem Dorf. Also, was soll das, dass schlechte Lagen zuerst leiden, ist doch logisch. Außerdem, ne neue Heizung kostet vllt 15000 E. Wenn das der Grund für den Preisnachlass war, muss der Verkäufer ganz schön senil gewesen sein
Das Grundstück ist knapp 580qm groß und das Haus 2015 hochwertig saniert (210qm). Mein Schwager als Bauingenieur findet nach intensiver Begehung den Preis sehr angemessen. Der ursprüngliche Preis von 1,25m wäre aber aktuell zu teuer gewesen...vor wenigen Monaten wäre dieser aber mit 1,5% sicher noch bezahlt wenn nicht sogar überboten worden (Rhein-Main-Gebiet, Bergstraße).
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Wichtigste Frage: wie groß ist Euer Grundstück?
Wir haben 2020 in einer vergleichbaren Wohnlage (damals 900 €/qm, inzwischen 1100 €/qm) für ein 800qm Grundstück mit "Altbebauung" (die wir saniert und nicht abgerissen haben) 700k bezahlt. Das war ein Schnapper. Wäre das Grundstück halb so groß gewesen, hätten wir einen deutlich zu hohen Preis bezahlt.
Zweitwichtigste Frage: wie hoch ist der Verkehrswert der Bebauung/des Hauses selbst?
Bei uns waren das aufgrund der soliden Bausubstanz, eines guten und sehr großzügigen Grundrisses (110qm Wohnfläche EG + 80qm Wohnfläche Soutterrain + 60qm Wohnfläche DG) immerhin 200k, was für ein nicht saniertes Haus aus den 1970ern deutlich überdurchschnittlich ist.
Es gibt aber auch Altbebauungen, die einen negativen Wert (= Abrisskosten) haben ...
Drittwichtigste Frage (insb. bei sehr kleinen oder sehr großen Grundstücken):
Wie gestaltet sich der Anpassungsfaktor gegenüber der vom jeweiligen Gutachterausschuß für den Bodenrichtwert veranschlagten Grundstücksgröße? In Gegenden mit restriktiven Bebauungsplänen kann z. B. ein Grundstück, das doppelt so groß wie das Normgrundstück ist, nur 20% mehr Wert sein - auch sehr kleine Grundstücke können beim Bodenrichtwert erhebliche Abschläge gegenüber der "Normgröße" haben).
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Wir haben am Wochenende ein Einfamilienhaus für 1.000.000 € gekauft und werden für 2,99% auf 15 Jahre finanzieren. Inseriert war es für 1.250.000 € und das in einer Top Villenlage (1000 €/qm Bodenrichtwert). Es tut sich viel auf dem Immobilienmarkt und wer bereit ist ein Haus mit Gasheizung zu kaufen kann aktuell einiges verhandeln. Wobei ich auch nicht ausschließen möchte, dass in unserem Fall viel Glück involviert war.
Die Entwicklung der Kaufpreise war zuletzt auch fast zu gut, um wahr zu sein. Üblicherweise steigen Immobilienpreise knapp oberhalb der Inflationsrate. Die letzten zehn Jahre ging es teilweise um mehr als 10% pro Jahr nach oben.
Traditionell gilt ein Kaufpreis als günstig, wenn er weniger als das 20fache der Jahreskaltmiete beträgt. Zuletzt waren in den Großstädten Vervielfältiger von mehr als 40 fast schon normal. 30 gab es oft nur noch in abgelegenen Stadtteilen, sozialen Brennpunkten oder bei Sanierungsfällen.
Ob man diese Kaufpreise (inflationsbereinigt) noch einmal wiedersehen wird, ist eher unwahrscheinlich. Wer nicht im Frühjahr verkauft hat, dürfte das ATH zwar verpasst haben. Auch mit 20% Abschlag dürfte ein Verkauf jetzt aber oft noch ein gutes Geschäft sein.
Falsch. Die Nachfrage fällt, das Angebot wird größer bis sich ein neues Gleichgewicht findet. Das passiert bereits.
Es mag weniger Neubau geben, aber es gibt ihn. Genauso wie auch immer bestehende Objekte verkauft werden, sei es wegen Scheidung, Todesfall, Auswanderung oder sonstigen Gründen. Manche haben auch einfach keine Lust mehr auf den Ärger mit Mieter und Sanierungen. Dann wird verkauft und im fallenden Markt eben mit 20% Abschlag. Hauptsache weg damit. Eine Immobilie kann ein ziemlicher Klotz am Bein sein, das wurde in den letzten 10 Jahren vergessen als alles wegging. Das ist unwiederbringlich vorbei.
Richtig. Deshalb wird es weniger Wohnungsneubau geben. Also Verknappung des Angebots bei steigender Wohnungsnachfrage.
Es ist immer wieder amüsant, wie hier von der “Mieten ist besser”-Fraktion die angeblich hohen Multiples (NKM vs Kaufpreis) als Beweis geführt werden, wie überteuert Immobilien doch seien. Dann lieber in ETFs oder? Da liegen die KGVs mindestens genauso hoch.
Es kommt dabei auch auf die mögliche Ausnutzung des Grundstücks gemäß Bebauungsplan an.
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Wichtigste Frage: wie groß ist Euer Grundstück?
Wir haben 2020 in einer vergleichbaren Wohnlage (damals 900 €/qm, inzwischen 1100 €/qm) für ein 800qm Grundstück mit "Altbebauung" (die wir saniert und nicht abgerissen haben) 700k bezahlt. Das war ein Schnapper. Wäre das Grundstück halb so groß gewesen, hätten wir einen deutlich zu hohen Preis bezahlt.
Zweitwichtigste Frage: wie hoch ist der Verkehrswert der Bebauung/des Hauses selbst?
Bei uns waren das aufgrund der soliden Bausubstanz, eines guten und sehr großzügigen Grundrisses (110qm Wohnfläche EG + 80qm Wohnfläche Soutterrain + 60qm Wohnfläche DG) immerhin 200k, was für ein nicht saniertes Haus aus den 1970ern deutlich überdurchschnittlich ist.
Es gibt aber auch Altbebauungen, die einen negativen Wert (= Abrisskosten) haben ...
Drittwichtigste Frage (insb. bei sehr kleinen oder sehr großen Grundstücken):
Wie gestaltet sich der Anpassungsfaktor gegenüber der vom jeweiligen Gutachterausschuß für den Bodenrichtwert veranschlagten Grundstücksgröße? In Gegenden mit restriktiven Bebauungsplänen kann z. B. ein Grundstück, das doppelt so groß wie das Normgrundstück ist, nur 20% mehr Wert sein - auch sehr kleine Grundstücke können beim Bodenrichtwert erhebliche Abschläge gegenüber der "Normgröße" haben).
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Wir haben am Wochenende ein Einfamilienhaus für 1.000.000 € gekauft und werden für 2,99% auf 15 Jahre finanzieren. Inseriert war es für 1.250.000 € und das in einer Top Villenlage (1000 €/qm Bodenrichtwert). Es tut sich viel auf dem Immobilienmarkt und wer bereit ist ein Haus mit Gasheizung zu kaufen kann aktuell einiges verhandeln. Wobei ich auch nicht ausschließen möchte, dass in unserem Fall viel Glück involviert war.
Beim Bodenrichtwert geht es um den in der vorherigen Verkaufsperiode (i. d. R. im zurückliegenden Kalenderjahr) offiziell ermittelten Verkaufspreis PRO QUADRATMETER GRUNDSTÜCK - diese Werte werden Flurgenau von den regionalen Gutachterausschüssen ermittelt.
Du verwechselst das offensichtlich mit dem Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche.
Dann solltest Du aber auch nicht im WiMi-Forum posten ...
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Wir haben am Wochenende ein Einfamilienhaus für 1.000.000 € gekauft und werden für 2,99% auf 15 Jahre finanzieren. Inseriert war es für 1.250.000 € und das in einer Top Villenlage (1000 €/qm Bodenrichtwert). Es tut sich viel auf dem Immobilienmarkt und wer bereit ist ein Haus mit Gasheizung zu kaufen kann aktuell einiges verhandeln. Wobei ich auch nicht ausschließen möchte, dass in unserem Fall viel Glück involviert war.
1000 E ist keine Top Villenlage in einer Top 7 Stadt, sondern irgendwo auf dem Dorf. Also, was soll das, dass schlechte Lagen zuerst leiden, ist doch logisch. Außerdem, ne neue Heizung kostet vllt 15000 E. Wenn das der Grund für den Preisnachlass war, muss der Verkäufer ganz schön senil gewesen sein
Bei einem Grundstückswert von 580k habt ihr 420k für das Haus bezahlt.
Bei einem 2015 vollständig sanierten 210qm großen EFH ist das angesichts der Baupreise okay, das sehe ich auch so.
Glückwunsch zum Kauf und gutes Wohnen!
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Das Grundstück ist knapp 580qm groß und das Haus 2015 hochwertig saniert (210qm). Mein Schwager als Bauingenieur findet nach intensiver Begehung den Preis sehr angemessen. Der ursprüngliche Preis von 1,25m wäre aber aktuell zu teuer gewesen...vor wenigen Monaten wäre dieser aber mit 1,5% sicher noch bezahlt wenn nicht sogar überboten worden (Rhein-Main-Gebiet, Bergstraße).
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Wichtigste Frage: wie groß ist Euer Grundstück?
Wir haben 2020 in einer vergleichbaren Wohnlage (damals 900 €/qm, inzwischen 1100 €/qm) für ein 800qm Grundstück mit "Altbebauung" (die wir saniert und nicht abgerissen haben) 700k bezahlt. Das war ein Schnapper. Wäre das Grundstück halb so groß gewesen, hätten wir einen deutlich zu hohen Preis bezahlt.
Zweitwichtigste Frage: wie hoch ist der Verkehrswert der Bebauung/des Hauses selbst?
Bei uns waren das aufgrund der soliden Bausubstanz, eines guten und sehr großzügigen Grundrisses (110qm Wohnfläche EG + 80qm Wohnfläche Soutterrain + 60qm Wohnfläche DG) immerhin 200k, was für ein nicht saniertes Haus aus den 1970ern deutlich überdurchschnittlich ist.
Es gibt aber auch Altbebauungen, die einen negativen Wert (= Abrisskosten) haben ...
Drittwichtigste Frage (insb. bei sehr kleinen oder sehr großen Grundstücken):
Wie gestaltet sich der Anpassungsfaktor gegenüber der vom jeweiligen Gutachterausschuß für den Bodenrichtwert veranschlagten Grundstücksgröße? In Gegenden mit restriktiven Bebauungsplänen kann z. B. ein Grundstück, das doppelt so groß wie das Normgrundstück ist, nur 20% mehr Wert sein - auch sehr kleine Grundstücke können beim Bodenrichtwert erhebliche Abschläge gegenüber der "Normgröße" haben).
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Wir haben am Wochenende ein Einfamilienhaus für 1.000.000 € gekauft und werden für 2,99% auf 15 Jahre finanzieren. Inseriert war es für 1.250.000 € und das in einer Top Villenlage (1000 €/qm Bodenrichtwert). Es tut sich viel auf dem Immobilienmarkt und wer bereit ist ein Haus mit Gasheizung zu kaufen kann aktuell einiges verhandeln. Wobei ich auch nicht ausschließen möchte, dass in unserem Fall viel Glück involviert war.
Das Grundstück ist knapp 580qm groß und das Haus 2015 hochwertig saniert (210qm). Mein Schwager als Bauingenieur findet nach intensiver Begehung den Preis sehr angemessen. Der ursprüngliche Preis von 1,25m wäre aber aktuell zu teuer gewesen...vor wenigen Monaten wäre dieser aber mit 1,5% sicher noch bezahlt wenn nicht sogar überboten worden (Rhein-Main-Gebiet, Bergstraße).
Wichtigste Frage: wie groß ist Euer Grundstück?
Wir haben 2020 in einer vergleichbaren Wohnlage (damals 900 €/qm, inzwischen 1100 €/qm) für ein 800qm Grundstück mit "Altbebauung" (die wir saniert und nicht abgerissen haben) 700k bezahlt. Das war ein Schnapper. Wäre das Grundstück halb so groß gewesen, hätten wir einen deutlich zu hohen Preis bezahlt.
Zweitwichtigste Frage: wie hoch ist der Verkehrswert der Bebauung/des Hauses selbst?
Bei uns waren das aufgrund der soliden Bausubstanz, eines guten und sehr großzügigen Grundrisses (110qm Wohnfläche EG + 80qm Wohnfläche Soutterrain + 60qm Wohnfläche DG) immerhin 200k, was für ein nicht saniertes Haus aus den 1970ern deutlich überdurchschnittlich ist.
Es gibt aber auch Altbebauungen, die einen negativen Wert (= Abrisskosten) haben ...
Drittwichtigste Frage (insb. bei sehr kleinen oder sehr großen Grundstücken):
Wie gestaltet sich der Anpassungsfaktor gegenüber der vom jeweiligen Gutachterausschuß für den Bodenrichtwert veranschlagten Grundstücksgröße? In Gegenden mit restriktiven Bebauungsplänen kann z. B. ein Grundstück, das doppelt so groß wie das Normgrundstück ist, nur 20% mehr Wert sein - auch sehr kleine Grundstücke können beim Bodenrichtwert erhebliche Abschläge gegenüber der "Normgröße" haben).
Wir haben am Wochenende ein Einfamilienhaus für 1.000.000 € gekauft und werden für 2,99% auf 15 Jahre finanzieren. Inseriert war es für 1.250.000 € und das in einer Top Villenlage (1000 €/qm Bodenrichtwert). Es tut sich viel auf dem Immobilienmarkt und wer bereit ist ein Haus mit Gasheizung zu kaufen kann aktuell einiges verhandeln. Wobei ich auch nicht ausschließen möchte, dass in unserem Fall viel Glück involviert war.
Also verstehe. Top Villenlage im Dorf, xx km von Top 7 Stadt entfernt. Der Verkäufer hat's erst mit einem Mondpreis versucht. Und jetzt habt ihr es zum Verkehrswert gekauft. Welche Erkenntnis kann die Allgemeinheit aus dieser Begebenheit ziehen, außer traue nie dem Mondpreis bei Immoscout?
Die Erkenntnis, das aktuell keine Mondpreise mehr bezahlt werden sondern der Verkehrswert. Das gab es die letzten Jahre nämlich nicht!
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
Das Grundstück ist knapp 580qm groß und das Haus 2015 hochwertig saniert (210qm). Mein Schwager als Bauingenieur findet nach intensiver Begehung den Preis sehr angemessen. Der ursprüngliche Preis von 1,25m wäre aber aktuell zu teuer gewesen...vor wenigen Monaten wäre dieser aber mit 1,5% sicher noch bezahlt wenn nicht sogar überboten worden (Rhein-Main-Gebiet, Bergstraße).
Wichtigste Frage: wie groß ist Euer Grundstück?
Wir haben 2020 in einer vergleichbaren Wohnlage (damals 900 €/qm, inzwischen 1100 €/qm) für ein 800qm Grundstück mit "Altbebauung" (die wir saniert und nicht abgerissen haben) 700k bezahlt. Das war ein Schnapper. Wäre das Grundstück halb so groß gewesen, hätten wir einen deutlich zu hohen Preis bezahlt.
Zweitwichtigste Frage: wie hoch ist der Verkehrswert der Bebauung/des Hauses selbst?
Bei uns waren das aufgrund der soliden Bausubstanz, eines guten und sehr großzügigen Grundrisses (110qm Wohnfläche EG + 80qm Wohnfläche Soutterrain + 60qm Wohnfläche DG) immerhin 200k, was für ein nicht saniertes Haus aus den 1970ern deutlich überdurchschnittlich ist.
Es gibt aber auch Altbebauungen, die einen negativen Wert (= Abrisskosten) haben ...
Drittwichtigste Frage (insb. bei sehr kleinen oder sehr großen Grundstücken):
Wie gestaltet sich der Anpassungsfaktor gegenüber der vom jeweiligen Gutachterausschuß für den Bodenrichtwert veranschlagten Grundstücksgröße? In Gegenden mit restriktiven Bebauungsplänen kann z. B. ein Grundstück, das doppelt so groß wie das Normgrundstück ist, nur 20% mehr Wert sein - auch sehr kleine Grundstücke können beim Bodenrichtwert erhebliche Abschläge gegenüber der "Normgröße" haben).
Wir haben am Wochenende ein Einfamilienhaus für 1.000.000 € gekauft und werden für 2,99% auf 15 Jahre finanzieren. Inseriert war es für 1.250.000 € und das in einer Top Villenlage (1000 €/qm Bodenrichtwert). Es tut sich viel auf dem Immobilienmarkt und wer bereit ist ein Haus mit Gasheizung zu kaufen kann aktuell einiges verhandeln. Wobei ich auch nicht ausschließen möchte, dass in unserem Fall viel Glück involviert war.
Also verstehe. Top Villenlage im Dorf, xx km von Top 7 Stadt entfernt. Der Verkäufer hat's erst mit einem Mondpreis versucht. Und jetzt habt ihr es zum Verkehrswert gekauft. Welche Erkenntnis kann die Allgemeinheit aus dieser Begebenheit ziehen, außer traue nie dem Mondpreis bei Immoscout?
So etwas kann nur von einem Träumer ohne Eigentum kommen. Viel Spaß mit dieser Argumentation beim Immobilienkauf!
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
Beim Bodenrichtwert geht es um den in der vorherigen Verkaufsperiode (i. d. R. im zurückliegenden Kalenderjahr) offiziell ermittelten Verkaufspreis PRO QUADRATMETER GRUNDSTÜCK - diese Werte werden Flurgenau von den regionalen Gutachterausschüssen ermittelt.
Du verwechselst das offensichtlich mit dem Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche.
Dann solltest Du aber auch nicht im WiMi-Forum posten ...
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
Wir haben am Wochenende ein Einfamilienhaus für 1.000.000 € gekauft und werden für 2,99% auf 15 Jahre finanzieren. Inseriert war es für 1.250.000 € und das in einer Top Villenlage (1000 €/qm Bodenrichtwert). Es tut sich viel auf dem Immobilienmarkt und wer bereit ist ein Haus mit Gasheizung zu kaufen kann aktuell einiges verhandeln. Wobei ich auch nicht ausschließen möchte, dass in unserem Fall viel Glück involviert war.
1000 E ist keine Top Villenlage in einer Top 7 Stadt, sondern irgendwo auf dem Dorf. Also, was soll das, dass schlechte Lagen zuerst leiden, ist doch logisch. Außerdem, ne neue Heizung kostet vllt 15000 E. Wenn das der Grund für den Preisnachlass war, muss der Verkäufer ganz schön senil gewesen sein
Verstehe auch nicht, wiese dieser Thread für so eine Landei Geschichte missbraucht wird. Top Lage, top sarniert, und der Onkel meines Bruders meiner Schwester meines Vaters sagt es ist ein guter Preis.
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Das Grundstück ist knapp 580qm groß und das Haus 2015 hochwertig saniert (210qm). Mein Schwager als Bauingenieur findet nach intensiver Begehung den Preis sehr angemessen. Der ursprüngliche Preis von 1,25m wäre aber aktuell zu teuer gewesen...vor wenigen Monaten wäre dieser aber mit 1,5% sicher noch bezahlt wenn nicht sogar überboten worden (Rhein-Main-Gebiet, Bergstraße).
Wichtigste Frage: wie groß ist Euer Grundstück?
Wir haben 2020 in einer vergleichbaren Wohnlage (damals 900 €/qm, inzwischen 1100 €/qm) für ein 800qm Grundstück mit "Altbebauung" (die wir saniert und nicht abgerissen haben) 700k bezahlt. Das war ein Schnapper. Wäre das Grundstück halb so groß gewesen, hätten wir einen deutlich zu hohen Preis bezahlt.
Zweitwichtigste Frage: wie hoch ist der Verkehrswert der Bebauung/des Hauses selbst?
Bei uns waren das aufgrund der soliden Bausubstanz, eines guten und sehr großzügigen Grundrisses (110qm Wohnfläche EG + 80qm Wohnfläche Soutterrain + 60qm Wohnfläche DG) immerhin 200k, was für ein nicht saniertes Haus aus den 1970ern deutlich überdurchschnittlich ist.
Es gibt aber auch Altbebauungen, die einen negativen Wert (= Abrisskosten) haben ...
Drittwichtigste Frage (insb. bei sehr kleinen oder sehr großen Grundstücken):
Wie gestaltet sich der Anpassungsfaktor gegenüber der vom jeweiligen Gutachterausschuß für den Bodenrichtwert veranschlagten Grundstücksgröße? In Gegenden mit restriktiven Bebauungsplänen kann z. B. ein Grundstück, das doppelt so groß wie das Normgrundstück ist, nur 20% mehr Wert sein - auch sehr kleine Grundstücke können beim Bodenrichtwert erhebliche Abschläge gegenüber der "Normgröße" haben).
Wir haben am Wochenende ein Einfamilienhaus für 1.000.000 € gekauft und werden für 2,99% auf 15 Jahre finanzieren. Inseriert war es für 1.250.000 € und das in einer Top Villenlage (1000 €/qm Bodenrichtwert). Es tut sich viel auf dem Immobilienmarkt und wer bereit ist ein Haus mit Gasheizung zu kaufen kann aktuell einiges verhandeln. Wobei ich auch nicht ausschließen möchte, dass in unserem Fall viel Glück involviert war.
Also verstehe. Top Villenlage im Dorf, xx km von Top 7 Stadt entfernt. Der Verkäufer hat's erst mit einem Mondpreis versucht. Und jetzt habt ihr es zum Verkehrswert gekauft. Welche Erkenntnis kann die Allgemeinheit aus dieser Begebenheit ziehen, außer traue nie dem Mondpreis bei Immoscout?
Ehrlicherweise versteh ich bei vielen hier als BWLer die denke nicht. Eine selbstgenutze Immobilie ist immer ein Konsumobjekt, und genau als solches würde ich es betrachten und mir überlegen welches "Finanzierungsrisiko" ich bereit bin einzugehen. Abhängig vom eigenen finanziellen Spielraum (abhängig auch davon wie/ ob man sein normales Leben einschränken möchte) ergibt sich dann halt eine Auswahl an möglichen Objekten.
Ich baue gerade auf einem Grundstück 920qm (aktueller Bodenreichtwert 1.800€/qm - in Süddeutschland) ein Haus mit rd. 400qm (2 Arbeitszimmer, 2 Kinderzimmer, Gästezimmer....). Hausbau wird Mio. EUR 1 kosten, das Grundstück habe ich vor 8 Jahren schon gekauft (damals Bodenrichtwert bei rd. 500€/qm = Verkehrswert). Wir haben auf 10 Jahre finanziert und im Anschluss einen passenden Bausparer (der jetzt parallel angespart wird) und dann den Rest einlocked. Finanzierungsrisiko ist gleich null.
Gut mir ist klar, dass wir überdurchschnittlich verdienen und uns das leisten können, aber in einem anderen Maßstab sollte das bei allen gehen.
Das Grundstück ist knapp 580qm groß und das Haus 2015 hochwertig saniert (210qm). Mein Schwager als Bauingenieur findet nach intensiver Begehung den Preis sehr angemessen. Der ursprüngliche Preis von 1,25m wäre aber aktuell zu teuer gewesen...vor wenigen Monaten wäre dieser aber mit 1,5% sicher noch bezahlt wenn nicht sogar überboten worden (Rhein-Main-Gebiet, Bergstraße).
Wichtigste Frage: wie groß ist Euer Grundstück?
Wir haben 2020 in einer vergleichbaren Wohnlage (damals 900 €/qm, inzwischen 1100 €/qm) für ein 800qm Grundstück mit "Altbebauung" (die wir saniert und nicht abgerissen haben) 700k bezahlt. Das war ein Schnapper. Wäre das Grundstück halb so groß gewesen, hätten wir einen deutlich zu hohen Preis bezahlt.
Zweitwichtigste Frage: wie hoch ist der Verkehrswert der Bebauung/des Hauses selbst?
Bei uns waren das aufgrund der soliden Bausubstanz, eines guten und sehr großzügigen Grundrisses (110qm Wohnfläche EG + 80qm Wohnfläche Soutterrain + 60qm Wohnfläche DG) immerhin 200k, was für ein nicht saniertes Haus aus den 1970ern deutlich überdurchschnittlich ist.
Es gibt aber auch Altbebauungen, die einen negativen Wert (= Abrisskosten) haben ...
Drittwichtigste Frage (insb. bei sehr kleinen oder sehr großen Grundstücken):
Wie gestaltet sich der Anpassungsfaktor gegenüber der vom jeweiligen Gutachterausschuß für den Bodenrichtwert veranschlagten Grundstücksgröße? In Gegenden mit restriktiven Bebauungsplänen kann z. B. ein Grundstück, das doppelt so groß wie das Normgrundstück ist, nur 20% mehr Wert sein - auch sehr kleine Grundstücke können beim Bodenrichtwert erhebliche Abschläge gegenüber der "Normgröße" haben).
Wir haben am Wochenende ein Einfamilienhaus für 1.000.000 € gekauft und werden für 2,99% auf 15 Jahre finanzieren. Inseriert war es für 1.250.000 € und das in einer Top Villenlage (1000 €/qm Bodenrichtwert). Es tut sich viel auf dem Immobilienmarkt und wer bereit ist ein Haus mit Gasheizung zu kaufen kann aktuell einiges verhandeln. Wobei ich auch nicht ausschließen möchte, dass in unserem Fall viel Glück involviert war.
Also verstehe. Top Villenlage im Dorf, xx km von Top 7 Stadt entfernt. Der Verkäufer hat's erst mit einem Mondpreis versucht. Und jetzt habt ihr es zum Verkehrswert gekauft. Welche Erkenntnis kann die Allgemeinheit aus dieser Begebenheit ziehen, außer traue nie dem Mondpreis bei Immoscout?
Was für ein Schwachsinn sind eigentlich immer diese Dorf-Kommentare? Ich bin wahrlich kein Verfechter dieser Städte, aber es lebt sich doch wirklich besser in einem Villa-ähnlichen Haus in einer schönen Gegend Hannovers oder Dortmunds als einem 100qm Reihenhaus in Feldmoching oder einem 70er Jahre Haus in Dachau, Fürstenfeldbruck oder noch ländlicher. Lieber beste Lage in normal teuer Stadt als schlechte Lage in überteuerter Region!
Verstehe auch nicht, wiese dieser Thread für so eine Landei Geschichte missbraucht wird. Top Lage, top sarniert, und der Onkel meines Bruders meiner Schwester meines Vaters sagt es ist ein guter Preis.
Wieso gehören hier nur Immobilien in der Stadt rein? Und wenn es da ist, wo ich denke sind es 30 min mit dem RE nach Frankfurt HBF, das ist jetzt auch nicht gerade am adW. Da kann man in Frankfurt ungünstiger wohnen und länger in die Innenstadt brauchen.
Die Aussage, dass € 1k Bodenrichtwert keine Villenlage in einer Top 7 Stadt sein kann ist absolut korrekt.
Die Top-7-Städte sind: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.
Ich wohne selbst in einer Großstadt im Rhein Main Gebiet, aber nicht in Frankfurt. Meine ETW liegt in einer sogenannten guten Wohnlage. Das ist aber leider nicht das Villengebiet. Gute Lage bedeutet hier € 1,4 k. Eine Wohnlage mit € 1k Bodenrichtwert geht in Richtung mittlere Wohnlage. Die Bodenrichtwerte von Frankfurt sind sehr viel höher!
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
Du verwechselst das offensichtlich mit dem Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche.
Dann solltest Du aber auch nicht im WiMi-Forum posten ...
1000 E ist keine Top Villenlage in einer Top 7 Stadt, sondern irgendwo auf dem Dorf. Also, was soll das, dass schlechte Lagen zuerst leiden, ist doch logisch. Außerdem, ne neue Heizung kostet vllt 15000 E. Wenn das der Grund für den Preisnachlass war, muss der Verkäufer ganz schön senil gewesen sein
Was willst du uns damit sagen? Fakt ist, mit dem RE 30 Minuten bis Frankfurt a. M. HBF hat ja wirklich nichts mit "Top Lage" zu tun. Dann soll er halt ländliche Region dazuschreiben, damit es jeder direkt einordnen kann. Nein, der Poster will einfach nur suggerieren, er hätte aufgrund der aktuellen Situation ein Schnäppchen in Top Lage geschossen. In echten Top Lagen zahlt man für so eine Immobilie auch heute noch locker das Doppelte. Top Lage wäre wohl eher so etwas wie Wiesbaden-Sonnenberg, nur um das mal einzuordnen.
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
Verstehe auch nicht, wiese dieser Thread für so eine Landei Geschichte missbraucht wird. Top Lage, top sarniert, und der Onkel meines Bruders meiner Schwester meines Vaters sagt es ist ein guter Preis.
Wieso gehören hier nur Immobilien in der Stadt rein? Und wenn es da ist, wo ich denke sind es 30 min mit dem RE nach Frankfurt HBF, das ist jetzt auch nicht gerade am adW. Da kann man in Frankfurt ungünstiger wohnen und länger in die Innenstadt brauchen.
Erzähl das mal dem Investmentbanker um die Ecke mit 1,5ha Grundstück und 400qm Haus mit Blick in die Rheinebene... Das Problem dieses Thema wird deutlich: Viel Wunschdenken und tatsächlich noch die "Hoffnung" haben in FFM ein Einfamilienhaus kaufen zu können. Ob dies mit Kind erstrebenswert ist, sei mal dahingestellt.
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
Verstehe auch nicht, wiese dieser Thread für so eine Landei Geschichte missbraucht wird. Top Lage, top sarniert, und der Onkel meines Bruders meiner Schwester meines Vaters sagt es ist ein guter Preis.
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Das Grundstück ist knapp 580qm groß und das Haus 2015 hochwertig saniert (210qm). Mein Schwager als Bauingenieur findet nach intensiver Begehung den Preis sehr angemessen. Der ursprüngliche Preis von 1,25m wäre aber aktuell zu teuer gewesen...vor wenigen Monaten wäre dieser aber mit 1,5% sicher noch bezahlt wenn nicht sogar überboten worden (Rhein-Main-Gebiet, Bergstraße).
Wichtigste Frage: wie groß ist Euer Grundstück?
Wir haben 2020 in einer vergleichbaren Wohnlage (damals 900 €/qm, inzwischen 1100 €/qm) für ein 800qm Grundstück mit "Altbebauung" (die wir saniert und nicht abgerissen haben) 700k bezahlt. Das war ein Schnapper. Wäre das Grundstück halb so groß gewesen, hätten wir einen deutlich zu hohen Preis bezahlt.
Zweitwichtigste Frage: wie hoch ist der Verkehrswert der Bebauung/des Hauses selbst?
Bei uns waren das aufgrund der soliden Bausubstanz, eines guten und sehr großzügigen Grundrisses (110qm Wohnfläche EG + 80qm Wohnfläche Soutterrain + 60qm Wohnfläche DG) immerhin 200k, was für ein nicht saniertes Haus aus den 1970ern deutlich überdurchschnittlich ist.
Es gibt aber auch Altbebauungen, die einen negativen Wert (= Abrisskosten) haben ...
Drittwichtigste Frage (insb. bei sehr kleinen oder sehr großen Grundstücken):
Wie gestaltet sich der Anpassungsfaktor gegenüber der vom jeweiligen Gutachterausschuß für den Bodenrichtwert veranschlagten Grundstücksgröße? In Gegenden mit restriktiven Bebauungsplänen kann z. B. ein Grundstück, das doppelt so groß wie das Normgrundstück ist, nur 20% mehr Wert sein - auch sehr kleine Grundstücke können beim Bodenrichtwert erhebliche Abschläge gegenüber der "Normgröße" haben).
Wir haben am Wochenende ein Einfamilienhaus für 1.000.000 € gekauft und werden für 2,99% auf 15 Jahre finanzieren. Inseriert war es für 1.250.000 € und das in einer Top Villenlage (1000 €/qm Bodenrichtwert). Es tut sich viel auf dem Immobilienmarkt und wer bereit ist ein Haus mit Gasheizung zu kaufen kann aktuell einiges verhandeln. Wobei ich auch nicht ausschließen möchte, dass in unserem Fall viel Glück involviert war.
Also verstehe. Top Villenlage im Dorf, xx km von Top 7 Stadt entfernt. Der Verkäufer hat's erst mit einem Mondpreis versucht. Und jetzt habt ihr es zum Verkehrswert gekauft. Welche Erkenntnis kann die Allgemeinheit aus dieser Begebenheit ziehen, außer traue nie dem Mondpreis bei Immoscout?
Auf dem Land ist die eigene Immobilie ein Konsumgut. Da wird in 30 Jahren ein Acker vom Bauer Heinz Müller zum Bebauungsgebiet gemacht und jeder Facharbeiter baut da sein Häuschen neu. Die 30 Jahre alten Buden verlieren dadurch immer stark an Wert.
In den Top Städten geht das Prinzip so natürlich nicht. Hier sind Immobilien daher gute Assets.
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
Verstehe auch nicht, wiese dieser Thread für so eine Landei Geschichte missbraucht wird. Top Lage, top sarniert, und der Onkel meines Bruders meiner Schwester meines Vaters sagt es ist ein guter Preis.
Wieso gehören hier nur Immobilien in der Stadt rein? Und wenn es da ist, wo ich denke sind es 30 min mit dem RE nach Frankfurt HBF, das ist jetzt auch nicht gerade am adW. Da kann man in Frankfurt ungünstiger wohnen und länger in die Innenstadt brauchen.
Von genauso hoch also weit entfernt, immerhin liegen die Immobilien bei Faktor 40 und mehr in der Großstadt.
WiWi Gast schrieb am 01.09.2022:
Es ist immer wieder amüsant, wie hier von der “Mieten ist besser”-Fraktion die angeblich hohen Multiples (NKM vs Kaufpreis) als Beweis geführt werden, wie überteuert Immobilien doch seien. Dann lieber in ETFs oder? Da liegen die KGVs mindestens genauso hoch.
Sonnenberg, Komponistenviertel oder Eigenheim. Das sind die Top-Lagen in Wiesbaden.
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
Was willst du uns damit sagen? Fakt ist, mit dem RE 30 Minuten bis Frankfurt a. M. HBF hat ja wirklich nichts mit "Top Lage" zu tun. Dann soll er halt ländliche Region dazuschreiben, damit es jeder direkt einordnen kann. Nein, der Poster will einfach nur suggerieren, er hätte aufgrund der aktuellen Situation ein Schnäppchen in Top Lage geschossen. In echten Top Lagen zahlt man für so eine Immobilie auch heute noch locker das Doppelte. Top Lage wäre wohl eher so etwas wie Wiesbaden-Sonnenberg, nur um das mal einzuordnen.
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
Verstehe auch nicht, wiese dieser Thread für so eine Landei Geschichte missbraucht wird. Top Lage, top sarniert, und der Onkel meines Bruders meiner Schwester meines Vaters sagt es ist ein guter Preis.
Wieso gehören hier nur Immobilien in der Stadt rein? Und wenn es da ist, wo ich denke sind es 30 min mit dem RE nach Frankfurt HBF, das ist jetzt auch nicht gerade am adW. Da kann man in Frankfurt ungünstiger wohnen und länger in die Innenstadt brauchen.
Die Entwicklung der Kaufpreise war zuletzt auch fast zu gut, um wahr zu sein. Üblicherweise steigen Immobilienpreise knapp oberhalb der Inflationsrate. Die letzten zehn Jahre ging es teilweise um mehr als 10% pro Jahr nach oben.
Traditionell gilt ein Kaufpreis als günstig, wenn er weniger als das 20fache der Jahreskaltmiete beträgt. Zuletzt waren in den Großstädten Vervielfältiger von mehr als 40 fast schon normal. 30 gab es oft nur noch in abgelegenen Stadtteilen, sozialen Brennpunkten oder bei Sanierungsfällen.
Ob man diese Kaufpreise (inflationsbereinigt) noch einmal wiedersehen wird, ist eher unwahrscheinlich. Wer nicht im Frühjahr verkauft hat, dürfte das ATH zwar verpasst haben. Auch mit 20% Abschlag dürfte ein Verkauf jetzt aber oft noch ein gutes Geschäft sein.
Falsch. Die Nachfrage fällt, das Angebot wird größer bis sich ein neues Gleichgewicht findet. Das passiert bereits.
Es mag weniger Neubau geben, aber es gibt ihn. Genauso wie auch immer bestehende Objekte verkauft werden, sei es wegen Scheidung, Todesfall, Auswanderung oder sonstigen Gründen. Manche haben auch einfach keine Lust mehr auf den Ärger mit Mieter und Sanierungen. Dann wird verkauft und im fallenden Markt eben mit 20% Abschlag. Hauptsache weg damit. Eine Immobilie kann ein ziemlicher Klotz am Bein sein, das wurde in den letzten 10 Jahren vergessen als alles wegging. Das ist unwiederbringlich vorbei.
Richtig. Deshalb wird es weniger Wohnungsneubau geben. Also Verknappung des Angebots bei steigender Wohnungsnachfrage.
Es ist immer wieder amüsant, wie hier von der “Mieten ist besser”-Fraktion die angeblich hohen Multiples (NKM vs Kaufpreis) als Beweis geführt werden, wie überteuert Immobilien doch seien. Dann lieber in ETFs oder? Da liegen die KGVs mindestens genauso hoch.
Was soll man dann deiner Meinung nach tun, wenn die Multiples bei 40J. und mehr liegen? Da sollte man spätestens mit 25 Jahren kaufen, wenn man vor der Rente durch sein will (und wer will das bitte nicht?). Mit 25 Jahren wissen viele noch nicht mal, wo sie ihren Lebensmittelpunkt mit 30, 35 oder 40 haben möchten, ob und wie viele Kinder geplant sind, ob es evtl. sogar ins Ausland gehen soll, usw. Vom fehlenden Eigenkapital ganz zu schweigen. Da zu kaufen, ist einfach maximal sinnlos und abgesehen davon dass das sowieso kaum eine Bank mitmacht, kämen bei jedem Umzug wieder die Kaufnebenkosten dazu, von denen alleine man auch schon jeweils wieder 2 Jahre länger mieten könnte.
Es lohnt sich jetzt bereits bei Gutachterausschüssen nach der Preisentwicklung nach zu sehen.
Der Gutachterausschuss der Stadt Leipzig hat die Halbjahreszahlen veröffentlicht:
Z.B. sind Eigentumswohnungen im Bestand in Leipzig seit dem 31.12.2021 im Preis um 9% teurer geworden. In nur 6 Monaten!
WiWi Gast schrieb am 31.08.2022:
"Kurzum, ich frage mich woher aktuell und mittelfristig noch Nachfrage nach Immobilien kommen soll, mal abgesehen von den wirklich Vermögenden und Institutionellen? Wieviel machen die am Gesamtmarkt aus?"
Weil es Personen außerhalb der Wiwi-Blase gibt, die einfach über mehr Geld verfügen. Beispiele aus meinem Freundeskreis:
Siemens Teamleiterin (31J) hat aktuell ihren Freund (auch Siemens, Ing) kennengelernt und suchen jetzt EFH.
Meine Freundin (selbständige Zahnärztin) weiß aktuell nicht wohin mit dem Geld, da die Praxis wie bekloppt läuft und sie aktuell auch alleine kaufen könnte. Ich mach ihren Jahresabschluss und sitz manchmal wirklich mit riesigen Augen davor, was so ne Praxis mit 12 Leuten abwirft. Die verdient mal eben 3 bis 400% von mir.
Mein Nachbar (Mitte 50; investiert seit 30 Jahren) sucht immer weiter. Der kauft im Jahr 2-3 Objekte.
Es gibt im Markt einfach soooo viele Personen, die selbst jetzt noch kaufen. Denen ist auch egal, ob da bei der Bank 2,xx oder 3,xx% stehen. Die wollen mit Aktien/ETFs nichts zu tun haben. Für diese Personen gibt es nur Betongold
Es ist bezeichnend das nur weil ich Top Villenlage schrieb unterstellt wird, ich würde top Villenlage in FFM (oder anderen top7 Städten) meinen. Top Lage definiert jeder anders und ja, für mich ist es top Lage mit dem höchsten qm Preis an der Bergstraße. Nicht umsonst ist die Bergstraße eine der (Achtung Wortwitz) top Regionen in Deutschland sowohl vom Erholungswert als auch wirtschaftlich/von der Kaufkraft her gesehen.
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
Was willst du uns damit sagen? Fakt ist, mit dem RE 30 Minuten bis Frankfurt a. M. HBF hat ja wirklich nichts mit "Top Lage" zu tun. Dann soll er halt ländliche Region dazuschreiben, damit es jeder direkt einordnen kann. Nein, der Poster will einfach nur suggerieren, er hätte aufgrund der aktuellen Situation ein Schnäppchen in Top Lage geschossen. In echten Top Lagen zahlt man für so eine Immobilie auch heute noch locker das Doppelte. Top Lage wäre wohl eher so etwas wie Wiesbaden-Sonnenberg, nur um das mal einzuordnen.
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
Verstehe auch nicht, wiese dieser Thread für so eine Landei Geschichte missbraucht wird. Top Lage, top sarniert, und der Onkel meines Bruders meiner Schwester meines Vaters sagt es ist ein guter Preis.
Wieso gehören hier nur Immobilien in der Stadt rein? Und wenn es da ist, wo ich denke sind es 30 min mit dem RE nach Frankfurt HBF, das ist jetzt auch nicht gerade am adW. Da kann man in Frankfurt ungünstiger wohnen und länger in die Innenstadt brauchen.
Was soll dieser Post?
Der TN hat doch an keiner Stelle geschrieben, in einer TOP-7 Stadt gekauft zu haben. Natürlich liegen dort die Bodenrichtwerte in Toplagen ungleich höher, aber das ist hier überhaupt nicht Thema.
Und einen Bodenrichtwert von 1000€/qm mit einer typischen Dorflage zu assoziieren, ist komplett lächerlich. Entsprechende Richtwerte sind typisch für gute Wohnlagen in Metropolregionen (wie das beim TN der Fall zu sein scheint) oder 500k-Einwohner-Städte, teils sogar Landeshauptstädte (Dresden, Hannover). Und natürlich gibt es hier wie dort Villengegenden (wobei die Definition einer Villa immer schon unscharf war und sowieso nicht jedes Haus, das in einer Villengegend steht, eine Villa sein muss).
In Dörfern liegen die Bodenrichtwerte teilweise im niedrigen zweistelligen Bereich und nicht im niedrigen vierstelligen Bereich. Zwischen dem Fall des TN und Deinem Beispiel liegen WELTEN.
Im Übrigen nervig, dass hier immer allen Käufern einzureden versucht wird, ein schlechtes Geschäft gemacht zu haben. Hoffe mal, dass das im konkreten Fall nicht gelingt ;-)
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
Also verstehe. Top Villenlage im Dorf, xx km von Top 7 Stadt entfernt. Der Verkäufer hat's erst mit einem Mondpreis versucht. Und jetzt habt ihr es zum Verkehrswert gekauft. Welche Erkenntnis kann die Allgemeinheit aus dieser Begebenheit ziehen, außer traue nie dem Mondpreis bei Immoscout?
Ehrlicherweise versteh ich bei vielen hier als BWLer die denke nicht. Eine selbstgenutze Immobilie ist immer ein Konsumobjekt, und genau als solches würde ich es betrachten und mir überlegen welches "Finanzierungsrisiko" ich bereit bin einzugehen. Abhängig vom eigenen finanziellen Spielraum (abhängig auch davon wie/ ob man sein normales Leben einschränken möchte) ergibt sich dann halt eine Auswahl an möglichen Objekten.
Bitte definiere mir mal die ersparte Kaltmiete, nachdem die Immobilie komplett abbezahlt wurde bzw. den ersparten Aufwand, wenn die Annuität irgendwann unterhalb der vergleichbaren Kaltmiete liegt. Dieses eingesparte Geld dürfte Deiner Ansicht nach bedeutungslos sein bzw nicht existent sein. Das ist ja mal eine spannende BWLer Denke. Ehrlicherweise verstehe ich Deine Denke nicht. Und was machst Du mit der Kohle, die bei erfolgtem Verkauf nach vielen Jahren womöglich als Verkaufserlös nach Aufwand übrig bleibt? Ignorieren? Als Konsummarge (ver-)buchen? Was ist das dann für ein Geld? Darf ich das Geld dann überhaupt noch behalten?
Es ist immer wieder amüsant, wie hier von der “Mieten ist besser”-Fraktion die angeblich hohen Multiples (NKM vs Kaufpreis) als Beweis geführt werden, wie überteuert Immobilien doch seien. Dann lieber in ETFs oder? Da liegen die KGVs mindestens genauso hoch.
Was soll man dann deiner Meinung nach tun, wenn die Multiples bei 40J. und mehr liegen? Da sollte man spätestens mit 25 Jahren kaufen, wenn man vor der Rente durch sein will (und wer will das bitte nicht?). Mit 25 Jahren wissen viele noch nicht mal, wo sie ihren Lebensmittelpunkt mit 30, 35 oder 40 haben möchten, ob und wie viele Kinder geplant sind, ob es evtl. sogar ins Ausland gehen soll, usw. Vom fehlenden Eigenkapital ganz zu schweigen. Da zu kaufen, ist einfach maximal sinnlos und abgesehen davon dass das sowieso kaum eine Bank mitmacht, kämen bei jedem Umzug wieder die Kaufnebenkosten dazu, von denen alleine man auch schon jeweils wieder 2 Jahre länger mieten könnte.
Es ist völlig normal, mehr Geld in die Raten als in die Miete zu stecken.
Was soll dieser Post?
Der TN hat doch an keiner Stelle geschrieben, in einer TOP-7 Stadt gekauft zu haben. Natürlich liegen dort die Bodenrichtwerte in Toplagen ungleich höher, aber das ist hier überhaupt nicht Thema.
Und einen Bodenrichtwert von 1000€/qm mit einer typischen Dorflage zu assoziieren, ist komplett lächerlich. Entsprechende Richtwerte sind typisch für gute Wohnlagen in Metropolregionen (wie das beim TN der Fall zu sein scheint) oder 500k-Einwohner-Städte, teils sogar Landeshauptstädte (Dresden, Hannover). Und natürlich gibt es hier wie dort Villengegenden (wobei die Definition einer Villa immer schon unscharf war und sowieso nicht jedes Haus, das in einer Villengegend steht, eine Villa sein muss).
In Dörfern liegen die Bodenrichtwerte teilweise im niedrigen zweistelligen Bereich und nicht im niedrigen vierstelligen Bereich. Zwischen dem Fall des TN und Deinem Beispiel liegen WELTEN.
Im Übrigen nervig, dass hier immer allen Käufern einzureden versucht wird, ein schlechtes Geschäft gemacht zu haben. Hoffe mal, dass das im konkreten Fall nicht gelingt ;-)
Also verstehe. Top Villenlage im Dorf, xx km von Top 7 Stadt entfernt. Der Verkäufer hat's erst mit einem Mondpreis versucht. Und jetzt habt ihr es zum Verkehrswert gekauft. Welche Erkenntnis kann die Allgemeinheit aus dieser Begebenheit ziehen, außer traue nie dem Mondpreis bei Immoscout?
Sehe ich auch so. Wir wohnen in guter Lage in Mainz und haben jetzt die Info erhalten dass Bodenricjtwert bei 1020€/qm liegt
Was soll dieser Post?
Der TN hat doch an keiner Stelle geschrieben, in einer TOP-7 Stadt gekauft zu haben. Natürlich liegen dort die Bodenrichtwerte in Toplagen ungleich höher, aber das ist hier überhaupt nicht Thema.
Und einen Bodenrichtwert von 1000€/qm mit einer typischen Dorflage zu assoziieren, ist komplett lächerlich. Entsprechende Richtwerte sind typisch für gute Wohnlagen in Metropolregionen (wie das beim TN der Fall zu sein scheint) oder 500k-Einwohner-Städte, teils sogar Landeshauptstädte (Dresden, Hannover). Und natürlich gibt es hier wie dort Villengegenden (wobei die Definition einer Villa immer schon unscharf war und sowieso nicht jedes Haus, das in einer Villengegend steht, eine Villa sein muss).
In Dörfern liegen die Bodenrichtwerte teilweise im niedrigen zweistelligen Bereich und nicht im niedrigen vierstelligen Bereich. Zwischen dem Fall des TN und Deinem Beispiel liegen WELTEN.
Im Übrigen nervig, dass hier immer allen Käufern einzureden versucht wird, ein schlechtes Geschäft gemacht zu haben. Hoffe mal, dass das im konkreten Fall nicht gelingt ;-)
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
Also verstehe. Top Villenlage im Dorf, xx km von Top 7 Stadt entfernt. Der Verkäufer hat's erst mit einem Mondpreis versucht. Und jetzt habt ihr es zum Verkehrswert gekauft. Welche Erkenntnis kann die Allgemeinheit aus dieser Begebenheit ziehen, außer traue nie dem Mondpreis bei Immoscout?
Ne der Käufer hat vermutlich ein normales Geschäft in einer normalen Lage gemacht. Also alles ok. Das Komische ist, dass er selbst mit TopTopTop Attitude hausieren ging und Props für den RE Deal des Jahres einsammeln wollte ;-)
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
Was soll dieser Post?
Der TN hat doch an keiner Stelle geschrieben, in einer TOP-7 Stadt gekauft zu haben. Natürlich liegen dort die Bodenrichtwerte in Toplagen ungleich höher, aber das ist hier überhaupt nicht Thema.
Und einen Bodenrichtwert von 1000€/qm mit einer typischen Dorflage zu assoziieren, ist komplett lächerlich. Entsprechende Richtwerte sind typisch für gute Wohnlagen in Metropolregionen (wie das beim TN der Fall zu sein scheint) oder 500k-Einwohner-Städte, teils sogar Landeshauptstädte (Dresden, Hannover). Und natürlich gibt es hier wie dort Villengegenden (wobei die Definition einer Villa immer schon unscharf war und sowieso nicht jedes Haus, das in einer Villengegend steht, eine Villa sein muss).
In Dörfern liegen die Bodenrichtwerte teilweise im niedrigen zweistelligen Bereich und nicht im niedrigen vierstelligen Bereich. Zwischen dem Fall des TN und Deinem Beispiel liegen WELTEN.
Im Übrigen nervig, dass hier immer allen Käufern einzureden versucht wird, ein schlechtes Geschäft gemacht zu haben. Hoffe mal, dass das im konkreten Fall nicht gelingt ;-)
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
Also verstehe. Top Villenlage im Dorf, xx km von Top 7 Stadt entfernt. Der Verkäufer hat's erst mit einem Mondpreis versucht. Und jetzt habt ihr es zum Verkehrswert gekauft. Welche Erkenntnis kann die Allgemeinheit aus dieser Begebenheit ziehen, außer traue nie dem Mondpreis bei Immoscout?
Im Übrigen nervig, dass hier immer allen Käufern einzureden versucht wird, ein schlechtes Geschäft gemacht zu haben. Hoffe mal, dass das im konkreten Fall nicht gelingt ;-)
Ich bin nicht der, auf den du antwortest und habe jetzt auch nicht komplett verfolgt, worum es geht. Aber die Top7 Städte haben aktuell einen Netto-Wegzug der über 30-Jährigen, sie wachsen also nur durch Leute, die zum Studieren oder für den ersten Job dorthin gehen, die Schicht, die aber für Nachfrage an Immobilien sorgt, schrumpft gerade.
Von Bergstrasse habe ich noch nie etwas gehört.
Und jeder gönnt dir, dass du es dir gekauft hast.
Aber hier mit Top Villen Lage anzufangen klingt einfach nach billiger Profilierung und hat hier irgendwie keinen Platz.
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
Es ist bezeichnend das nur weil ich Top Villenlage schrieb unterstellt wird, ich würde top Villenlage in FFM (oder anderen top7 Städten) meinen. Top Lage definiert jeder anders und ja, für mich ist es top Lage mit dem höchsten qm Preis an der Bergstraße. Nicht umsonst ist die Bergstraße eine der (Achtung Wortwitz) top Regionen in Deutschland sowohl vom Erholungswert als auch wirtschaftlich/von der Kaufkraft her gesehen.
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
Was willst du uns damit sagen? Fakt ist, mit dem RE 30 Minuten bis Frankfurt a. M. HBF hat ja wirklich nichts mit "Top Lage" zu tun. Dann soll er halt ländliche Region dazuschreiben, damit es jeder direkt einordnen kann. Nein, der Poster will einfach nur suggerieren, er hätte aufgrund der aktuellen Situation ein Schnäppchen in Top Lage geschossen. In echten Top Lagen zahlt man für so eine Immobilie auch heute noch locker das Doppelte. Top Lage wäre wohl eher so etwas wie Wiesbaden-Sonnenberg, nur um das mal einzuordnen.
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
Verstehe auch nicht, wiese dieser Thread für so eine Landei Geschichte missbraucht wird. Top Lage, top sarniert, und der Onkel meines Bruders meiner Schwester meines Vaters sagt es ist ein guter Preis.
Wieso gehören hier nur Immobilien in der Stadt rein? Und wenn es da ist, wo ich denke sind es 30 min mit dem RE nach Frankfurt HBF, das ist jetzt auch nicht gerade am adW. Da kann man in Frankfurt ungünstiger wohnen und länger in die Innenstadt brauchen.
Viel schwerer wiegt der Zinsanstieg den die EZB im September plant um 75 Basispunkte. Das wird die Nachfrage weiter abwürgen. Die Preise werden weiter sinken
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
Und Gazprom dreht uns den Gashahn zu. Wer glaubt dass die Immobilienpreise steigen, lebt noch in 2020
Das ist aber schade, lass mich Dir helfen: das ist der sehr dicht besiedelte Teil Hessens und Baden-Württembergs zwischen Darmstadt und Mannheim in der Rheinebene. Durch die Nähe zu den Metropolregionen Rhein-Neckar und Frankfurt sehr nachgefragt und entsprechend teuer. Wenn dann schon auf der Anhöhe, so dass man bei gutem Wetter (dass man in der Gegend fast immer hat, Weinanbaugebiet) einen Ausblick über die Rheinebene bis zum Flughafen FFM hat, richtig teuer. Ach ja, zwei parallel laufende Autobahnen (A5 und A6) und regelmäßige Zugverbindungen nach Frankfurt und Mannheim bis nach Walldorf (da gibt es einen DAX Konzern, falls Du das auch noch nie gehört haben solltest). Keine Top 7 Stadt aber sicher nicht ländlich und fern ab vom Schuss, wie Du Dir das insgeheim wünschst.
Bin übrigens nicht der Poster, der dort gekauft hat (ich wohne in Freiburg, auch keine Top 7 Stadt aber auch sehr, sehr teuer).
Dann google es doch einfach, wenn du es nicht kennst. Kreis Bergstraße liegt nördlich von Mannheim und Heidelberg und ist sehr beliebt bei wohlhabenden Leuten. Wenn du Taunuskreis hörst, denkst du wohl auch nicht an ländliche Gegend.
WiWi Gast schrieb am 03.09.2022:
Von Bergstrasse habe ich noch nie etwas gehört.
Und jeder gönnt dir, dass du es dir gekauft hast.
Aber hier mit Top Villen Lage anzufangen klingt einfach nach billiger Profilierung und hat hier irgendwie keinen Platz.
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
Es ist bezeichnend das nur weil ich Top Villenlage schrieb unterstellt wird, ich würde top Villenlage in FFM (oder anderen top7 Städten) meinen. Top Lage definiert jeder anders und ja, für mich ist es top Lage mit dem höchsten qm Preis an der Bergstraße. Nicht umsonst ist die Bergstraße eine der (Achtung Wortwitz) top Regionen in Deutschland sowohl vom Erholungswert als auch wirtschaftlich/von der Kaufkraft her gesehen.
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
Was willst du uns damit sagen? Fakt ist, mit dem RE 30 Minuten bis Frankfurt a. M. HBF hat ja wirklich nichts mit "Top Lage" zu tun. Dann soll er halt ländliche Region dazuschreiben, damit es jeder direkt einordnen kann. Nein, der Poster will einfach nur suggerieren, er hätte aufgrund der aktuellen Situation ein Schnäppchen in Top Lage geschossen. In echten Top Lagen zahlt man für so eine Immobilie auch heute noch locker das Doppelte. Top Lage wäre wohl eher so etwas wie Wiesbaden-Sonnenberg, nur um das mal einzuordnen.
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
WiWi Gast schrieb am 02.09.2022:
Verstehe auch nicht, wiese dieser Thread für so eine Landei Geschichte missbraucht wird. Top Lage, top sarniert, und der Onkel meines Bruders meiner Schwester meines Vaters sagt es ist ein guter Preis.
Wieso gehören hier nur Immobilien in der Stadt rein? Und wenn es da ist, wo ich denke sind es 30 min mit dem RE nach Frankfurt HBF, das ist jetzt auch nicht gerade am adW. Da kann man in Frankfurt ungünstiger wohnen und länger in die Innenstadt brauchen.
Viel schwerer wiegt der Zinsanstieg den die EZB im September plant um 75 Basispunkte. Das wird die Nachfrage weiter abwürgen. Die Preise werden weiter sinken
Und Gazprom dreht uns den Gashahn zu. Wer glaubt dass die Immobilienpreise steigen, lebt noch in 2020
Soweit so gut. Richtig. Aber was bringen die niedrigen Preise bei hohen Zinsen. Ich verstehe nicht warum manche so auf sinkende Preise setzen. Es ist doch ein Zusammenspiel von Zins und Preis. Letztlich wird die monatliche Belastung nicht weniger. Die monatliche Rate ist jedoch häufig der Ausgangspunkt wenn man über die Anschaffung einer Immobilie nachdenkt, Stichwort: wieviel Rate im Monat kann ich mir leisten. Eins war schon immer so: Immobilien sind eine teure Anschaffung. Ich denke nicht, dass sich daran etwas ändert. Ich hoffe auch, dass die Preise sinken. Aber ganz ehrlich: besser wird es dadurch nicht werden.
Trendwende bei Immobilienpreisen - Die gestiegenen Zinsen bedeuten für Familien mehr als 100.000 Euro weniger Budget beim Immobilienkauf. In 12 von 14 Großstädten sinken die Immobilienpreise von Bestandswohnungen gegenüber dem Vorquartal. Bereits den zweiten Rückgang von je 2 Prozent gibt es in München und Köln. Erstmals sind auch in Hamburg, Frankfurt und Stuttgart Rückgänge von 2-3 Prozent zu beobachten. Während die Preise in Berlin stagnieren, verzeichnet Hannover mit 4 Prozent den stärksten Preisrückgang der Großstädte. So lauten die Ergebnisse der siebten Ausgabe des immowelt Preiskompass für das dritte Quartal 2022.
Derzeit gibt es keine Blase bei den Immobilienpreisen auf dem deutschen Markt für Wohnimmobilien. Zu diesem Ergebnis kommt das Forschungsprojekt "Immobilienpreisentwicklungen – Übertreibungen oder Normalität?" vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Untersucht wurde, ob der Anstieg der Preise für Wohnimmobilien in Deutschland seit 2009, auf eine Preisblase hindeutet. Die Studie umfasst 115 Seiten und ist kostenlos verfügbar.
Insbesondere in Großstädten ist am Immobilienmarkt weiterhin keine Entspannung für Wohnimmobilien in Deutschland in Sicht. Am teuersten sind frei stehende Einfamilienhäuser laut LBS-Immobilienpreisspiegel 2017 in München. Hier kosten Einfamilienhäuser mit 1,2 Millionen Euro mehr als zehnmal so viel wie in einzelnen ostdeutschen Mittelstädten. Der LBS-Immobilienpreisspiegel ist eine Datenbank zum Wohnungsmarkt mit Preisen von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Bauland in 960 Städten und in über 100 Stadtteilen der 14 größten Städte Deutschland.
Die Diplomarbeit der Volkswirtschaftlerin Stefanie Hasse, die sich mit der aktuellen Immobilienpreisblase in Spanien beschäftigt, wurde vom Verband der Privaten Bausparkassen mit dem ersten Preis ausgezeichnet.
Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren vor allem in den Großstädten München, Berlin und Hamburg kräftig gestiegen. Das weckt Erinnerungen an die Preisblasen in Spanien oder den USA, die später zur Weltwirtschaftskrise führten. Tatsächlich sind keine Blasen in Sicht und es ist vielerorts noch immer sinnvoll, in die eigenen vier Wände zu investieren.
Die durch die US-Immobilienkrise ausgelösten weltweiten wirtschaftlichen
Probleme machen deutlich, dass es nicht nur Hausbesitzer und
Kaufinteressenten angeht, wie sich die Preise für das Gebaute entwickeln.
Die Deutschen geben rund 20 Prozent ihres Einkommens für die Miete oder Hypotheken aus. Damit liegen die Wohnkosten in Deutschland im OECD-Schnitt. Schwerer belastet sind einkommensschwache Haushalte, die rund 27 Prozent ihres Einkommens für Mieten aufwenden müssen. Die interaktive OECD-Datenbank zu Wohnkosten veranschaulicht im Ländervergleich die Unterschiede in Eigentum vs. Miete, Wohnverhältnisse, Wohngeld und sozialer Wohnungsbau.
Der Förderratgeber 2023 vom Bundesverband Wärmepumpe (BWP) e.V. informiert zu allen gängigen Bundesförderprogrammen im Ein- und Zweifamilienhausbereich. Der Förderratgeber umfasst 16 Seiten und lässt sich kostenlos als PDF-Datei herunterladen.
Die Mitgliedsinstitute im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) vergaben im Jahr 2022 Immobiliendarlehen über 158,5 Milliarden Euro. Das bedeutet ein Minus von 11 Prozent gegenüber dem Vorjahr mit Immobiliendarlehen von 178 Mrd. Milliarden Euro. Die Finanzierungen von Eigentumswohnungen sank um fast 30 Prozent, die von Ein- und Zweifamilienhäusern um 18 Prozent. Die Gewerbeimmobilienfinanzierung lag mit einem Volumen von 60,3 Milliarden Euro am Jahresende dagegen mit 1,2 Prozent leicht im Plus. „Die Zurückhaltung der Marktakteure, vor allem der privaten Darlehnsnehmer, ist eine Folge der hohen Inflation“, erklärte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.
Mit dem kostenlosen JAZ-Rechner vom Bundesverband Wärmepumpe (BWP) e.V. lässt sich die Jahrearbeitszahl (JAZ) für Wärmepumpen online berechnen. Die Jahresarbeitszahl einer Wärmepumpe ist ein Indikator dafür, wie effizient eine Anlage arbeitet. Das relativ komplizierte Rechenverfahren wird mit dem JAZ-Berechnungstool für Wärmepumpen des BWP deutlich vereinfacht.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass die Gewerbesteuerpflicht eines Grundstückshändlers frühestens mit dem Abschluss eines Kaufvertrages über eine erste Immobilie beginnt.
Laut einer aktuellen Studie unter Immobilienexperten wird Künstliche Intelligenz einen starken Einfluss auf die Effizienz von Immobilientransaktionen haben. Künstliche Intelligenz wird demnach zukünftig einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil im Transaktionsbusiness liefern wird. Drooms, Europas führender Anbieter virtueller Datenräume, automatisiert den Due Diligence-Prozess. Für eine gesteigerte Prozessautomatisierung liegt ein Fokus auf der Weiterentwicklung des virtuellen Datenraums durch künstliche Intelligenz und Machine Learning.
Nach einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) fehlt es an vielen Tausenden Wohnungen in den deutschen Großstädten. Jedes Jahr müssten mehr als 88.000 neue Wohnungen bis 2020 entstehen, um den Bedarf zu decken.
Eine Studie der LBS Research und dem Forschungsinstitut empirica zeigt, dass Wohneigentümer erfolgreicher im Vermögensaufbau sind. Menschen, die kurz vor dem Ruhestand stehen, wiesen durch das Wohneigentum eine Wertimmobile von durchschnittlich 152.000 Euro auf und verfügen zusätzlich über ein Nettogeldvermögen von 45.000 Euro. Mieterhaushalte kamen auf durchschnittlich 24.000 Euro und 6.000 Euro Immobilienvermögen aus Vermietung.
Zwar kosten Immobilien in Ingolstadt deutlich weniger als in München, Berlin oder Stuttgart, die Preise liegen aber dennoch relativ hoch. Vor allem Privatkäufer, die sich auf dem Markt nicht auskennen, sollten sich Unterstützung durch einen erfahrenen Immobilienmakler suchen. Gegebenenfalls kann es auch sinnvoll sein, eine Immobilie zu mieten.
